2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析过关检测试卷A卷附答案

2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析
过关检测试卷A卷附答案
单选题（共30题）
1、词法分析的作用是识别源程序中的（）。

A.字符串
B.单词
C.标识符
D.语句
【答案】 B
2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。

被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。

甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。

张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
【答案】 A
3、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。

此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。

根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。

在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。

为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。

价值时点为2019年4月10日。

A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响
B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响
C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响
D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响
【答案】 B
4、（）服务器一般都支持SMTP 和POP3协议，分别用来进行电子邮件的发送和接收。

A.Gopher
B.Telnet
C.FTP
D.E-mail
【答案】 D
5、用户界面设计的原则不包括（56）
A.适合用户的业务领域和操作习惯
B.保持界面元素、布局与术语的一致性
C.提供反馈机制，注重用户体验
D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计
【答案】 D
6、与单向链表相比，双向链表（）。

A.需要较少的存储空间
B.遍历元素需要的时间较短
C.较易于访问相邻结点
D.较易于插入和删除元素
【答案】 C
7、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。

A.符合房地产估价合法的原则
B.需要向房地产主管部门申请
C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批
【答案】 D
8、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。

采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。

此模式与（请作答此空）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。

A.解释器(Interpreter)
B.策略(Strategy)
C.中介者(Mediator)
D.观察者(Observer)
【答案】 D
9、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。

A.多为现代化的高层建筑
B.所处区位好
C.自营为主
D.功能齐全.配套设施完善
【答案】 C
10、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。

以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的
A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误
B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题
C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来
D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来
【答案】 C
11、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。

A.传值调用
B.引用调用
C.宏调用
D.内部调用
【答案】 B
12、（）is the conscious effort to make all jobs similar， routine，and interchangeable.
A.WWW
rmatization
puterization
D.Standardization
【答案】 D
13、WWW服务器与客户机之间采用（）协议进行网页的发送和接收。

A.HTTP
B.URL
C.SMTP
D.HTML
【答案】 A
14、C程序代码“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）错误。

A.调用
B.语法
C.逻辑
D.运行
【答案】 B
15、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中的元素。

A.6
B.7
C.8
D.无穷
【答案】 A
16、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。

A.同符号数相加
B.同符号数相减
C.异符号数相加
D.异符号数相“或”
【答案】 A
17、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。

类、接口、构件属于( )事物。

A.结构
B.行为
C.分组
D.注释
【答案】 A
18、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，( )内聚是最好的。

A.巧合
B.逻辑
C.信息
D.功能
【答案】 D
19、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6个阶段。

A.可行性分析
B.初始调查
C.需求分析与定义
D.问题分析
【答案】 C
20、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。

A.Java语言不能用于编写实时控制程序
B.Lisp语言只能用于开发专家系统
C.编译程序可以用汇编语言编写
D.XML主要用于编写操作系统内核
【答案】 C
21、Firewall is a（）mechanism used by organizations to protect their LANs from the Internet.
A.reliable
B.stable
C.peaceful
D.security
22、操作数“00000101”与“00000101”执行逻辑（）操作后，运算结果“00000000”
A.或
B.与
C.异或
D.与非
【答案】 C
23、网络中某些用户只能接收但不能发送Email，此时管理员应检查（）。

A.Email服务器是否与网络连通
B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny SMTP设置
C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny any设置
D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny pop3设置
【答案】 B
24、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。

A.MPEG
B.AVI
C.VOC
D.RM
25、设某系统由P1和P2两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作时，该系统才能正常工作。

若P1和P2的可靠性均为0.9，则该系统的可靠性是（）。

A.0.1
B.0.45
C.0.81
D.0.9
【答案】 C
26、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。

以下（）模式是行为型设计模式。

A.装饰器 (Decorator)
B.构建器 (Builder)
C.组合（Composite）
D.解释器(Interpreter)
【答案】 D
27、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前
B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估
C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估
D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性
【答案】 A
28、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括( )。

A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护
B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型
C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量
D.具有良好的团队合作精神
【答案】 B
29、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。

A.句型
B.终结符集
C.非终结符集
D.句子
【答案】 D
30、请从下列名词中区分类和对象。

其中，（）全部是类，（）全部是对象。

A.电影、序列号为sw1987532的电影胶片、足球赛
B.电影、足球赛、电影胶片
C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛
D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为sw1987532的电影胶片
【答案】 B
大题（共10题）
一、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。

该地块占地15000m2，总建筑面积80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。

销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。

今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。

1．计算开发完成后的价值。

80000×18000/(1+14%)元=126316万元2．建筑费。

(5000+2000)×80000元=56000万元3．专业费。

5000×80000×6%元=2400万元4．销售税与销售费用。

126316×(5%+3%)万元=10105万元5．利息。

[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元6．利润。

[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元
【答案】(1)开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元(2)专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元(3)利息应为
V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题
二、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人
【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。

1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；
2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4.“估价原则”缺少谨慎原则；
5.结果报告中估价结果缺少单价；
6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
7.结果报告缺少风险提示；
8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的
理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；1
2.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；1
3.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
三、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。

、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。

【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。

餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。

餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。

地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。

此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。

（2）营业收入的差异性。

餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。

影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。

2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。

由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。

方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。

方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

四、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该
不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。

答题需要层次，考三个问题 1.房屋用途的确定、违章建筑确认
2.征收估价机构的选择
3.征收补偿的确定
【答案】 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。

中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。

对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。

由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。

2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。

3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。

举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。

五、设有一个关系EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的SELECT语句为：SELECT 部门名，AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为：Insert（）
【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。

试题（60）（61）的正确答案分别是选项C和A。

因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=‘钳工’，进行选取，因此正确的SELECT语句如下：SELECT部门名，AVG（工资）AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种=‘钳工’，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查询语句由上可见，选项A和B是不正确的。

选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。

六、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价委托
人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。

（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。

改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。

七、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人
【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。

1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；
2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求；
3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；
4.结果报告中估价结果缺少单价；
5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
6.结果报告缺少风险提示；
7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价
值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；1
2.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；1
3.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
八、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省
××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.??
【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。

2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。

3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。

其他，同上。

注意考试方向： 1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。

2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。

3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。

4.用途有收益性房地产都可出题。

九、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价委托
人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。

（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。

改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。

一十、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公。