高密家成置业有限公司、葛磊房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

高密家成置业有限公司、葛磊房屋买卖合同纠纷民事二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院
【审结日期】2022.03.02
【案件字号】(2021)鲁07民终9438号
【审理程序】二审
【审理法官】冯海玲李玉信高波
【审理法官】冯海玲李玉信高波
【文书类型】判决书
【当事人】高密家成置业有限公司;葛磊
【当事人】高密家成置业有限公司葛磊
【当事人-个人】葛磊
【当事人-公司】高密家成置业有限公司
【代理律师/律所】潘美辰山东子伦律师事务所;马强山东子伦律师事务所;王瑞国山东齐鲁(潍坊)律师事务所
【代理律师/律所】潘美辰山东子伦律师事务所马强山东子伦律师事务所王瑞国山东齐鲁(潍坊)律师事务所
【代理律师】潘美辰马强王瑞国
【代理律所】山东子伦律师事务所山东齐鲁(潍坊)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】高密家成置业有限公司
【被告】葛磊
【本院观点】根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金合同约定关联性质证证明责任（举证责任）维持原判发回重审诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。

【本院认为】本院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，葛磊与家成置业公司签订了《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，双方对办理涉案房产证的时间、通知方式、违约责任和赔偿标准等内容进行了详细约定。

对此，双方应当依据合同内容，信守契约，严格、全面履行合同义务。

而葛磊未能按照合同约定的时间取得涉案房产证，造成的原因，其一系由家成置业公司未能及时将土地使用权上的抵押权涤除有关，其二家成置业公司亦未按照合同约定的方式向葛磊通知办证。

在此情况下，一审法院按合同约定确认违约方系家成置业公司，并支持葛磊提出的损失赔偿请求，并无不当。

综上所述，上诉人高密家成置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费987元，由上诉人高密家成置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 01:50:53
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年8月1日葛磊与家成置业公司签订《山东省新
建商品房买卖合同(预售)》一份，合同约定：出卖人为家成置业公司，买受人为葛磊；项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于××街道××街(西)289号地块的建设用地使用权。

该地块国有土地使用权证号为高国用(xxx)第xxx××xxx号，土地使用面积为63620平方米；该商品房为盛世御景小区商品房15幢1单元6层601室；抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为：未抵押；房屋总价款617509元；付款方式为：买受人于签订合同当日支付首付款167509元，余款450000元向银行申请贷款支付；第二十条房屋(不动产登记)：(一)双方同意共同向房屋登记机构(不动产登记经办机构)申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

(二)买受人自商品房交付使用之日起【90日内】(不超过90日)办理房屋所有权转移登记手续出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文件；(三)因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证(不动产权证)的双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。

买受人解除合同的应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款本金及利息部分)，并自买受人付款之日起按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息买受人不解除合同的自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。

(四)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；第二十五条送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。

任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以【手机短信】方式送达对方。

任何一方变更通讯地址、联系电话的应在变更之日起15日内书面通知对方。

变更的一方未履行通知义务导致送达不能的应承担相应的法律责任。

合同签订后，家成置业公司于2016年8月29日向葛磊交付了房屋；家成置业公司于2017年12月13日完成竣工验收；2020年5月9日葛磊取得房屋所有权证。

又查明，2014年4月24日家成置业公司将用于开发建设的盛世御景小区所在地块即高国用(2013)第6××8号地块使用权抵押给中国工商银行股份有限公司高密支行，并办理了抵押登记，抵押期限自2014年4月24日至
2017年1月19日，2020年1月20日注销抵押。

再查明，本案中，葛磊的网上立案时间为2021年3月21日。

【一审法院认为】一审法院认为：葛磊与家成置业公司于2016年8月1日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。

本案中，家成置业公司于2016年8月29日向葛磊交付了房屋，按照约定，家成置业公司应当在房屋交付之日起360日内协助葛磊办理完毕房屋产权登记并取得房屋所有权证，但2020年5月9日葛磊方才取得房屋所有权证，故家成置业公司存在逾期办证行为，构成违约。

家成置业公司辩称:逾期办证是由于葛磊怠于行使权利造成的，一审法院认为该辩称意见不能成立，理由如下：其一，根据一审法院查明的事实，家成置业公司将用于开发建设盛世御景小区所在地块，即高国用(2013)第6××8号地块使用权抵押给中国工商银行股份有限公司高密支行，自2014年4月24日起开始抵押，直至2020年1月20日注销抵押登记。

家成置业公司虽主张2017年12月13日完成竣工验收，已经具备办证条件，但2017年12月13日至2020年1月19日期间，高国用(2013)第6××8号国有土地使用权仍然处于抵押状态，按照法律规定，房屋和土地不可分离，故家成置业公司作为开发商在没有将抵押权涤除的情况下，必然会影响房地产权属登记手续的正常办理；其二，按照双方在商品房预售合同中的约定：“抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为：未抵押”，故家成置业公司应按照约定在为葛磊等业主办理房权证之前先将土地使用权上的抵押权涤除；其三，在涉案土地使用权仍然存在抵押的情况下，家成置业公司要求葛磊等业主签订抵押登记告知函，该做法本身即为葛磊等业主变相增加了办证负担和风险，无论是按照合同约定还是法律规定葛磊均有权予以拒绝；其四，关于家成置业公司是否按约及时履行了通知葛磊办证义务，家成置业公司虽主张已经通过在小区内张贴公告或通过业主微信群通知了葛磊，但从其举证来看，其提供的三张照片对应时间为2018年10月22日，其提供的生活帮视频载明时间为2019年2月1日，而此时家成置业公司的国有土地使用权尚存在抵押，且家成置业公司不能提供上述三张照片的原始载体，
不能证明该证据的真实性，故该三张照片、生活帮视频均为无效证据；在涉案土地使用权涤除抵押之后，才可能具备合同约定的办证条件，按照合同约定，在具备办证条件后，家成置业公司应采用书面形式并以手机短信方式通知葛磊及时办理房权证，但家成置业公司未能举证加以证明。

关于诉讼时效问题，本案中双方约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为三年，故可以自起诉之日倒推三年适用违约金法则，本案中，葛磊网上立案时间为2021年3月21日，故葛磊可以要求家成置业公司给付自2018年3月22日至2020年5月9日止合计779日的违约金，而葛磊仅主张769日，故对葛磊主张的该违约金数额617509元某0.01%某769天=47486元予以支持。

【二审上诉人诉称】家成置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审判决对逾期办证的根本原因事实认定错误，上诉人在履行合同过程中并不存在违约行为，逾期办证是被申请人怠于行使权利造成的，一审法院判令上诉人支付逾期办证违约金明显不当。

1、单套商品房土地使用权不能办理解押手续并非上诉人违约造成的，而是土地房产二证合一的国家政策造成的。

涉案项目于2014年开始投资建设，上诉人以土地使用权和在建工程抵押从工商银行办理项目开发贷款，这是开发商在项目开发过程中的普遍做法。

根据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、山东省人民政府办公厅《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》(鲁政办字(2015)188号)的规定，山东省自2015年开始实施土地房产二证合一政策。

该政策实施前，开发商每出售一套商品房可以办理单套商品房的土地解押登记手续，但土地房产二证合一政策实施以后，则不能办理单套商品房的土地解押登记手续，因此未能给被上诉人办理土地解押手续是二证合一政策造成的，而并非上诉人违约造成的。

2、一审法院认为“土地使用权处于抵押状态必然会影响房地产权属登记手续的正常办理”属于主观臆断，事实上土地大证抵押并不影响单套商品房办理不动产登记。

虽然因为土地房产二证合一的政策原因导致不能办理单套商品房的土地解押手续，但工商银行作为抵押权人同意出售一套解除一套商品房所对应的土地抵押，
上诉人在一审提交的“生活帮”视频可以证明工商银行“每销售一套就会解押一套”的事实。

”工商银行向不动产登记中心出具相关证明材料后，不动产登记中心就可以为业主办理不动产登记。

涉案小区业主最早的在2017年就已经办理了不动产证，该事实足以证明土地大证抵押并不影响单套商品房办理不动产登记。

3、被上诉人拒签抵押登记告知函、延期提交不动产登记申请是逾期办证的根本原因。

首先，抵押登记告知函是不动产登记中心要求被上诉人出具的，一审判决认定系上诉人要求被上诉人等业主签订抵押登记告知函明显错误。

其次，一审判决认定签署抵押登记告知函增加了被上诉人的办证负担和风险与事实不符，被上诉人办理的是不动产证，该证书的权利就包含了土地使用权和房屋所有权，因此只要办理了不动产证，被上诉人对所购房产享有的权利就是完整的。

并且上诉人同意对存在顾虑的业主出具承诺函，即：出现任何问题由开发商全权负责，在“生活帮”视频中上诉人的项目负责人对此也明确表态，因此对业主而言签署抵押登记告知函不存在任何负担和风险，在这种情形下上诉人仍然拒绝签署抵押登记告知函存在明显过错。

被上诉人延期提交不动产登记申请是逾期办证的根本原因，涉案土地大证于2020年1月20日就办理了正式的解押手续，而被上诉人提交不动产登记申请的时间是2020年5月7日，被上诉人取得不动产证的时间是2020年5月9日，而一审判决计算违约金的期限直到被上诉人取得不动产证为止，按照一审判决的逻辑，只要被上诉人拒不办理不动产登记，上诉人作为开发商就得一直承担逾期办证违约金，这是明显错误的。

二、一审判决对履行办证通知义务的举证责任分配不当。

虽然《商品房买卖合同》约定在具备办证条件后，上诉人应当采用书面形式并以手机短信方式通知业主及时办理房权证，但实际操作过程中按照合同约定根本无法实现。

业主购买房产后并不一定立即实际居住，因此向全体业主送达书面通知是无法实现的，且电话存在变动或者拒接的情形，开发商通过业主群发送通知、在小区张贴通知是各小区的普遍做法。

由于时间久远，上诉人虽然不能提供业主群的聊天记录和张贴通知照片的原始载体，但其他大部分业主均根据业主群通知和张贴的通知办理了不动产登记，足以证明上诉人已履行了办理房产登记的通知义务。

且生活帮栏目之所以针对涉案小区的办证问题进行报道，就是因为被上诉人等
业主在接到办证通知后拒不配合签署抵押登记告知函且不断进行舆情炒作，因此足以证明被上诉人已经接到办证通知，一审法院却仍然判决让上诉人对履行办证通知义务承担举证不能的法律后果明显不当。

三、一审判决认定逾期办证对被上诉人造成了实际损失与事实不符，恰恰相反的是逾期办证增加的是上诉人承担按揭贷款担保责任的法律风险。

四、商品房买卖合同中的办证期限并非双方的真实意思表示，住建部门硬性要求的合同版本不合理，已不能适应目前的房地产开发现状。

五、一审判决将会造成不良的价值导向，严重破坏房地产开发企业的营商环境。

综上所述，上诉人高密家成置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
高密家成置业有限公司、葛磊房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山东省潍坊市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁07民终9438号当事人上诉人(原审被告)：高密家成置业有限公司，住所地：高密市康成大街东首经济开发区党工委办公室大楼7楼。

法定代表人：邢成，经理。

委托诉讼代理人：潘美辰，山东子伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马强，山东子伦律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):葛磊。

委托诉讼代理人：王瑞国，山东齐鲁(潍坊)律师事务所律师。

审理经过上诉人高密家成置业有限公司(以下简称家成置业公司)因与被上诉人葛磊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2021)鲁0785民初2455号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称家成置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审判决对逾期办证的根本原因事实认定错误，上诉人在履行合同过程中并不存在违约行为，逾期办证是被申请人怠于行使权利造成的，一审法院判令上诉人支付逾期办证违约金明显不当。

1、单套商品房土地使用权不能办理解押手续并非上诉人违约造成的，而是土地房产二证合一的国家政策造成的。

涉案项目于2014年开始投资建设，上诉人以土地使用权和在建工程抵押从工商银行办理项目开发贷款，这是开发商在项目开发过程中的普遍做法。

根据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、山东省人民政府办公厅《关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》(鲁政办字(2015)188号)的规定，山东省自2015年开始实施土地房产二证合一政策。

该政策实施前，开发商每出售一套商品房可以办理单套商品房的土地解押登记手续，但土地房产二证合一政策实施以后，则不能办理单套商品房的土地解押登记手续，因此未能给被上诉人办理土地解押手续是二证合一政策造成的，而并非上诉人违约造成的。

2、一审法院认为“土地使用权处于抵押状态必然会影响房地产权属登记手续的正常办理”属于主观臆断，事实上土地大证抵押并不影响单套商品房办理不动产登记。

虽然因为土地房产二证合一的政策原因导致不能办理单套商品房的土地解押手续，但工商银行作为抵押权人同意出售一套解除一套商品房所对应的土地抵押，上诉人在一审提交的“生活帮”视频可以证明工商银行“每销售一套就会解押一套”的事实。

”工商银行向不动产登记中心出具相关证明材料后，不动产登记中心就可以为业主办理不动产登记。

涉案小区业主最早的在2017年就已经办理了不动产证，该事实足以证明土地大
证抵押并不影响单套商品房办理不动产登记。

3、被上诉人拒签抵押登记告知函、延期提交不动产登记申请是逾期办证的根本原因。

首先，抵押登记告知函是不动产登记中心要求被上诉人出具的，一审判决认定系上诉人要求被上诉人等业主签订抵押登记告知函明显错误。

其次，一审判决认定签署抵押登记告知函增加了被上诉人的办证负担和风险与事实不符，被上诉人办理的是不动产证，该证书的权利就包含了土地使用权和房屋所有权，因此只要办理了不动产证，被上诉人对所购房产享有的权利就是完整的。

并且上诉人同意对存在顾虑的业主出具承诺函，即：出现任何问题由开发商全权负责，在“生活帮”视频中上诉人的项目负责人对此也明确表态，因此对业主而言签署抵押登记告知函不存在任何负担和风险，在这种情形下上诉人仍然拒绝签署抵押登记告知函存在明显过错。

被上诉人延期提交不动产登记申请是逾期办证的根本原因，涉案土地大证于2020年1月20日就办理了正式的解押手续，而被上诉人提交不动产登记申请的时间是2020年5月7日，被上诉人取得不动产证的时间是2020年5月9日，而一审判决计算违约金的期限直到被上诉人取得不动产证为止，按照一审判决的逻辑，只要被上诉人拒不办理不动产登记，上诉人作为开发商就得一直承担逾期办证违约金，这是明显错误的。

二、一审判决对履行办证通知义务的举证责任分配不当。

虽然《商品房买卖合同》约定在具备办证条件后，上诉人应当采用书面形式并以手机短信方式通知业主及时办理房权证，但实际操作过程中按照合同约定根本无法实现。

业主购买房产后并不一定立即实际居住，因此向全体业主送达书面通知是无法实现的，且电话存在变动或者拒接的情形，开发商通过业主群发送通知、在小区张贴通知是各小区的普遍做法。

由于时间久远，上诉人虽然不能提供业主群的聊天记录和张贴通知照片的原始载体，但其他大部分业主均根据业主群通知和张贴的通知办理了不动产登记，足以证明上诉人已履行了办理房产登记的通知义务。

且生活帮栏目之所以针对涉案小区的办证问题进行报道，就是因为被上诉人等业主在接到办证通知后拒不配合签署抵押登记告知函且不断进行舆情炒作，因此足以证明
被上诉人已经接到办证通知，一审法院却仍然判决让上诉人对履行办证通知义务承担举证不能的法律后果明显不当。

三、一审判决认定逾期办证对被上诉人造成了实际损失与事实不符，恰恰相反的是逾期办证增加的是上诉人承担按揭贷款担保责任的法律风险。

四、商品房买卖合同中的办证期限并非双方的真实意思表示，住建部门硬性要求的合同版本不合理，已不能适应目前的房地产开发现状。

五、一审判决将会造成不良的价值导向，严重破坏房地产开发企业的营商环境。

二审被上诉人辩称葛磊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

原告诉称葛磊向一审法院起诉请求：1、判决家成置业公司支付违约金47486元(自2018年3月20日至2020年5月9日止)；2、诉讼费由家成置业公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年8月1日葛磊与家成置业公司签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》一份，合同约定：出卖人为家成置业公司，买受人为葛磊；项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于××街道××街(西)289号地块的建设用地使用权。

该地块国有土地使用权证号为高国用(xxx)第xxx××xxx号，土地使用面积为63620平方米；该商品房为盛世御景小区商品房15幢1单元6层601室；抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为：未抵押；房屋总价款617509元；付款方式为：买受人于签订合同当日支付首付款167509元，余款450000元向银行申请贷款支付；第二十条房屋(不动产登记)：(一)双方同意共同向房屋登记机构(不动产登记经办机构)申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

(二)买受人自商品房交付使用之日起【90日内】(不超过90日),办理房屋所有权转移登记手续,出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续,并提供必要的证明文件；(三)因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证(不动产权证)的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。

买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。

出卖人应
当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款本金及利息
部分)，并自买受人付款之日起,按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次
日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。

(四)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登
记的，出卖人不承担责任；第二十五条送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通
讯地址、联系电话均真实有效。

任何根据本合同发出的文件,均应采用书面形式，以【手机短信】方式送达对方。

任何一方变更通讯地址、联系电话的,应在变更之日起15日内
书面通知对方。

变更的一方未履行通知义务导致送达不能的,应承担相应的法律责任。

合同签订后，家成置业公司于2016年8月29日向葛磊交付了房屋；家成置业公司于2017年12月13日完成竣工验收；2020年5月9日葛磊取得房屋所有权证。

又查明，2014年4月24日家成置业公司将用于开发建设的盛世御景小区所在地
块即高国用(2013)第6××8号地块使用权抵押给中国工商银行股份有限公司高密支行，并办理了抵押登记，抵押期限自2014年4月24日至2017年1月19日，2020年1月20日注销抵押。

再查明，本案中，葛磊的网上立案时间为2021年3月21日。

一审法院认为一审法院认为：葛磊与家成置业公司于2016年8月1日签订的
《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规、
行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效，双方均应按约全面履行自
己的义务。

本案中，家成置业公司于2016年8月29日向葛磊交付了房屋，按照约定，
家成置业公司应当在房屋交付之日起360日内协助葛磊办理完毕房屋产权登记并取得房
屋所有权证，但2020年5月9日葛磊方才取得房屋所有权证，故家成置业公司存在逾期办证行为，构成违约。

家成置业公司辩称:逾期办证是由于葛磊怠于行使权利造成的，一。