鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税(费)征收管理有关问题通知

鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税(费)征收管
理有关问题通知
文章属性
•【制定机关】鞍山市地方税务局
•【公布日期】2011.12.19
•【字号】鞍地税发[2011年]101号
•【施行日期】2012.01.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】税收征管
正文
鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税（费）征收管理有
关问题通知
（鞍地税发[2011年]101号）
各县（市）区地方税务局、市内各分局：
为加强和规范全市销售不动产税（费）的征收管理，经市局研究决定，现将销售不动产税（费）征收管理的有关政策及业务处理规定明确如下：
一、营业税管理
（一）销售不动产的征税范围
不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

不动产包括：建筑物、构筑物和其他土地附着物。

建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。

其他土地附着物是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

销售不动产是指有偿销售不动产所有权的行为。

销售不动产的征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

1、销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

⑴以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

⑵销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让行为，也比照销售不动产征税。

2、销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。

3、纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

4、几种特殊行为征税范围问题
①以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共担投资风险的行为不属于销售不动产征税范围，转让该股权时也不征税。

②以不动产投资入股，收取固定收入，而不承担风险行为，不按销售不动产征税。

按“服务业-租赁”项目征税。

③合并、兼并企业行为不属于销售不动产征税范围。

（二）计税依据
1、纳税人的营业额为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。

上述所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收取款项全额上缴财政。

2、纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

上述所称价格明显偏低并无正当理由或者有前款所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
①按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
②按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
③按下列公式核定：
营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）/（1-营业税税率）
我省确定的成本利润率为10%。

3、纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

4、纳税人销售不动产后发生退房并退款，该项退款已征收过营业税的，按照现行营业税政策规定，无论退款原因，应退还纳税人已缴纳的营业税税款或从其以后的计税营业额中减除。

5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

6、以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。

对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

7、关于纳税人资产重组营业税问题。

按照《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）规定，自2011年10月1日起，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务及劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不应征收营业税。

8、关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题
按照《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第47号）规定，自2011年9月1日起，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。

9、关于动迁补偿征收营业税问题
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和省局《关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复》（辽地税函[2006]173号）规定：
动迁单位与被动迁人采取货币动迁和实物动迁结算方式，应按下列不同情况确定是否征收营业税。

（1）动迁单位对被动迁单位采取货币补偿方式的，被动迁单位取得的货币补偿收入按销售不动产征收营业税。

对补偿收入中既包括房屋土地补偿，又包括设备、误工、青苗等项补偿的，能够明确划分的，只就房屋土地补偿收入征收营业税，不能明确划分的，就全部补偿收入征收营业税。

（2）动迁单位对被动迁单位（包括个体工商业户）采取实物补偿方式的（房屋产权调换），动迁单位和被动迁单位均为销售不动产纳税人，分别计算缴纳营业税。

（3）动迁单位对被动迁个人采取实物补偿方式的（房屋产权调换），对动迁单位按销售不动产征收营业税。

上述的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或者购买的房屋与被拆迁人进行房屋产权调换，并按被拆迁房屋的评估价（即货币补偿的金额）和调换房屋的市场价进行结算调换差价。

动迁单位安置被拆迁人实行房屋产权调换形式的，应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价（对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格）计征营业税。

其中：不结算产权调换差价的，应按照主管税务机关认定的调换的房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格计征营业税。

结算产权调换差价的，对调换房屋的价值中未进行价款结算的部分，按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计算价格，减去收取的产权调换结算差价后的余额计征营业税。

（4）对动迁单位从事房地产开发销售，应当按照营业税暂行条例及有关规定，就其应取得的属于销售房地产性质的营业收入（包括实际收取的产权调换结算的差价款等），按“销售不动产”税目计征营业税。

10、关于房屋动迁收取的代建费征税问题
对我市企业、行政单位建设住房，不论按何种价格销售的，包括成本价和标准价都应按销售不动产征收营业税。

因此，对按成本价或标准价收取的代建费，应按销售不动产征收营业税。

取得的应税收入的单位为纳税人。

11、房地产开发企业在从事城市住宅小区建设中对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

12、以不动产作价作为股利分配的行为，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。

应按“销售不动产”征收营业税。

13、单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济效益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

14、棚户区改造有关营业税政策
根据辽宁省地方税务《关于进一步明确棚户区改造税收政策的通知》（辽地税发[2007]49号）规定：
对开发建设单位（含房地产企业）通过市场化运作承担棚户区改造任务的，其销售不动产营业税计税依据为列入棚户区改造项目的棚户区居民向开发商实际支付的购房款。

计算公式：
棚户区改造计税依据＝（全部面积-扣除返还回迁户原面积）×规定的销售价格
所称的棚户区改造项目是指符合城市棚户区改造条件，列入城市棚户区改造方案和计划，报全省城市集中连片棚户区改造协调小组审定后列入省棚户区改造计划的城市棚户区改造项目。

15、关于单位和个人转让在建项目有关营业税问题
根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：
单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

根据辽宁省地方税务局《关于贯彻财政部国家税务总局营业税若干政策问题的通知》（辽地税发[2005]15号）第三条规定：
双方没有办理开发立项及土地使用权更名手续，应以相互之间签订协议、合同及资金划转等内容来判定其是否发生转让土地使用权或销售不动产行为。

（1）甲企业取得土地使用权证及开发立项后，由乙企业接手工程，而向甲方支付资金，甲方基本退出，不再参与开发建设，由于双方不办理立项和土地使用权变更手续，所以商品房销售许可证仍在甲方，房屋建成后仍由甲方对外出售。

可按本款规定征收营业税。

（2）在乙方接手工程后，不向甲方支付资金，而是在商品房竣工后，双方分钱或分房（均是甲方负责销售），应按国家税务总局《营业税问题解答（之一）》（国税发[1995]156号）第十七条按以房换地和以地换房征收营业税。

16、个人住房转让营业税政策
根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）规定：
自2011年1月 28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年的（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（三）营业税纳税义务发生时间
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

上述所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

上述所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

纳税人发生自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

（四）营业税纳税地点
纳税人销售、出租不动产应向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

按照上述规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构
所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

二、企业所得税与个人所得税管理
（一）企业所得税
1、房地产开发经营企业
（1）鞍山地区从事房地产开发经营业务的企业，所得税征收管理按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件规定执行。

（2）鞍山地区房地产开发经营企业销售未完工产品，按照预收房款的12%预缴应税所得率按月预缴企业所得税。

（3）房地产开发经营企业以企业登记注册地为纳税地点。

2、非房地产开发经营企业
（1）查实征收企业以每一纳税年度的收入总额（包括销售不动产收入），减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后的余额，为应纳税所得额。

（2）核定征收企业
①采用应税所得率方式核定征收企业所得税的企业
应纳所得税额＝应税收入额×应税所得率×法定税率
应税收入额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，包括销售不动产收入。

②纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者实际应税所得率或应纳税额增减变化达到20％的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。

3、税务机关代开发票预扣所得税
税务机关代开销售不动产发票时应按营业收入的3%预扣所得税。

具体情况按下列原则掌握：
（1）鞍山地区经主管税务机关认定为查实征收并正常申报所得税的纳税人，提供主管税务机关审核的上月（季）企业所得税申报表（A类）原件及复印件（地税机关留存备查），地税机关代开发票不预扣企业所得税。

（2）实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人，提供主管税务机关审核的《企业所得税核定征收鉴定表》，地税机关代开发票时按《鉴定表》核定的应税所得率预扣企业所得税。

（二）个人所得税
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让不动产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

1、个人转让非居住用房应按照“财产转让所得”实行查实征收，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按转让收入额的2%核定征收个人所得税。

（辽地税发[2009]57号）
2、个人转让居住用房，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

我省规定比例为1%。

（辽地税发〔2006〕125）
3、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

（财税字〔1999〕278号）
三、土地增值税政策及管理
（一）土地增值税的征税范围
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物和其他附着物。

1、转让国有土地使用权，是指纳税人在取得按国家法律规定属于国家所有的土地使用权之后，再次转让的行为。

2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各种附属设施。

“附着物”是指附着于土地上的、不能移动或一经移动即遭损坏的物品。

（二）土地增值税的计税依据
1、转让房地产收入的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

视同销售的征税规定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途是，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应得成本和费用。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

出售商品房使用权的征税规定
对房地产开发企业以出售商品房使用权的方式取得的商品房销售收入，可视为房地产转让收入，按有关规定计征土地增值税。

2、土地增值税扣除项目的确认
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定缴纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

（2）开发土地的成本、费用，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

转让旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

（4）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（5）财政部规定的其他扣除项目，即对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

3、转让旧房如何确定扣除项目金额相关规定
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条（一）、（三）项规定的扣除项目金额并从购买年度起至转让年度止每年单式加计5%。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

按照土地增值税的有关税收政策在个人房屋交易时，对既没有评估价格，又不能提供购房发票等资料的非普通住房，可暂按转让收入的0.25%核定征收土地增值税（从2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税）；对既没有评估价格，又不能提供购房发票等资料的非住房，可按转让收入的0.5%核定征收土地增值税。

对自然人的房地产交易，房地产一体化征收部门要对房地产交易价格进行统一认定，保证相关税种计税依据或计税价格的一致性。

（三）土地增值税的征收管理
1、土地增值税的纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管地方税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。