房地产税计税依据改革的方案建议

房地产税计税依据改革的方案建议

一、房地产税计税依据改革的必要性

(一)内外税制不统一在现行内外分开、房土分开的房地产税制下,外资企业保有土地时的税收本钱几乎为零,其税负明显小于内资企业。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了必然踊跃作用,但活着界经济全世界化的今天,尤其是我国加入WTO后,外资企业将在更多领域进入中国市场,这种内外区别对待的房地产税制将大大损害内资企业的利益,阻碍税收的公平性原那么。

(二)房地产税制老化

活着界要紧国家已经实行从价征收房地产税的今天,我国仍以纳税人利用土地的面积作为计税依据显然不符合房地产税的进展趋势。这种简单的计征方式尽管在操作上比较简便,但却造成纳税人在保有土地时的税收本钱明显偏低,致使纳税人能够不在意土地的税收本钱,低效率地利用土地。

目前对房产虽是从价征收房产税,但过量依托会计制度确认计税依据的方式也存在诸多问题。例如,由于纳税人对会计制度的明白得不同造成计税依据的不统一,由于房产取得形式和取得时刻的不同造成计税依据内容的不一致,等等。

(三)调剂力度较弱

目前房地产税制调剂力度较弱要紧表此刻对土地资源的调剂上。与房产有限利用的特性相较,土地具有长期利用、不可再生等特点,因此土地是一种稀缺性资源,其经济价值较房产更高。而在目前的房地产税制下,高价值的土地资源却承担着低水平的税负,房地产税制对土地资源的调剂力度较弱。如2001～2003年间,全国房产保有环节的税收收入平均为亿元,远远高于同期土地保有环节的亿元的收入。也确实是说土地在现行税制下的税负水平相对较低,现有房地产税不能对土地资源进行有效调剂。

(四)组织收入职能较弱

1.从房地产税整体收入看,最近几年来我国房地产税收入增速超级缓慢。2001～2003年房地产税收入的环比平均增加速度只有%,且增加速度在2002年后呈下降趋势。同时期,全国房地产开发投资以平均每一年25%以上的速度增加,房地产市场进展日趋繁荣。依照一样规律,税收收入与经济进展应呈正比例的和谐进展关系,而目前房地产税收入的缓慢增加与全国房地产市场的快速进展超级不和谐。房地产税收入没有因房地产市场的迅猛进展而快速增收,其组织收入职能没有充分发挥出来。

2.从房地产税占税收收入比重看。从征收房地产税较为成功的国家看,如美国、加拿大、英国等国家均成立了以房地产税为主体税种的地址税体系,房地产税收入占税收收入的比例一样都超过了8%。而我国这一比例一样在2%左右。

我国房地产税制因此存在上述问题,究其缘故主若是计税依据的设计已经不能适应市场经济进展要求。这种不适应要紧表现为:一是税制本身的不公平性与市场经济要求的公平竞争性不适应；二是房地产税制缺乏合理的增加机制与经济的快速进展不适应；三是税收调剂力度的下降与现今宏观调控土地资源要求的上升不适应。以改革计税依据为核心,进而成立一套公平、科学、现代、完善的房地产税制是解决以上问题的全然。

二、房地产税计税依据改革的方案设计

(一)房地产税计税依据改革的大体思路

1.内外合一、房土合一。内外合一是指统一内外房地产税制；房土合一是指将衡宇和土地归并征税。依照市场经济公平竞争原那么的要求,通过成立内外合一、房土合一的房地产税制.达到营造公平税收环境的目的。

2.确立房地产税为地址税的主体税种。通过扩大征税范围、改变计税依据确信方式及归并房地产保有环节的相关税费,形成房地产保有环节的税收增量,慢慢扩大房地产税的收入规模和收入比重,将房地产税确立为地址税的主体税种。

3.加大房地产税的调控力度。我国目前的宏观经济政策要求加大对房地产市场的调控力度,而增加房地产保有环节的税收本钱是提高房地产税收调控能力的有效手腕。因此,通过开征统一、标准的房地产税能够抑制市场中的部份非生活必需性需求,从而标准房地产市场的进展。

4.在统一税政的前提下,给予地址适当的税政治理权。关于税基具有相对独立性和明显地域性的房地产税,在统一大体房地产税收政策的前提下能够下放部份税政治理权限。如中央只负责制定房地产税的大体法、规定各个税收要素,而将制定实施方法、评估规那么,调整税率(计税价值比例)、评估周期幅度,选择减免税区域等权限给予地址。这不仅有利于保护中央大的税政统一,还有利于各地依照本地实际情形灵活处置税收问题,从而增进本地域经济和各项事业的健康快速进展。

(二)房地产税计税依据改革的方案内容

1.课税对象。开征范围内的所有房地产都是房地产税的课税对象。再也不像旧税制那样对经营性房地产和非经营性房地产区分对待。依照房地产税的大体理论,不管是经营性房地产,仍是非经营性房地产,都毫无例外地享受了政府提供的公共效劳,依照税收的”受益原那么”,两类房地产都应成为课税对象,承担纳税义务。

2.计税依据。从国际房地产税进展的趋势看,对房地产进行评估并据评估值征收房地产税已经成为世界要紧国家的共识。因此.新税制应改变目前既有从量计征又有从价计征的双重征收方式的局面,统一为从价计征,且依照房地产评估值征税。

依照房地产评估值征税必然要求依照市场情形运用适当的评估方式,对房地产进行批量评估。目前世界公认的评估方式要紧有三种:本钱法、市场比较法和收益法。三种评估方式各有必然的适用范围.地址政府能够依照本地房地产市场的实际情形选用适当的评估方式。

3.征税范围。随着改革开放的深切,农村地域的集体经济取得了迅速进展,城市与农村地域的差距正在慢慢缩小,某些农村地域事实上已经演变成小城镇,我国过去的城乡二元经济结构在某些地域正在慢慢被打破。以北京市为例,2003年郊区生产总值为820亿元,比2002年增加%；第二、三产业实现增加值亿元和亿元.别离比2002年增加20%和%；农人人均纯收入达6496元,实际增加%。经济的增加带动了本地房地产市场的进展.愈来愈多的企业和居民来到那个地址投资置业,

进一步增进了经济的进展。形成良性循环。在这些地域企业和居民均享受到了与城市相当的公共效劳,乃至有些公共效劳的质量还远远高于城市。依照税收公平原那么的要求,享受了这些公共效劳的企业和居民理应威为房地产税的纳税人。因此.在这些城市与农村不同较小的地域开征房地产税,不仅能够为本地政府筹集更为充沛、稳固的税收收入,提供有力的财力保证.而且还能够保证城市和农村不同纳税人世的税负公平。

4.税率。不同房地产在经济活动中的收益是不同的.所能经受税负的能力也是不同的。写字楼、商场类型的房地产收益较高,经受税负的能力较大,而住宅类型的房地产收益较低,所能经受税负的能力自然较小。因止依照不同房地产的类型设置不同税率符合税收“量能征收”原那么。除能够利用税率调剂税收收入外,还能够利用计税价值比例调剂。它类似此刻房产税和城市房地产税中的“减除比例”,相当于给纳税人必然的折扣优惠,使纳税人能够以相对较平和的心态同意房地产税这一新事物。另外。能够给予地址政府必然的调整权限,在规定的调整幅度内地址政府能够依照本地的实际情形选择适当的税率和计税价值比例。

(三)房地产税计税依据改革的实施步骤

房地产税计税依据改革大致需要同时通过两条线路:一条是以改革房