对农村宅基地抵押政策的调查与思考——以浙江省宁波市江北区为例

对农村 宅基地抵 押政策 的调 查与思 考
以浙江 省宁波 市江北 区为例
甘 露 露 章 健
（ 浙江农林大 学天 目学院 浙 江 临安 ３ １ ０ ） ｏ １３
摘要：农村住房有着 融资额度 大，涉及面广等优 势。由于地 随房走 的政策 ，农村住房抵押在宅基地抵押上有 了巨大的
创新 点， 把宅基地资产搞 活起来 ，把配套制度完善起来，将会 为农 民创业获得资金提 供资产 融资的便捷通道 。本文通过对 浙江省宁波市江北区的 “ 两权一房 ”抵 （ 质）押贷款实施 的调查 ，剖析了当前农村宅基地抵押 贷款 带来 的效益及 中存在 的 问题 ，探 索一些完善化 的措施。 关键词 ：宅基地 ； 抵押 ； 效益 ； 流转 ； 不足
随 着城 市 化 进 程 的 加 快 ， 村 经 济 在 不断 的发 展 之 中 ， 江 体 操 作 范 围 受 到 限 制 。 由 于 农 民 是 一 户 一 宅 的 ，也 就 是 说 一 农 浙 省 农 村 已 经 拥有 着 良好 的 经 济 发展 模 式 。 些 年 农 村融 资 难的 呼 户 家 庭 只 能 拥 有 一 处 宅 基 地 ， 农 民 一 旦 失 去 住 房 及 宅 基 地 ， 近 声 一 直 不 断 ， 作 为 商 业机 构 的金 融 组 织 ， 农 民 缺 乏有 效 担 保 就 无 法 再 申 请 得 到 宅 基 地 。 因 此 ，部 分 农 民 可 能 因 为 对 政 策 但 因
此 项政 策 以江 北市 地 方性 文 件 展 开 ， 套政 策 在 慢慢 的演 变 。 融 机 构 的信 息 网络 ， 会 导 致 前 期 的 识 别缓 慢 ， 范 化 的 约束 无 配 都 规 试 点 近 一年 来 遇 到 一 些 完 善 贷 款 管理 体 制 、缜 密 防 范 约 束机 制 、 力 ， 度 化 的 惩 罚 形 同 虚设 。没 有 一 个可 以评 定 的 信 息 指数 ，降 制 等 操 作 性 、技 术 性 难 题 １产 权 认 识 模 糊 ，信 息传 递 不 畅 通 ． 低 了金融 机 构 对 农 民 的 信 任程 度 ， 同时 也 无 法 保 证 授 信评 估 机 构 评 估 的 准确 性 ， 至 会 酿 成 风 险增 大 化 的 被 动 局 面 。对一 个 巨 大 甚
物 ， 制 信 贷 风 险为 由 ，远 离 了农村 市 场 。农 户 贷款 难 的 问题 依 条 例 的 不 理 解 而 放 弃 利 用 宅 基 地 进 行 抵 押 贷 款 ，使 农 户 融 资 控 然 严 峻 ， 农业 企 业 普 遍 受 到信 贷约 束 。
一
困难 形势依 旧严 峻 。 ２ 服 务 体 系 较 弱 ．
宁波市江北 区 “ 两权一房”抵 （ ）押贷款基本情况 质
江 北 区 是浙 江 省 宅基 地 抵 押 政 策 实施 的 试 点 区 ，在 土 地制 度
改革 中首 当其 冲 ， 农 民 的 的宅 基 地使 用 权 价 值 体 系巧 妙 的 利 用 将
资产 评 估 是 抵 押 贷 款 中 的 重 要 环 节 。 由 于政 策 实 施 刚 起 步 ，
对于 宅 基 地 价 值 的评 估 结构 都 尚处 于 发 展 阶 段 ，专业 评 估 机 制 ，
起 来 ，鼓 励城 乡一 体 化 试 点 改革 ，率 先 发 放 “ 波市 江 北 区人 民 相 关 的 专 业 人 才 欠缺 。 策 守 丧 处 于 试 行 阶段 ， 基 地 的评 估 管 宁 政 宅 政 府 办 公室 关 于 开展 江 北 区 农村 ‘ 一 房 ’抵 （ ）押 贷款 工 理 、 术 规 范并 没 有 出 台 ， 估机 构 没有 相 应 的 实 质 性 的规 范 约 两权 质 技 评
作 的 试 行意 见 ” 开 展 股份 经 济 合 作社 股 权 质 押 贷款 、 地 承包 经 束 。现 有 的评 估 机 构 大 都 是 政 府 派 出机 构 ， 致 政 策 服 务体 系势 ， 土 导
营权质押贷款、农村住房抵押贷款工作 （ 以下简称 “ 两权一房” 。 单 力 薄 ，效 益较 弱 。 ）
资 金融 入 了试 点 区域 （ 止 ２０ 年 ｌ 截 ０９ ２月 ３ ，并 且 在 实 际 操 邻 居 、工 作 伙 伴 上 的 。 这种 借 贷 方 式 的 存 在 ，在 某种 意 义 上 说 ， １１ ３） 作 中 ，贷款 的 额 度 也 是 突破 了一 定 的 限 度 ， 达到 了 ８ 万 之 多 ， ０ 解 是 以 相互 之 间的 交 流 了 解 ， 德 习 俗 ， 会 情 理 为 支撑 体 的 ，并 道 社 决 创业 农 民的 资 金 缺 口 ，实 现 创 业 致 富 愿 望 。 不存 在 着 一 定 的 具 有 执法 效 益 的 约 束 力 量 ， 至其 的合 法 性 还 有 甚 截 至 ２ １ 年 年 初 ， 北 区 已 经有 １０ ００ 江 ６ 户农 户 申请 了住 房宅 基 待 商 榷 。 抵 押贷 款 ， 款 金 额 高达 ４ ８ ． ７ 元 ， 贷 ０９７Ｊ 为广 大 农 民铺 平 创 业 致 富
从 ２０ 年 ４ ０９ 月份 推 出相 关 政 策 开 始 ， 区 在 ４ 乡镇 ，７ 个 该 个 ９ 村 ， １０ 农 民 享 受到 了政 策 的 优 越 性 ， 约 ４ ０ 多万 的创 业 近 ６户 大 ２０ ３ 信用 网络 不 键 全 ． 在 农村 ，较 普 遍 的 借贷 关 系往 往 都 是 建立 在亲 戚 朋 友 、街 坊
新子 。
农 村 广 泛 存 在 的非 规 范 化 的 借 贷 模 式 ， 是界 定 在 人 与 人之 只
间的小群体模式 ， 并没有一个 系统的健全 的信用网络。信用网络
的 不 健 全 ， 论是 平 时 生 活 的 村 落 内 部社 会 网络 ， 是 农户 与 金 无 还
二 、农村宅基地抵押贷款 中存在的 问题