中南国际商城可行性研究报告

中南国际商城

可行性研究报告

咨询资质：甲级

发证机关：湖南省科技咨询协会

国家商业网点建设开发中心市场建设研究所湖南省新世纪经济专家咨询有限公司

２００４年２月

目录第一章总论

一、项目名称

二、项目的由来及背景

三、项目概况

四、项目投资单位基本情况

五、项目可行性论证的主要依据

六、项目建设的原则

七、项目的主要经济技术指标

第二章长沙市商贸发展概况

一、长沙商贸发展的现状

二、长沙商贸发展目标

第三章投资项目的战略可行性研究

一、项目的经济地理位臵选择

二、项目在长沙商贸发展中的战略定位

三、项目建设的主要目标

第四章中南国际商城可行性分析

一、中南国际商城的含义

二、中南国际商城建设的可行性

三、中南国际商城的商圈分析

四、政策环境分析

第五章项目的市场前景预测

一、投资环境

二、市场现状分析

三、长沙市居民消费需求分析

四、价格走势分析

第六章投资估算及资金筹措

一、投资估算范围

二、估算依据

三、投资概况估算

四、资金筹措

第七章经济分析与评估

一、经营收入及税金估算

二、总成本费用估算

三、利润估算

四、财务盈利能力分析

五、综合经济效益分析

第一章总论

一、项目名称

中南国际商城

二、项目的由来及背景

大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，他包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20％以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等.

中南国际商城同样是一个复合商业业态，位于雨花区境内，与芙蓉区交界。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3公里的区域内，有长沙市常住人口约50万；位于京珠高速与机场高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，地处进出长沙最快捷的交通要道。高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的"扎堆效应"，周边是收入水平较高的居民小区。

三、项目概况

该项目占地270亩，总投资12亿元，有效用地总面积227.1亩,地上总建筑面积45.46万平方米，其中，百货32024.6平方米,沃尔玛超市裙楼39697.17平方米，商铺150338.59平方米，酒店、餐饮楼46431.84平方米，公寓、办公楼186128.47平方米。地下总建筑面积15.71万平方米，主要为，地下车库地下车库、地下发电机机房、变电房、空调房、消防控制室等。集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、健身、旅游于一体，打造中南地区目前规模最大、功能配套齐全的现代化商业中心。

该项目由国际知名的美国JWDA公司设计，该公司专业从事商业地产设计，其设计效果将是长沙市第一流的。第一期工程为沃尔玛大型超市和公寓及商铺，建筑面积92667平方米及地下停车场和机房42944平方米，计划由国际国内知名商家经营，现已与沃尔玛、中国银泰等商家达成了初步协约，这将为项目的成功打下品牌基础。第二期工程开发步行区主要商铺、百货商场、复式公寓。第三期工程开发高层住宅、餐饮楼、酒店、娱乐、夜总会。

四、项目投资单位基本情况

本项目由湖南天润五江臵业有限公司投资开发。公司注册资本5180万元，其中湖南天润房地产开发有限公司2176万元,娄底亨瑞特房地产开发有限公司1450万元,长沙市城市建设开发公司1554万元.

五、项目可行性论证的主要依据

1、项目所在地――长沙的战略定位及发展目标

2、项目所在区域的发展定位及制约

3、长沙市民的收入情况及投资能力和意向

4、相关专业市场及其经营户的现实要求

5、国家、省及长沙市有关城市建设的法律、法规、条例、文件等。

6、《中南国际商城规划设计》

六、项目建设的原则

中南国际商城要集“商业购物、娱乐文化、体育健身、餐饮美食、建筑品味、名牌名店、人文景观、精神文明”等于一身，将成为长沙市的风景线，其商业布局功能定位依据“突出品牌、整体定位、功能互补”的原则。

七、项目的主要经济技术指标

1、规划总用地面积：15.14公顷

2、规划总建筑面积：611745.01平方米

3、地上建筑面积454620.67平方米.其中：百货32024.6平方米,沃尔玛超市裙楼39697.17平方米，商铺150338.59平方米，酒店、餐饮楼46431.84平方米，公寓、办公楼186128.47平方米。

4、地下总建筑面积15.71万平方米，主要为，地下车库、地下发电机机房、变电房、空调房、消防控制室等。

5、建筑密度 39.9%

6、容积率 3.02

7、绿化率 33.5%

8、主要交通技术指标:道路面积23779平方米，地上道路面积9728平方米，地下道路面积14051平方米,停车位3098个.

第二章长沙市商贸发展概况

长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积158平方公里；总人口595.5万人，其中市区人口189万人。