关于农村房屋买卖相关法律规定

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农村房屋买卖案例精选：人民法院报

规则要述01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。

02 . 《物权法》生效前善意取得农村房屋，买卖应有效农村房屋买卖发生在《物权法》生效前，不违反其他法律禁止性规定，满足善意取得制度构成要件的，应为有效。

03 . 虽未办过户登记，农村房屋买卖亦可成立善意取得农村房屋满足善意取得制度构成要件可产生物权变动后果，审查要件事实上应充分考虑农村不动产登记制度现状。

04 . 农村房买卖无效，并不导致拆迁利益分配方案无效农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，不必然导致双方事后达成的拆迁利益分配方案无效。

05 . 名为大棚租赁、实为房屋买卖，属违法用地而无效购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因影响该土地农业用途，属违法用地行为，应为无效。

规则详解01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。

标签：房屋买卖｜农村房屋｜同村村民｜一户一宅案情简介： 2010年，许某将宅基地及未建成房屋作价9万元转让给同村村民杨某，村委会在协议尾部加盖了印章。

2016年，许某认为该转让行为其未征得妻子同意，且协议违反国家土地政策及法律法规中宅基地禁止转让和一户一宅的规定，诉请确认协议无效。

法院认为： ①宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。

依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益发挥和农村经济发展。

依《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”规定，可看出该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。

农村房屋买卖协议标准

农村房屋买卖协议标准第一章总则第一条为规范农村房屋买卖行为，保护买卖双方的合法权益，依法维护社会稳定，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，制定本协议。

第二条本协议适用于在农村地区买卖农村房屋的行为。

第三条本协议所称农村房屋，是指位于农村地区的住宅、农村集体建设的农村自建房屋。

第四条买卖双方应当履行合同义务，按照协议约定的方式和期限履行合同。

第二章买房人的权利和义务第五条买房人有权通过合法途径购买农村房屋。

第六条买房人有权查阅农村房屋的房屋权属、规划许可等相关信息。

第七条买房人应当按照约定支付房屋买卖价格，按时支付相关费用。

第八条买房人应对房屋进行合理的保养和维护，保持房屋的正常使用功能。

第九条买房人在履行合同过程中应保守卖房人的商业秘密，不得泄露给第三方。

第十条买房人应在规定时间内办理房屋权属过户手续。

第三章卖房人的权利和义务第十一条卖房人有权依法出售其拥有合法权属的农村房屋。

第十二条卖房人应当将农村房屋的所有权状况、限制及处分状况、欠缺情况、非法扩建情况等实情向买房人告知。

第十三条卖房人应当按照合同约定的价格出售房屋，并按时办理相关手续。

第十四条卖房人应当确保房屋权属清晰，不存在纠纷、债务等问题。

第十五条卖房人应当协助买房人办理房屋权属过户手续。

第十六条卖房人应当将房屋及相关设备、供应设施等处于正常工作状态的所有权交付买房人。

第四章违约责任第十七条买房人违反本协议约定的，应当承担相应的违约责任，并赔偿对方因此遭受的损失。

第十八条卖房人违反本协议约定的，买房人有权要求在合理期限内履行相应的义务，并有权解除合同。

第十九条本协议约定的违约金，为各方在合同中约定的。

第二十条本协议约定的违约金不足以弥补因违约而给对方造成的损失的，违约方应当依法承担赔偿责任。

第五章争议解决第二十一条买卖双方因本协议发生的争议，可友好协商解决；如协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。

第二十二条本协议的争议解释和效力适用中华人民共和国法律。

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠
纷案件的原则意见
沪高法民—[2004]4号
农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。

对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：
第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

农村房屋买卖协议有效吗-

农村房屋买卖协议有效吗?农村房屋买卖合同的出卖人和买受人均属于同一集体经济组织的，合同有效。

买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一集体经济组织，但之后将户口迁入该集体经济组织的，合同也有效。

接下来我将为您介绍农村房屋买卖协议有效吗?的法律知识。

一、农村房屋买卖协议有效吗?1、农村房屋买卖合同有效的情形（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。

如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。

（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。

那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。

（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。

（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。

2、农村房屋买卖合同无效的情形（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。

农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。

（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

二、农村房屋买卖合同书卖方：（以下简称甲方），身份证号：买房：（以下简称乙方），身份证号：根据国家和_________省（市）法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_________;位于第_________层，共_________（套/间），房屋结构为_________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;（房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号）为_________。

农村集体土地房屋买卖无效合同怎么赔偿

农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地是归农村经济集体所有的，包括宅基地、耕地、林地等，⽽村民可以申请宅基地兴建房屋的，农村集体⼟地房屋可能买卖，但要满⾜⼀定条件，那么农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同如何赔偿?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地房屋买卖合同⽆效的，如果是⼀⽅过错造成的，由过错⼀⽅按实际造成损失承担赔偿责任。

《中华⼈民共和国民法典》第⼀百五⼗七条【民事法律⾏为⽆效、被撤销或确定不发⽣效⼒的法律后果】民事法律⾏为⽆效、被撤销或者确定不发⽣效⼒后，⾏为⼈因该⾏为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失;各⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。

法律另有规定的，依照其规定。

⼆、怎么解决农村房屋买卖纠纷第⼀，争议双⽅直接协商这个是⽬前解决房地产争议的最常见途径。

针对房产交易过程中⾃⾝权利受到侵害的情况，购房者可以以⼝头、书⾯等多种形式与房屋销售⽅直接沟通，指出问题并商议解决办法。

第⼆种，求助于消费者协会。

解决过程中单个购房者与开发商相⽐处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双⽅进⾏调解、处理问题。

第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决⽅式的前提双⽅之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双⽅另⾏签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双⽅当事⼈均具有法律约束⼒。

最后⼀种途径是通过向法院起诉进⾏解决，购房者通过协商、调解这个⽆法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地⽅法院提起诉讼解决相关问题。

对于前⾯⼏种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应⽴⾜于解决问题，分清不同的法律、利害关系，⽽选择最能解决实际问题相应社会效果最好的⽅式。

通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，农村房屋买卖合同是⼀⽅过错造成⽆效的，有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失。

关于农村房屋买卖相关法律规定

《关于农村房屋买卖相关法律规定》一、农村房屋买卖的效力现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。

涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。

在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经卖际交付了房和全部价款，买卖关系有效。

人民法院应予保护。

二、农村房屋买卖的对象从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。

依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是说外地人，买卖关系都是有效的。

三、农村房屋买卖的处分权农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

四、农村房屋的权利证书目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自已对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。

这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。

从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之土的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自已买了农村房屋后能否取得产权证，认为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权证的。

即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。

关于农村房屋买卖是否合法的法律依据

关于农村房屋买卖是否合法的法律依据《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。

该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。

第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。

由此可见，草《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。

该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。

第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。

由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。

当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。

国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。

宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。

他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。

因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。

农村买私房注意事项和手续

农村买私房注意事项和手续
嘿，朋友们！今天咱们来聊聊农村买私房这档子事儿！哎呀呀，这可真是个得好好琢磨的事儿呢！
首先呀，咱们得弄清楚这房子的产权问题！这可是重中之重哇！要搞清楚这房子有没有合法的产权证明，是不是小产权房呀？要是小产权房，那可麻烦啦！
还有呢，一定要去了解这房子所在的土地性质。

是宅基地呢，还是集体建设用地？这差别可大啦！要是宅基地，那得看您是不是符合购买的条件哟！
接下来，咱们说说合同的事儿。

这合同可得签得明明白白的呀！要把房子的位置、面积、价格、付款方式等等都写清楚，一个都不能少呢！还有呀，关于房子的交付时间、房屋的现状和质量问题，也都得在合同里有明确的约定，您说是不是？
再就是过户手续啦！这可是个关键的环节哇！要跟原房主一起去办理相关的过户手续，比如房屋所有权的变更登记。

哎呀呀，如果不过户，那以后可容易出纠纷呢！
还有哇，得了解一下当地的政策和法规。

不同的地方，政策可能不一样哟！比如说，有些地方可能对农村私房的买卖有一些限制条件，咱们得搞清楚，免得踩了雷呀！
另外，周边的环境和配套设施也很重要呢！交通方不方便？水电通不通？附近有没有学校、医院、超市？这些都关系到您以后的生活质量哟！
还有还有，邻里关系也不能忽视呀！跟周围的邻居打好交道，以后生活也能更舒心不是？
哎呀呀，农村买私房，这事儿真的不简单！得处处小心，事事留意！千万不能马虎大意哟！
总之呢，买农村私房，您可得多留个心眼，多做些功课！别光看房子便宜就冲动下单，一定要把方方面面都考虑周全啦！不然，到时候后悔可就来不及啦！怎么样，朋友们，我说的这些注意事项和手续，您都记住了吗？。

区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖

区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖【摘要】宅基地房屋和小产权房是房地产领域中常见的两种类型，它们在法律规定、产权性质和市场表现上有着明显的区别。

宅基地房屋是指建在宅基地上的房屋，其产权受到国家法律的保护，买卖方式与普通商品房相似；而小产权房则是指在规定区域内法律不明确的房屋，产权存在风险，买卖需谨慎。

在法律规定上，宅基地房屋有着较为明确的法律保护，而小产权房存在法律风险。

产权性质上，宅基地房屋的产权相对较为稳定，而小产权房的产权不够安全。

在市场表现上，宅基地房屋的价格相对稳定，而小产权房存在价格波动风险。

在购买时应当谨慎选择，选择合法途径购买是保障。

【关键词】宅基地房屋，小产权房，买卖方式，法律规定，产权性质，市场表现，谨慎，合法购买。

1. 引言1.1 宅基地房屋和小产权房的定义宅基地房屋是指按照国家有关法律规定，在农村新增建设的用于农民居住的住房。

宅基地房屋的建设和使用受到严格的法律规定和管理，主要是为了解决农民住房问题，推动农村建设和发展。

而小产权房则是指在城市或城镇通过一定途径和程序取得的房屋所有权证书，但其产权归属并不清晰，存在法律风险和争议。

小产权房的买卖存在一定的法律风险，可能会受到政府政策限制。

宅基地房屋和小产权房在定义上有明显的区别：宅基地房屋是农村用于农民居住的住房，受到法律规定和管理；而小产权房是城市或城镇的房屋，产权归属不明确，存在法律风险。

对于消费者来说，对于这两种房产要有清晰的认识，避免陷入法律纠纷和经济损失。

1.2 买卖方式的不同在区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖时，一个重要的区别就是它们的买卖方式。

宅基地房屋和小产权房在买卖过程中存在着一些不同之处，这些不同主要体现在以下几个方面：1. 宅基地房屋的买卖通常需要经过相关政府部门的审批和备案程序。

因为宅基地房屋是建立在农村宅基地上的房屋，相关政府部门需要审查土地证、建设方案等文件，确保房屋的合法性和规范性。

而小产权房则通常是由开发商在城市郊区建设的住宅项目，购买时只需签订购房合同即可，无需经过政府部门的审批程序。

1992年农村房屋买卖批复

竭诚为您提供优质文档/双击可除1992年农村房屋买卖批复篇一：农村房屋买卖法律知识一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。

房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

二，村民能否出卖其宅基地上房屋？《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。

从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。

根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。

对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。

至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

《江苏省土地管理条例》第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。

据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋；第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。

浅谈农村房屋买卖合同效力问题

浅谈农村房屋买卖合同效力问题摘要：随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。

在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。

，在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点,但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱,尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异,判决千差万别,建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。

关键词农村房屋宅基地使用权转让合同效力法律效力一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重要的社会意义。

首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障,土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的矛盾升级,将会害及农村社会的稳定。

其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量,于法律理论、实践都是一种考验。

农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效,很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素,房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。

从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为,如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。

二、农村房屋买卖合同纠纷的现状随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深,相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生,需要购买相对便宜的农村房屋居住;另外,城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。

农村房屋能否买卖

农村房屋能否买卖
对于农民在集体土地上与其他农户一起自建的楼房，这些房屋所占用的土地属于农民集体所有土地。

对于这样一种房屋，根据我国现行的《土地管理法》《城市房地产管理法》的相关规定，不能自由买卖。

根据新《物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

由此可见，国家在对宅基地及农民集体土地使用权的转让问题上仍然沿用了原先的法律规定。

因此，在农民集体土地上建造的这些房屋不因新《物权法》的颁布而变为可以依法自由买卖，此种房屋的买卖行为违法，因为这些房屋根本不可能办理到合法的房屋产权证。

宅基地纠纷案例及法规

1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。

审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。

依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。

宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。

同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。

该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。

《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。

禁止城镇居民在农村购置宅基地。

”（2）2005.8.22省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。

只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

2005年11月23 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。

2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。

依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。

”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。

另一种观点认为合同无效。

理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。

民二庭大多数同志倾向于第一种观点。

论农村房屋买卖及宅基地法律规定

判决结果不一导致老百姓对农村房屋买卖的迷惘，这不利于地利用总体规划并依法取得建设用地的企业．因破产，并兼
农村经济的发展和社会的稳定，也不利于新农村的建设。
等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。３１９国务院办公厅在《．９９年关于加强土地转让管理严禁
二、现行相关法律法规的规定
炒卖土地通知》（以下简称 “ 国办通知” ）第２条第二款规
目前．我国民事基本法律及其他相关法律法规对于农村定：“ 民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居农房屋是否可以买卖及如何办理手续没有明确规定，只是由于民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和赡
土地使用权不能进行分割），认为其买房目ｊ能实现，要依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公不求解除协议，由李某赔偿其装修等损失ｌ芹支讨违约金。本案共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征
中，李某卖给张某的房屋议应该怎么认定？是否必须办理收或者征用并给予补偿。
［收稿日期］２０－５ｕ０６一０
［作者简介］万金湖（９６，男，湖南华容人．湖南广播电视大学副教授。１６一）
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买的住宅发放土地使用证和房产证。可见，根据现行法律项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基 ”
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第１卷３
第４期
湖南商学院学报（双月刊）
ＪＵＲＮＡＬＯＦＨＵＮＡＮＯＢＵＳＮＥＳＳＣＯＬＬＥＧＥＩ

农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗

农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
目前农村房屋的情况也有很多，这主要跟城市房屋越来越昂贵有直接的关系，有些人买到农村房屋后，才发现这个房屋根本就无法过户，不能过户代表房子不真正属于你。

那么，农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗?接下来跟的我一起来看看我国法律是如何规定的吧，希望我的回答对您有所帮助。

农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
是否能够过户不影响买卖合同的效力，只要房屋买卖协议不出现《合同法》规定的合同无效的情形，协议即为有效。

法律依据
《合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

以上就是我整理的关于“农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗”问题的内容了，希望对您有所帮助。

若您需要更多的法律帮助，欢迎去学习，竭诚为您服务。

最高院及部分地方法院关于农村房屋买卖处理的相关规定

最高院及部分地方法院关于农村房屋买卖处理的相关规定第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同认定无效。

合同无效后，买受人要求返还购房款及利息，以及要求赔偿装修或者重建费用的，应当综合考虑当事人的过错等因素确定。

20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。

未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

相关链接：33个试点县市区名单北京市大兴区天津市蓟县河北省定州市山西省泽州县内蒙古自治区和林格尔县辽宁省海城市吉林省长春市九台区黑龙江省安达市上海市松江区江苏省常州市武进区浙江省义乌市浙江省德清县安徽省金寨县福建省晋江市江西省余江县山东省禹城市河南省长垣县湖北省宜城市湖南省浏阳市广东省佛山市南海区广西壮族自治区北流市海南省文昌市重庆市大足区四川省郫县四川省泸县贵州省湄潭县云南省大理市西藏自治区曲水县陕西省西安市高陵区甘肃省陇西县青海省湟源县宁夏回族自治区平罗县新疆维吾尔自治区伊宁市2015年全国民事审判工作会议纪要35.现阶段，我国城镇化仍处于较低水平，农村社会保障体系不健全，宅基地具有很强的社会保障和社会福利性质。

完全放开宅基地使用权限制的条件尚不具备。

对于已经确定宅基地转让为试点地区的，因抵押担保、宅基地使用权转让产生的纠纷，可以按照国家政策即相关指导意见处理。

非试点地区宅基地流转，农民将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者不同农村集体经济组织成员的，一般应当认定房屋买卖合同无效。

合同无效后，买受人可以要求返还购房款，并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。

农村房屋买卖合同的效力认定及处理

农村房屋买卖合同的效力认定及处理概述农村房屋买卖合同是指在农村地区进行的房屋买卖活动所签订的合同。

由于农村土地资源具有特殊性，农村房屋买卖合同的效力认定及处理涉及到土地利用、农民利益保护等重要问题。

本文将就农村房屋买卖合同的效力认定以及合同履行过程中可能出现的问题进行详细阐述。

一、农村房屋买卖合同的效力认定1.1 合同基本要素农村房屋买卖合同是一种合法、有效的合同形式，其基本要素包括合同当事人、房屋交易标的、支付价格、交付时间等。

1.2 合同形成方式农村房屋买卖合同的形成方式可以是书面合同或口头合同。

根据《合同法》第11条的规定，口头合同在一定的条件下也是具有法律效力的。

1.3 法律效力认定原则农村房屋买卖合同的效力认定原则是合同自由原则。

根据《合同法》第4条规定，合同当事人在平等自愿的基础上，可以订立合同，对合同内容和形式自由约定。

二、农村房屋买卖合同履行中的问题及处理2.1 合同违约处理•要求违约方补正或补偿损失；•解除合同，要求违约方返还已支付的房款、定金等；•请求违约方支付违约金。

2.2 争议解决方式•自行协商解决：当事人可以自行协商解决合同争议，达成一致意见。

•仲裁解决：当事人可以协议选择仲裁解决合同争议。

•委托第三方解决：当事人可以委托第三方机构或专业人员进行调解解决争议。

2.3 法律保护措施为了保护农民的权益，我国法律对农村房屋买卖合同的履行进行了一系列的法律保护措施：•农民购房权益保护：农民在购买农村房屋时，享有与城市居民平等的购房权益，不能因户籍或农村身份受到歧视。

•严格审查合同内容：法律规定对农村房屋买卖合同应进行严格审查，禁止存在合同陷阱和不公平条款。

•合同纠纷快速解决机制：为了保护农民利益，法律规定了快速解决农村房屋买卖合同纠纷的机制，保证合同纠纷能够及时得到解决。

结论农村房屋买卖合同的效力认定原则是合同自由原则，其合同违约处理、争议解决方式及法律保护措施等方面都需要遵循法律的规定。

《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答

《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答一、什么是农村宅基地？宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。

也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。

在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。

农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

二、什么是农村宅基地使用权？农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。

虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。

但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。

但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。

三、宅基地使用权包括哪些内容？宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：1、占有权。

宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。

对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。

农村的宅基地房屋买卖是否合法有效？

农村的宅基地房屋买卖是否合法有效？农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。

近年来，随着城镇化的快速发展，宅基地房屋买卖纠纷大量涌入法院。

近年来，自然本律师也接到很多当事人及亲友的咨询，这类房屋能否购买的问题，通过本篇希望对大家有所帮助。

农村宅基地是以《土地管理法》、国土资源部的行政法规以及各省的宅基地管理办法等为依据，当然在实践中主要是依据各省的宅基地管理条例来进行申请的。

根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。

这个标准要根据各省自己的规定来办理。

农村村民建住宅需要使用宅基地的需要经过申请、现场勘查、填申请表、村委会审查、审核上报、审批、放样、验收发证的一系列流程。

虽然农村的宅基地个别地方的审批流程、管理上比较混乱，但是根据法律的规定是有一套严格的申请流程和申请条件限制的，就可以申请的情况有（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

当然，根据法律的明确规定，农村村民不予批准使用宅基地的情形有：（1）年龄未满十八周岁的；（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（3）出卖或者出租村内住房的。

由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤既是如此。

近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地能否转让的问题。

那么，农村宅基地能否转让？我国现行的法律是怎样规定的？宅基地转让后会产生怎样的法律后果？一、处理农村宅基地买卖纠纷需要明确的两个问题。

农村房屋买卖注意事项

农村房屋买卖注意事项
在农村房屋买卖过程中，有以下几点需要注意：
1. 产权证明：在购买农村房屋之前，务必核实房屋的产权证明是否完备。

这包括土地证、房产证等相关文件。

确保卖家是房屋的合法所有者，并且房屋没有任何产权纠纷。

2. 土地使用权：农村房屋的土地使用权通常是集体所有，因此在购买房屋时，要明确土地使用权的归属。

了解土地使用的规定和限制，以免日后出现不必要的纠纷。

3. 房屋现状与环境：在购买之前，亲自查看房屋的现状，包括房屋结构、设施设备等。

同时，了解房屋所在的农村环境、基础设施、交通便利性等因素，确保符合自己的需求。

4. 合法合规：农村房屋买卖需要符合相关法律法规和政策的规定。

在进行交易之前，咨询当地的房地产管理部门或律师，了解相关的法律要求和程序，确保交易的合法性。

5. 合同签订：签订详细的房屋买卖合同，明确双方的权利和义务。

合同中应包括房屋的基本信息、价格、付款方式、过户时间等重要条款。

合同签订后，双方应妥善保存副本。

6. 过户手续：在购买农村房屋后，及时办理房屋过户手续，将房屋的所有权正式转移到自己名下。

这可以避免潜在的法律风险和纠纷。

7. 税务问题：农村房屋买卖可能涉及到相关的税务问题，如契税、印花税等。

在交易过程中，了解并遵守当地税务规定，及时缴纳相关税费。

购买农村房屋是一项重要的决策，需要谨慎考虑。

在进行交易之前，充分了解相关信息，咨询专业人士，并与卖家进行充分沟通，以确保房屋买卖的顺利进行。