房地产作业

第一题：

那什么是房地产呢？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分以及附着的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地的功能或完整性。不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上和花草树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消防等设备。

房地产对于房地产一词的理解和认识目前存在着较大差异。如何正确认识房地产对于

今后的管理和立法工作确实存在着相当影响。关于房地产一词的理解和认识主要有以下几种流行观点：（1）有的学者认为房地产是指城市（或城镇）的房产和地产的总称。与此相近的观点认为房地产是指一个国家、一个地区、一个城市所有的房产和地产的总称。这两种观点仅对房地产一词作了简单的字面解释, 将房地产理解为房产和地产两种财产的复合概念, 忽视了房地产所应包含的房产和地产两者之间的内在的、直接的、有机的联系。（2）有的同志认为国外、港台及我国现行法律从未出现房地产一词, 房屋是土地的定着物, 也是不动产, 建议用不动产或土地及土地定着物作为房产和地产的统称。这种观点一方面忽视了不动产和土地定着物作为集合概念包括着许多事物, 例如, 树木、桥梁、水塔等等, 它们反映了事物的普遍性质。但并未反映房屋这一事物的特殊性。另一方面忽视了房地产一词在我国广为习用的必然性和合理性以及硬性否定它的不现实性。（3）有的学者认为房地产是在地产上开发房产而形成的, 房产就是房屋, 而地产应只限于房屋的地基和房屋的附属土地和楼间空地、绿地、道路等。这种观点是在揭示房产与地产的内在、直接、有机联系的基础上, 将其中的地产做了明确的划分或限定。

第二题：

房地产特性

答：

1、位置的固定性

2、长期使用性

3、大量投资性

4、保值和增殖性

5、投资的风险性

房地产的特性

一、

位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

二、

地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

三、

房地产的高质耐久性；

四、

房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

分析比较，选择评

消费者在收集到一定的购房信息之后，他们会对不同楼盘房屋的信息作认真地分析、比较，评价出它们的优劣，逐步筛选，最终锁定购房目标。在这个过程中，由于消费者选房受支付能力、人文背景以及房屋位置固定性等因素的制约，所以，不同的消费者其选择评价房屋的标准是不同的。一般来说，消费者往往以地段、位置、价格、户型、面积、楼层、朝向、环境、物管、得房率以及付款方式、住宅品质、升值潜力、入住时间、配套设施、装修标准、开发商实力等因素作为选择评价房屋的标准。在实际操作中，消费者往往不是以某个单一因素作为选择评价房屋的标准，而是以多个因素综合起来共同作为选择评价房屋的标准，以求得购买效益最大化，最大限度地满足自己的购房需要。至于选择评价房屋的标准究竟由哪几个因素组成，或哪些因素应该首要考虑，哪些因素可以次要考虑，这就要因人而异了，因为不同的消费者由于经济、生活、工作的情况不同，其对上述因素的敏感程度或关注的轻重程度是不同的，比如：收入较低的人侧重关注价格和面积、收入较高的人侧重关注环境和住宅品质、投资的人侧重关注地段和升值潜力、自住的人侧重关注位置和生活配套、交通方便等等，所以，消费者在购房过程中总是以自己的标准，去选择最适合自己的住房