丹东市房地产市场调查报告

关于丹东市房地产市场的初步调查资料一、丹东市土地资源概况丹东市地处辽东山区，地势北高南低，自然概貌是“七山一水分半田，半分道路和庄园”。

全市土地总面积1522197.29公顷。

其中：农用地1308238.9公顷，占土地总面积的85.9％；建设用地81786.53公顷，占土地总面积的5.4％；未利用地132171.86公顷，占土地总面积的8.7％。

农用地中耕地208011.98公顷，园地42170.08公顷，林地978822.89公顷，牧草地10121.61公顷，水面69112.79公顷；建设用地中居民点及独立工矿用地52771.47公顷，交通用地12695.07公顷，水利设施用地16319.98公顷；未利用地中有荒草地46096公顷, 滩涂71301.78公顷，苇地7147.94公顷，其它用地7626.14公顷。

土地资源的主要特点是:土地开发利用率较高，耕地数量较少。

全市已利用土地面积1390025.42公顷，占土地总面积的91.3％，土地区地势平坦，耕地相对集中连片，土层厚，土壤肥力好，作物产量相对较高，是丹东粮食生产基地。

北部山区耕地大都分散分布在山间沟谷、河流两侧的阶地上，地块零碎，土层薄，养分差，作物产量相对较低;林地面积比重较大，森林覆盖率较高。

全市林地面积978822.89公顷，占土地总面积的64.3％。

主要分布在北部山区，全区森林覆盖率为61.6％，高于全省平均水平的35％，在生态上为本区及全省涵养大量水源;水域资源丰富。

境内海岸线长93.3公里，鸭绿江流域长235.6公里，淡水和浅海水域及沿海滩涂资源较为丰富，水产品种类较为齐全。

目前，港养对虾、贝类和淡水鱼养殖十分发达，已成为丹东出口创汇的支柱产业;湿地资源条件优越。

鸭绿江口滨海湿地自然保护区拥有浅海海域108057公顷，水文条件优越，水质良好，为各种各样动植物提供了良好的生存环境;旅游资源丰富。

境内有国家级鸭绿江、凤凰山风景名胜区，省级青山沟、大孤山风景名胜区；有国家级白石砬子、凤凰山自然保护区，国家级天桥沟、孤山森林公园；省级五龙山、黄椅山森林公园等1000平方公里旅游观光资源。

二、08年丹东市房地产市场调查（一）2008年1月份丹东市区房地产交易市场运行情况1、土地供应情况1月，市区国有土地使用权挂牌出让2块，土地出让面积47.25万㎡。

2、商品房供销情况1月，市区商品房销售186套、成交面积1.86万㎡，同比增长67.57%、66.07%。

其中，商品现房销售15套，0.18万㎡，同比分别上涨50%、80%；商品房预售171套、1.68万㎡，同比分别增长69%、64.71%。

3、商品期房供求情况1月，市区商品房批准预售没有办理。

4、商品住宅期房户型结构情况1月，市区批准预售商品住宅没有办理。

1月，市区预售商品住宅709套。

其中，套型建筑面积90㎡以下商品住宅占预售商品住宅总套数的36.95%、90-144㎡占53.17%、144㎡以上占9.88%。

5、预售商品房买卖价格1月，市区商品房平均预售价格为2797元/㎡，同比上涨了119元/㎡，涨幅4.44%。

商品住宅平均预售价格为2767元/㎡，同比上涨了132元/㎡，涨幅5.01%。

商业用房平均销售价格为4175元/㎡、同比上涨861元/㎡，涨幅25.97%。

6、商品住宅预售价格结构商品住宅预售价格低于2500元/㎡的预售套数占商品住宅预售总套数45.35%，其中低于3500元/㎡预售套数的占92.82%。

7、存量房屋交易情况1月，市区存量房屋交易308套，同比增长26.75%，交易面积2.72同比下降13.38%，存量住房交易中二手商品住宅和再上市已购公房分别占存量住房交易总套数的13.31%、20.45%，再上市已购公房上涨18.87%。

8、存量住房交易价格1月，市区存量成套住房平均交易价格1895元/㎡，同比上涨81.30%。

其中，二手商品住宅交易平均价格2823元/㎡，同比上涨78.44%；已购公房、经济适用房再上市平均交易价格1294元/㎡，同比上涨13.68%。

（二）2008年2月份丹东市区房地产交易市场运行情况1、土地供应情况市区国有土地使用权挂牌出让2块，土地出让面积47.25万㎡。

2、商品房供销情况市区商品房销售379套、成交面积3.73万㎡，同比增长11%、7%。

其中，商品现房销售26套，0.31万㎡，同比分别下降42%、33%；商品房预售353套、3.42万㎡，同比分别增长19%、13%。

3、商品期房供求情况市区商品房批准预售125套0.77万㎡，同比分别降低84%，91%。

2008年新建商品房预售备案3套、0.03万㎡，去年同期没有发生，新建商品房预售率（新建商品房预售备案面积÷当期批准预售面积）为4%。

市区批准预售商品住宅125套0.77万㎡，同比分别降低81%，90%；当年新建商品住房预售合同备案为3套、0.03万㎡，去年同期没有发生，预售率为4%。

商业用房没有办理预售，商业用房预售合同备案3套，0.15万㎡，同比分别下降85%，34.78%。

4、商品住宅期房户型结构情况市区批准预售商品住宅125套0.77万㎡，同比分别降低81%，90%。

其中，套型建筑面积在90㎡以下117套、0.69万㎡，90-144㎡8套、0.08万㎡，144㎡以上0套、0万㎡。

分别占批准预售商品住宅总套数的94%、6%、0%，总面积的89%、11%、0%。

市区预售商品住宅1257套。

其中，套型建筑面积90㎡以下商品住宅占预售商品住宅总套数的41%、90-144㎡占50%、144㎡以上占9%。

5、预售商品房买卖价格市区商品房平均预售价格为2905元/㎡，同比上涨了257元/㎡，涨幅10%。

商品住宅平均预售价格为2707元/㎡，同比上涨了142元/㎡，涨幅6%。

商业用房平均销售价格为5913元/㎡、同比上涨2344元/㎡，涨幅66%。

6、商品住宅预售价格结构商品住宅预售价格低于2500元/㎡的预售套数占商品住宅预售总套数49%，其中低于3500元/㎡预售套数的占93%。

7、存量房屋交易情况市区存量房屋交易465套，同比增长9%，交易面积3.96同比下降5%，存量住房交易中二手商品住宅和再上市已购公房分别占存量住房交易总套数的15%、23%，再上市已购公房上涨10%。

8、存量住房交易价格市区存量成套住房平均交易价格1953元/㎡，同比上涨49%。

其中，二手商品住宅交易平均价格2647元/㎡，同比上涨50%；已购公房、经济适用房再上市平均交易价格1242元/㎡，同比上涨8%。

（三）丹东市区主要在售楼盘商品住房销售情况一览表三、丹东市土地利用总体规划《丹东市土地利用总体规划》（1997-2010）是在1993年辽宁省人民政府批准实施的首轮《丹东市土地利用总体规划》（1990-2000年）基础上修订而成的。

经国务院2000年2月23日正式批准实施。

（一）规划范围丹东市土地利用总体规划的规划范围为丹东市行政辖区的全部土地，总面积1522197.28公顷。

（二）规划原则1、严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；2、提高土地利用率；3、统筹安排各类、各区域用地；4、保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；5、占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

（三）规划期限规划以1996年为现状年，1997年为基期，2010年为目标年。

（四）到2010年主要规划目标1、建设占用耕地规划期间各项建设占用耕地控制在2666.67公顷以内，其中规划近期（1997-2000年）安排601.39公顷，规划远期（2001-2010年）安排2065.28公顷。

2、提高耕地质量。

全市改造中低产田34000公顷，规划期末中高产田面积达到1123555.68公顷，占耕地总面积的54%。

3、土地开发整理。

规划期内全市补充耕地6066.67公顷。

其中，开发复垦未利用地补充耕地4732公顷，复垦工矿废弃地补充耕地101.33公顷，复垦低效利用虾池566公顷，农村居民点整理耕地666.67公顷。

净增耕地733.33公顷。

4、基本农田保护。

国家对基本农田实行特殊保护，规划基本农田面积为179866.68公顷，保护率86.5%。

四、丹东市土地基准地价标准（一）城区土地级别（商业）（二）城区土地级别（住宅）（三）城区土地级别（工业）（四）丹东市城区土地基准地价标准（五）丹东市城区基准地价使用说明1、基本概念（1）基准地价：是各土地级别内，在设定的土地开发程度、平均容积率条件下、法定最高使用年限完整的土地使用权的平均价格。

本次基准地价的表示形式为净地价格。

（2）净地价格：是指完成了征地拆迁、宗地外基础设施配套和宗地内平整、具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

（3）毛地价格：是指已完成宗地外基础设施配套而未进行宗地内拆迁补偿平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

（4）土地出让金：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的土地使用权价款。

土地出让金不等于土地所有权收益。

（5）土地取得费：指政府或用地单位为取得土地使用权而支付的客观费用。

主要包括征地、动迁、安置补偿的费用；行政事业性收费及税。

不包括新增建设用地有偿使用费和宗地内外的基础设施配套开发费。

（6）土地开发费：是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。

主要包括宗地内外的土地开发平整及基础设施配套费。

2、基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费、土地所有权收益（政府土地纯收益）三部分。

3、土地出让金的评估：（1）政府征地（含把国有农用地和未利用地转为建设用地，下同）后，完成了“几通一平”，以净地出让的，土地出让金包括土地取得费、开发费和土地所有权收益三部分。

（2）政府征地后，没有进行“几通一平”，以毛地出让的，土地出让金包括土地取得费和土地所有权收益两部分。

（3）土地受让人进行征地动迁补偿安置和“几通一平”，政府以毛地出让的，土地出让金只包括土地所有权收益。

4、房地产开发用地超建面积的土地出让金计算方法：补缴超建面积土地出让金价款等于楼面地价乘以超建总面积。

楼面地价的计算方法如下：（1）政府按净地出让的楼面地价等于成交总价除以规划建筑总面积；（2）政府按毛地出让的楼面地价等于基准地价除以规划建筑总面积。

如果成交价高于基准地价，按成交价计算。

5、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业三类。

（1）商业用地根据不同类型划分为二类:A.商场、百货超市、大中型宾馆、饭店、酒吧、网吧、专卖店、加油站、金融保险、夜总会、练歌厅等按基准地价直接进行修正测算宗地地价。

B.各类服务业、洗衣店、废旧物资回收站、农贸市场、单位招待所、独立于厂区外的企业办公楼等类型用地，在商业基准地价基础上下修20%—30%，再按修正体系测算宗地地价。