装配式装修项目财务分析表

装配式装修项目财务分析表
一、项目背景情况
实现发展目标，破解发展难题，厚植发展优势，必须牢固树立和
贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。

创新是引领发展的第一动力。

必须把创新摆在国家发展全局的核
心位置，不断推进理论创新、制度创新、科技创新、文化创新等各方
面创新，让创新在全社会蔚然成风。

协调是持续健康发展的内在要求。

确处理发展中的重大关系，重
点促进城乡区域协调发展，促进经济社会协调发展，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，在增强国家硬实力的同时注
重提升国家软实力，不断增强发展整体性。

绿色是永续发展的必要条件和人民对美好生活追求的重要体现。

必须坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持可持续发展，坚定走
生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，加快建设资源节约型、环境友好型社会，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局，推
进美丽中国建设，为全球生态安全作出新贡献。

开放是国家繁荣发展的必由之路。

必须顺应我国经济深度融入世
界经济的趋势，奉行互利共赢的开放战略，坚持内外需协调、进出口
平衡、引进来和走出去并重、引资和引技引智并举，发展更高层次的
开放型经济，积极参与全球经济治理和公共产品供给，提高我国在全
球经济治理中的制度性话语权，构建广泛的利益共同体。

共享是中国特色社会主义的本质要求。

必须坚持发展为了人民、
发展依靠人民、发展成果由人民共享，作出更有效的制度安排，使全
体人民在共建共享发展中有更多获得感，增强发展动力，增进人民团结，朝着共同富裕方向稳步前进。

坚持创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，是
关系我国发展全局的一场深刻变革。

创新、协调、绿色、开放、共享
的新发展理念是具有内在联系的集合体，是当前时期乃至更长时期我
国发展思路、发展方向、发展着力点的集中体现，必须贯穿于当前时
期经济社会发展的各领域各环节。

装配式装修是将传统装修通过标准化设计，相关部品工厂化生产，然后进行装配化施工的新型装修模式。

目前，主要应用于长租公寓、
保障房、人才公寓、酒店和办公楼等领域。

传统装修第一会产生资源浪费，传统装修可产生大量建筑垃圾，
占全国垃圾总量的40%；第二是环境污染，传统装修往往伴随着有害气体、噪音、粉尘等污染。

装配式装修实现工厂预制化，一方面采用新
材料可减少有害气体生成，另一方面在工厂生产加工、运输及现场安
装途中可使得为数不多的有害气体尽早挥发。

2019年我国商品房销售面积为171557.87万平方米，其中住宅商
品房销售面积为150144.32万平方米，办公楼商品房销售面积为
3722.76万平方米，商业营业用房销售面积为10172.87万平方米，其
他商品房销售面积为7517.92万平方米。

建筑行业农民工是中国农民工体系的重要组成部分，为我国农村
发展、城市繁荣和现代化建设做出了重要贡献。

我国农民工数量总体
呈现稳定增长的态势，受我国城镇化率的提升及整体受教育水平的提
高等因素的影响，整体来看，近年来农民工数量增速有所放缓，2019
年我国农民总量29077万人，同比增长0.84%，连续两年增速低于1%。

建筑业农民工数量整体呈下滑态势，2014年我国建筑业农民工人
数6109.1万人，2019年波动性下降至5437.4万人。

农民工月均收入3962元，比上年增加241元，增长6.5%，农民工集中就业的六大行业月均收入均稳定增长。

从事建筑业农民工月均收
入4567元，比上年增加358元，增长8.5%。

新生代农民工整体文化程度、技能培训比例都有大幅提升，加上
建筑工艺也更加复杂，工人为建筑工程创造的效益增加，也加速了工
资上涨。

对于以劳动力密集型为主的传统建造方式来说，成本上涨趋
势不可避免。

住建部早在2002年就曾推出《商品住宅装修一次到位实施细则》，所谓装修一次到位，就是指全装修。

全装修住宅既绿色环保，又提高
了服务质量、降低了装修成本，看起来是大势所趋了，理应得到推广。

但时隔多年，全装修的渗透率依然不高。

2019年精装房开盘套数
319.3万套，渗透率达到32%，已接近“十三五”规划的30%，但与发
达国家80%以上的渗透率相比还存在较大差距。

因此，，未来精装房渗透率绝对不仅限于30%，还会有更大的向上空间。

2019年全国新开工装配式建筑4.2亿m²，较2018年增长45%，
占新建建筑面积的比例约为13.4%。

2019年全国新开工装配式建筑面
积较2018年增长45%，近4年年均增长率为55%。

2019年我国装配式装修行业市场规模905.8亿元，装配式装修行
业面积约4529万平方米。

室内的装饰工程是建筑工程中的一个重要组成部分，该组成部分
随着建筑行业向装配式建筑方向的发展也在发生变化，由原来传统的
现场加工方法变成了工厂生产出相应的部品再进行组装的方法，这种
方法改变了建筑工程使用人力比较多的情况，使装饰行业变成了科技
密集型与管理密集型的产业。

当前政策制度下，建筑物采用装配式装修最高可提升其装配化率24个百分点，可助力其享受政府补贴、容积率等奖励。

往后看，2020年住建部已启动装配式装修技术体系发展指南编制，有望加快装配式装修的推广进程。

二、公司概况
公司满怀信心，发扬“正直、诚信、务实、创新”的企业精神和“追求卓越，回报社会” 的企业宗旨，以优良的产品服务、可靠的质量、一流的服务为客户提供更多更好的优质产品及服务。

公司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品。

在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安全。

积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。

公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务。

三、项目基本情况
现阶段，相关产业依托巨大的市场需求，应对经济全球化的新变化，继续保持强劲的增长势头，行业发展总体水平有了较大提高，基本实现了上一阶段产业规划确定的主要发展目标。

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。

根据谨
慎财务估算，项目总投资91910.90万元，其中：建设投资70376.01
万元，占项目总投资的76.57%；建设期利息1616.60万元，占项目总
投资的1.76%；流动资金19918.29万元，占项目总投资的21.67%。

项目正常经营年份每年营业收入174600.00万元，综合总成本费
用134319.74万元，税金及附加929.51万元，净利润29513.06万元，财务内部收益率24.25%，财务净现值40730.78万元，全部投资回收期
5.68年。

四、投资估算的编制说明
（一）投资估算的依据
本期项目其投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资金，估算的主要依据包括：
1、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
2、《投资项目可行性研究指南》
3、《建设项目投资估算编审规程》
4、《建设项目可行性研究报告编制深度规定》
5、《建设工程工程量清单计价规范》
6、《企业工程设计概算编制办法》
7、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
（二）项目费用与效益范围界定
本期项目费用界定为工程建设费用和项目运营期所发生的各项费用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并严格遵循财务评价过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。

五、建设投资估算
本期项目建设投资70376.01万元，包括：工程建设费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。

（一）工程费用
工程建设费用包括建筑工程投资（含土地费用）、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计60683.09万元。

1、建筑工程投资估算
根据估算，本期项目建筑工程投资为27120.90万元。

建筑工程投资一览表
单位：㎡、万元
2、设备购置费估算
设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照《机电产品报价手册》和《建设项目概算编制办法及各项概算指标》规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。

本期项目设备购置费为31411.75万元。

主要设备一览表
单位：台（套）、万元
3、安装工程费估算
本期项目安装工程费为2150.44万元。

（二）工程建设其他费用
本期项目工程建设其他费用为7700.45万元。

（三）预备费
本期项目预备费为1992.47万元。

建设投资估算表
单位：万元
六、建设期利息
按照建设规划，本期项目建设期为24个月，其中申请银行贷款32991.97万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息1616.60万元。

七、流动资金
流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助
材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。

流动资
金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周
转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算
参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算
法进行测算。

根据测算，本期项目流动资金为19918.29万元。

八、项目总投资
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。

根据谨慎财务估算，项目总投资91910.90万元，其中：建设投资70376.01万元，占项目总投资的76.57%；建设期利息1616.60万元，占项目总投资的1.76%；流动资金19918.29万元，占项目总投资的21.67%。

总投资及构成一览表
单位：万元
九、资金筹措与投资计划
本期项目总投资91910.90万元，其中申请银行长期贷款32991.97万元，其余部分由企业自筹。

十、经济测算基本假设及参数选取
（一）生产规模和产品方案
本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内
不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假
设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。

（二）项目计算期及达产计划的确定
为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为
10年，其中建设期2年（24个月），运营期8年。

项目自投入运营后
逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。

十一、经济评价财务测算
（一）营业收入估算
本期项目正常经营年份预计每年可实现营业收入174600.00万元。

（二）正常经营年份增值税估算
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定和《关于全国实
施增值税转型改革若干问题的通知》及相关规定，本期项目正常经营
年份应缴纳增值税计算如下：正常经营年份应缴增值税=销项税额-进
项税额=7745.88万元。

（三）综合总成本费用估算
本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。

本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按正常经营年份经营能力计算，本期项目综合总成本费用134319.74万元，其中：可变成本115501.92万元，固定成本18817.82万元。

正常经营年份项目经营成本128843.19万元。

具体测算数据详见—《综合总成本费用估算表》所示。

固定资产折旧费估算表
单位：万元
无形资产和其他资产摊销估算表
单位：万元
（四）税金及附加
本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

根据谨慎财务测算，本期项目正常经营年份应纳税金及附加929.51万元。

（五）利润总额及企业所得税
根据国家有关税收政策规定，本期项目正常经营年份利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-税金及附加=39350.75（万元）。

企业所得税税率按25.00%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所
得税，正常经营年份应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额×税
率=39350.75×25.00%=9837.69（万元）。

（六）利润及利润分配
该项目正常经营年份可实现利润总额39350.75万元，缴纳企业所
得税9837.69万元，其正常经营年份净利润：净利润=正常经营年份利
润总额-企业所得税=39350.75-9837.69=29513.06（万元）。

十二、项目盈利能力分析
（一）财务内部收益率（所得税后）
项目财务内部收益率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净
现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：财务内部收益率（FIRR）=24.25%。

本期项目投资财务内部收益率24.25%，高于行业基准内部收益率，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平均
水平，投资使用效率较高。

（二）财务净现值（所得税后）
所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率（采用基准收益率ic=12.00%），计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=40730.78（万元）。

以上计算结果表明，财务净现值40730.78万元（大于0），说明本期项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。

（三）投资回收期（所得税后）
投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+{上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量}，本期项目投资回收期：
投资回收期（Pt）=5.68年。

本期项目全部投资回收期5.68年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。

十三、财务生存能力分析
根据财务计划现金流量表可以看出，从经营活动、投资活动和筹资活动全部现金流量来看，计算期内各年累计盈余资金都大于零，运
营期不需要增加维持运营所需投资，说明本期项目有足够的净现金流
量维持正常生产运营活动，而且，累计盈余资金逐年增加，项目的现
金流量状况较好；因此，本期项目具备较强的财务盈力能力。

十四、偿债能力分析
（一）债务资金偿还计划
本期项目按照“按月还息，到期还本”的模式偿还建设投资借款
计算，还款期为10年。

借款偿还资金来源主要是项目运营期税后利润。

（二）利息备付率测算
按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的规定，利息
备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）
的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的
保障程度，本期项目正常经营年份利息备付率（ICR）为31.43。

本期项目实施后各年的利息备付率均高于利息备付率的最低可接
受值，说明本期项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。

（三）偿债备付率测算
按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的规定，偿债
备付率系指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）
与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还
借款本金和利息的保障程度，本期项目正常经营年份偿债备付率（DSCR）为27.73。

根据约定的还款方式对本期项目的计算表明，在项目实施后各年
的偿债率均高于偿债备付率的最低可接受值，说明项目建成后可用于
还本付息的资金保障程度较高。

十五、经济评价结论
根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入174600.00万元，
综合总成本费用134319.74万元，税金及附加929.51万元，净利润29513.06万元，财务内部收益率24.25%，财务净现值40730.78万元，全部投资回收期5.68年。

本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务
净现值良好，投资回收期合理。

综上所述，本期项目从经济效益指标
上评价是完全可行的。