新联康2019年09月18日吉林万科城营销策划报告

建筑外立面及建筑细节： 西班牙建筑特有的浅墙、红瓦、坡屋顶勾勒出优美的建筑曲线。 陶罐、文化石、铁艺点缀与八大主题景观呼应。 底层的下沉式庭院，顶层观景露台设计。
小结
充分利用江景树立形象 挖掘未来价值，将规划列入自身买点 打造高档社区商业和会所，弥补周边配套 设置观江样板房，充分展示江景魅力，刺激客户购买欲 以本区客户为基础，充分挖掘外区客源
小高
客户描述
价格较低，为区域型刚需客户。
2 江山如画
项目特点
文化大盘
面积区间
96-205m2
价
格
4300-4500
产品 线
高层、洋房
客户描述
周边工作人群，以吉林化工普 通员工集中
昌邑区项目分布及重点项目简介
4
2 3 昌邑区
5
1 6
7 98
1 绿地国际花都
项目特点 面积区间
品牌开发商 60-110m2
从政、从商人群为主， 其收入较高，且对生活 品质要求较高。
在外打拼的成功人士落叶 归根，或者无法负担一二 线城市的高房价而回到吉 林购房的普通打工人群
根据本司对 市场的调查 研究以及深 入分析，并 结合区域内 各项目情况， 总结滨江板 块购房客户 基本情况为：
滨江板块的价值特点
龙潭区
昌邑区 船营区
项目特点 面积区间
中东附近，配套齐全 42-270m2
价
格
产品 线
3800-3900 多层、高层
客户描述
以刚性需求为主，并有较多 投资型客户
8 翠江锦苑
项目特点 面积区间
临江且在市中心位置， 临近市政府
80-300m2
价
格
6000
产品 线
高层
客户描述
客户档次较高，主要以改 善型为主
丰满区项目分布及重点项目简介
二期地块
一期项目品质较好，受到比较广泛的好评和认可。 二期产品体量较小，在5.4万左右。目前仍旧处 于客户蓄水阶段，开盘时间及价格待定。
重点个案——中环滨江花园
规划景观： 外围高层、小高层产品，保 证社区的宁静与私密。 花园洋房布置在园区中心， 与植被、景观小品构成社区 的景观中心。
重点个案——中环滨江花园
明晰客户定位，明确项 目定位，确立项目推广
策略
第一部分 项目价值与形象高度
人往往会被眼睛看到的东西欺骗，所以需要突破传统印象与表象，认真体会，才能真正理解项目骨子里的价值。
一、印象与初识
——眼见不一定为“实”
丰满印象
印象：早期丰满区以旅游资源为主，自然环境良好
丰满区位于吉林市城区南部。东部与南 部分别与蛟河市、桦甸市接壤，西部与 永吉县、船营区相连，北部分别与船营 区、昌邑区、龙潭区毗邻。总面积 1066.7平方千米。总人口189618人。
价
格
产品 线
4200 小高层、多层、高层
客户描述
以刚性需求为主，辐射全 市范围
2 卢瓦尔小镇
项目特点
大规模项目
面积区间
价
格
产品 线
60-110m2 3900 小高层、多层、洋房
客户描述
以刚性需求为主，辐射全 市范围
船营区项目分布及重点项目简介
1
7
9 船营区 8
2 3
12 11 10 4
1 帕萨迪纳
项目位置：丰满区江湾大桥南侧华山路888号，江 湾大桥南侧华山路与南山街交汇处
开 发 商：吉林市中环房地产置业有限公司 占地面积：16万平方米 建筑面积：26.8万平方米 容 积 率： 1.67； 建筑形态：高层 层 数： 33 面积区间：81-143 销售情况：二期预售 二期建面：5.4万 成交均价：6200元/ ㎡ 销 售 率：—
三、滨江板块价值体系
滨江板块的价格特点
8
中华名苑 4800元/㎡
12 苏宁天润城 4300元/㎡
11 广泽紫晶城 4500元/㎡
10 紫光绅苑 4400元/㎡
9
荣邦新城 4050元/㎡
7 伯爵盛世纪 （未售）4500元/㎡
2 枫林别墅 9000元/㎡ 4 多伦多花园 5500元/㎡ 1 中环ห้องสมุดไป่ตู้江花园 6200元/㎡ 5 江南一号 6200元/㎡ 3 渤海山水云天 4700元/㎡ 6 盈胜70、80 4300元/㎡
项目位于中东新生活附近，由于临近中东，因此周边配套设施相对齐全，发展潜力较大。
重点个案——中东帕萨迪纳
规划：
独具亲情的庭院围合式布局。 楼间距较短，保证居住私密性的同时 降低了一定的舒适度。
景观：
下沉式庭院、围合式布局打造江城居 住新理念。 陶罐、文化石、铁艺点缀与八大主题 景观呼应。
重点个案——中东帕萨迪纳
Part 4 船营区
09年成交量22.32万，占 全年总成交的14.5%。
本区域为吉林市老城区，内部配套等都已经较为完善和成熟。目前区域内产 品以商业为主，土地供应也相对较少。
龙潭区项目分布及重点项目简介
龙潭区 1
2
1 湘江名苑
2项目特点
面积区间
价
格
量消项目 90-140m2 均价3000
产品 线
高层
高层、小高
高层、小高
多层、小高、洋 房
多层、小高、高 层
均价 6200
4300
48004900
34004000
— 44004700 6200 4600 5500
4300
38004800
核心价值论——万科品牌
万科作品 吉林首发
展会期间积累3800多组万客会会员，其中又有2900多组意向较为强烈，对于万科品 牌认可度高。
客户辐射全市，还有部分外地客 户为孩子上学购房
小结
吉林房产大势稳步发展，大势营销较小 成交均价稳步上涨，沿江一线渐成价格高地 滨江竞争个案推量巨大，竞争形势不容乐观 客户地缘情结不明显，居住需要逐步追求更高品质
二、滨江重点竞争个案分析
重点个案——中环滨江花园
项目基础信息
资源型竞品—观江项目
项目名称 翠江锦苑
梦之城
建面 22
200
产品形式
高层
多层、小高、高 层
帕萨迪纳
20
多层，高层
卢瓦尔小镇
绿地国际花都 卡诗维亚 江山如画 江南一号 托斯卡纳 多伦多花园 苏宁天润城
紫晶城
60
23 5.1 27 67.7 70 8.5 49
55
小高层、多层、 洋房
多层、小高、高 层
多层
高层、 小高、多 层
二、核心价值深挖
——剥丝抽茧，璞玉之石
核心价值论——松花江滨江
大角度纵览滨江景观，自然条件优越
松花江贯穿南北，蜿蜒而下。本案所在位置南侧即为松花江的上游。
核心价值论——百万大盘
200万方的新城缔造，规模优势明显
总建面积200万
吉林市项目规模中，只有梦之城可与 本案媲美，其余面积都较小，100万 平以上规模为空白区域。
“组团式空间形态结构”成为吉林市的未来发展蓝图。通过 逐步调整，我市将逐渐形成“沿江发展，重心北移”、“北工、 中商、南居”的城市轮廓，建成一个新型的现代化工业城市。
滨江板块的诉求共性
滨江板块项目多以资源及产品稀缺性及尊贵感为主述求点，强调产品的可收藏性及珍稀性。
给予本项目的启示
站在“滨江”的角度塑造形象 站在“大盘”的角度寻找客源 站在“万科”的角度做项目价值提升 把握江景和区域的关系来寻找本案的竞争市场
第三部分 项目价值挖掘与项目定位
一、项目价值再挖掘
项目潜在价值的再挖掘
“江”、“大盘”、“万科” 是 项目价值王冠上三颗最璀璨、最明亮、最核心的钻石！
相映王冠的却还有其他各色宝石！
项目潜在价值的再挖掘
“工业向北、居住向南”的发展规划为丰满区域的未来发展带来极大利好。
在《政府工作报告》中，我市对此提出了 “北拓、南优、西调、 东控”的整体思路，推进工业重心北移，快速形成北部工业新区 发展规模；规划开发吉丰西线以南区域，充分发挥南部空间优势； 实施城区与永吉县“对进式”开发建设，大力拓展西部发展空间； 打通城市西部交通主干线至绕城高速公路和吉沈高速公路，优化 西南部投资发展环境；分步组织哈达湾区域工业企业异地改造升 级。
丰满区
区域整体 江景房 非江景房 大规模项目 中小规模项目
3600 6000
3800
4200
3500
5000 6000
4800
5200
4900
5200 7000
5000
4800
4300
5050 7000
4900
5200
4700
从表中可测算得出，江景房与非江景房之间价差最大可高达2000元，江景房相对于普通住宅在产品 价值有进一步的提升，进而导致江景房较普通住宅在价格方面溢价近50%。
不可观江5500元/ ㎡ 销售情况：二期在售 销 售 率：35%
在售产品
产品开发较早，自07年开始销售。最早均价 3900元左右，目前项目均价6000元左右。
重点个案——中东帕萨迪纳
项目基础信息
位置型竞品—非观江项目
项目位置：船营区雾凇路与虹园街交汇处 开 发 商：长春中东房地产开发有限公司 占地面积：12万平方米 建筑面积：20万平方米 容 积 率：1.67； 建筑形态：洋房、高层 层 数：6层、16-18层 面积区间：50-120平米 成交均价：4200元/ ㎡ 销 售 率：80%
高度 — 角度 — 维度
【万科城营销策划报告】
新联康 万科城项目组 2019.09.18
高度决定视野 角度决定思想 维度决定策略
确定项目推广 的出发高度
以滨江为价值诉求，以 万科为价值基础，树立
高端形象
选择合理的市 场竞争维度
区隔滨江区以及市区主 要高端产品，建立产品
的唯一性
解决项目定位 与推广策略
丰满区森林覆盖率达68%，不仅盛产30多 种珍贵林木，还生长着400多种野生动物和 鸟类。丰满区是中国四大奇特自然景观之一 雾凇的故乡，也是东北三宝的重要产地。境 内的松花湖是拦截松花江水建设丰满水力发 电站形成的人工湖，由东南向西北贯穿整个 丰满。丰满区还是是我国开发冰雪运动项目 和冰雪体育旅游理想的市区之一。
龙潭区
昌邑区 船营区
丰满区
片区初识
非传统核心居住地区，居住环境亟待改善
火车站
市中心
车程约30分钟
本案
老式社区为主要建筑群体 园区配套老旧，且园区内无景观
本案所在区域距离市中心稍远，且周 边社区多为传统老式社区，发展时间 短，配套不健全；附近无大型商业配 套，只有一些低档生活配套，医疗等 民生配套条件一般，公共交通条件差， 公交辐射能力有限。
龙潭区
Part 2昌邑区
在售项目相对比较丰富， 且大规模楼盘较多，09年 总成交体量达到45.01万平， 占全市成交的29.2%。
4
5
2 3 昌邑区
1
1
2
6
3
7
7
9
8
船2 营区
3
12 11 10
4
7
8
75
6
9
2 43
1 丰满区
12
10
11 本案
产品以混合型为主，由于 区域属性相对成熟，因此 居住密度较高，产品形式 多样化，多层、高层、小 高层，既有面向刚需的7090平为主力面积的产品， 也大量存在纯改善、观江 型的130以上大面积产品。
价格梯度自东向西逐渐降低，自南向北逐渐降低。目前区域市场仍以江景房为高价产品，价格在 6000-8000元之间，其余普通住宅产品均价在4500左右。
滨江板块的客源特点
吉林本地 70%
滨
江
板
块
客
外五县20%
户
特
点
吉林在外地拼 搏或其他省市 人口10%
主要以城市中高端收入 人群为主，现有的居住 环境已不能满足其对居 住的各方面要求。
建筑外立面及建筑细节： 外围高层、多层为德式建筑风 格，中心花园洋房具有北美的 建筑特点。 整体建筑色彩浓郁、稳重，建 筑细节等方面精致考究，充分 体现项目的高端品质。
重点个案——江南壹号
项目基础信息
资源型竞品—观江项目
项目位置：吉林大桥东南侧临江，世纪广场对面 开 发 商：吉林怡恒伟业房地产开发有限公司 占地面积：20.8万平方米 建筑面积：67.7万平方米 容 积 率：3.25； 建筑形态： 高层 层 数：29-32 面积区间：81-143 在售体量：6万左右 成交均价：可观江6300元/ ㎡
产品以刚性需求为主，高 层居多，主力面积在7090平之间。
Part 3 丰满区
楼盘聚集区域，亦是本案 所在区域。09年成交 75.83万，占总成交的
49.2%。
目前向丰满区发展已经逐渐 成为吉林市的居住趋势，大 量的精品楼盘聚集于此，从 高端别墅、洋房到多层、小 高、高层，各种不同类型产 品满足购房者不同需求。
7 壹号公馆
项目特点
面积区间
价
格
产品 线
紧邻江边，一览江景 98-193m2 6200 高层
客户描述
城市高端人群聚集区域，政 府、企业高管
12 11
2
8
75
43
6 9
1 丰满区
10 本案
12 天润城
项目特点
面积区间
价
格
产品 线
客户描述
临近重点高中，以学区房为主卖点 40-200m2 4300 多层、小高、洋房
核心上的形象高度
以滨江的名义诠释高端形象 以大盘的开发引领居住潮流 以万科的高度塑造人居价值
一、09年各板块市场表现
第二部分 市场特征及滨江板块解读
站立的高度高了，视野自然开阔、清晰，让我们以俯视的角度，俯览松花江沿岸
09年市场表现
Part 1 龙潭区
在售项目较少，09年总成 交10.96万平，占全市成交 的7.1%。