工程经济学课程设计

1项目概况
某房地产开发商决定在武汉市中心新建项目，项目占地50000平方米，拟建方案有两个
方案2 ：建高层商品房住宅楼高12层，容积率为4：1.，土地使用费为800万元/亩，建设期3年，贷款年末制服，销售价格为12000元每平方米，该楼盘地理位置好，3年内全部卖完，建设期投资分别为25%，45%，30%，销售量各年依次为40%，30%，30%。

2投资估价
2.1建设投资估算
1、建筑安装费200000×1500＝30000（万元）
2、土地使用费50000×800÷667＝60000（万元）
3、城市基础工程设施配套费200000×80＝1600（万元）
4、消防设施配套费200000×5＝100（万元）
5、生活垃圾服务费200000×12＝240（万元）
6、白蚁防治费200000×1.3＝26（万元）
7、勘察设计费30000×2%＝600（万元）
8、规划管理费200000×1.8＝36（万元）
9、可行性研究费30000×1%＝300（万元）
10、设备购买费30000×5%＝1500（万元）
11、供水电费30000×2%＝600（万元）
12、管理费200万元
13、预备费：基本预备费＝（30000＋60000＋1600＋100＋240＋26＋600＋36＋300
＋1500＋600＋200）×5%＝95002×5%＝4750.1（万元）涨价预备费：以工程静态投资4750.1万元为计算基础，建设期为3年，
第一年投资25%，第二年投资45%，第三年投资30%，
建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为
2.5%。

第一年涨价预备费为：
PC1＝95002×25%×［（1＋2.5%）—1］＝593.76（万元）
第二年涨价预备费为：
PC2＝95002×45%×［（1＋2.5%）²—1］＝2164.26（万元）
第三年涨价预备费为：
PC3＝95002×30%×［（1＋2.5%）³—1］＝2191.43（万元）
则该项目的涨价预备费为：
PC＝PC1＋PC2＋PC3＝593.76＋2164.26＋2191.43＝4949.45（万元）
2.2建设期利息估算
预估项目贷款70000万，年利率7%采用年末支付，贷款分三年投入，第一年25%，第二年投45%，第三年投30%
表1建设期利息估算（万元）
表2建设投资估算表（万元）
由上表可知工程总造价为112490.78万元，自有资金为42490.78万元，占总资金的37.78%。

表3建设投资估算表（万元）形成资产表
3 资金筹措计划
项目 1 2 3 4 利息累计
当年累计欠款 0.00 18112.50 51947.88 77319.23
当年借款 17500.00 31500.00 21000.00 当年应计利息 612.50 2335.38 4371.35 7319.23
年末欠款累计 18112.50
51947.88 77319.23
序号 工程或费用名称 建筑工程
设备费用 工程建设其他费 合计 比例
1 工程费用合计 30600 1500 32100 28.53% 1.1 建筑安装费 30000 1.
2 设备安装费 1500 1.
3 供水电费 600 2 工程建设其他费合计 63102 63102 56.10% 2.1
土地使用费 60000 2.2 城市基础工程设施配套费
1600
2.3 消防设施配套费 100 2.4 生活垃圾服务费 240 2.5 白蚁防治费 26 2.6 勘察设计费 600 2.7 规划管理费 36 2.8 可行性研究费 300 2.9 管理费 200 3 预备费合计 9969.55 9969.55 8.66%
3.1 基本预备费 4750.1 3.2 涨价预备费 4949.45 4 建设期利息 7319.23 7319.23 6.85%
合计 30600 1500 80390.78 112490.78 100.00%
序号 工程或费用名称 建筑工程 设备费用 工程建设其他
费
合计 比例
1 固定资产费 30600 1500 10421.23 42521.23 37.80% 1.1 工程费用 30600 1500 1.
2 固定资产其他费 3102 1.
3 建设期利息 7319.23 2 无形资产费用 60000 60000 53.34% 3 预备费 9969.55 9969.55 8.86%
4 合计 30600 1500 112490.78 100%
自有资金42490.78万元，第一年投入25%，第二年投入45%，第三年投入30%。

银行贷款投入比例同自有资金。

表4项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
序号项目 1 2 3
1 总投资28122.70 50620.85 33747.23
1.1 建设投资27510.2 48285.47 29375.88
1.2 建设期利息61
2.50 2335.38 4371.35
2 资金筹措28122.70 50620.85 33747.23
2.1 项目资本金10010.2 16785.47 8375.88
2.2 债务资金18112.50 33835.38 25371.35
3.1各项资金估算
（1）财务费用：长期贷款77319.23/3=25773.08（万元）
（2）工资及福利费估算：宣传及销售人员90人，年薪4万，管理人员40人，平均
年薪7年，每年工资及福利640万
（3）营业费估算经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等
（4）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工
资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费
（5）无形资产摊销60000/3=20000万元
表5长期借款还款计划表（万元）（i=7%）
序号内容 4 5 6
1 期初欠款累计77319.23 51546.2
2 25773.08
2 当期偿还本金25773.08 25773.08 25773.08
3 当期偿还利息5412.3
4 3408.23 1804.12
4 期末欠款金额51546.22 25773.08 0.00
表6总成本费用（万元）
序号项目 4 5 6
1 工资及福利640.00 640.00 640.00
2 财务费用5412.34 3408.2
3 1804.12
3 营业费用300.00 300.00 300.00
4 无形资产摊销20000.00 20000.00 20000.00
5 总成本费用26352.34 24348,23 22744.12
6 经营成本940.00 940．00 940.00
4 项目经济效益评价
4.1销售收入估算
由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平方米12000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。

第一年的销售收入：200000×40%×12000＝96000（万元）
第二年的销售收入：200000×30%×12000＝72000（万元）
第三年的销售收入：200000×30%×12000＝72000（万元）
则总销售收入为240000万元。

4.2增值税的估算（增值税税率为17%）：
第一年应纳增值税：96000×17%＝16320（万元）
第二年应纳增值税：72000×17%＝12240（万元）
第三年应纳增值税：72000×17%＝12240（万元）
4.3营业税及附加估算
根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。

城镇土地使用税：200000×4＝80(万元)
城镇维护建设税：第一年96000×7%＝6720（万元）
第二年72000×7%＝5040（万元）
第三年72000×7%＝5040（万元）
教育费及附加：第一年96000×3%＝2880（万元）
第二年72000×3%＝2160（万元）
第三年72000×3%＝2160（万元）
表7营业收入、营业税金及附加估算（万元）
序号项目合计 4 5 6
1 营业收入240000 96000 72000 72000
2 增值税30600 16320 12240 12240
3 营业收入及附加24240 9680 7280 7280
3.1 城镇土地使用税240 80 80 80
3.2 城市维护建设税16800 6720 5040 5040
3.3 教育费附加7200 2880 2160 2160
5利润与利润分配估算
表8利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
序号项目合计 4 5 6
1 营业收入240000 96000 72000 72000
2 营业税金及附加24240 9680 7280 7280
3 总成本费用73444.69 26352.3
4 24348.23 22744.12
4 利润总额142315.31 58867.66 40371.77 41975.88
5 应纳所得税142315.31 58867.6
6 40371.7
7 41975.88
6 所得税36303.83 14716.92 10092.94 10493.97
7 净利润106011.48 44150.74 30278.83 31481.91 表9项目投资现金流量表（万元）
序号项目 1 2 3 4 5
6
1 现金流入96000 72000 72000
1.1 营业收入96000 72000 72000
2 现金流出28122.70 50620.85 33747.2
3 10620 8220 8220 2.1 建设投资28122.70 50620.85 33747.23
2.2 经营成本940 940 940
2.3 营业税金及附加9680 7280 7280
3 净现金流量-28122.70 -50620.85 -33747.23 85380 63780 63780
4 累计净现金流量-28122.70 -78743.5
5 -112490.78 -27110.78 36669.22 100449.22
5 净现金流量现值-28122.70 -46018.95 -27890.27 64195.49 43562.60 39602.36
6 累计净现金流量
现值
-28122.70 -74141.65 -102031.92 -37836.43 5726.17 45328.53
7 所得税14716.92 10092.94 10493.97
8 所得税后净现金
流量
-28122.70 -50620.85 -33747.2370663.08 53687.06 52386.25
9 累计所得税后净
现金流量
-28122.70 -78743.55 -112490.78 -41827.7 11859.36 64245.61
10 所得税后净现金
流量现值
-28122.70 -45018.95 -25354.79 53090.22 36668.98 32527.74
11 累计所得税后净
现金流量现值
-28122.70 -73141.65 -98496.44 -45406.22 -8737.24 23790.5 该项目税后静态投资回收期：Pt＝4.87(年) Pt*＝5.27（年）
项目投资财务净现值（税前）NPV＝45328.53(万元)
项目投资财务净现值（税后）NPV＝23790.5（万元）
项目投资内部收益率（税后）IRR＝17.27%
表10项目资本金现金流量表
年份
1 2 3 4 5 6
项目
1.现金流入96000 72000 72000
1.1营业收入96000 72000 72000
2.现金流出28122.7 50620.85 33747.23 56522.34 47494.25 46291.17 2.1项目资本金28122.7 50620.85 33747.23
2.2借款本金偿还2577
3.08 25773.08 25773.08 2.3借款利息支付5412.34 3408.23 180
4.12 2.4经营成本940 940 940 2.5营业税金及附
加
9680 7280 7280
2.6所得税14716.92 10092.94 1049
3.97
3.净现金流量-28122.7 -50620.85 -33747.23 85380 63780 63780
4.累计净现金流
量
-28122.7 -78743.55 -112490.78 -27110.78 36669.22 100449.22
5.净现金流量现
值
-28122.7 -46018.95 -27890.27 64195.49 43562.6 39602.36 6累计净现金流现
值
-28122.7 -74141.65 -102031.92 -37836.43 5726.17 45328.53 该项目税后静态投资回收期：Pt＝4.43(年) Pt*＝4.87（年）
项目投资财务净现值NPV＝45328.53(万元)
项目投资内部收益率IRR＝25.5%
6 盈亏平衡分析
表11盈亏平衡分析表
序号
年份
项目
4 5 6
1 固定成本20640 20640 20640
2 营业收入96000 72000 72000
3 营业税金及附加9680 7260 6260
4 增值税16320 12240 12240
5 BEP（%）29.49% 38.31% 38.31%
从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的29.49%，以后的两年中均达到38.31%，项目就不会亏本，因此该项目投资风险小，具有很强的抗风险能力。

表12敏感性分析表
变动项20% 10% 0 -10% -20% +1% -1%
价格变动50298.09 37321.569 23790.511386.527 -1589.994 +5.3% -5.3%
成本变动2953.442 13649.245 23790.535040.851 45736.654 -4.4% +4.45 以上两个方案进行比选，建议采用方案2。