房地产开发企业预提费用明细表

房地产开发企业会计科目设置

房地产开发企业:成本类会计科目设置及说明1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。

4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.6正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

同一项目成片分期（区）开发的，可以以各期（区）为成本核算对象。

4.3成本费用项目及核算内容4.3.1成本费用项目成本项目一般包括下列六大项：4.3.1.1土地征用及拆迁补偿费4.3.1.2前期工程费4.3.1.3建筑安装工程费4.3.1.4基础设施费4.3.1.5公共配套设施费4.3.1.6开发间接费4.3.2各成本项目的核算内容4.3.2.1土地征用及拆迁补偿指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。

房地产行业预提费用处理

房地产行业预提费用处理房地产开发经营是资金高度密集的行业，项目拿地及开发建设都需要大量的资金。

为了有效的提高资金的使用，节约资金成本，开发商在项目规划时，一般会将能尽快回现的比如普通住宅、公寓等业态先行开发销售，而往往会将一些比如幼儿园、学校、会所等公共配套设施延后建设，从而导致这些应分摊的过渡性成本发生滞后。

由于开发建设的特殊性，在项目竣工备案交付时，一般很难保证竣工决算金额都能完成工程决算审计，因此会造成工程成本无法在项目竣工备案时准确计量。

但企业所得税法规定，企业在开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案就视同工程完工，并要求在开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日不得滞后。

如果已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

因此为了降低税收支出、提高资金使用效率，房产财务人员会对相关的成本费用进行预提。

实务中，普遍的成本预提类型如下：（一）未最终办理结算的出包工程，按照合同金额的10%预提；（二）尚未建设造或尚未完工的公共配套设施，按预算造价预提建造费用；（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用按缴费标准规定计算预提；（四）对已办理最终结算的但尚未取得发票的出包工程预提费用；（五）对尚未完工或者尚未全额取得发票的甲供工程预提费用。

预提费用虽然对房地产企业有利，但如果对预提成本费用的限制性条件和要求控制不到位，就会给房地产企业带来巨大的税收风险。

通常的风险主要表现在：（一）预提费用超过规定标准的税收风险；实践中，部分房地产企业习惯于依据企业内部制定的项目预算总额的一定比例，或者以预算总额与出包合同累计到票金额的两者之差数来预提费用，这些做法虽然简便易行，但与税收文件对预提费用的规定条件和要求不符，存在较大税收风险。

（二）未取得相关合法、有效发票的税收风险；依据31号文件第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

成本预提的范围

成本预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本。

成本预提的时间：至少每季度末预提一次;成本预提的金额：以动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。

成本预提的核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提”，贷记“预提费用”。

4.4.2 “开发间接费”科目(一级科目)开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。

应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，应先通过“开发间接费”一级科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在期末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各成本项目的各成本核算对象。

4.4.3 “完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。

房地产开发企业“开发成本”核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目辅助核算备注开发成本土地征用及拆迁补偿费按各成本、费用项目再进行细分(具体核算内容、核算方法详见“开发成本”科目表及科目说明) 项目核算成本核算对象可分层次设立。

前期工程费项目核算建筑安装工程费项目核算基础设施费项目核算公共配套设施费项目核算开发间接费项目核算成本预提项目核算成本结转项目核算开发间接费工程管理费三级明细科目参见房地产开发企业“开发成本”及“开发间接费”科目编码一览表项目核算定期转入“开发成本-开发间接费-分摊转入”科目资本化借款费用项目核算营销设施建造费项目核算物业管理完善费项目核算行政管理费项目核算完工开发产品项目名称具体期或区或苑或栋以及配套资产名称项目核算住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他4.5成本费用的归集与分配4.5.1土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”项目核算中进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。

房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明

（6）其他
（2）折旧费
2.前期工程费
（3）修理费
（1）水文地质勘测
（4）办公费
（2）规划、设计
（5）水电费
（3）可行性研究（4）筹建、场地通平
（6）劳动保护费（7）工程管理费
（5）其他
（8）利息支出费
3.建筑安装工程费
（9）周转房摊销
其中：预提费用
（10）项目营销设施建造费
（1）建筑工程费
（11）其他
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称
纳税人
开发项目名
（公章）
识别码
称
成本对象的
过渡性成
成本对象
(预计)开工时
确定原则
本对象
确定时间
间
具体分期
共分期
本年度实际开工为第
期
规划需要建设的公共配套项目
公共配套设施预算
造价
万元
第（）期成本对象一
成本对象
名称（具
开工时间体栋号）源自第（）期成本对象二本年共同（间接）成本归集截止日
项目
金额
项目
金额
1.土地征用及拆迁补偿费（1）土地买价或出让金
（2）安装工程费 4.基础设施建设费
（2）市政配套费
5.公共配套设施费
（3）耕地占用税、契税（4）土地使用费、闲置费（5）拆迁补偿支出、安置及动迁支出
其中：预提费用 6.开发间接费用（1）工资及福利费
清负担对设施
开发项目总建筑面积：
象的间接
直接成本法□预算造价□其他方
借款费用
成本具体
法□
预算造价：
分配方法其他成本
项目

【推荐】房地产开发会计科目一览表

房地产开发会计科目一览表房地产会计核算科目1001现金，1002银行存款1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息1131应收账款1133其它应收款1141坏账准备，1151预付账款1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。

1243库存商品1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理。

1505固定资产减值准备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值准备、1801无形资产、1805无形资产减值准备、1815未确认融资费用1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢2101短期借款2111应付票据2121应付账款，2131预收账款2141代销商品款不用2151应付工资、2153应付福利费、2161应付股利与其它无异。

2171应交税金2176其它应交款。

2181其它应付款2191预提费用2201待转资产价值、2211预计负债、2311应付债券、2331专项应付款、2341递延税款一般不用。

2321长期应付款2301长期借款3101实收资本3103已归还投资3111资本公积3121盈余公积3131本年利润3141利润分配4101开发成本4015开发间接费用5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入5301营业外收入、5401主营业务成本、5402主营业务税金及附加、5405其他业务支出、5501营业费用、5502管理费用、5503财务费用、5601营业外支出、5701所得税、5801以前年度损益调整。

房地产开发费用明细表--

1 土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1.7 土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费2.1.5 临时施工用气接入费2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整2.2 临时设施2.2.1 临时办公室费2.2.2 临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2.2.6 其他费2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划（方案）设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2.4.5 装饰专项设计费2.4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4.8 其他专项设计费2.4.9 规划设计模型制作费2.4.10 制图、晒图费2.4.11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2.5.1 项目报建费2.5.2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5.4 拆迁管理费2.5.5 审图费2.5.6 价格评估费2.5.7 渣土费2.5.8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5.10 工程质量监督费2.5.11 工程造价管理费2.5.12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2.5.14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5.16 综合开发管理费2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2.6.2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2.6.5 人防易地建设费2.7 水文地质勘察2.7.1 地质勘察费2.7.2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速测试2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费2.8 测绘2.8.1 面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2.9.1 专家评审费2.9.2 工程担保费2.9.3 咨询费3 建安工程费3.1 建安工程费3.1.1 土建工程3.1.1.1 基础工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固处理费3.1.1.1.3 桩基础3.1.1.1.4 围护及支撑费3.1.1.2 主体工程3.1.1.2.1 土建（结构）工程3.1.1.2.2 土建（建筑）工程3.1.2 安装工程3.1.2.1 照明电气（强电）工程3.1.2.2 弱电智能化工程3.1.2.3 给排水工程3.1.2.4 消防安装工程3.1.2.5 火灾报警工程3.1.2.6 煤气安装工程费3.1.2.7 综合布线系统3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2.10 供暖供热工程3.1.2.11 电梯及自动扶梯3.1.2.12 航空灯3.1.2.13 停车设备3.1.2.14 室内停车交通设施3.1.2.15 其他安装工程费3.1.3 装饰工程3.1.3.1 室内精装饰施工3.1.3.2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3.2.1 样板房装修3.2.1.1 样板房建筑及装修3.2.1.2 样板房内家具3.2.1.3 样板房内家电3.2.2 售楼处装修3.2.2.1 售楼处建筑及装修售楼处内家具3.2.2.2 售楼处内家电3.2.2.3 售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3.3.2 安全监理费3.4 检验检测3.4.1 基坑监测3.4.2 桩基检测费（静载）3.4.3 桩基检测费（小应变）3.4.4 桩基检测费（高应变）3.4.5 工程主体沉降观测费3.4.6 其他3.5 景观工程费3.6 工程造价咨询费3.6.1 工程施工招标代理费3.6.2 工程设备招标代理费3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4 工程结算编审咨询费4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 供电贴费4.1.2 交纳的电增容费4.1.3 设备安装及电缆铺设费4.1.4 电源建设费4.2 给排水基础设施费4.2.1 水增容费4.2.2 供水管网建设费4.2.3 雨（污）水管网建设费4.2.4 防洪管网建设费4.2.5 消防给水基础设施费4.2.6 中水基础设施费4.3 燃气基础设施费4.3.1 燃气增容等规费4.3.2 煤气管道的铺设费4.3.3 煤气配套费4.4 电视4.4.1 入网费4.4.2 有线电视（闭路电视）的线路铺设4.5 通讯工程费4.5.1 电话配套费4.5.2 电话增容费4.5.3 电话电缆集资费4.6 通讯线路及设备安装4.6.1 宽带网接入费4.6.2 智能化系统4.7 供热基础设施费4.8 小区道路工程4.8.1 小区道路4.8.2 小区路灯4.9 环境景观工程4.9.1 环卫4.9.2 垃圾站（箱）4.9.3 灭蚊灯4.10 邮政4.11 配套监理费4.12 配套预算标底编制费4.13 其他市政基础工程费5 公用配套设施费5.1 区内公建费5.1.1 会所5.1.2 幼托5.1.3 学校5.1.4 居委会5.1.5 派出所5.1.6 消防5.1.7 公厕5.1.8 自行车棚5.1.9 露天停车场或停车设备5.1.10 钢炉房5.1.11 水塔5.1.12 室外游乐设施5.2 小配套费5.3 物业开办费5.4 公共设施维修基金5.5 其他公用配套设施费6 开发间接费用6.1 办公6.2 资金成本6.2.1 贷款利息6.2.2 融资费用6.3 工资6.4 职工福利费6.5 邮电费6.7 差旅费6.8 水电费6.9 租赁费7 营业费用7.1 日常费用7.2 推广费用7.2.1 广告费7.2.2 展览费7.2.3 业务宣传费7.2.4 代销费用7.2.5 制作费用7.2.6 策划设计费用7.2.7 售楼处费用7.2.8 样板间费用7.2.9 其他市场推广费2011-9-21 12:23 商业地产策划师|三级一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

房地产开发企业成本构成明细科目(大全)

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一)涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

（二)设置的主要帐户实收资本（或股本)、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

(二）设置的主要帐户开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷:银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。

（二）设置的主要帐户开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借:开发成本—成本对象-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用.借：开发成本—成本对象-前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

借：开发成本-成本对象—建筑安装工程费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵)贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等.借：开发成本—成本对象—基础设施建设费应交税费-应交增值税(进项税额）(一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等.借：开发成本-成本对象—公共配套设施费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等.为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明

房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。

4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。

附件2：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。

附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度—6 —本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。

房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。

房地产开发企业预提费用明细表—7 ——8 —2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。

公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列。

开发产品（成本对象）完工情况表（一）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分—9 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。

—10 —开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。

黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法

黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称《通知》），制定本办法。

第二条本办法适用于由黄山市地税系统征管企业所得税的从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章开发项目的税务管理第四条房地产开发项目开工前，企业应向主管税务机关报送以下资料：（一）《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》（二）开发项目立项批准文件、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、规划设计总平面图等资料（三）经济适用房、限价房、危改房的证明资料主管地税机关在登记备案出具告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。

第五条房地产开发项目进入实质性开发阶段后，企业应向主管税务机关报送以下资料：（一）拆迁补偿支出明细表（二）《建筑工程承包合同》、招（中）标书、监理单位名称、工程结算书（按月）、工程量变更登记表（附工程量签证）、甲供材料购进发出明细表或清单。

（三）公共配套设施工程预算资料，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。

（四）政府收费项目收费标准及金额明细表。

第六条房地产开发项目进入销售（预售）阶段后，企业应定期向主管税务机关报送以下资料：（一）采取委托销售方式销售开发产品的，应报送委托销售协议。

（二）楼盘销控表（按月或季）（三）车库、车位、车棚、储藏间等销售清单第七条房地产开发项目（计税成本成本对象）完工后，企业应及时向主管税务机关报送以下资料：（一）开发产品竣工验收证明资料（二）开发产品初始产权证明（三）工程决算书（四）测绘报告第八条房地产企业年度纳税申报时，应附送以下资料：（一）已完工开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的纳税调整报告。

房开企业的预提成本与2018年28号公告的成本调整问题

《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（公告2018年第28号）规定，税务机关发现企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证或进行相应处理，也规定符合条件的后续取得的扣除凭证允许追补扣除。

对此有观点把28号公告跟《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称国税发〔2009〕31号）联系在一起，认为国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项规定的超过合同总金额的10％预提的成本可以自行扣除待税务机关发现后再相应处理，后续取得的发票等也可以追补到发生年度扣除。

笔者认为，对此应该明确国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项预提成本的范围，理清28号公告与国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项的关系，进行具体分析。

一、预提费用与实际发生国税发〔2009〕31号要求开发产品完工或视为完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，考虑到房地产开发企业滞后取得发票的情况比较普遍，国税发〔2009〕31号第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

”开发产品已税收上的完工并不代表所有出包工程均已实际完工。

国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项所称的“未最终办理结算”，仅从“未结算”概念出发而言，其工程状态可能包括以下几种：1.已完工但未结算有观点认为国税发〔2009〕31号第三十二条第（一）项所称的“未最终办理结算”的出包工程仅限于已完工工程。

房地产开发成本明细科目及内容一览表

房地产开发成本明细科目及内容一览表开发成本明细科目一览表：科目代码：4301科目名称：开发成本4301.01 土地获得价款4301.01.01 土地出让金向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

4301.01.02 土地征用及拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

4301.01.02.01 土地征用费房地产开发企业为建造自用的办公用房、职工住宅等而取得土地使用权的支出，应作为无形资产的支出，记入“无形资产”账户。

4301.01.02.02 耕地占用费房地产开发企业从事开发项目开发经营而取得土地使用权的支出，应计入受益开发项目的成本，记入“开发成本”账户所属明细账的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。

4301.01.02.03 安置养老费房地产开发企业支付的劳动力安置费和拆迁补偿费等，应视土地用途分别记入“固定资产购建支出”和“开发成本”总账及所属明细账。

4301.01.02.04 拆迁补偿费为两个以上开发项目共用土地而支付的土地征用及拆迁补偿费，可在发生时先记入“开发成本”账户所属“土地开发”明细账，待土地开发完毕作为建设场地投入使用时，再按建设场地面积比例，分别计入“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等明细账。

4301.01.02.05 土地补偿费补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4301.01.02.99 其他4301.01.03 合作补偿款在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

4301.01.04 中介费含契税、初始登记费等。

4301.01.98 预提4301.01.99 其他4301.02 前期工程费勘察设计费是指对工程建设项目进行勘察设计所发生的费用。

勘察设计费包括：项目的各项勘探、勘察费用，初步设计、施工图设计费、竣工图文件编制费，施工图预算编制费，以及设计代表的现场技术服务费。

国税发[2006]187号房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发[2006]187号房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号全⽂有效成⽂⽇期：2006-12-28字体：【⼤】【中】【⼩】各省、⾃治区、直辖市和计划单列市地⽅税务局，西藏、宁夏⾃治区国家税务局：为进⼀步加强房地产开发企业⼟地增值税清算管理⼯作，根据《中华⼈民共和国税收征收管理法》、《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：⼀、⼟地增值税的清算单位⼟地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算。

开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。

⼆、⼟地增值税的清算条件（⼀）符合下列情形之⼀的，纳税⼈应进⾏⼟地增值税的清算： 1.房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的； 2.整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的； 3.直接转让⼟地使⽤权的。

（⼆）符合下列情形之⼀的，主管税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算： 1.已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的； 4.省税务机关规定的其他情况。

三、⾮直接销售和⾃⽤房地产的收⼊确定（⼀）房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产,其收⼊按下列⽅法和顺序确认： 1.按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（⼆）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值税，在税款清算时不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。

房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明

附件1：房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。

企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。

4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。

附件2：房地产开发项目完工对象1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。

2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。

附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)纳税所属年度：年度本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。

— 5 —房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。

2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。

—6 —房地产开发企业预提费用明细表—7 —1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。

2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。

公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列。

开发产品（成本对象）完工情况表（一）—8 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。

房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况

房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告要求房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。

房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。

开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；3、成本对象确定的说明(按国税发〔2021〕31号文件的规定确定)以及?9?7房地产开发企业计税成本对象表?9?8（见附件六）；24、?9?7房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表?9?8及相关说明5、?9?7开发总成本审核明细表?9?8及相关说明6、?9?7房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表?9?8、?9?7房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表?9?8、?9?7房地产开发企业预提费用明细表?9?8及相关说明（见附件三、四、五）；7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。

参考格式如下：完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的鉴证报告参考格式税鉴字（201）第号ＸＸ公司：我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况进行了鉴证。

房地产开发企业开发成本分摊明细表

房地产开发企业开发成本分摊明细表
纳税所属年度：年度
纳税人名称（公章）
纳税人识别码
成本对象名称
成本对象具体栋号
本成本对象开工时间
本成本对象完工时间
1、本成本对象直接成本发生总额（以下均为会计金额）
（1）建筑成本
①人工费
②材料费
③机械费
④现场经费
⑤其他直接费
（2）安装成本
（3）规费
（4）预提费用
（5）其他费用
2、本成本对象分配的共同（间接）成本
3、本成本对象开发总成本
开发成本在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中分摊及纳税调整明细
完工项目名称及栋号
期前销售开发产品面积
本期销售开发产品面积
未销开发产品面积
本期转作固定资产面积
期前销售开发产品
本期销售开发产品
未销开发产品
本期转作固定资产
分摊例
分摊金额
纳税调整金额
分摊
比例
分摊
金额
纳税调整金额
分摊
比例
分摊
金额
纳税调
整金额
分摊
比例
分摊
金额
纳税调
整金额
合计
1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。

房地产开发会计科目一览表

房地产开发会计科目一览表房地产开发会计科目一览表如下：
1. 资产类科目：
- 土地
- 在建工程
- 不动产投资
- 存货
- 建筑物
- 房屋销售款
- 长期待摊费用
- 设备
- 车辆
- 投资性房地产
2. 负债类科目：
- 长期借款
- 应付账款
- 预收款项
- 预提费用
- 其他应付款
- 短期借款
- 应交税费
- 未分配利润
3. 权益类科目：
- 股本
- 资本公积
- 盈余公积
- 未分配利润
4. 成本类科目：
- 工程施工成本
- 材料采购成本
- 财务费用
- 管理费用
- 销售费用
5. 收入类科目：
- 销售收入
- 出租收入
- 其他收入
以上仅列举了一部分常见的房地产开发会计科目，实际会计科目根据企业具体情况会有所不同。

房地产开发企业清算表填表说明

房地产开发企业清算表填表说明一、房地产开发企业清算表主表（一）本表适用符合《关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》(国税发［2009]31号）第三条规定完工条件、进行项目清算的从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

该表分开发项目填报。

（二）各行的填报1、第1行“完工项目销售收入”填报企业符合国税发［2009］31号第三条规定完工条件的开发产品全部销售收入，金额为附表一的第1行第14列“实现销售收入”。

2、第2行“完工项目销售成本”填报企业符合国税发［2009］31号第三条规定完工条件的已售开发产品销售成本，金额为附表三的第3行第6列“已售成本"。

3、第3行“实际毛利额”填报企业销售开发产品的实际毛利额，金额等于本表第1—2行.4、第4行“实际毛利率”填报企业销售开发产品的实际毛利率.5、第5行“税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税。

金额等于本表第6+7行。

6、第6行“营业税金及附加”填报企业销售本开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

7、第7行“土地增值税”填报企业销售本开发项目负担的土地增值税；地税主管部门未进行土地增值税清算的企业填报按地税主管部门规定的预征率实际缴纳的土地增值税。

8、第8行“预计毛利额”填报企业销售开发产品的预计毛利额，金额等于本表第9+10+11+12行。

9、第9行“预售年度的预计利润合计"填报企业计入取得销售收入当年应纳税所得额的预计利润合计。

10、第10行“预售年度的期间费用合计"填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的期间费用。

多项目同时开发的，要将期间费用按合理比例在各项目之间分摊.11、第11行“预售年度的税金及附加合计”填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的税金及附加。

12、第12行“预售年度的其他支出合计" 填报企业本开发项目以前年度未税前扣除的其他业务收支、营业外收支等其他支出合计。