物权法的解析

物权法的解析
（一）物权法的基本原则
1．基本经济制度与社会主义市场经济原则
物权法第三条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

”
中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，制定中国特色社会主义物权法，必须全面准确地体现社会主义基本经济制度，这一基本原则作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。

2．平等保护国家、集体和私人的物权原则
平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。

依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。

这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些是由经济法、行政法予以规定的。

3．物权法定原则
物权的种类和内涵要由法律规定。

物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。

”
具体包括两个方面：
（1）物权的种类必须要由法律规定。

任何行政法规、司法解释都不能创设物权。

当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为物权种类必须法定，如果当时约定的类型不符合法律规定的物权类型，它不能产生物权的效力，是不受保护的。

（2）物权法规定的物权内容必须法定，这可以从两个方面考虑：一是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；二是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。

法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。

4．物权公示原则
物权必须公示，物权公示原则是指物权的享有和变动必须以一种可取信于社会公众的外部方式表现出来，将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。

根据物权法第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

例如，房产设定抵押权必须要办登记，把抵押权设定的事实向社会公开，使第三人能够查阅。

例如，ipad的所有权，公示的方式为占有和交付。

物权是一个需要向社会公开的权利，这首先是由物权的性质、属性所决定的，物权是一种对世权，对世就是要对抗除权利人之外的所有人，那么这种权利的设定就必须对所有人公开；其次，只有通过公示的方法公开才能维护社会秩序，才能维护交易安全；再次，从效力考虑，只有通过公示才能最有效力地利用资源。

5．遵守法律、尊重社会公
德原则
物权法第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

”
在民法的传统理论上，本条规定的原则也称为不得违反公序良俗的原则。

权利不能滥用，取得或者行使物权要遵守法律，尊重社会公德，不能损害公共利益和他人的合法权益。

（二）物权的设立与变动
物权法是保护权利人物权的法律，保护物权的一个前提条件就是先确认权利人的物权，因此物权法第二章专章规定了物权的确认规则。

物权的变动是指依法通过设立、变更、转让或者消灭等方式变更物权权利人或者变更物权内容的行为。

根据物权的公示原则，物权的公示性决定了物权的效力，因此要使物权的变动发生效力，除法律另有规定的以外，就必须经由一定的方式使人们能够从外部得以察知，人们也只从物权的公示内容来确认物权。

物权法上的物分为两类，一类为不动产，另一类为动产，不动产与动产的物权确认适用不同的规则。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记；除法律另有规定外，未经登记，不发生物权效力。

动产的设立和转让，除法律另有规定外，自交付时发生效力。

当然，对一些特殊情况，法律根据特殊性规定了例外确认规则。

1．不动产登记
（1）不动产。

一般是指依自然性质或者法律规定不可移动的物。

在我国，不动产主要包括土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。

国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作
为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素，如飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产，因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。

但在我国，如飞机、船只等仍不属于不动产，只是因为其价值较大、办理物权变动时要参照不动产进行登记。

在我国，不动产就是土地以及建筑物等土地附着物。

（2）登记。

登记，主要指不动产登记，就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。

登记制度在物权法中非常重要，物权法主要调整有关物权的设立和变动所形成的民事关系，而不动产物权的设立和变动大都需要通过登记进行公示并完成。

登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的，没有登记，大多数物权不能有效地设立也不能有效的变动。

一个设立物权的合同加上登记就构成物权，如像土地使用权，如果仅仅只是有设立物权的合同（土地出让合同）还没有完成登记就不能认为已经产生物权，当事人之间只是形成一个合同债权。

因此，物权法需要靠一套完善的登记制度进行配套。

即使物权法规定的特别好，如果没有登记制度与其配套的话，物权法也是无法有效实施的。

但仅仅把登记理解成“登录、记载”是不够的，根据物权公示原则，涉及不动产的都要靠登记制度来保障，登记是不动产物权变动的法定公示手段。

登记作为一种公示方法，要将登记记载的事实对外公开，
并且可以由不特定人来查询，假如仅仅只是登录记载的话，谁也查不到，那么就根本没有起到公示的作用，所以公示是登记的一个重要内容。

（3）不动产登记的效力。

不动产登记具有物权设定或者变动的效力。

对依法需要登记的不动产，只有在完成了登记之后，物权才有效地设立或者变动。

这是基于法律行为发生不动产物权变动的生效要件。

不动产登记具有对抗或者优先的效力：未登记的“物权”相对已经登记的物权而言，在效力上较弱或处在权利人之后而与实际的时间无关。

不动产登记具有权利推定效力：在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。

在不动产登记簿上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。

根据物权法第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，即凡是已经登记的物权，推定登记记载人为法律上的权利人，登记记载的权利即为真实、正确的权利。

（4）不动产登记机构。

物权法第十条第一款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

”
过去，我国多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。

这造成了登记申请人的极大不便和信息披露的不充分，很容易在实践中造成欺诈，不利于对物的利用效率。

因此，物权法第十条第二款规定：“国家对不动
产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

”
当前，有关登记的法律主要有担保法、土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法、渔业法，等等。

建立统一的登记制度目前主要集中在房地产方面，如城市房地产管理法第六十三条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

”《上海市房地产登记条例》规定，实行房地合一的产权证书，由上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局颁发，并依法按照各自的职能承担相应的法律责任。

上海市房地产登记处继续负责抵押权登记、地役权登记、预告登记以及其他与房地产权利有关的事项的登记，发放房地产登记证明，承担相应的法律责任。

2．动产
动产，就是可以移动的或活动的财产，一般是指不动产之外的其他物，包括能够为人力所控制的电、气、无线电波等物。

动产物权的变动，通常以交付公示；因动产引起的民事诉讼，依普通管辖确定管辖法院。

（三）物权的保护
加强对物权的保护，是维护权利人合法权益的必然要求，但保护物权并不是一句空话，如果不赋予权利人一定的免受物权受到损害的权利，物权保护就无从谈起。

世界各国的物权法都是通过赋予物权权利人一些请求权来确保权利人能够顺利地行使物权。

物权请求权（亦称物上请求权）为当物权的圆满状态受到侵害或有被侵害之危险时，物权人得请求妨害人为一定行为或不为一定行为，以恢复物权圆满状态的权利，其基于物权人对标的物的直接支配权而产生。

我国物权法上的物权请求权主要有五种：物权请求确认权，返还原物权请求权，排除妨害、消除危险请求权，修理、重作、更换或者恢复原状请求权，损害赔偿请求权。

物权请求权实现的途径，可以采用自力救济或公力救济。

根据物权法第三十二条的规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

（四）物权的种类1．所有权
所有权是物权中最基本的一项权利，是指权利人对物具有支配的权利，主要包括四项权能：占有、使用、收益、处分。

（1）占有，是指权利人对于财产的实际管领或控制，拥有一个物的一般前提就是占有，这是财产所有者直接行使所有权的表现。

（2）使用，是指权利人对财产的运用，以便发挥财产的使用价值。

（3）收益，是指通过财产的占有、使用等方式取得的经济或其他效益（主要是经济效益），这也是占有、使用物的目的之一。

（4）处分，是指权利人对其财产在事实上和法律上的最终处置，处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，只能是在法律的明确规定下，非所有权人也可以有处分权。

如运输的货物，在发生紧急情况下，非所有权人也可以进行处分，其他如法院拍卖、破产清算，等等。

权利人可以在物上设置他物权，如用益物权、担保物权，这是所有权
人行使其所有权的具体体现。

用益物权与担保物权的设定，是原所有权人对其所有权的行使，让渡对物的占有、使用，或者以物的价值为他人设定担保，正是所有权人对其所有权中的诸项全能的行使。

所有权人对自己拥有的物享有绝对的支配权，非权利人的所有权也会受到一定的限制，如为了公共利益的需要，国家可以依照法定权限和程序征收所有权人的不动产，国家也可以因抢险、救灾等紧急需要，依照法定权限和程序征用权利人的物。

当然，基于权利人对物的权利，前者征收时，国家应予权利人一定的补偿，后者征用时，使用完毕后，应将被征用物返还所有权人，因征用造成被征用物损失的，也应予权利人一定的补偿。

2．所有权取得的特别规定
（1）善意取得制度。

善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。

善意取得制度系指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的，移转占有于善意第三人时，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。

善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。

在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。

如果受让人善意取得财产后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则
不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。

（2）不动产适用善意取得。

在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。

不动产物权的公示方法为登记，不动产所有权的取得是以登记为要件，交易上不至于误认为占有人为所有权人，因此认为不动产的交易不适用善意取得制度。

物权法第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度。

该规定意义颇大，它将在我国确立统一的善意取得制度，即将动产与不动产的善意取得统一规定，将所有权与他物权的善意取得统一规定。

这一规定，使得我国在不动产所有权取得方面与以往相比有了开拓性进展。

3．用益物权
用益物权是以物的使用收益为目的而设立的权利，只是权利人对他人所有的财产，依法享有占有、使用和收益的权利。

以对他人所有的财产为使用、收益的目的，因此被称作“用益”物权。

用益物权制度解决了在不能取得物的所有权或不必要取得他人之物的所有权时，用益物权人可以通过对他人所有之物的占有、使用而获得收益，如甲租赁乙的房子开店。

而对于所有人，也可通过设定用益物权，将自己所有的财产交由他人使用收益，自己也能获得收益。

建立用益物权制度，促进和规范了资源的有效利用和有序利用，是物权法律制度中一项非常重要的制度，与所有权制度、担保制度一起构成了物权制度的完整体系。

4．担保物权
担保物权，是与用益物权相对应的他物权，是指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的不动产或者动产作为履行债务的担保。

债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。

担保物权对保证债权实现、维护交易秩序、促进资金融通，具有重要作用。

在我国社会主义经济条件下，担保物权制度的目的就是维护社会主义经济秩序和保护当事人的合法权益。

担保物权包括抵押权、质权和留置权。

（1）抵押权，是指在债务人不履行债务时，债权人对债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产依法享有的折价或者就该财产的变价款优先受偿的权利。

抵押权分为普通抵押权和最高额抵押权。

在我国，并非任何财产都可以做抵押物。

根据担保法的规定，抵押人所有或者依法有权处分的房屋和机器、交通运输工具与其他财产，抵押人依法有权处分的国有土地所有权，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟等荒地的土地使用权以及依法可以抵押的其他财产，都可以作为抵押物。

（2）质权，是指在债务人不履行债务时，债权人对债务人或者第三人转移占有而用作担保的财产依法享有的折价或者就该财产的变价款优先受偿的权利。

质权可分为动产质权和权利质权。

根据担保法的规定，任何可以转让的动产均可以作为动产质权的标的物，但权利质权的标的物仅限于以下权利：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单和提单，依法可以转让的股份、股票，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权，依法可以质押的其他权利。

（3）留置权，是指在债券到期未受清偿时，债权人享有的依法留置其合法占有的债务人的动产，并以该动产折价或者就该财产的变价款优先受偿的权利。

需要注意的是，根据现行担保法的规定，除法律规定可以留置的其他合同外，留置只在保管合同、运输合同和加工承揽合同中发生。

5．占有
占有制度的调整范围极其广泛。

可以说，凡是涉及物权内容的，多数有可能涉及占有制度。

但是，对整个物权法体系中的占有制度却并不能狭隘地理解为其仅存于“占有”中，实际上其他实体或程序法均有可能规定占有制度的内容。

占有制度是涉及面很广且极具争议的一项物权制度，物权法对占有制度的专门性规定极其简略，虽然只有短短的五条，但在物权法体系中被独立成编，可体现出其重要性。

占有，指占有人对不动产或者动产的实际控制。

占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。

对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。

占有人可以是依法有权占有不动产或者动产，如根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物。

占有人也可能是无权占有他人的不动产或者动产，如借他人的物品，过期不还。

占有人不知道自己是无权占有的，为善意占有；明知自己属于无权占有的，为恶意占有。

（1）有权占有的法律规定。

合法占有人可以依照合同约定对被占有物进行使用、收益，无合同约定的，按照相关法律规定。

物权法第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动
产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

”
（2）无权占有的法律规定。

在不法占有或无权占有中，按照占有人是否知情，即是否已知或应知为不法占有，可区分为善意占有和恶意占有两类。

如果占有人知情或应当知情，就是恶意占有；如果占有人不知情或不应知情，就是善意占有。

（3）占有保护。

占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。

简言之，占有是指对于物的事实上的管领力，它属于事实而非权利。

占有制度是不问现实的占有的状态是否正当而一律加以保护的制度，它的宗旨是维持社会秩序的和平稳定。

占有保护请求权，正是基于此所产生的请求权。

占有保护是占有制度的核心问题。

占有的保护，可分为物权法上的保护和债权法上的保护两种。

前者包括占有人自力救济与占有保护请求权，后者包括不当得利与侵权行为损害赔偿请求权。

当第三人侵害物权时，占有人可以采取自力救济和公力救济的手段，维护自身的合法权益。

对于侵夺或者妨害其占有的行为，可以以己力防御，占有物被侵夺后，占有人可以即时排除加害人予以取回，或就地或追踪向加害人取回。

占有人也可以请求人民法院判决第三人停止侵害、排除妨碍、返还原物和赔偿损失，占有人的此项权利即占有保护请求权。

占有保护请求权具体包括以下几种：
占有物返还请求权，指占有人在其占有被他人侵夺以后，可依法请求侵夺人返还占有物。

占有妨害排除请求权，指占有人在其占有受到他人妨害时，有权请求除去妨害。

占有妨害防止请求权，指占有人的占有有可能遭受他人的妨害时，占有人有权请求他人采取一定的措施防止发生损害占有的后果。

与物权请求权不同，占有物返还请求权是有时间限制的，物权法第二百四十五条第二款规定：“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

”。