2017年上半年青海省房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试试题
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》第一章重要汇总考试试题
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》第一章重要汇总考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A：房地产的历史价格资料B：房地产的现时价格资料C：房地产的未来价格资料D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。
A：368万元B：552万元C：561万元D：920万元E：工业用地的监测点评估价格3、在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504B．1404C．1304D．12044、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于__风险。
A．信用B．管理C．法律D．操作5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。
A．40B．43C．47D．506、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
A：1029．92万元B：1320．54万元C：1634．72万元D：1766．43万元E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。
2017年上半年青海省房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本考试试卷
2017年上半年青海省房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。
A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章2、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格3、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。
A．建筑剖面图B．建筑构造详图C．建筑平面图D．总平面图4、房屋征收实施过程中，拆除__不予补偿。
A．产权不明确的房屋B．超过批准期限的临时建筑C．合法建筑D．未售的公有住房5、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。
A：总供给B：总需求C：总保障D：总内需E：执行层的组织协调6、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。
A：1B：3C：6D：9E：执行层的组织协调7、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A：10B：20C：30D：40E：房地产估价机构必须加盖公章8、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章9、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。
2017年上半年青海省房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试试题
2017年上半年青海省房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。
A：11B：12C：13D：15E：执行层的组织协调2、必须经承兑才能生效的金融工具是__。
A．本票B．商业汇票C．银行券D．支票3、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。
A．1570.975万元B．1370.975万元C．1270.975万元D．1070.975万元4、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．60%B．70%C．80%D．90%5、负责一级房地产估价机构资质许可。
A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会D：省级政府建设行政主管部门E：执行层的组织协调6、下面哪个说法是错误的：__。
A．重新购建价格是估价时点的价格B．重新购建价格是客观的价格C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格7、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。
A．国家B．集体C．个人D．房产管理部门8、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。
A．817.55B．953.52C．1144.57D．681.099、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。
(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。
上半年青海省房地产估价师理论与方法价值类型考试试题
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元. A．180B．196C．200D．3002、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析B．盈亏平衡分析C．市场状况分析D．定性风险分析3、拍卖实务中,拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。
A:7B：10C：15D:20E:执行层的组织协调4、关于个人住房公积金的税收政策,下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税5、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年,月租金固定不变为75 元／㎡.现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡.假设折现率为10％,目前承租人权益的价值应是万元.A：70．03B:71．03C:72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格6、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常,估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零.用直线法计算该建筑物的成新率为__.A．27％B．20%C．79％D．80%7、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。
A：区分共有B：区分所有C：公有D：私有E:工业用地的监测点评估价格8、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺），临街宽度15 m的矩形土地,总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m（即150英尺），临街宽度15 m的矩形,根据“四三二一”法则，其总价为。
2017年上半年上海房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试题
2017年上半年上海房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。
A：房地产市场成交价格B：房地产市场租赁价格C：房地产市场成本价格D：房地产市场评估价格E：房地产估价机构必须加盖公章2、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。
A．开发商B．银行C．购房者D．都是3、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调4、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。
按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。
A．20%B．10%C．30%D．40%5、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。
A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章6、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是__。
A．若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B．若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等C．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动D．若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动7、下列不属于普通股股东享有权利的是。
A：股息红利分配的要求权B：对公司事务的质询权C：要求赎回权D：公司剩余财产的分配权E：执行层的组织协调8、多数估价是对当前的价值进行评估，一般以__之日为估价时点。
A．委托书签订B．实地查勘期某一日期C．估价报告提交D．估价作业期9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
青海省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点模拟试题
青海省2017年房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。
抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。
该套住宅的实际价格为__万元。
A．18.25B．20.00C．21.58D．22.002、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。
A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：自然细分市场E：借款合同3、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。
A．单位面积土地上农产品的产量B．市场上每单位农产品的价格C．生产每单位农产品的成本D．向市场运输每单位农产品的成本4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为。
A：利润总额B：投资利润C：税后利润D：可分配利润E：借款合同5、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。
A：估价依据B：估价原则C：估价结果D：估价方法E：工业用地的监测点评估价格6、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A．四年B．三年C．两年D．一年7、路线价法特别适用于对__进行估价。
A．单宗土地B．大量土地C．部分土地D．待开发土地8、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。
A：94．12B：92．14C：91．24D：93．25E：工业用地的监测点评估价格9、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。
A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间10、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试题
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、路线价法主要适用于__。
A．城市市区房地产估价B．城市商业街道两侧土地的估价C．区片土地的估价D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估2、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按__收取。
A．面积B．套C．成交价格D．件3、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产4、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。
A．40B．50C．60D．705、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是．【2005年考题】A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定E：工业用地的监测点评估价格6、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。
A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系7、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605B．600C．650D．5508、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。
A．发现地下文物B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计9、下列表述中，正确的是。
A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B：房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税．但炸药库用地应该免税D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％一5％E：执行层的组织协调10、下列说法正确的是__。
2017年青海省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发程序与管理模拟试题
2017年青海省房地产估价师《经营与管理》：房地产开发程序与管理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A：10B：20C：30D：40E：房地产估价机构必须加盖公章2、下列不属于间接融资优点的是。
A：筹资可以积少成多B：安全性较高C：安全性较低D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动E：执行层的组织协调3、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的__。
A．资本化率应较高，价值较低B．资本化率应较低，价值较高C．资本化率应较高，价值较高D．资本化率应较低，价值较低4、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户5、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。
A：房地产平均价格B：房地产中位数价格C：房地产价格指数D：房地产众数价格E：借款合同6、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__。
A．76%B．80%C．81%D．84%7、不属于影响房地产的因素是__。
A．社会因素B．环境因素C．经济因素D．政策因素8、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于。
A：永久荷载B：必然荷载C：可变荷载D：偶然荷载E：执行层的组织协调9、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12％，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30％可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题
青海省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用2、不属于影响房地产价格的经济因素是。
A：经济发展状况B：居民收入水平C：物价D：长期趋势E：工业用地的监测点评估价格3、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。
A：毛租金乘数法B：潜在毛收入乘数法C：有效毛收入乘数法D：净收益乘数法E：工业用地的监测点评估价格4、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。
A：中位数B：众数C：平均数D：分位数E：工业用地的监测点评估价格5、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法6、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记7、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。
则该宗房地产的现时收益价格为万元。
(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格8、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
青海省房地产估价师理论与方法估价结果考试试卷
青海省2017年房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。
A:损益表B：资金来源与运用表C:资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同2、某类房地产2000-2008年的价格如表10—1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程,并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为．A:4 855．33元／㎡B:4 868．86元／㎡C:4 978．32元／㎡D：5 447．22元／㎡E：工业用地的监测点评估价格3、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__.A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法5、某宗房地产土地面积320 ㎡,建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。
A：144 000元B:135 000元C：960 000元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格6、标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价__。
A．逐渐降低B．逐渐升高C．可视为基本不变D．为零7、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡.假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是元／㎡。
青海省2017年上半年资产评估师《资产评估》：投资性房地产评估中的评估对象考试试题
青海省2017年上半年资产评估师《资产评估》：投资性房地产评估中的评估对象考试试题本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共50题，每题2分。
每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.竣工决算由__部分组成。
A．两B．三C．四D．五2.项目的静态投资为45000万元，按该项目进度计划项目建设期为3年，3年的投资分年使用比例为第一年25%，第二年55%，第三年20%，建设期内年平均价格变动率预测为5%，则该项目建设期的涨价预备费为__万元。
A．562.5B．2536.88C．1418.63D．4518.013.确定基础底面积的根本原则是______。
A．基底单位面积压力大于地基承载力B．基底单位面积压力小于地基承载力C．基底单位面积压力等于地基承载力D．基底单位面积压力不等于地基承载力4.下列关于资产可收回金额的表述中，正确的是______。
A．可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者B．可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较低者C．可收回金额是指资产的销售净价D．可收回金额是指资产预计未来现金流量的现值5. 柴油机燃油系统主要零部件应不包括______。
A．喷油器B．喷油泵C．火花塞D．高压油管6. 国有企业整体改造为公司制企业时，对固定资产进行评估增值，并且评估增值部分已按规定折成股份。
则改制完成后的企业在计提固定资产折旧时，应作为计提依据的是__。
A．评估前的固定资产原值B．评估前的固定资产净值C．评估后的固定资产原值D．评估后的固定资产净值7. 已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入__。
A．在建工程B．所有者权益C．累计折旧D．待处理财产损溢8. 实行工程量清单计价，招标人和投标人的市场风险得以合理分担。
招标人承担__的风险。
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题一、单项选择题（共35题）1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。
A物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产经济活动类型参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产卡法投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P42.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。
A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资中个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。
参见教材P213.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产直接投资。
对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且有抵押风险偏好的投资者，玩玩倾向与购买处于换进地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
参见教材P114.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。
A.0.58.1.0C.1.5D.2.0参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产市场指标。
青海省2017年上半年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险模拟试题
青海省2017年上半年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列表述中，正确的是__。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%2、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：四类用地E：执行层的组织协调3、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83B．681.25C．715.83D．718.755、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10％、20％时市场承租面积的变化，该项调查属于。
A：试探性调查B：描述性调查C：创新性调查D：因果性调查E：借款合同6、住房公积金的结息日是__。
A．5月31日B．6月1日C．6月30日D．7月1日7、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
A．财务盈利能力B．清偿能力C．资金平衡情况D．营运能力8、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。
2017年青海省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期考试题
2017年青海省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系2、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。
A．投资的资本价值B．总开发成本C．总开发价值D．总投资额3、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记4、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。
A．被保险标的B．保险资金来源C．保险的实施方法D．保险责任承担的次序5、中国目前主要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权．其中，属于自物权，其余属于他物权。
A：地役权B：抵押权C：所有权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格6、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
(题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：35B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格7、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格8、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
青海省房地产估价师《经营与管理》：可行性研究的含义考试题
青海省房地产估价师《经营与管理》：可行性研究的含义考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素2、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章3、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A．投资利润率B．投资回报率C．资本金利润率D．资本金净利润率4、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。
A．土地使用权出让费B．土地使用费C．土地使用权转让费D．毛地价5、房地产权属登记分为__。
①房屋总登记；②初始土地登记；③房屋初始登记；④房屋转移登记；⑤房屋变更登记；⑥房屋他项权利登记；⑦房屋注销登记；⑧变更土地登记。
A．①②④⑥B．①③④⑤⑥⑦C．①②③⑧D．①②③④⑤⑥⑦⑧6、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A．9.26%B．10%C．11.320%D．12%7、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。
(2009年试题)A：50B：100C：150D：200E：执行层的组织协调8、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。
A．Ic越大，Pt越大B．Ic越小，Pt越大C．Pt越大，Ic越小D．Ic与Pt无关9、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试卷
2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：估价依据考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、称为()A．等额序列支付储存基金系数B．等额序列支付现值系数C．等差序列现值系数D．等比序列现值系数2、财务杠杆效应是由于__引起的。
A．贷款利率与项目全投资收益率不同B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同C．预售收入资金回笼较快D．自有资金投入时间点的差异3、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
A：15B：30C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章4、土地一级开发项目的操作模式不包括__。
A．纯政府模式B．纯企业模式C．政府与企业合作模式D．受政府授权委托的企业模式5、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。
A：估价主体资格需依法取得B：估价对象状况需依法判定C：估价对象收益需依法确定D：估价方法需依法选用E：工业用地的监测点评估价格6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%7、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。
A．7.02%B．7.04%C．7.50%D．7.85%8、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地9、房屋面积测算的内容不包括__。
青海省房地产估价师相关知识房地产面积测算的概念考试试卷
2017年青海省房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C:权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E:工业用地的监测点评估价格2、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为A：75%B:79%C：81％D:84％E:工业用地的监测点评估价格3、国家提高贷款利率，会__。
A．抑制房地产需求B．增加房地产供给C．增加银行风险D．导致房地产实际价值折减4、的立法目的是:“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展”。
A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章5、与报酬率性质不同的名词有__。
A．利息率B．折现率C．内部收益率D．资本化率6、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】A:独一无二和供给有限B：独一无二和价值最大C：流动性差和价值最大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格7、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用()。
A．挑战定价法B．领导定价法C．目标定价法D．随行就市定价法8、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。
A．下降B．上升C．不变D．不能确定9、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案. A．法定代表人或者执行合伙人B．全体股东或全体合伙人C．全体注册房地产估价师D．全体董事10、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。
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2017年上半年青海省房地产估价师《经营与管理》：投资的概念考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。
A：11B：12C：13D：15E：执行层的组织协调2、必须经承兑才能生效的金融工具是__。
A．本票B．商业汇票C．银行券D．支票3、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。
A．1570.975万元B．1370.975万元C．1270.975万元D．1070.975万元4、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A．60%B．70%C．80%D．90%5、负责一级房地产估价机构资质许可。
A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会D：省级政府建设行政主管部门E：执行层的组织协调6、下面哪个说法是错误的：__。
A．重新购建价格是估价时点的价格B．重新购建价格是客观的价格C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格7、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。
A．国家B．集体C．个人D．房产管理部门8、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。
A．817.55B．953.52C．1144.57D．681.099、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。
(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。
A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续E：房地产估价机构必须加盖公章10、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。
若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。
A．比售价优惠B．不如售价优惠C．与售价一样D．难以判定是否给予了优惠11、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。
A．形象差异化战略B．人员差别化战略C．服务差别化战略D．产品差别化战略12、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。
A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格13、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。
A：市场法B：成本法C：收益法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格14、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。
(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45B：50C：52D：55E：工业用地的监测点评估价格15、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。
A：独立、客观、公正原则B：合法原则C：最高最佳使用原则D：估价时点原则E：工业用地的监测点评估价格16、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。
A．208600B．380600C．211400D．23940017、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。
A：估价机构B：估价人员C：估价对象D：估价方法E：工业用地的监测点评估价格18、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。
A．空置率=合理空置率B．空置率＜合理空置率C．空置率＞合理空置率D．不能判断19、在房地产定价方法中，名牌策略属于__。
A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．领导定价法20、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的__。
A．政治风险B．政策风险C．利率风险D．市场供求风险21、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格22、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A．存量规模B．租金水平C．开发成本D．资本化率23、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为__。
A．交易情况修正B．交易日期调整C．房地产状况调整D．区域因素调整24、导致酸雨形成的主要污染物是。
(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：一氧化碳B：二氧化硫C：二氧化氮D：碳氢化合物E：执行层的组织协调25、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。
已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A．2427元/m2B．2500元/m2C．2575元/m2D．2632元/m2二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、套内建筑面积由组成。
A：套内房屋的使用面积B：套內墙体面积C：套内阳台建筑面积D：共有建筑面积E：套内共有建筑面积2、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。
如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22B．28C．38D．503、下列哪种房地产最适用成本法估价__。
A．学校B．公园C．商场D．普通商品住宅E．油田4、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为__。
A．1.05B．0.97C．0.98D．1.035、最低收入家庭住房保障原则上以为辅。
A：实物配租B：租金核减C：发放租赁补贴D：实物配租和租金核减E：执行层的组织协调6、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。
A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划限制条件E．地势7、某个国家从2000～2004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断。
A：该国家的居民收入分配趋于平均化B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势E：执行层的组织协调8、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。
A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B．具有房地产及相关专业中等以上学历C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D．具备房地产相关知识的专业技术人员E．考取房地产咨询人员合格证9、房地产服务业分为。
A：房地产行政管理B：物业管理C：房地产估价D：房地产咨询E：房地产经纪10、下列关于中国现行土地制度的论述错误的是__。
A．农村和城市郊区的土地，全部属于集体所有B．矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外C．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于国家所有D．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民具体所有的土地是国有土地E．城市的土地属于城市人民集体所有11、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。
A．按地域细分B．按房地产用途细分C．按存量增量细分D．按交易形式细分E．按目标市场细分12、投资基金的创立和运行涉及四方。
A：政府B：投资人C：发起人D：管理人E：托管人13、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是__。
A．加强对房地产市场的监测B．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C．督促开发企业按城市规划实施开发D．督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E．不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生14、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。
A．施工方案B．工期C．质量目标D．报价E．市场售价15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。
该投资项目的资本金利润率为__。
A．30%B．40%C．45%D．50%16、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有。
A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
B：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C：基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E：在写字楼市场较好的情况F，市场租金一般低于基础租金17、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。
A：委托代理B：法定代理C：指定代理D：本代理E：复代理18、比准价格是一种__。