购物中心的发展历史

购物中心的发展历史

（上世纪，下同）20s 二十年代

某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。

跨出市中心开发商店的理念通常认为是属于密苏里州堪萨斯州市的。他的“乡村俱乐部购物广场”开业于1922年。它作为商业区建造以适应大规模居民区的发展。它的特点是统一的建筑；很多铺位和露天停车位；作为一个单元统一管理和经营。

二十世纪下叶，汽车开始阻塞大城市的中央商务区，小的条状的购物中心建在郊外。购物中心通常以超级市场和药店作为锚店，其它便利型商店作为补充。典型的设计是门前有停车场空间的商店排成直线形。1928年开业，位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”包括有30个商店和400个车位的停车场。

30s-40s 三十——四十年代

但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“Highland Pa rk Shopping Village”是第一个经规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，“Highland Pa rk Shopping Village”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。

在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Gran dma Carver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水）

50s 五十年代

二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954年密歇根州底特律市的

“Northland Center”购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。

1956年，明尼苏达州Edina市的“Southdale Center”(明尼阿波利斯市的外边)具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。大多数行业内专家认为“Southdale Cen ter”是第一个现代地区摩尔。

60s 六十年代

到1964年美国已有7600个购物中心。第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。

70s 七十年代

至1972年，购物中心的数量几乎增长一倍，有13,174个。地区性摩尔像“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的“The Galleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。

七十年间，新形态购物中心的数量和类型有了发展。

1976年，The Rouse Co.在马萨诸塞州Boston市开发了”Faneuil Hall Marketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。市场居中销售食品和零售专卖。类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。购物中心的数量在市区已经领先。

“The Bicentennial year”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。业内许多专家认为：伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“Water Tower Place”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一个保持多功能的卓越的项目。“Water Tower Place”和“ Faneuil Hall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。

80s 八十年代

八十年代是出购物中心发展的黄金时代。1980——1990年建的购物中心超过16，000个。这一时期超级地区中心（摩尔面积大于800,000平方英尺）日益受到消费者欢迎。199 0年一项盖洛普民意测验（Gallup poll）发现人们购物最频繁的是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每意个月光顾摩尔四次。

1989-1993年间新的够物中心的发展几乎下降了70%，新开工的购物中心从1989年151 0个下降到1993年的451个。新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象，因为在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最好的业绩表现。

90s 九十年代

在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。1990年有183个工厂直销中心，而今天在美国的直销中心超过230个。直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。有些大的项目,像Marshalls，将直销商店和传统的平价商店结合起来。其中在佛罗里达州Sunrise的“Sawgrass Mills”，面积大于200百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。

到1992年，购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。1992年更新改造已超过新建，据报告增加面积和改造的有571家。较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业的特点。

1993年以通过几宗私人持有产权的转换，家族购物中心发展成公司（如Simon,Taubma n等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。使用华尔街资金对一个仍未完全从信用危机中恢复过来的行业无异于提供了一个财务风险。

在九十年代，一种日益受欢迎的零售业态是能量中心。这是一种定义较宽松的购物中心。它的面积在25万——60万平方英尺之间，大约有75%——90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280 Metro Center增光添彩。1993年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4家。

1995年，出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”（The Mall of America），因为科技进步，娱乐项目很快成为行业的佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议的体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族表演的主题公园。“美国摩尔是现在美国最大的摩尔。它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。面积420万平方英尺（其中约一半用于零售）。中心被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。领先于“美国摩尔”的是北美最大的摩尔，位于加拿大Alberta的“West Edmonton Mall”，它的面积是550万平方英尺。

自从掀起娱乐冲击波，零售商表现令人振奋的业绩，购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。在一个屋顶下或在一个户外的零售业态，消费者总喜