公寓的类型划分及其市场功能比较
公寓经营方案
公寓经营方案
在现代生活中，越来越多的人选择住在公寓中，因为公寓具有便捷、舒适和安全等多种优势。如果你打算经营公寓业务，那么本文将
为你提供一些可行的方案。
1. 确定公寓适合的类型
公寓可以分为五个类型：高档公寓、普通公寓、社区公寓、学生
公寓和公共住房。选择适合自己经营的类型非常重要，因为它将直接
影响到你的目标客户群和商业模式。
如果你想经营高档公寓，那么你需要提供更高质量的服务和更高
水平的设施，这需要你提供更多的投资。
2. 制定可行的商业模式
公寓的商业模式可以分为两种类型：物业销售型和服务型。物业
销售型就是你购买公寓物业之后出售或者出租，这种方法风险较低，
但是收益有限。服务型则是你购买公寓物业之后，提供全方位服务，
包括看房、签合同、装修、物业管理、房屋维修等，这种方法风险较高，但是收益也较高。
3. 确定公寓的位置
公寓的位置对于经营来说非常重要。你需要考虑到公寓的周边环境、交通便利度、学校、医院等资源，以及市场上的竞争。一般来说，公寓应该建在繁华的商业区或者学校附近。
4. 需要考虑的投资
作为公寓经营者，你需要考虑的投资包括购房款、装修费用、物业管理费等费用。如果你选择的是服务型，还需要考虑员工的工资、培训费用等。
5. 营销公寓
在公寓推广时，需要制定可行的营销策略。网络营销在公寓推广中起到了重要的作用。你可以在主流网站进行推广，如58同城、赶集网等，并不断更新实时的房源信息。完成品牌定位，制定品牌宣传计划，并在主流媒体投放广告。
总之，经营公寓是一个复杂的过程，需要考虑很多因素。如果你能够掌握以上的关键因素，相信你将会有一个良好的开始。
深入探讨酒店式公寓市场
深入探讨酒店式公寓市场The document was prepared on January 2, 2021
酒店式公寓绝不算一个新概念,它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题.酒店服务式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓.酒店式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”.国内的酒店式公寓最早出现在深圳,然后在上海、北京等地均有开发,经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件. 借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程,分析此类产品市场、及前景……
摩登时代的精致住家
武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年.
江汉路１２６号,一栋共２６层总高度近百米的高层建筑正在建设之中.
或许是特殊的地理位置使然,在营销推广过程中,该楼盘的名称及定位几经更迭,从长盛大厦到台北之星,从写字楼到商务楼.
最终,找到了一个似乎更好面向市场的方式——酒店式套房公寓.
在总计２６层的建筑中,物业类型进行了这样的安排：大楼1-8层为商场,9层为设备层；10-22层为酒店式套房公寓,23-24层为复式楼.
广告上宣称：台北之星,酒店式公寓,摩登精致住家.
2000年的武汉房地产还处于懵懂之中.酒店式公寓的概念无疑过于先行.
酒店式公寓是什么介于酒店和住宅之间.
解释仍旧含糊.
不过其用途和购买的价值,台北之星却阐述的比较清晰：
1、日常接待用——房型设计标准为酒店式套房,其厨、厕齐备,交通方便,环境一流,非常适合单位接待用.不但省下一笔招待费,同时还可增值.
公寓有哪些类型
公寓有哪些类型
有个属于⾃⼰的空间是很多⼈的梦想，这个空间不需要太⼤，够⽤就⾏。现在很多年轻⼈都喜欢购买公寓，因为公寓户型⼩，价格便宜。但其实公寓也有很多类型，下⾯，店铺⼩编和⼤家来看看公寓有哪些类型呢，请阅读下⽂了解查看。
⼀、什么是公寓
公寓屋⼜可细分为排房(TownHouse)、单元公寓屋(Condo)、股*屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和单元公寓屋的特点是拥有房屋和⼟地的部分产权和使⽤权，但必须受到管理部门的约束，并要交付⼀定数量的管理费;股*屋的特点是个⼈不拥有任何产权，仅拥有其中⼀部分股权和使⽤权，产权属于公司，出让时仅出让股份，⽽不出让产权;公寓屋的特点是拥有者⼤部分都是投资⼈或投资单位，主要⽬的是收取租⾦。
⼆、公寓有哪些类型
还可根据公寓的结构和型态，将其区分为⼩型公寓、花园公寓和⾼层公寓。
⼈们⽐较熟悉的⼀般是根据⽤途分为普通住宅公寓、商住两⽤公寓、酒店式公寓三种形式。
1、通住宅公寓
住宅公寓，70年产权，户型⾯积⼩，30-60平⽶;精装修交房标准，拎包即可⼊住。配套设施完善，物业管理提供⾼于普通住宅的额外优质服务，销售价格⼀般⾼于区域整体⽔平。
2、商住两⽤公寓
商务公寓，40年产权，⼀般处于城市核⼼地段及商务中⼼区，既可居住，⼜可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司。价格相对写字楼较低，⾸付低可达2成，按揭可达20-30年，产权性质为商务公寓，⾮纯写字楼。
3、酒店式公寓
商务公寓，40年产权，⾯积较⼩，主⼒户型主要在90平⽶以下，装修档次较⾼，⼤多位于城市核⼼繁华地带、商圈周边，交通⽅便，⼀般以只租不售和产权式经营为主。⼤多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较⾼
公寓的类型划分及其市场功能比较课件
备注：通过2/3以上业主同意申请办公注册的方法，并非所有类型 的企业均可申请，工商局规定电子科技类、广告设计类等不扰民类 型的公司可以申请，而像餐饮娱乐类、网吧、生产加工类型的企业 那么不能申请办公注册
酒店式公寓
✓用地性质：一般为商业用地 ✓产权类型：公寓或商务公寓 ✓产权年限：根据用地性质而 定，40年
带精装修 主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士 产品面积：31-65 ㎡ 、复式双套房 溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店效劳 产权性质：商务公寓 贷款按揭：5成10年 能否注册：可以
典型案例参考 商务公寓
宏发中心大厦
根本情况：以商务公寓的形象
对外推广，但实际为住宅类型
用地性质：商住用地，分为商
目前市场上公寓类型的划分
➢目前对公寓的概念没有 严格的定义与界定，严 格来说，目前市场上出 现的公寓应属于住宅的 范畴，但它们的功能却 与一般住宅有所不同， 且由于各种公寓类型的 不同，在产权和年限上 也各不一样
➢一般可以从“面积大小 〞、“装修状况〞、 “地段位置〞、“物业 管理〞和“配套设施建 立〞等方面进展区分公 寓和一般住宅
产品特点：
一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达2成，按揭可达20-30年 产权性质为商务公寓，非纯写字楼
《酒店式公寓》课件
定义
酒店式公寓是一种集酒店和公寓于一体的居住形式 提供酒店式的服务，如客房服务、餐饮服务等 具有公寓式的居住环境，如独立的厨房、卫生间等 适合长期居住或短期出差的人士
特点
提供酒店式服务，如客房清洁、 餐饮等
拥有独立的厨房和卫生间，适 合长期居住
提供24小时安保和前台服务
地理位置优越，交通便利
优势
装修风格：简洁大方，符合现代审 美
家具选择：舒适实用，注重品质和 环保
隔音效果：确保私密性和安静环境
安全设施：完善消防、防盗等安全 措施
环保节能：采用节能材料和设备， 降低能耗
PART 5
酒店式公寓的经营管理
经营模式
酒店式公寓的经 营模式通常包括 租赁和销售两种 方式
租赁模式：业主 将公寓出租给酒 店管理公司，由 酒店管理公司负 责经营管理
未来展望
市场需求：随着城市化进程的加快，酒店式公寓的需求将持续增长 发展趋势：智能化、个性化、环保化将成为酒店式公寓的发展趋势 投资机会：酒店式公寓的投资回报率较高，吸引了越来越多的投资者 竞争格局：市场竞争激烈，品牌化、连锁化将成为酒店式公寓的发展方向
THANK YOU
汇报人：
汇报时间：20XX/01/01
收入来源：包括租金收入、 服务费收入等
投资回报周期：根据投资成 本和收入来源计算投资回报
周期
酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、长租公寓分别是什么
酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、长租公寓分别是什么?
购买公寓的时候，你是否受困于大串的公寓名称？
如“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“服务式公寓”、“长租公寓”、“单身公寓”，“白领公寓”等等。读完这些，你是不是已经晕头转向了。别急，本文将逐个梳理清晰。
（在展开讨论前，我们先做一个限定；公寓包含住宅产权的公寓和商用产权的公寓，以下内容仅限于商用产权公寓，因住宅产权公寓实质上就是住宅，对日照，采光通风要求有强制要求，所以现阶段市场上住宅性质公寓较少）。
1、酒店式公寓
酒店式公寓本质上是公寓，属于商用性质，产权可以分割为一间间来销售，“酒店式”只是外在的营销称号，让置业者瞬间感受到星级标准的“大堂及公共区域装修档次”，“配套设施”，“服务理念”。
酒店式公寓销售之后，可以由业主自由选择居住或办公，或返租给某个公司做快捷酒店，长租公寓等经营模式。
如果选择居家，又延伸出“白领公寓”，“单身公寓”，“金钻公寓”等不同的营销说辞；如果选择旅游观光区做第二居所，则延伸出”度假公寓”的名称。如果选择居家式办公，就是目前市场上说的SOHO,即small office Home office，小型办公，家庭办公的缩写形式。如小型金融公司，创意设计公司，律师事务所适合SOHO类型。
2、长租公寓
长租公寓是一种类似于快捷酒店的一个商业经营模式，无关乎建筑产权性质，也无关乎物业属于销售型还是自持型。
长租公寓通过对销售公寓的统一返租或整体租赁物业来重新装修租赁，简单说就是做二房东来盈利。酒店，办公，住宅，公寓，甚至商场，厂房，仓库都可以租赁后改造为长租公寓。
公寓概念详解
住宅类公寓
用地性质:一般为住宅
产权类型:公寓
产权年限:70年
商务公寓
公寓房1用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地产权类型:商务公寓
产权年限:根据用地性质而定，50年或40年
特点:
一般处于城市核心地段及商务中心区
既可居住，又可办公
具备写字楼功能，在部分城市可注册公司
价格相对写字楼较低
首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳)
产权性质为商务公寓，非纯写字楼
酒店式公寓
用地性质:一般为商业用地
产权类型:公寓或商务公寓
产权年限:根据用地性质而定，40年
特点:
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性
一般以只租不售和产权式经营为主
区别普通住宅
公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。
公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不公寓楼2能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
各类型酒店和公寓的区别
各类型酒店和公寓的区别
一、定义及特点
对于酒店式公寓、行政式公寓、公寓式酒店、产权式酒店四种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述四种名称是从不同角度对物业进行诠释。
（1）酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理
或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
（2）行政式公寓，是酒店式公寓的衍生品，本质上与酒店式公寓没有差别，只是在细分市场上出现的比酒店式公寓更为高档的产品。行政作为两个层面的理解，第一是给行政人员住的公寓，第二从事行政活动的公寓。应该说所谓行政公寓的概念，主要体现的就是从事行政活动同时也给行政人员居住的公寓。主要是针对黄金商圈和CBD 往来匆匆的高级商务人员，高级行政人员给一个比较舒适的，豪华的，高档的居所。同时，引进知名的酒店管理公司进行委托管理，配备四星级以上酒店的服务，给高端商务人群提供各种各样的便利。行政式公寓还可以用作大型企业驻某地的办事处，分公司。用以解决公司行政活动和分公司人员的住宿。所以，行政是公寓在装修和配备上，更为要求高档和奢华，同时配备办公用途的设备。
公寓基础知识
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2：公寓类型
（3）酒店式公寓 按产品类型分，可分为产权式酒店公寓、酒店式公寓
类型
特点
酒店式公寓
是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、 会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但 其本质仍然是公寓
实质是酒店，其软硬件配套是按照酒店标
产权式酒店公寓
准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，一 般位于旅游度假胜地、酒店资源集合的、
公寓产权大致归纳为三类 1、出租型
它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓
2、自住型
公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要用 于自住
3、混合型
混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医疗诊所等，另一 部分为寓所单位，此外我们还可以根据公寓的结构和型态，将其区 分为小型公寓、花园公寓、高层公寓
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5：公寓产品特性
优势
1、精装修拎包入 住 2、层高优势，使 用空间大 3、总价低，购房 门槛低 4、酒店式服务 5、租金回报率高 6、地理位置佳， 处于繁华地段
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劣势
1、土地性质及年限 2、户型不合理，得 房率低 3、付款比例和利息 较高 4、没有天然气接入 5、税费较高 6、定价比周边公寓 偏高
电费
水费
天然费
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商业住宅
公寓案例对比分析报告
公寓案例对比分析报告
近年来，公寓市场发展迅速，各种新型的公寓项目相继涌现。为了更好地了解不同类型公寓的特点和优劣势，本报告将对两个不同的公寓案例进行对比分析。
案例一：共享公寓
共享公寓作为近年来兴起的新兴公寓形式，在不同城市得到了广泛的应用和认可。以“城市年轻人公寓”为主要定位，共享公寓提供小面积、共享空间的住宿选择，旨在为年轻人提供临时和灵活的居住解决方案。
优势：
1. 灵活性高：共享公寓不需要签订长期租约，租客可以根据个人需要选择短期或长期居住。
2. 社交机会多：共享公寓通常拥有共享的公共空间，租客可以更容易结识新朋友，增加社交机会。
3. 设施齐全：共享公寓通常配备基本家具和家电设备，租客可以方便地使用。
劣势：
1. 面积相对较小：共享公寓通常面积较小，空间有限，对一些需要大空间的租客来说可能不够满意。
2. 隐私性较差：由于租客共享公共区域，隐私性可能相对较差，一些租客可能对此有所顾虑。
3. 租金相对较高：相较于传统租赁房屋，共享公寓的租金相对较高，一些租客可能会因此犹豫选择。
案例二：豪华公寓
豪华公寓作为高端房屋市场的一种特殊存在，追求高品质生活的人士越来越青睐这种居住形式。豪华公寓通常位于城市中心或者繁华商圈，以更大的空间和更多的豪华设施为卖点。
优势：
1. 高品质生活：豪华公寓通常提供高端装修和豪华设施，能够满足租客不同的需求和追求。
2. 位置优越：多数豪华公寓位于城市繁华地段或商业中心，租客可以方便地享受城市的各种便利设施和服务。
3. 安全保障：豪华公寓一般配备专业的保安体系和安全设施，租客的安全得到了有效保障。
公寓与公寓楼盘概览
租赁市场的分析
市场规模
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Leabharlann Baidu市场趋势
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02
根据数据，目前公寓租赁市场规模较大，需 求稳定。
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随着城市化进程加速，公寓租赁市场有望 持续增长。
竞争格局
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不同地段和品质的公寓竞争激烈，需关注 竞争对手情况。
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公寓楼盘的装修与设计风格
装修风格的选择
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现代简约风格
以简洁明快为主，注重空 间的开放感和通透性，色 彩对比鲜明，线条流畅。
这些设施可以提升居民的生活品质， 并为居民提供便利和舒适的生活环境 。
物业管理专业
公寓楼盘通常有专业的物业管理团队，提供全方位的物业 服务，如清洁、维修、安保等。
专业的管理团队能够确保物业的维护和保养，提高物业的 保值和增值能力。
投资回报稳定
公寓楼盘作为一种房地产投资品，通常具有稳定的投资回报率。
北欧风格
以白色为基调，搭配原木 家具和绿植，营造出清新 自然的氛围，强调舒适与 自然。
中式风格
以中国传统文化元素为特 色，红木家具、字画、屏 风等装饰物，展现出古典 雅致的韵味。
设计细节的考虑
储物空间
合理规划储物空间，如衣柜、橱柜、壁橱等，以满足居住者的收 纳需求。
照明设计
根据不同功能区域的需求，选择合适的灯具和灯光色温，营造舒适 的居住环境。
建筑类型 公寓
建筑类型公寓
公寓作为一种建筑类型，在现代社会中得到了广泛的应用和发展。它不仅是城市化进程中多层住宅的代表，也是人们多元化的居住需求的满足方式之一。本文将围绕公寓的定义、特点、历史演变以及设计理念进行探讨。
一、定义
公寓是指由多个独立的住宅单元组成的建筑物，每个住宅单元都有自己的入口和生活设施，但共享一些公共空间，如楼梯、电梯、走廊等。公寓不同于传统的独栋别墅和集中式住宅，它的模式更适合在有限的土地资源中安置更多的居民。
二、特点
1.高层建筑
公寓通常以多层或高层建筑形式存在，因此可以在有限的土地面积上提供更多的居住空间。同时，高层建筑还能享受到更好的视野和通风条件。
2.拥有公共设施
公寓为居民提供了一些共享的公共设施，如停车场、健身房、游泳池、花园等。这些设施能够满足居民的日常需求，提升居住体验。
3.安全性较高
公寓通常会配备保安系统，例如门禁、监控等，增强了居民的安全感。此外，邻里之间的关系更加紧密，居住环境更加安全有序。
三、历史演变
公寓作为一种居住形式的历史可以追溯到古代文明。在古罗马时期，公寓被广泛应用于城市建设中，经过漫长的发展，形成了具备多层建筑、内部阳台和中庭的特点。
而在现代，公寓的演变更加多样化。从19世纪末开始，随着工业
化和城市化的快速发展，公寓逐渐成为城市人们的居住选择。特别是
在大城市，公寓成了满足人口众多、土地有限的居住需求的最佳方式。
四、设计理念
随着社会的发展和人们居住需求的多元化，公寓的设计理念也在不
断演变。以下探讨几种常见的公寓设计理念。
1.紧凑型设计
城市中的公寓往往采用紧凑型的设计，充分利用有限的空间。设计
家庭公寓短租常见类型？短租公寓服务的特点？
家庭公寓短租常见类型？短租公寓服务的
特点？
家庭公寓短租常见类型？
一、单身公寓单身公寓的诞生最早是从租赁市场中出现的，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租。单身公寓又称白领公寓、青年公寓，是一种过渡型住宅产品，是住宅的一种，结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫，没有客厅；或者有客厅，没有厨房，同一房一厅户型比起来较小些。
二、单身公寓走俏大中城市的原因一方面取决于市场的需求。年轻白领逐渐增多，这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅，单身公寓面积小、总价位低，交通较为便利，而且由开发商统一装修，对上班族来说非常方便。
三、青年公寓青年公寓是指运营商通过收购改造或直接开发形式，主要面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓。配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。
四、家庭公寓家庭旅馆也叫家庭公寓、家庭酒店、公寓酒店、家庭旅社、家庭旅店，主称家庭旅馆，是指以家庭为经营主体的旅馆。一般是利用自己的住宅改造为旅馆，成本
低，价格低，规模小。
五、早年流行于欧洲、盛行于美国，是一种自己管理自己的小型家庭旅馆，有农舍旅馆、青年旅舍、汽车旅馆、公寓式旅馆等模式。商住两用公寓商务公寓，40年产权，一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司。价格相对写字楼较低，首付低可达2成，按揭可达20－30年，产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
短租公寓服务的特点？
1.公寓基础知识及人群分析
➢ 商务公寓：公建立面，无阳台。通风较差，无法晾晒衣物、 ➢ 住 宅：大阳台
PART2：公寓类型
（1）普通公寓（居住型公寓）
用地性质 一般为住宅
产权类型 公寓
产权年限 70年
产品特点 户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平
比较高
商务公寓
酒店式公寓
综合性用地或商业用地
商业用地
商务公寓
商务公寓或公寓
40年或50年
40年
1. 面积较小，主力户型主要
在90平米以下，装修档次
较高
1. 一般处于城市核心地段
及商务中心区，既可居 2. 大多位于城市核心繁华地
住，又可办公；
带、商圈周边，交通方便
2. 具备写字楼功能，可注 3. 按照星级酒店的设施标准
PART5：公寓产品特性
【不足四】不通气：无管道天然气接入，使用灌装煤气的成本较 高，会给后期住户带来不便
PART5：公寓产品特性
【不足五】税费高：水电煤气的费用高于一般住宅，增加住户的 居住成本
PART5：公寓产品特性
【不足六】投资风险：公寓的土地和开发成本较高，最终的出售 价格也较高，由于本身的购买成本较高，压缩后期的升值空间
高投资回报率：公寓的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户
长租公寓产品分类
长租公寓产品分类
1. 引言
长租公寓是指以月租形式出租的住宅型产品，适用于需要长期居住的人群，如学生、白领等。随着城市化进程的加快，长租公寓市场逐渐兴起。为了满足不同人群的需求，长租公寓产品也呈现出多样化的发展趋势。本文将对长租公寓产品进行分类，以便更好地了解和选择适合自己的产品。
2. 分类方式
长租公寓产品可以按照多个维度进行分类，包括房屋类型、服务配套、地理位置等。下面将详细介绍每种分类方式及其特点。
2.1 房屋类型分类
根据房屋类型的不同，长租公寓产品可以分为以下几类：
2.1.1 公寓式酒店
公寓式酒店是一种集住宿、餐饮、商务办公于一体的综合性服务型公寓。公寓式酒店通常提供高品质的硬件设施和酒店式的服务，如24小时前台、客房清洁等。这
种类型的长租公寓产品适合对居住环境要求较高的人群。
2.1.2 普通公寓
普通公寓是指一般的出租住房，通常由房东或房产中介提供。普通公寓的硬件设施和服务相对较简单，适合对居住环境要求不高的人群。这种类型的长租公寓产品在租金上相对较为经济实惠。
2.1.3 别墅
别墅是指独立的住宅，通常具有独立的花园或院子。别墅类型的长租公寓产品一般面积较大，适合有一定经济实力和对生活品质要求较高的人群。
2.2 服务配套分类
长租公寓产品的服务配套也是其分类的一个重要维度。根据服务配套的不同，长租公寓产品可以分为以下几类：
2.2.1 基础配套
基础配套包括基本的家具、家电设备和生活用品，如床、衣柜、电视、冰箱等。这种类型的长租公寓产品适合对居住需求较为简单的人群。
2.2.2 高级配套
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典型案例参考 商务公寓
世金汉宫
规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡，C栋建 面14601.47㎡，酒店式公寓共718套 运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租 管理公司：茂业集团 租金：5000-6000元/月 价格：目前最低23000-24000元/平米，高层最高34000元/平米，
➢根据目前市场上常见的 几种类型，主要分为居 住型公寓、商务型公寓、 酒店式公寓等几种类型
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
普通公寓（居住型公寓）
✓用地性质：一般为住宅 ✓产权类型：公寓 ✓产权年限: 70年
产品特点：
户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平
目前市场上常用的方法是上面的第二条，通过2/3以上业主同意，解决 注册办公的问题
备注：通过2/3以上业主同意申请办公注册的方法，并非所有类型 的企业均可申请，工商局规定电子科技类、广告设计类等不扰民类 型的公司可以申请，而像餐饮娱乐类、网吧、生产加工类型的企业 则不能申请办公注册
酒店式公寓
✓用地性质：一般为商业用地
公寓的类型划分及其市场功能比较
世联研究
2008.06.27
目前市场上公寓类型的划分
➢目前对公寓的概念没有 严格的定义与界定，严 格来说，目前市场上出 现的公寓应属于住宅的 范畴，但它们的功能却 与一般住宅有所不同， 且由于各种公寓类型的 不同，在产权和年限上 也各不相同
➢一般可以从“面积大 小”、“装修状况”、 “地段位置”、“物业 管理”和“配套设施建 设”等方面进行区分公 寓和一般住宅
➢不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回 报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的 差异性，在定价时应有所体现
➢不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需 要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功 能营销
典型案例参考 商务公寓
海岸卡夫诺
纯商务公寓 户型面积：全复式Loft， 28-140平米小开间 用地性质：商业用地 产权性质：商务公寓 贷款按揭：5成10年 能否注册：可以注册 价格：均价19000元/平米
普通公寓（居住型公寓）
目标客户及功能需求：
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大
商务公寓
✓用地性质：一般为综合性 用 地（商住）或商业用地 ✓产权类型：商务公寓 ✓产权年限：根据用地性质 而定，50年或40年
➢商务公寓的出现，是市场 细分的结果。根据不同的形 态，又可分为 soho,scho,studio等形式， 是一种既可居住又可办公的 高档物业功能。
产品特点：
一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达2成，按揭可达20-30年 产权性质为商务公寓，非纯写字楼
wenku.baidu.com务公寓
目标客户及功能需求：
自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好
投资者，可作为商住型出租，投资回报率高， 升值潜力大
可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款 均有较大吸引
关于商务公寓的注册办公功能
➢目前市场上，有些项目 虽然号称是商务公寓， 但却不能作为企业的工 商注册地，主要原因是 项目的用地性质为住宅， 并非商业用地或者综合 性用地。
目前在深圳市场上，住宅或者公寓作为办公使用的例子比比皆是， 但此种类型无法进行工商注册登记。住宅（公寓）用地若要作为注 册办公使用，一般通过以下几种方式：
业和住宅两部分 产权性质：住宅 能否注册：不能 价格：均价19000元/平米
备注：该项目推广及所有样板房均为商务方向，但实际为住宅性质， 不能注册，只是口头对客户表明通过成立业主委员会、2/3以上业 主同意即可解决注册问题等方式进行引导
典型案例参考 酒店式公寓
金中环酒店公寓
规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公 寓约300套 运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返租协
酒店式公寓
目标客户及功能需求：
租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的商务人士为主
购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通条件 具备较高的投资价值
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓 划分，主要有以下几点市场启示：
➢公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限 较复杂，需要区分不同性质和功能
✓ 改变土地用地性质（较困难，且需补地价，商业用地 一般比住宅用地地价高出很多）
➢各地政府工商部门对住 宅（包括公寓）用途的 房屋能否办理工商登记 的规定不同，主要基调 一致为住宅用地不允许 作为办公使用，但执行 力度不一
✓经2/3以上业主同意，由在建设局备案的业主委员会盖 章确认，可以向工商局申请注册办公
✓产权类型：公寓或商务公寓
✓产权年限：根据用地性质而
定，40年
➢ 酒店式公寓是居住型公 寓的典型，是指物业公司提 供 酒店式的服务，如打扫 房间、预约送餐等基本酒店 服务，同时拥有私人公寓的 私密性和生活风格的综合物 业。酒店式公寓集住宅、酒 店、会所等多功能于一体， 具有“自 用”和“投资”两种意义。 它在硬件设施上并不低于酒 店，在服务上比酒店更胜一 筹
产品特点：
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次
较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设
计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集
团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业 管理费也较高
带精装修 主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士 产品面积：31-65 ㎡ 、复式双套房 溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务 产权性质：商务公寓 贷款按揭：5成10年 能否注册：可以
典型案例参考 商务公寓
宏发中心大厦
基本情况：以商务公寓的形象
对外推广，但实际为住宅类型
用地性质：商住用地，分为商