浅谈房屋拆迁评估过程中存在的问题及对策

浅谈房屋拆迁评估过程中存在的问题及对策
摘要：近年来，我国各个城市为了提高城市发展以及城市美容，都在进行不同
的房屋拆迁以及改造等工作，因此目前房屋拆迁已经越来越普遍，并且得到重视。

本文主要讨论了我国城市房屋拆迁评估存在的问题，提出了解决问题的相应对策。

关键词：房屋拆迁评估；存在的问题；对策
引言
目前我国房价居高不下，房地产开发火速发展，房屋拆迁工作也在繁忙进行中，拆迁房屋评估存在问题及对策成为房产业兴起要解决的首要问题。

一、城市房屋拆迁评估存在的问题
1.1政府干预房地产拆迁
政府在一定时期发布的拆迁货币补偿价格指导意见一般是在近年来本地发生
的各类房屋实际交易价格的基础上得出的。

它往往是前一段时期的拆迁平均价格。

所提供的补偿价格标准是一个区间，而不是一个具体数据。

由于房地产市场价格
是不断变化的，基准地价也应定期调整和修正。

但在实践中，基准价格并未根据
城市房价变化及时调整，造成评估价格与市场价格相差甚远。

1.2估价对象复杂，估价方法选择较为困难
相对于其他目的的估价，拆迁评估的对象较为复杂，一个拆迁项目往往包括
住宅、店面、办公楼、车库、仓库等不同的物业类型。

同时，一次估价中还会面
对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，面对的是众多的业主。

因此在估价方法的选择上较为困难。

由于受地区信息的限制，使用同一种估价方
法几乎不可能，但使用不同的估价方法又会让房屋所有权人误解，认为有操纵价
格的行为。

一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，还要有分户价格，而每
一户的价格又受楼层、朝向、采光、户型等诸多因素的影响。

1.3拆迁补偿的费用低
在房屋拆迁中拆迁人丧失的不仅是房屋及其附属物的所有权，还有房屋及其
附属物所占土地的国有土地的使用权，但是在《城市房屋拆迁管理条例》中及其
相关法律对于被拆迁人的土地使用权等补偿问题都含糊不清，使得许多拆迁人拆
迁时，千方百计去减少拆迁范围的国有土地使用权补偿，并且在拆迁评估阶段，
对房屋的评估没有按照拆迁房屋所在的区位、用途、建筑面积的实际情况进行估价，造成被拆除房屋的评估价较低，因而拆迁补偿费也相应较低。

1.4评估机构存在尚需改进的不独立现象
对于以往城市房屋拆迁工作来说，房地产价格评估机构主要属于管理部门内
部设置的一个机构。

然而对于房地产评估中，其评估机构以及房地产管理部门之
间存在着相关联系，特别是国有开发公司更是如此。

目前，房屋拆迁评估委托人
多数情况下为拆迁委托，然而现如今在委托机构较多的情况下，市场也出现了日
益竞争，评估机构要想获得拆迁人委托.便会向委托人提出的要求进行屈服，不仅
会降低评估，同时也会对拆迁人的要求给与迎合，企图想要和开发公司建立起良
好关系，其目的便是能够在一定程度上获得下一个拆迁项目的评估委托工作。

然
而在没有公正和公平的评估委托机制下，针对于拆迁单位来说，通常会对自身评
估业务发包权的评估机构进行利用，对相关沽测人员的工作进行干预，严重的话
还会直接参与评估，对补偿标准进行降低，同时还会对干预评估过程中的价格。

虽然评估机构行业执业规范实施准人机制且已实施了相应的行业自律及社会信誉
评价等措施，但还需进一步提高执业水平、执业道德、公允及社会公信力，为政
府、企业及被征（拆）房屋拆迁人提供合法、公正、独立、科学、精准的价值。

二、城市房屋拆迁评估中的问题对策分析
（1）合理选择评估机构
目前我国主要采用由拆迁人确定，且持反对意见的被拆迁人在 50% 以下的做
法来确定评估机构，但在实际工作当中，被拆迁人大多是分散的群体，很难达成
共识。

因此最好的方式是每个被拆迁人自愿采取单独或者集体与拆迁人协商联系
并确定评估机构。

避免在一个拆迁项目中只委托一个评估机构进行评估，而造成
拆迁人与评估机构的串通，使得被拆迁人的利益受到损害的情况发生。

同时，对
评估机构应被视为社会中介组织或咨询机构，中介组织和咨询机构没有地域性，
以便鼓励异地评估机构参与评估，这样以来可以在一定程度上解决当地评估机构
不足、不能满足需要的状况。

为了解决好同一地区、同类结构、不同评估机构做
出的评估价值的差异问题，有关部门应当规定对评估报告不服可以申请复议。

（2）惩治违规的评估机构
由于以前房地产价格评估机构都是房地产管理部门内设机构，改制后房地产
价格评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系。

而作为拆迁人的开发
公司也大多与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更
是如此。

上述三者之间的复杂关系，使得评估机构很难在拆迁评估中保持中立。

因此房屋拆迁主管部门和有关部门应加强对评估机构的治理，发现评估机构在拆
迁评估中有恶意串通一方当事人或被一方当事人拉拢，损害另一方当事人利益，
或有其他明显违规行为的，应当取消其拆迁评估资格，同时建议有关部门吊销评
估机构的资质或评估师的资格。

（3）建立评估救济制度
为了体现公平、公正的原则，被拆迁或拆迁当事人对评估结果有异议时，首
先可以咨询评估机构。

如果评估机构说明后被拆迁人仍对评估结果有异议的，被
拆迁人或拆迁人也可以委托拆迁主管部门由其他评估机构重新评估，如两个或两
个以上的评估单位所出具评估结果的误差在规定范围之内的，可视为同原评估机
构的评估结果有效；两个或两个以上评估机构所出具的评估结果超过误差范围的，拆迁主管部门可以组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加的辩论会，由参与评估该项目评估机构进行答辩，意见不统一的，进入复核程序。

复议结果
公布后，如被拆迁人委托的评估机构评估结果有误，被拆迁人理所应当承担相应
的评估费用；但拆迁人委托的评估机构评估有误，拆迁人不但要承担之前其委托
的评估机构评估所造成的费用，还要承担之后被拆迁人选定的评估机构评估所造
成的费用。

拆迁人也可以在与评估机构签订委托书时，规定该项评估如果有误，
其评估费用由评估机构承担。

（4）严格区分被拆迁房屋的评估和拆迁补偿
被拆迁房屋的评估是被拆迁房屋价值的客观评价，拆迁补偿是拆迁人对被拆
迁人的补偿，两者有联系又有区别。

评估是补偿的基础，补偿是在评估基础上的
民事行为。

补偿裁决是一种具体行政行为，是行政法规授权行政机关运用行政权
处理民事争议的具体行政行为。

评估是等价补偿的标准，但是法律没有否定加值
补偿，从全国范围来看，无论是经济发达地区还是经济落后地区，对被拆迁人给
予足额补偿是必须坚持的原则，足额补偿包括等价补偿和加价补偿。

对于评估机
构而言，并不需要考虑足额补偿的两种类型是如何区分的，而是需要对估价对象
做出客观公正地评估报告即可。

三、结束语
总之，城市房屋拆迁评估工作中存在着不少问题，需要在实际操作中认真对待，审慎处之，要充分考虑到拆迁评估的特殊性，把困难想的多些，把工作做得细些，及时发现拆迁评估过程中存在的问题，给予充分的重视和总结，把城市房屋拆迁工作做好、做实。

参考文献：
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发.2004（15）
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