医学课件第八章投资性房地产
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在成本模式下，应当按照《企业会计 准则第4 号——固定资产》和《企业会计准 则第6 号——无形资产》的规定，对投资性 房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在 减值迹象的，应当按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定进行处理。
--按月计提折旧或摊销时： 借：其他业务成本 等 贷：投资性房地产累主折旧（摊销） [注：土地使用权进行摊销] --取得租金收入时： 借：银行存款 等 贷：其他业务收入 --经测试发生减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 [注：该减值不得转回]
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一）确认 符合投资性房地产的定义，并同时满足下列
条件的，才能予以确认： 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能
流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）初始计量
准则第7条规定：投资性房地产应当按照成 本进行初始计量。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价 款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。
--按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊 销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）” 科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷 记“投资性房地产”，按其差额，借记”其 他业务成本”科目。已计提减值准备的，还 应同时结转减值准备。
一、投资性房地产基本概述
（一）定义与特征
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地 使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、 已出租的建筑物。
（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条和 第三条规定 ）
房地产：土地（土地使用权）和房屋（土地上 的房屋等建设物及构筑物）及其权属的总称。
（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计 量
根据本准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投 资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以 采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投 资性房地产，应当同时满足下列条件： 1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于 大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
要求：对A公司交易或事项进行相应的处理。
开始租赁日：
借：投资性房地产—成本 20000000
累计折旧
3000000
贷：固定资产——办公楼
18000000
资本公积——其他资本公积 5000000
2011年12月31日：
借：公允价值变动损益
3000000
贷：投资性房地产——公允价值变动 3000000
（二）处置
1.条件
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且 预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终 止确认该项投资性房地产。
2.计量
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生 投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账 面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
成本模式
--处置投资性房地产时，应按实际收到的金 额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他 业务收入”科目。
主要特征：
1.投资性房地产是一种经营活动——让渡资产使 用权；
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地 产；
3.投资性房地产有两种后续计量模式——成本模 式和公允价值模式；
但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地 产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
投资性房地产累计折旧
3500000
投资性房地产减值准备
1500000
（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产 转换为自用房地产或存货时，应当以其转换 当日的公允价值作为自用房地产的账面价值， 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
按转换日的公允价值，借记“固定资产”
或“无形资产”，按转换日的成本，贷记 “投资性房地产——成本”，按累计公允价 值变动，借或贷记“投资性房地产——公允 价值变动”，差额记入“公允价值变动损 益”。
2.转换日的确定 （1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地 产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自
用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提 供劳务或者经营管理的日期。
（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建 筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其 转换日为租赁期开始日。
（3）投资性房地产转为存货，转换日为租赁期 满、权力机构作为决议明确用于对外出售的日 期。
贷：投资性房地产——公允价值变动
（2）企业对投资性房地产的计量模式一经确 定，不得随意变更。成本模式转为公允价值 模式的，应当作为会计政策变更，按照《企 业会计准则第28 号——会计政策、会计估计 变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。
四、投资性房地产的转换与处置
（一）转换 1.转换的条件 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条
件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将 其他资产转换为投资性房地产：
（1）投资性房地产开始自用。 （2）作为存货的房地产，改为出租。 （3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 （4）自用建筑物停止自用，改为出租。 （5）房地产企业将经营租赁房地产改为用于对外出售。
A企业的会计处理：
（1）4月20日进行改扩建时：
借：在建工程——厂房 30000000
投资性房地产累计折旧 20000000
贷：投资性房地产——厂房 50000000
（2）改扩建发生费用时：
借：在建工程——厂房 4000000
Hale Waihona Puke 贷：银行存款 等4000000
（3）改扩建完工时：
借：投资性房地产——厂房 34000000
3.计量 （1）在成本模式下，应当将房地产转换前的账
面价值作为转换后的入账价值。并进行对应结 转。
例8-2：2012年7月1日，A企业将出租在外的 厂房收回，开始用于本企业生产商品。A采 有成本计量，其账面价值为500万元，其中， 原价为600万元，累计已提折旧100万元。同 日，将一幢办公楼租赁给B企业，其账面价 值为1250万，其中，原价为1750万，已提折 旧350万，发生减值150万元。要求：进行相 应会计处理。
贷：在建工程——厂房
34000000
三、投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产 进行后续计量，也可采用公允价值模式对投 资性房地产进行后续计量。
但同一企业只能采用一种模式对所有投资性 房地产进行后续计量，不得同时采用两种计 量模式。
（一）采用成本模式对投资性房地产进行 后续计量
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分 用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和 出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为 投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租 金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相 关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出 租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建 筑物确认为投资性房地产。
收回厂房时：
借：固定资产——厂房 6000000
投资性房地产累计折旧 1000000
贷：投资性房地产——厂房
6000000
累计折旧
1000000
办公楼用于出租时：
借：投资性房地产——办公楼17500000
累计折旧
3500000
固定资产减值准备
1500000
贷：固定资产——办公楼
17500000
例8-3：2012年6月1日，A企业租赁期满的办 公楼收回，用于行政管理。收回日该办公楼 的公允价值为2400万元。之前A企业采用公 允价值计量，原账面价值2100万元，其中成 本为2300万元，公允价值变动为200万元。
要求：对A企业收回的办公楼进行会计处理。
收回时：
借：固定资产——办公楼
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认 为投资性房地产。
不属于投资性房地产的项目：
1.自用房地产——为生产商品、提供劳务或 者经营管理而持有的房地产；
2.作为存货的房地产——房地产开发企业在 正常经营过程中销售的或为销售而正在开发 的商品房和土地。
24000000
投资性房地产——公允价值变动 2000000
贷：投资性房地产——成本
23000000
公允价值变动损益
3000000
（3）自用房地产或存货转换为采用公允价值 模式计量的投资性房地产时，投资性房地产 按照转换当日的公允价值计价，转换当日的
公允价值小于原账面价值的，其差额计入当
期损益（公允价值变动损益）；转换当日的
特别注意：
（1）采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计 提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产 的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面 价值之间的差额计入当期损益。
--公允价值大于账面余额时： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
--公允价值小于账面余额时 借：公允价值变动损益
公允价值大于原账面价值的，其差额计入所 有者权益（资本公积——其他资本公积）， 对其进行处置时再转入当期损益。
例8-4：2011年1月10日，A房地产公司与B 企业签证租赁协议，将一幢办公楼租给B企 业，开始租赁日为2011年2月1日，当时的账 面价值为1500万元，其中原价1800万，已提 折旧300万；公允价值为2000万。2011年， 12月31日，该投资性房地产的公允价值为 1700万元。
--在采用公允价值模式计量时，在“投资性房 地产”下设“成本”和“公允价值变动”两个 明细科目，按外购实际成本计入““投资性房 地产——成本”科目。
2.自行建造的投资性房地产
只有在自行建造或开发活动完成（达到预 定可使用状态）的同时开始对外出租或用 于资本增值，才能确认。
--采用成本计量的，按确定的成本（土地开 发费、建筑成本、安装成本、资本化的借 款费用及其他费用），借记“投资性房地 产”，贷记“在建工程”或“开发产品”。
采用公允价值计量的，按确定的成本，借 记“投资性房地产借——成本”，贷记 “在建工程”或“开发产品”。
（三）后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则 第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房 地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条 件的，应当在发生时计入当期损益。
例8-1 20*8年3月，A企业与B企业就一经 营租赁即将到期的厂房进行改扩建。该厂 房按成本模式进行后续计量，原价格5000 万，已主直接影响折旧2000万。并与C企 业签证了经营租赁合同，约定改扩建完工 时租给C企业，4月1日与B企业的合同民到， 随即进入改扩建。12月20日，工程完工， 发生费用其400万元，即日按合同租给C企 业。A企业仍采用成本计量模式。
2.自行建造投资性房地产的成本，由建造 该项资产达到预定可使用状态前所发生的必 要支出构成。
3.以其他方式取得的投资性房地产的成本， 按照相关会计准则的规定确定。
1.外购投资性房地产
只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性 房地产加以确认。
--在采用成本模式计量时，按取得的实际成本， 借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”等；
2．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同 类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而 对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所 处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型 相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相 同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一 城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、 可使用状况相同或相近的土地。
（二）投资性房地产的范围
第三条 本准则规范下列投资性房地产：
（1）已出租的土地使用权。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物。
1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经 营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于 出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得 的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权 的建筑物。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取 得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准 备增值后转让的土地使用权。
--按月计提折旧或摊销时： 借：其他业务成本 等 贷：投资性房地产累主折旧（摊销） [注：土地使用权进行摊销] --取得租金收入时： 借：银行存款 等 贷：其他业务收入 --经测试发生减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 [注：该减值不得转回]
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一）确认 符合投资性房地产的定义，并同时满足下列
条件的，才能予以确认： 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能
流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）初始计量
准则第7条规定：投资性房地产应当按照成 本进行初始计量。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价 款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。
--按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊 销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）” 科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷 记“投资性房地产”，按其差额，借记”其 他业务成本”科目。已计提减值准备的，还 应同时结转减值准备。
一、投资性房地产基本概述
（一）定义与特征
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地 使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、 已出租的建筑物。
（《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条和 第三条规定 ）
房地产：土地（土地使用权）和房屋（土地上 的房屋等建设物及构筑物）及其权属的总称。
（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计 量
根据本准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投 资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以 采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投 资性房地产，应当同时满足下列条件： 1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于 大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
要求：对A公司交易或事项进行相应的处理。
开始租赁日：
借：投资性房地产—成本 20000000
累计折旧
3000000
贷：固定资产——办公楼
18000000
资本公积——其他资本公积 5000000
2011年12月31日：
借：公允价值变动损益
3000000
贷：投资性房地产——公允价值变动 3000000
（二）处置
1.条件
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且 预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终 止确认该项投资性房地产。
2.计量
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生 投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账 面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
成本模式
--处置投资性房地产时，应按实际收到的金 额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他 业务收入”科目。
主要特征：
1.投资性房地产是一种经营活动——让渡资产使 用权；
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地 产；
3.投资性房地产有两种后续计量模式——成本模 式和公允价值模式；
但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地 产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
投资性房地产累计折旧
3500000
投资性房地产减值准备
1500000
（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产 转换为自用房地产或存货时，应当以其转换 当日的公允价值作为自用房地产的账面价值， 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
按转换日的公允价值，借记“固定资产”
或“无形资产”，按转换日的成本，贷记 “投资性房地产——成本”，按累计公允价 值变动，借或贷记“投资性房地产——公允 价值变动”，差额记入“公允价值变动损 益”。
2.转换日的确定 （1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地 产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自
用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提 供劳务或者经营管理的日期。
（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建 筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其 转换日为租赁期开始日。
（3）投资性房地产转为存货，转换日为租赁期 满、权力机构作为决议明确用于对外出售的日 期。
贷：投资性房地产——公允价值变动
（2）企业对投资性房地产的计量模式一经确 定，不得随意变更。成本模式转为公允价值 模式的，应当作为会计政策变更，按照《企 业会计准则第28 号——会计政策、会计估计 变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。
四、投资性房地产的转换与处置
（一）转换 1.转换的条件 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条
件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将 其他资产转换为投资性房地产：
（1）投资性房地产开始自用。 （2）作为存货的房地产，改为出租。 （3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 （4）自用建筑物停止自用，改为出租。 （5）房地产企业将经营租赁房地产改为用于对外出售。
A企业的会计处理：
（1）4月20日进行改扩建时：
借：在建工程——厂房 30000000
投资性房地产累计折旧 20000000
贷：投资性房地产——厂房 50000000
（2）改扩建发生费用时：
借：在建工程——厂房 4000000
Hale Waihona Puke 贷：银行存款 等4000000
（3）改扩建完工时：
借：投资性房地产——厂房 34000000
3.计量 （1）在成本模式下，应当将房地产转换前的账
面价值作为转换后的入账价值。并进行对应结 转。
例8-2：2012年7月1日，A企业将出租在外的 厂房收回，开始用于本企业生产商品。A采 有成本计量，其账面价值为500万元，其中， 原价为600万元，累计已提折旧100万元。同 日，将一幢办公楼租赁给B企业，其账面价 值为1250万，其中，原价为1750万，已提折 旧350万，发生减值150万元。要求：进行相 应会计处理。
贷：在建工程——厂房
34000000
三、投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产 进行后续计量，也可采用公允价值模式对投 资性房地产进行后续计量。
但同一企业只能采用一种模式对所有投资性 房地产进行后续计量，不得同时采用两种计 量模式。
（一）采用成本模式对投资性房地产进行 后续计量
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分 用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和 出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为 投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租 金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相 关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出 租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建 筑物确认为投资性房地产。
收回厂房时：
借：固定资产——厂房 6000000
投资性房地产累计折旧 1000000
贷：投资性房地产——厂房
6000000
累计折旧
1000000
办公楼用于出租时：
借：投资性房地产——办公楼17500000
累计折旧
3500000
固定资产减值准备
1500000
贷：固定资产——办公楼
17500000
例8-3：2012年6月1日，A企业租赁期满的办 公楼收回，用于行政管理。收回日该办公楼 的公允价值为2400万元。之前A企业采用公 允价值计量，原账面价值2100万元，其中成 本为2300万元，公允价值变动为200万元。
要求：对A企业收回的办公楼进行会计处理。
收回时：
借：固定资产——办公楼
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认 为投资性房地产。
不属于投资性房地产的项目：
1.自用房地产——为生产商品、提供劳务或 者经营管理而持有的房地产；
2.作为存货的房地产——房地产开发企业在 正常经营过程中销售的或为销售而正在开发 的商品房和土地。
24000000
投资性房地产——公允价值变动 2000000
贷：投资性房地产——成本
23000000
公允价值变动损益
3000000
（3）自用房地产或存货转换为采用公允价值 模式计量的投资性房地产时，投资性房地产 按照转换当日的公允价值计价，转换当日的
公允价值小于原账面价值的，其差额计入当
期损益（公允价值变动损益）；转换当日的
特别注意：
（1）采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计 提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产 的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面 价值之间的差额计入当期损益。
--公允价值大于账面余额时： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
--公允价值小于账面余额时 借：公允价值变动损益
公允价值大于原账面价值的，其差额计入所 有者权益（资本公积——其他资本公积）， 对其进行处置时再转入当期损益。
例8-4：2011年1月10日，A房地产公司与B 企业签证租赁协议，将一幢办公楼租给B企 业，开始租赁日为2011年2月1日，当时的账 面价值为1500万元，其中原价1800万，已提 折旧300万；公允价值为2000万。2011年， 12月31日，该投资性房地产的公允价值为 1700万元。
--在采用公允价值模式计量时，在“投资性房 地产”下设“成本”和“公允价值变动”两个 明细科目，按外购实际成本计入““投资性房 地产——成本”科目。
2.自行建造的投资性房地产
只有在自行建造或开发活动完成（达到预 定可使用状态）的同时开始对外出租或用 于资本增值，才能确认。
--采用成本计量的，按确定的成本（土地开 发费、建筑成本、安装成本、资本化的借 款费用及其他费用），借记“投资性房地 产”，贷记“在建工程”或“开发产品”。
采用公允价值计量的，按确定的成本，借 记“投资性房地产借——成本”，贷记 “在建工程”或“开发产品”。
（三）后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则 第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房 地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条 件的，应当在发生时计入当期损益。
例8-1 20*8年3月，A企业与B企业就一经 营租赁即将到期的厂房进行改扩建。该厂 房按成本模式进行后续计量，原价格5000 万，已主直接影响折旧2000万。并与C企 业签证了经营租赁合同，约定改扩建完工 时租给C企业，4月1日与B企业的合同民到， 随即进入改扩建。12月20日，工程完工， 发生费用其400万元，即日按合同租给C企 业。A企业仍采用成本计量模式。
2.自行建造投资性房地产的成本，由建造 该项资产达到预定可使用状态前所发生的必 要支出构成。
3.以其他方式取得的投资性房地产的成本， 按照相关会计准则的规定确定。
1.外购投资性房地产
只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性 房地产加以确认。
--在采用成本模式计量时，按取得的实际成本， 借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”等；
2．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同 类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而 对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所 处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型 相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相 同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一 城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、 可使用状况相同或相近的土地。
（二）投资性房地产的范围
第三条 本准则规范下列投资性房地产：
（1）已出租的土地使用权。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）已出租的建筑物。
1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经 营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于 出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得 的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权 的建筑物。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取 得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准 备增值后转让的土地使用权。