《财务会计》(第六版)教学课件 项目7 投资性房地产
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土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。
（三）投资性房地产的入账价值确认---历史成本原则。 （四）投资性房地产的初始计量
借：投资性房地 3020
贷：银行存款
3020
二、投资性房地产后续计量
（一）计量模式选择
成本计量模式
可
不
转
可
换
转
公允价值计量模式
换
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行 后续计量
4.改良支出 转入扩建： 借：投资性房地产（在建）
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 扩建支出： 借：投资性房地产（在建） 贷：银行存款等 完工： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产（在建）
投资性房地产的后续计量---公允价值计量模式
案例1：2016年1月1日A公司将一栋办公楼对外出租，每年租 金10万元（适用11%的增值税率） ，于年末一次结清，年检 修费用（外包）为万元。办公楼原价100万元，已提折旧30 万元，已提减值准备15万元。该办公楼公允价值为200万元 （公允价值为50万元？）2016年末，公允价值为250万元。 2017年1月15日，将该办公楼出售，价款为255万元（适用 11%的增值税率）。
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部 分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独 计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分
业务处理节点：
➢ 资产确认和初始计量
确认的条件和时间？
➢ 资产的后续计量
两种计量方法
引 例： 甲公司为增值税一般纳税人，不动产租赁服务适用
的增值税税率为11%。甲公司2×10年6月30日购入一幢 商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万 元（不含增值税），相关税费20万元，预计使用寿命为 40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司 采用直线法提取折旧。
该商务楼的入账成本＝3 000+600+5 000－1 300＝7 300（万元）；
A.工程领用物资时： 借：在建工程 3 000 贷：工程物资 3 000
B.分配工程人员工资时：
借：在建工程
600
贷：应付职工薪酬 600
C.将土地使用权的账面价值在完工
时列入工程成本
借：投资性房地产 5 000
累计摊销
444
贷：预收账款 400
贷：银行存款 2
应交税费-增值税-销项 44
④截止到2017年12月31日,累计折旧万元
2017年末的摊余价值为万元（＝3 000－），相比此时的可收回价值
2 330万元，发生贬值万元，减值计提分录如下：
借：资产减值损失
558.25
贷：投资性房地产减值准备
⑤2018年收取租金时： 借：银行存款 444
贷：其他业务收入 10 应交税费-增值税-销项
支付检修费用： 借：其他业务成本
贷：银行存款
2016年末公允价值250万元
借：投资性房地产-公允价值变动 50
贷：公允价值变动损益 50
2017年1月出售：
借：银行存款
贷：其他业务收入 255
应交税费-增值税-销项
借：其他业务成本
250
贷：投资性房地产—成本 200
⑤公司处置房产的会计处理如下：
借：银行存款
333
贷：其他业务收入
300
应交税费-增值税-销项 33
借：其他业务成本
311.6667
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备 120
贷：投资性房地产
1000
成本计量模式下的核算 –在建工程转入（ 业务7-6 ）
案例：乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2013 年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办 公楼，拟用于招租。工程期为1年，于2014年1月1日完工，于 2014年2月达到预定可使用状态。工程期间发生人工费600万 元，投入工程物资3 000万元，假定无相关税费。工程完工时 ，所占地皮的账面原价为5 000万元，累计摊销1 300万元。
成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按 会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为 成本模式。
投资性房地产的后续计量---成本计量模式
案例1：
甲公司2016年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对
外出租。该资产的买价为3 000万元，增值税330万元，预计
使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元
应交税费-应交增值税-销项 352
会计分录如下：
A.提取当年折旧时：
借：其他业务成本
74.5
贷：投资性房地产累计折旧 74.5
结转成本：
借：其他业务成本
2851
投资性房地产累计折旧 149
B.收取租金时：
借：银行存款
444
贷：投资性房地产
Байду номын сангаас
3000
贷：其他业务收入 400
应交税费-增值税-销项 44
投资性房地产的后续计量---成本计量模式
5
贷：银行存款 2
、
投资性房地产的后续计量---成本计量模式
案例2： 某公司2016年1月1日将2014年12月31日开始使用的一
幢办公楼用于对外出租。该资产的买价为3 000万元预计使 用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元， 甲公司采用直线法提取折旧，且未发生减值问题。该办公 楼的年租金为444万元（其中增值税为44万元） ，于年末 一次结清，租赁开始日为2016年1月1日。2017年1月1日以 3 200万元（其中增值税为352万元）的价格对外转让该房产 ，假设公允价值不能可靠估计，且不考虑其他相关税费。
①自用转为出租
借：投资性房地产
1000
累计折旧
500
贷：固定资产 1000
投资性房地产累计折旧 500
②2016年计提的折旧额＝1000÷20=50（万元）；
会计分录如下：
A.提取当年折旧时：
借：其他业务成本
50
贷：投资性房地产累计折旧 50
B.收取租金时：
借：银行存款
133.2
贷：其他业务收入 120
项目7：投资性房地产
一、什么是投资性房地产
投资性房地产：指为赚取租金或资本增值而持有的 房地产。
已出租建筑物、土地使用权 资本增值而持有的土地使用权
不属于投资性房地产： （1）自用房地产（固定资产） （2）作为存货的房地产（开发产品）
【多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算 的有（ ）。 A.已出租的土地使用权 B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼
『正确答案』AC 『答案解析』选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属 于承租方，不是承租方资产；选项D，出租给职工的自 建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有 固定资产核算，不属于投资性房地产。
应确认为投资性房地产的特殊情形：
1.打算用于经营租赁但暂时空置的建筑物
2.打算用于出租的在建房产
①2015年末累计计提的折旧额＝［3 000-
（21-1）］（万元）；
借：投资性房地产
3 000
累计折旧
74.5 2017年1月1日出售
贷：固定资产 3 000
借：银行存款 3200
投资性房地产累计折旧 74.5 贷：其他业务收入 2848
②2016年计提的折旧额＝［3 000（21-1）］（万元）；
，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为444万
元（其中增值税为44万元），当日开出增值税发票，年检修
费用（外包）为2万元。甲公司对此房产采用成本模式后续
计量。2017年末商务楼的可收回价值为2 330万元，假定净残
值一直未发生变化。
①该投资性房地产的入账成本3 000 （万元）；
B.每月确认收入，提取折旧时： 借：预收账款
练习：某公司2016年1月1日将一幢办公楼用于对外出租（ 采用成本法计量），租期为2年。该资产的原值为1 000万元 （预计使用年限20年，假定无残值，采用直线法提取折旧 ），累计折旧500万元，该办公楼的年租金为万元（其中增 值税为万元），于年末一次结清。2016年12月31日，经测 试，该资产可收回金额以330万元。2017年6月31日，扣除 违约金万元后收回租金万元（其中增值税万元），将该房 产收回以300万元的价格对外转让该房产，适用增值税率为 11%，不考虑增值税以外其他相关税费。
①出租时公允价值为200万元） 借：投资性房地产-成本 200
累计折旧 30 固定资产减值准备 15 贷：固定资产 100
其他综合收益 145
公允价值为50万元： 借：投资性房地产-成本 50
累计折旧 30 固定资产减值准备 15 公允价值变动损益 5 贷：固定资产 100
收到租金： 借：银行存款
--公允价值变动 50
借：其他综合收益 145
公允价值变动损益 50
贷：其他业务成本 195
案例2：2016年9月，购入一房产，买价为3 000万元，增
值税330万元，公司将此楼房用于出租，于2016年10月1日 与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万 元（适用11%的增值税率） ，租金于每年年末结清。按照 当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2016年末的公 允价值为3 200万元，2017年末的公允价值为3120万元。
1 300
贷：无形资产
5 000
投资性房地产累计摊销 1300
D.将地上建筑物的工程成本在工程完
工时转入投资性房地产
借：投资性房地产
3 600
贷：在建工程 3 600
成本计量模式下的核算 –自有资产转入（ 7-11and7-12 ）
案例：A公司将一栋办公楼对外出租，办公楼原价100万元 ，已提折旧30万元，已提减值准备15万元。
二、持有 1.折旧7-7 2.维修7-9 3.改良支出7-8
三、减少 1.出售7-14 2.转为自用固定资产7-13 3.转为存货
一、投资性房地产的增加
1.外购 借：投资性房地产
应交税费-应交增值税-进项税 贷：银行存款 2.在建工程转入 借：投资性房地产 贷：在建工程 3.自用固定资产转入 借：投资性房地产
如何确认和计量？
相关知识链接：
（一）投资性房地产确认： 1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收
入或增值收益； 2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的确认时点 1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日
。 2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当
局就该事项作出正式书面决议的日期为准。 3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用
贷：预收账款 400
应交税费-增值税-销项 44
2018年每月确认收入:
借：预收账款
贷：其他业务收入
⑥2018年每月结转折旧成本：
年折旧额＝［2 330-（21-1）］÷（40－）=60（万元）
月折旧额=60/12=5万元
⑦支付检修费用：
借：其他业务成本
5
借：其他业务成本 2
贷：投资性房地产累计折旧
借：投资性房地产 3 000 应交税费-增值税-进项 330
贷：银行存款 3330 ②2016年的摊销额＝［3 000-（21-1）］ （万元）；
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
6.803
贷：投资性房地产累计折旧
C. 支付检修费用：
借：其他业务成本 2
③2016年的会计分录如下：
A.收取租金时：
借：银行存款
累计折旧 贷：固定资产
投资性房地产累计折旧 4.存货转入 借：投资性房地产
贷：开发产品
二、投资性房地产的减少
1.转为自用固定资产 借：固定资产
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
累计折旧 2.转为存货 借：开发产品
投资性房地产累计摊销 贷：投资性房地产 3.出售（不考虑税收） 借：银行存款 贷：其他业务收入
应交税费-应交增值税-销项 税 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
三、持有期间核算（成本模式）
1.取得租金收入 借：银行存款
贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税-销项税 2.成本分摊（折旧） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 3.日常维修 借：其他业务成本 贷：银行存款等
应交税费-增值税-销项 13.2
③2016年12月31日计提减值准备（1000-550-330=120万元）
借：资产减值损失 120
贷：投资性房地产减值准备 120
④2017年6月30日收到租金结转成本
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费-增值税-销项
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
账务处理如下：
借：投资性房地产
1 000 000
累计折旧
300 000
固定资产减值准备 150 000
贷：固定资产
1 000 000
投资性房地产累计折旧 300 000
投资性房地产减值准备 150 000
成本计量模式下的核算
一、增加： 1.外购7-5 2.在建工程转入7-6 3.自用资产转入7-11and7-12 4.存货转入7-10
（三）投资性房地产的入账价值确认---历史成本原则。 （四）投资性房地产的初始计量
借：投资性房地 3020
贷：银行存款
3020
二、投资性房地产后续计量
（一）计量模式选择
成本计量模式
可
不
转
可
换
转
公允价值计量模式
换
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行 后续计量
4.改良支出 转入扩建： 借：投资性房地产（在建）
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 扩建支出： 借：投资性房地产（在建） 贷：银行存款等 完工： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产（在建）
投资性房地产的后续计量---公允价值计量模式
案例1：2016年1月1日A公司将一栋办公楼对外出租，每年租 金10万元（适用11%的增值税率） ，于年末一次结清，年检 修费用（外包）为万元。办公楼原价100万元，已提折旧30 万元，已提减值准备15万元。该办公楼公允价值为200万元 （公允价值为50万元？）2016年末，公允价值为250万元。 2017年1月15日，将该办公楼出售，价款为255万元（适用 11%的增值税率）。
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部 分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独 计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分
业务处理节点：
➢ 资产确认和初始计量
确认的条件和时间？
➢ 资产的后续计量
两种计量方法
引 例： 甲公司为增值税一般纳税人，不动产租赁服务适用
的增值税税率为11%。甲公司2×10年6月30日购入一幢 商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万 元（不含增值税），相关税费20万元，预计使用寿命为 40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司 采用直线法提取折旧。
该商务楼的入账成本＝3 000+600+5 000－1 300＝7 300（万元）；
A.工程领用物资时： 借：在建工程 3 000 贷：工程物资 3 000
B.分配工程人员工资时：
借：在建工程
600
贷：应付职工薪酬 600
C.将土地使用权的账面价值在完工
时列入工程成本
借：投资性房地产 5 000
累计摊销
444
贷：预收账款 400
贷：银行存款 2
应交税费-增值税-销项 44
④截止到2017年12月31日,累计折旧万元
2017年末的摊余价值为万元（＝3 000－），相比此时的可收回价值
2 330万元，发生贬值万元，减值计提分录如下：
借：资产减值损失
558.25
贷：投资性房地产减值准备
⑤2018年收取租金时： 借：银行存款 444
贷：其他业务收入 10 应交税费-增值税-销项
支付检修费用： 借：其他业务成本
贷：银行存款
2016年末公允价值250万元
借：投资性房地产-公允价值变动 50
贷：公允价值变动损益 50
2017年1月出售：
借：银行存款
贷：其他业务收入 255
应交税费-增值税-销项
借：其他业务成本
250
贷：投资性房地产—成本 200
⑤公司处置房产的会计处理如下：
借：银行存款
333
贷：其他业务收入
300
应交税费-增值税-销项 33
借：其他业务成本
311.6667
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备 120
贷：投资性房地产
1000
成本计量模式下的核算 –在建工程转入（ 业务7-6 ）
案例：乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2013 年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办 公楼，拟用于招租。工程期为1年，于2014年1月1日完工，于 2014年2月达到预定可使用状态。工程期间发生人工费600万 元，投入工程物资3 000万元，假定无相关税费。工程完工时 ，所占地皮的账面原价为5 000万元，累计摊销1 300万元。
成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按 会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为 成本模式。
投资性房地产的后续计量---成本计量模式
案例1：
甲公司2016年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对
外出租。该资产的买价为3 000万元，增值税330万元，预计
使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元
应交税费-应交增值税-销项 352
会计分录如下：
A.提取当年折旧时：
借：其他业务成本
74.5
贷：投资性房地产累计折旧 74.5
结转成本：
借：其他业务成本
2851
投资性房地产累计折旧 149
B.收取租金时：
借：银行存款
444
贷：投资性房地产
Байду номын сангаас
3000
贷：其他业务收入 400
应交税费-增值税-销项 44
投资性房地产的后续计量---成本计量模式
5
贷：银行存款 2
、
投资性房地产的后续计量---成本计量模式
案例2： 某公司2016年1月1日将2014年12月31日开始使用的一
幢办公楼用于对外出租。该资产的买价为3 000万元预计使 用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元， 甲公司采用直线法提取折旧，且未发生减值问题。该办公 楼的年租金为444万元（其中增值税为44万元） ，于年末 一次结清，租赁开始日为2016年1月1日。2017年1月1日以 3 200万元（其中增值税为352万元）的价格对外转让该房产 ，假设公允价值不能可靠估计，且不考虑其他相关税费。
①自用转为出租
借：投资性房地产
1000
累计折旧
500
贷：固定资产 1000
投资性房地产累计折旧 500
②2016年计提的折旧额＝1000÷20=50（万元）；
会计分录如下：
A.提取当年折旧时：
借：其他业务成本
50
贷：投资性房地产累计折旧 50
B.收取租金时：
借：银行存款
133.2
贷：其他业务收入 120
项目7：投资性房地产
一、什么是投资性房地产
投资性房地产：指为赚取租金或资本增值而持有的 房地产。
已出租建筑物、土地使用权 资本增值而持有的土地使用权
不属于投资性房地产： （1）自用房地产（固定资产） （2）作为存货的房地产（开发产品）
【多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算 的有（ ）。 A.已出租的土地使用权 B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼
『正确答案』AC 『答案解析』选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属 于承租方，不是承租方资产；选项D，出租给职工的自 建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有 固定资产核算，不属于投资性房地产。
应确认为投资性房地产的特殊情形：
1.打算用于经营租赁但暂时空置的建筑物
2.打算用于出租的在建房产
①2015年末累计计提的折旧额＝［3 000-
（21-1）］（万元）；
借：投资性房地产
3 000
累计折旧
74.5 2017年1月1日出售
贷：固定资产 3 000
借：银行存款 3200
投资性房地产累计折旧 74.5 贷：其他业务收入 2848
②2016年计提的折旧额＝［3 000（21-1）］（万元）；
，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为444万
元（其中增值税为44万元），当日开出增值税发票，年检修
费用（外包）为2万元。甲公司对此房产采用成本模式后续
计量。2017年末商务楼的可收回价值为2 330万元，假定净残
值一直未发生变化。
①该投资性房地产的入账成本3 000 （万元）；
B.每月确认收入，提取折旧时： 借：预收账款
练习：某公司2016年1月1日将一幢办公楼用于对外出租（ 采用成本法计量），租期为2年。该资产的原值为1 000万元 （预计使用年限20年，假定无残值，采用直线法提取折旧 ），累计折旧500万元，该办公楼的年租金为万元（其中增 值税为万元），于年末一次结清。2016年12月31日，经测 试，该资产可收回金额以330万元。2017年6月31日，扣除 违约金万元后收回租金万元（其中增值税万元），将该房 产收回以300万元的价格对外转让该房产，适用增值税率为 11%，不考虑增值税以外其他相关税费。
①出租时公允价值为200万元） 借：投资性房地产-成本 200
累计折旧 30 固定资产减值准备 15 贷：固定资产 100
其他综合收益 145
公允价值为50万元： 借：投资性房地产-成本 50
累计折旧 30 固定资产减值准备 15 公允价值变动损益 5 贷：固定资产 100
收到租金： 借：银行存款
--公允价值变动 50
借：其他综合收益 145
公允价值变动损益 50
贷：其他业务成本 195
案例2：2016年9月，购入一房产，买价为3 000万元，增
值税330万元，公司将此楼房用于出租，于2016年10月1日 与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万 元（适用11%的增值税率） ，租金于每年年末结清。按照 当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2016年末的公 允价值为3 200万元，2017年末的公允价值为3120万元。
1 300
贷：无形资产
5 000
投资性房地产累计摊销 1300
D.将地上建筑物的工程成本在工程完
工时转入投资性房地产
借：投资性房地产
3 600
贷：在建工程 3 600
成本计量模式下的核算 –自有资产转入（ 7-11and7-12 ）
案例：A公司将一栋办公楼对外出租，办公楼原价100万元 ，已提折旧30万元，已提减值准备15万元。
二、持有 1.折旧7-7 2.维修7-9 3.改良支出7-8
三、减少 1.出售7-14 2.转为自用固定资产7-13 3.转为存货
一、投资性房地产的增加
1.外购 借：投资性房地产
应交税费-应交增值税-进项税 贷：银行存款 2.在建工程转入 借：投资性房地产 贷：在建工程 3.自用固定资产转入 借：投资性房地产
如何确认和计量？
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（一）投资性房地产确认： 1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收
入或增值收益； 2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的确认时点 1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日
。 2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当
局就该事项作出正式书面决议的日期为准。 3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用
贷：预收账款 400
应交税费-增值税-销项 44
2018年每月确认收入:
借：预收账款
贷：其他业务收入
⑥2018年每月结转折旧成本：
年折旧额＝［2 330-（21-1）］÷（40－）=60（万元）
月折旧额=60/12=5万元
⑦支付检修费用：
借：其他业务成本
5
借：其他业务成本 2
贷：投资性房地产累计折旧
借：投资性房地产 3 000 应交税费-增值税-进项 330
贷：银行存款 3330 ②2016年的摊销额＝［3 000-（21-1）］ （万元）；
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
6.803
贷：投资性房地产累计折旧
C. 支付检修费用：
借：其他业务成本 2
③2016年的会计分录如下：
A.收取租金时：
借：银行存款
累计折旧 贷：固定资产
投资性房地产累计折旧 4.存货转入 借：投资性房地产
贷：开发产品
二、投资性房地产的减少
1.转为自用固定资产 借：固定资产
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
累计折旧 2.转为存货 借：开发产品
投资性房地产累计摊销 贷：投资性房地产 3.出售（不考虑税收） 借：银行存款 贷：其他业务收入
应交税费-应交增值税-销项 税 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产
三、持有期间核算（成本模式）
1.取得租金收入 借：银行存款
贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税-销项税 2.成本分摊（折旧） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 3.日常维修 借：其他业务成本 贷：银行存款等
应交税费-增值税-销项 13.2
③2016年12月31日计提减值准备（1000-550-330=120万元）
借：资产减值损失 120
贷：投资性房地产减值准备 120
④2017年6月30日收到租金结转成本
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费-增值税-销项
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
账务处理如下：
借：投资性房地产
1 000 000
累计折旧
300 000
固定资产减值准备 150 000
贷：固定资产
1 000 000
投资性房地产累计折旧 300 000
投资性房地产减值准备 150 000
成本计量模式下的核算
一、增加： 1.外购7-5 2.在建工程转入7-6 3.自用资产转入7-11and7-12 4.存货转入7-10