2013年7月河南邓州房地产市场调研报告调查分析总结

邓州房地产市场调研报告
一．城市发展与宏观经济概况
1.1 邓州市城市概述
邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。

总面积2369平方公里，辖28个乡镇（街、区）、606个行政村，157万人、260万亩耕地
2011年被确定为省直管试点县（市）。

1.2 城市经济数据
从图中可以看出，2012年，邓州市国内生产总值突破280亿元大关，同比增长10.29%，年均增幅12.81%，虽然邓州市整体经济一直呈现积极向上的发展态势，但是目前总量仍较低。

2012年，邓州市人均可支配性收入为18056元，较2011年增长了12.3%，是2006
年的2倍。

2012年邓州市全年GDP完成285.4亿元，人均18178元。

居民可支配收入数值并不低，但是人均GDP数值较低，可见邓州市居民消费观念比较保守，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。

1.3 城市发展规划
城市CBD商住发展向东，其他产业集聚南北两向发展：邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环、人民路、北京大道、北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。

城市CBD商住中心发展向东，其他产业集聚区将发散至南北两向，城市区域规划发展思路清晰。

截止到2012年底邓州市中心城区建成区面积达40平方公里，中心城区人口40万人。

根据发展规划，到2015年，中心城区建成区面积达到60平方公里，人口达到60万，城镇化率达到50%。

按照2010年公布的邓州市城镇居民人均住房
面积35.8平方米计算，未来三年邓州市建成区20万人新增理论住房需求面积将达716万平方米。

可见邓州市城区商品房需求量缺口较大，未来区域房地产市场综合潜力较大。

1.4 邓州市交通环境
邓州市地处豫、鄂、陕三省交通要处，焦枝铁路、２０７国道贯穿全境，距离不足５０公里的南阳、襄樊、老河口三个飞机场和通江达海的河口码头，构成了邓州的立体交通网。

邓州境内有国道１条，高速公路1条，省级道路5条。

国道长56.65公里，高速公路55.2公里。

1.5 邓州市发展环境小结
近年来邓州市城市建设发展迅速，城区规划和建设井然有序，整体经济呈现良好的发展态势，各项宏观经济数据指标呈现利好向上的发展势头，经济活力较好。

持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。

二．房地产市场综述及分析
2.1 土地市场供应情况
2007年至2011年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积632.22亩，年均投放土地面积只有126.44亩。

而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。

根据中国土地市场网公布的成交数据显示，2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。

土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。

2.2 邓州市房地产市场的发展
第一阶段：2001年-2005年：“起步发展”阶段。

第二阶段：2006年至2007年，“高速发展”阶段。

第三阶段：2008年，受经济危机影响，邓州楼市受到一定程度的冲击，楼市调整和业内洗牌悄然进行。

第四阶段：09年后，恢复性增长阶段。

随着09年楼市“回暖”的出现，楼市再次强劲反弹。

与以往不同，邓州的房地产业已由以前的“纯高速成长期”向“恢复性增长期”转变，楼市竞争加剧。

第五阶段：11年后，二次提速期。

随着国家政策关于经济结构的调整，加速推进服务业发展，大力推进城镇化进程，城市区域发展将进一步优化，商业及住宅地产进入第二次繁荣阶段。

2.3 邓州市房地产市场价格表现
商品房历年均价
2013年上半年邓州市商品住房均价达到了近4000元/㎡的高位，环比上涨14.28.%，商品房均价增速较快，房地产市场发展异常火爆。

至2010年，新城区土地供给监管控制严厉，商品住宅市场供不应求，但价格仅维持在2700-3100元/㎡之间；进入2013年之后，新城区商品房市场均价跳涨至4000元/㎡。

相对于邓州市其他区域住房价格来说，新城区目前的市场预期价格已超出约600——800元/㎡，而凭借新城区高标准的市政配套及丰富齐全的教育配套资源，新城区商品房市场价格上涨预期依旧较为强烈。

商品房市场的走俏，一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化，另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观，最直接的表现为大幅涨价，新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/㎡的区域市场均价而一跃至年初的区域市场的3800元/㎡价格，皇马国际项目更是将项目二期一批住宅均价拉升至最高价近4000元/㎡的邓州市住宅价格新高，但是目前开发商并不急于对外直接抛价，而是有意引导消费者的心理价位。

市场部预计随着后期市场供求关系的交互增大，消费者也将逐步接受区域房价。

三．邓州市楼盘个案调研
名仕·豪庭
位于仲景路与教育路交叉口东300米
财富名家
位于北京大道与仲景路交汇处
皇马国际
位于北京大道与团结路交汇处
理想城
位于北京大道与新华东路交汇处
尚正一品
位于北京大道与团结路南100米
鸿杰第一城
位于北环路与东一环交汇处
个案小结：
新城区楼盘扎堆：邓州市新盘和大盘基本集中在城市东区，楼盘的逐渐扎堆也预示着城市的发展动向。

入市时机相近，竞争激烈：邓州市大部分楼盘在2012年底入市，预计今年下半
年和2014年上半年新城区房地产市场竞争将呈现白热化阶段。

高层占据市场主导地位：邓州市目前楼盘以高层物业为主，部分以小高层为主，但市场越来越倾向于高层物业，未来市场将以28层以上的高层物业为主导引领市场。

房价已突破4000大关：2013年上半年以来，新城区房价节节攀升，个别楼盘已经突破4000元/㎡，甚至达到4200/㎡
广告推广宣传乏力：由于邓州市城区面积较小，房地产广告推广力度相对不大，覆盖面也多限于市区范围，且缺乏创新途径。

邓州市场投放量汇总：
2013年5月28日前邓州房管局预告登记在册的新售房屋2161套。

2012年为3323套。

2011年为1815套。

预计2013年会突破4000套。

2013年结转、新增、经适及城改项目集中放量，多为分期开发，预计销售面积达100万方左右；
邓州未来房地产市场特点：
新区盘占主流市场地位。

大量的可投放量使市场竞争更为激烈，总量达到近184万㎡
产品的同质化将成为一个比较严重的现象。

产品的细分成为楼盘快速去化的重要手段。

购房客户将因楼盘档次不同而产生两级分化
四．区域客户分析
4.1 中低端客层分析
以名仕.豪庭为例
注：大区域来源以城乡客户为主，市区中以南区纺织厂和北区居民居多。

注：A.其中82%的客户主要选择110平米以上的110-127平米的三房，10%客户选择140平米左右的四房，8%客户选择90-110平米的两房。

B.三房是客户的主要选择。

注：自用型比例占据绝对比例
注：上班族和周边做生意者居多
中端客层分析——小结
这批客户属于刚进入市区被高房价挤出、支付能力稍低的刚性客户，且对房屋的功能性要求比较高
4.2 中高端客层分析
以皇马国际为分析
高端客户分析—小结：。