绿地集团济南西河置业有限公司与冯洁商品房预售合同纠纷判决书

绿地集团济南西河置业有限公司与冯洁商品房预售合同纠纷
判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2020.11.23
【案件字号】(2020)鲁01民终11324号
【审理程序】二审
【审理法官】李静闵雯焦玉兴
【审理法官】李静闵雯焦玉兴
【文书类型】判决书
【当事人】绿地集团济南西河置业有限公司;冯洁
【当事人】绿地集团济南西河置业有限公司冯洁
【当事人-个人】冯洁
【当事人-公司】绿地集团济南西河置业有限公司
【代理律师/律所】王晖山东齐鲁律师事务所;赵万某某山东齐鲁律师事务所;赵心华山东大正泰和律师事务所;董家华山东大正泰和律师事务所
【代理律师/律所】王晖山东齐鲁律师事务所赵万某某山东齐鲁律师事务所赵心华山东大正泰和律师事务所董家华山东大正泰和律师事务所
【代理律师】王晖赵万某某赵心华董家华
【代理律所】山东齐鲁律师事务所山东大正泰和律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】绿地集团济南西河置业有限公司
【被告】冯洁
【本院观点】冯洁与绿地西河置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定证据交换质证维持原判申请再审【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，冯洁与绿地西河置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。

涉案商品房买卖合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司尚未取得涉案房屋所在项目的《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，冯洁有权拒绝收房。

本案中，涉案XXXX号楼建设工程已于2017年4月经过建设单位、建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程、建筑节能等方面的验收并验收合格，涉案房屋已经具备居住使用的基本条件。

2018年5月8日绿地西河置业公司向冯洁发出收房通知书，该通知书明确载明涉案房屋所在项目因高压线迁移及教育用地等原因暂未取得综合验收备案，告知冯洁可自愿收房。

根据该通知书的内容，冯洁可以选择接收房屋，亦可拒收房屋，冯洁具有自主选择权。

冯洁认可收到该通知书且知晓通知书的内容，并于2018年5月23日自愿办理了涉案房屋的收房手续，在冯洁明知涉案房屋尚未取得综合验
收备案登记且自愿接收房屋情形下，其已经实际享有涉案房屋占有、使用等的权益，其接收房屋并享有权益的事实行为与其收房后再行向绿地西河置业公司主张逾期交房违约责任的请求相悖，对绿地西河置业公司亦有失公允。

故冯洁以涉案房屋未取得开发项目《分期综合验收备案证明》为由要求绿地西河置业公司承担收房后的违约金，无事实依据，本院不予支持。

如绿地西河置业公司在交付房屋过程中存在不符合合同约定的单项瑕疵交付情形，当事人可就相关单项交付瑕疵另行主张权利。

本案中，绿地西河置业公司已向冯洁支付涉案房屋的逾期交房违约金至2018年5月17日，冯洁已于2018年5月23日实际收房，2018年5月18日至2018年5月22日的违约金为725.3元，其主张2018年5月23日收房之后的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。

逾期交付车位违约金一审计算并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人绿地西河置业公司的上诉请求部分成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初6341号民事判决第二项；
二、变更济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初6341号民事判决第一项为上诉人绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人冯洁逾期交房违约金725.3元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1195元，由上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担56元，被上诉人冯洁负担1139元；二审案件受理费2386元，由上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担102元，被上诉人冯洁负担2284元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-07 09:40:56
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年9月23日，冯洁作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区XXXX室商品房一套；商品房的用途为住宅，建筑面积139.22平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款1398287元；出卖人应当在2017年6月30日前依
照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程(如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生(如爆发流行性传染病等)、恶劣天气因素(如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等)造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。

冯洁与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》(甲方为出卖人，乙方为买受人)，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任.....(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第(5)小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。

如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。

2016年1月29日，冯洁作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区XXXX号商品房；商品房的用途为储藏室，建筑面积为16.56平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款52330元；出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

关于出卖人可据实延期交房的情形及逾期交房违约责任。

2017年9月1日，冯洁作为乙方与作为甲方的绿地西河置业公司签订《绿地新都
会C1地块车位购买协议》，约定乙方因自行泊车需要资源向绿地西河置业公司申请受让其建设的XXXX车位，车位使用权转让的总价款为136000元，车位交付时间为2017年12月30日。

2017年9月1日，冯洁作为乙方与作为甲方的绿地西河置业公司签订《绿地新都会C1地块车位购买协议》，约定乙方因自行泊车需要资源向绿地西河置业公司申请受让其建设的XXXX号车位，车位使用权转让的总价款为138000元，车位交付时间为2017年12月30日。

上述两份协议均约定，绿地西河置业公司在车位达到交付条件后向乙方发出车位交付通知(通知形式包括但不限于电话、短信、传真、信函、报纸公告)，乙方应在车位交付通知明确的交付日期到绿地西河置业公司指定地点办理车位交接手续。

因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为绿地西河置业公司已支付；如因绿地西河置业公司原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，绿地西河置业公司向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。

上述合同及协议签订后，冯洁依约支付住宅房屋购房款1398287元、购储藏室款52330元、车位款共计274000元。

但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的商品房(住宅及储藏室)。

2018年5月8日，绿地西河置业公司向冯洁发出《通知书》，其中载明：我司开发的XXXX号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。

但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入，小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。

我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。

另查明，绿地西河置业公司于2015年5月29日取得涉案XXXX号楼的商品房预售许可证。

涉案XXXX号楼建筑工程已经过五大主体验收合格，并于2017年8月14日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年11月1日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。

再查明，2018年5月17日前的逾期交房违约金，绿地西河置业公司已支付给原告冯洁。

2018年5月23日，原告冯洁已经办理了涉案住宅及储藏室及车位的收房手续。

【一审法院认为】一审法院认为，冯洁与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同(住宅及储藏室)及两份车位购买协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。

根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房(住宅)交付买受人使用、在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的储藏室交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

”第十八条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

”依照上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。

绿地西河置业公司至今未取得涉案项目的竣工验收备案单，涉案房屋的交付标准不符合交付房屋法律规定的条件。

综上，绿地西河置业公司向冯洁交付的房屋及储藏室既不符合双方合同的约定，也未达到法律规定的交付标准，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。

对原告主张的要求被告支付自2018年5月18日起至判决生效之日止，每日按购房款(住宅及储藏室)1450617元的万分之一的标准计算的逾期交房违约金，一审法院予以支持。

原、被告双方关于车位的交付时间约定为2017年12月30日，被告已通知原告于2018年5月17日前办理交付手续，故绿地西河置业公司应承担的车位的逾期交付违约金为自2017年12月31日起，每日按车位款274000元的万分之一的标准，支付至2018年5月17日。

对被告绿地西河置业公司辩称的涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，且原告已实际收房，双方已实际变更房屋交付条件，其不应承担逾期交付违约责任的抗辩意见，一审
法院不予采纳。

绿地西河置业公司主张涉案住宅房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，一审法院不予采纳。

综上，判决：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告冯洁逾期交房(住宅及储藏室)违约金：以购房款1450617元为基数，自2018年5月18日起至本判决生效之日止，按日万分之一的标准计算。

二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告冯洁逾期交付车位违约金：以车位款274000元为基数，自2018年1月1日起至2018年5月17日止，按日万分之一的标准计算。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。

案件受理费1195元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。

【二审上诉人诉称】绿地西河置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、原审法院认定事实错误，亦无法律依据。

原审法院认为：“绿地西河置业公司向原告交付的房屋既不符合合同的约定，也未达到法律规定的交付标准，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。

”的观点是错误的。

1、商品房的交付条件分为法定交付条件和约定交付条件。

(1)从法律上看，现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认
可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。

以上法律法规表明，对于建设工程的竣工验收以及交付，现行法律法规实行的是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为判断工程竣工验收合格与否的标准，同时，建设工程经竣工验收合格后，具备交付使用的条件，即竣工验收合格是法定的房屋交付使用条件。

但“竣工验收合格”不等同于“办理竣工验收备案手续”。

办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。

竣工验收备案是一种程序性的行政备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段。

同样，竣工验收备案也不必然免除参建各方的质量责任。

因此，“竣工验收合格”不能等同于“办理竣工验收备案手续”。

一审法院以《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是交付的先决条件的观点是错误的。

(2)从合同上看，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中并未将取得《竣工验收备案表》作为交付房屋的前提，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定涉案商品房的交付应取得《分期综合验收备案证明》，但国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第698号)，将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。

因此，该约定不应再适用。

上诉人于2014年7月份取得了建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收意见的建筑工程竣工验收报告，上诉人于2018年5月8日向被上诉人发送收房通知，被上诉人并未拒绝收房，且于2018年5月23日办理收房手续，该交付行为符合《建设工程质量管理条例》十六条的关于商品房交付的规定，即符合商品房法定交付条件。

2、退一步讲，即便法院认为交付房屋的条件仍应适用《济南市商品房买卖合同》约定为取得分期综合验收备案证明，但上诉人于2018年5月9日通知被申请人办理房屋交付手续时，在收房通知中明确载明涉案房屋暂未取得分期验收备案证明，被上诉人在明知房屋未取得分期综合验收备案证明的前提下自愿办理了交房手续。

这说明，双方在事实上已变更了房屋交付条件，即被上诉人已认可了涉案房屋的交付条件。

3、房屋的转移占有即为交付，这是最高院关于商品房买卖
合同司法解释中明确的规定。

即便按照一审法院的观点或者按照合同约定，上诉人交付未取得《竣工验收备案表》或《分期综合验收备案证明》的房屋，也只是属于交付不合格或者交付行为有瑕疵。

针对瑕疵交付的情形，合同中并未约定相应的违约责任，被上诉人要求支付逾期交房违约金也无合同依据。

根据《合同法》的相关规定，被上诉人可以要求上诉人赔偿其实际损失，但是被上诉人在接收房屋之后不存在任何实际损失，因此上诉人无需向被上诉人赔偿。

综上，原审法院以涉案房屋既不符合合同约定也不符合法定交付条件为由，判定上诉人应承担逾期交房的违约金，既无合同依据亦无法律依据。

二、上诉人的观点(一)上诉人向被上诉人交房后，上诉人就不应承担任何违约责任，相关理由前面已陈述，在此不再赘述。

(二)自上诉人向被上诉人下发交房通知之日起至被上诉人收房之日止，该涉案房屋已经具备法律规定的交付条件，因被上诉人自身原因未办理收房手续，上诉人不应承担任何违约责任。

国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第698号)，将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。

依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。

本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆也接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。

《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》于2018年3月19日施行，上诉人通知被上诉人办理收房的时间为2018年5月8日，也就说，上诉人通知被上诉人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被上诉人收到该通知后，因自身原因未能收房的，上诉人不应承担自上诉人向被上诉人下发交房通知之日起至被上诉人收房之日止的违约责任。

(三)自合同约定的房屋交付之日起至上诉
人通知被上诉人收房之日止，上诉人亦不应承担违约责任。

1、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，本案存在可据实顺延交房日期的情形，上诉人无需向被上诉人支付违约金。

涉案楼宇所在项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这导致高压线下的楼栋无法开工建设；涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的上诉人所能左右。

因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。

上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；补充协议第三条第5款约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。

本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线(高压线未落地)未完工，以及政府作为不及时(教育用地拆迁不及时)的情形，符合合同约定的可实顺延交房日期的情形。

也就是说，合同约定的交房期限并未成就，上诉人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。

2、依据《济南市商品房买卖合同》的约定，非上诉人自身原因造成的逾期交房的情形，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。

依据《济南市商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，上诉人自身原因造成未在本合同约定期限内将涉案房屋交付被上诉人的，上诉人应按日向被上诉人支付已交房款万分之一的违约金。

即，只有上诉人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，上诉人才应按照合同约定支付违约金。

否则，上诉人不应承担任何违约责任。

本案中，涉案房屋所在楼宇未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。

高压线落地问题，是济南市电力等市政能源部门的职责范围；教育用地地块未拆迁问题，是政府相关职能部门的职责范围，前述事项均非上诉人能左右，也就是说均非上诉人自身原因所致，按照合同约定，上诉人不应承担任何违约责任。

综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，原审法院判决上诉人承担逾期交房的违约责任，对上诉人既不公平也不公正。

原审法院以及济南市中级人民法院前期就未。