限购令引起的法律纠纷

限购令引起的法律纠纷
各地为落实新国⼋条纷纷出台了相应的实施实则，对购房⼈资格和购房套数进⾏限制，提⾼⾸付款的⽐例和贷款利率，以此来抑制房价的涨幅，但由此⽽引发了许多法律问题和纠纷,最近我就接待了许多这样的咨询,现就其中⽐较典型的问题作以法律上的分析，希望给⼤家有所帮助。

⼀、在限购令出台以前与开发商已签订认购协议，未签订商品房买卖合同。

认购协议属定约协议是指双⽅为以后要协商签订正式合同⽽订⽴的协议，该种类的协议在合同法虽为明确规定，但是双⽅真实意思的表⽰对双⽅具有法律约束⼒，任何⼀⽅⽆正当理由不能拒绝签订正式的合同，如有违反应按定约协议承担缔约过失责任。

实践中，开发商在定约协议中多约定有定⾦罚则，购房者如⽆正当理由将丧失定⾦。

那么购房⼈拒绝签订正式合同是否有正当理由，如购房⼈按限购令不具有购房资格，则当然⽆法签订正式合同，⽽造成这种状况的原因是政府政策，是定约的情况发⽣了改变，不能归责任何⼀⽅，属法律上的情事变更，双⽅互不担责，开发商应退还购房⼈的定⾦和款项。

⼆、在限购令出台前已经与开发商签订了商品房买卖合同，但未进⾏⽹签备案。

在这种情形下，双⽅之间的合同成⽴并⽣效，但因政府政策造成合同⽆法备案，⽆法申请房贷，⽆法办理房产过户，合同⽆法继续履⾏，双⽅均可解除合同，互不承担责任，开发商应将收取的款项退还购房⼈。

西安楼市“限购令”执⾏⽹签时间，以2011年2⽉25⽇为界限。

⽬前西安市住房保障和房屋管理局已暂停原先签约备案，西安市新建商品房⽹上备案系统于2⽉28⽇12时⾄3⽉5⽇零时进⾏系统升级，升级期间房地产开发企业及有关单位可继续和符合购房条件的购房家庭签订草拟合同，但暂停住房合同备案。

系统升级完成后，须通过系统对符合条件的购房家庭填报“购房资格申报审核表”，审核通过的购房⼈可按正常程序进⾏签约备案。

三、在限购令出台以前商品房买卖合同已备案，但不符合贷款条件，贷款未获银⾏批准。

这就要看双⽅签订的商品房买卖合同中对于付款⽅式是否约定银⾏按揭,如约定有银⾏按揭，那么依据最⾼院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗三条之规定，双⽅可请求解除合同，出卖⼈应当将收受的房款本⾦及利息或定⾦返还买受⼈。

如未约定银⾏按揭，买受⼈⽆权解除合同，应继续⽀付购房款。

四、为规避政策借⽤其他⼈名义购房。

这种作法法律风险很⼤，易产⽣纠纷，会得不偿失，最好不要⽤。

店铺温馨提⽰：
《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。

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