“纳瑟姆曲线”的启示

“纳瑟姆曲线”的启⽰
美国城市地理学家纳瑟姆提出的“纳瑟姆曲线”揭⽰出房地产部分规律：当⼀个国家的城市化率达到30％时，房地产会出现第⼀个拐点，进⼊⾼速发展阶段。

当城市化率达到70％时，房地产出现第⼆个拐点，进⼊平缓发展阶段。

2007年中国的城市化率为44.9%，估计2020年会达到55%～60%，2050年前将会达到70%。

我们相信未来20～30年是房地产的黄⾦时期。

房价在2007年底为什么开始下跌呢？很多⼈归因于美国的次贷问题，还有⼈说是中国股市跌了房价就跌了等等说法。

我们的看法，上述的说法都不能成为核⼼原因，如果没有美国的次贷问题，房价也会下跌，这与2007年10⽉的股市为什么会下跌的道理如出⼀辙！房地产市场下跌的真正原因就是房价已经偏⾼，背离了正常的价值。

我们知道⼟地价格是经济增长的函数。

也就是说，只要经济增长，那么⼟地价格也会同步增长，所以也会带来房价的相应上涨。

⼀般情况下，房价的涨幅与经济的增长速度保持同步和同速的增长是合理的，如果上涨的幅度远远超过了经济增长速度，那么肯定存在着⼀定的泡沫。

出现调整也是⾮常合理的，但我们认为，房价调整只是暂时的，调下去的还会涨回来，并且长期增长幅度不会⼤幅低于城镇居民⼈均可⽀配收⼊的增幅。

⾏业长期发展趋势取决于城市化的进程、经济的增长、⼈⼝结构（家庭⼩型化）以及居住模式变迁（商品房化）等基本要素，只要上述因素不发⽣根本变化，⾏业发展的基本趋势就不会动摇。

对于还处在成长阶段的中国房地产⾏业来说，增长的历程显然远未步⼊尾声。

我们判断，随着各地⽅政府及中央相继不断地出台各种刺激和⿎励房地产消费的政策，房地产市场很可能实现“软着陆”，虽然房价还未能⽌跌，但下跌的幅度将会减⼩，成交量持续低迷的时间将会缩短，很可能在2009年房价和成交量⽌跌回升，我们判断这次房地产调整结束的时间指⽇可待。