3-案例分析-物流园区规划

二、国外物流园区的发展

④ 入驻园区企业自主经营 ——入驻物流园区的企业实行自主经营、 照章纳税，依据自身经营需要建设相应的 仓储设施、堆场、转运站，配备相关的机 械设备和辅助设施。
三、物流园区的发展模式


1、开发与发展模式
从宏观经济的角度，物流园区应仅仅存在于经济中心 城市、交通枢纽和工业、商业组织的中心地区，而且，从 区域经济关系及经济组织特点、物流的发展趋势和物流园 区的总体功能考虑，中心城市应需要相应的物流组织功能 区，即规模化的物流园区。反之，作为经济开发功能的体 现和城市发展成为经济中心城市的潜在能力，利用物流园 区进行带动在理论上的成立的，但必须慎重决策。 根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设 施开发建设的经验，中心城市物流园区在发展模式上可能 的选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、 工业地产商模式和综合运作模式。
一、物流园区的基本概念




（2）物流园区的物流功能构成要素 物流节点的功能分析，主要有区域运输组织中心、物 流中心和配送中心三种类型。 区域运输组织中心：如集装箱运输枢纽、零担货物运 输场站、货运配载场站等。 物流中心：包括单一功能的企业物流中心和综合功能 的提供物流组织服务的社会化物流中心等。 配送中心：其在功能和分类上与物流中心较为相似。
一、物流园区的基本概念


（3）物流园区的物流组织与管理功能 ——物流园区的物流组织与管理的功能一般包括：货 物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、 货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同 节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而 在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统。 ——物流园区是物流组织活动相对集中的区域，在外 在形态上不同园区有相似之处，但是，物流的组织功 能因园区的地理位置、服务地区的经济和产业结构及 企业的物流组织内容和形式、区位交通运输地位及条 件等存在较大不同或差异。因此，物流园区的功能不 应有统一的界定。
二、国外物流园区的发展



——由于园区的投资人主要是政府或政府经济组织，所以 园区经营企业的经营方针不以盈利为主要目标，而主要侧 重于平衡资金，实现管理和服务职能。 ——以图林根物流园区为例，其管理企业由4人组成，企 业的业务包括销售、宣传和物业管理三大部分，管理公司 还负责代表园区企业与政府交涉，负责兴建综合服务中心、 维修保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为成员企 业提供信息、咨询、维修服务等。 ——园区内的道路、下水等市政工程设施的维修、养护由 市政公司负责，享受与普通市区同等水平公共服务并缴纳 相关费用。
① 联邦政府统筹规划 联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢 纽规划的基础上，通过对经济布局、物流现 状进行调查，根据各种运输方式衔接的可能 性，在全国范围内对物流园区的布局、用地 规模与未来发展进行合理科学的规划。
二、国外物流园区的发展



② 州政府、市政府扶持建设 ——物流园区对地区经济有明显的带动和促进作用，为引导 各州按统一的规划建设物流园区，德国交通主管部门还对符 合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保。 ——德国政府扶持物流园区发展的重要原因是对园区公共服 务职能的定位，认为园区建设并非为了单纯的追求盈利。 ——在物流园区的建设和运营过程中，州及地方市政府扮演 了主要投资人的角色。例如位于德国中部图林根州州府 Erfurt市郊的图林根物流园区，其建设投资比例为：市政府 占42.5%，州经济开发部占35.5%，联邦铁路〔DB〕占14.7%， 行业协会占7.3%。
二、国外物流园区的发展


③ 企业化经营管理 ——德国政府扶持园区建设，并非不考虑园区效益与效率。 一般认为，企业化的管理方式比行政化的管理方式更为有 效率。 ——德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企 业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共 同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设 以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务 等。
二、国外物流园区的发展

（2）德国的经验 德国政府在物流园区的规划和建设上与日 本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的 园区发展经验。德国一般采取联邦政府统筹规 划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管 理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做 法有4个方面的内容。
二、国外物流园区的发展

二、国外物流园区的发展


2、物流园区的区位选择和空间布局
——物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大 都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地 方。 ——为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区 集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需 求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经 济、社会条件因素。
二、国外物流园区的发展


3、物流园区的建设和经营
——物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多， 在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年 发展起来新事物。 ——园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍 处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且 并不成熟。

二、国外物流园区的发展

二、国外物流园区的发展




——以德国为例，在设置物流园区时主要考虑以下 四方面因素： 一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是 公路和铁路两种方式； 二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运 输网络相适应； 三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素 质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益创造 条件；



2、物流园区的功能 按照对物流园区所下的定义，现代物流园区主要具有 两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开 发功能。 （1）物流园区发挥功能的基础 物流园区在功能上首先是物流的核心内涵所含盖的物 流服务组织与物流运作管理的功能，即物流活动所必须具 备的存储、运输、装卸、简单流通加工等功能，但与传统 的货物运输组织中心所不同的是，组成园区的各个要素要 具有高科技（信息化）、高效率特征。这是其发挥功能的 基础。
二、国外物流园区的发展


1、物流园区的产生 ——物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新 兴物流组织方式（集中和疏散），在日本、德国等发 达国家已经得到了快速发展。 ——在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫 使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支 出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供 应链环节，节约成本的强烈要求带来了集中组织物流 服务和发展物流产业的巨大机遇。
一、物流园区的基本概念

——作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、 配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物 流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物 流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满 足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的 企业生产、经营活动外物流园区的发展

——物流园区作为物流业发展到一定阶段的 必然产物，在日本、德国等物流业较为发达 的国家和地区相继出现。物流园区在日本称 为物流团地（Distribution Park），在德 国被称为货运村（Freight Village），虽 然名称不同，各国的定义表述也不完全一样， 但是它们的建设目的、服务功能是基本相同 的，发展的出发点也类似。
二、国外物流园区的发展


——随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合 作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性 的物流配送经营实体及园区（开始阶段的货物配送 转运中心）应运而生。 ——伴随着物流业的进一步发展，国外企业逐渐意 识到配送转运中心分散建设、各自为战带来的资源 浪费，政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的 总体规划功能。园区从初始阶段的个案行为发展为 城市规划和功能调整、空间布局的整体行为。

三、物流园区的发展模式


（1）经济开发区模式 ——物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类 似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项 目进行有组织的开发和建设。 ——中心城市物流园区的经济开发区模式，将是在特定的开 发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开 发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功 能双重特性，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流 园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的 经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和在经 济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变 经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部 分。


（1）日本的经验 ——在西方经济发达国家中，日本的物流园区 建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验， 其基本做法是： ① 重视规划 物流园区的规模较大，影响的范围较广， 政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政 规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市 之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配 套设施建设的地块作为物流园区。
二、国外物流园区的发展

② 优惠的土地使用和政府投资政策 将规划的园区内土地分地块以生地价格 出售给不同类型的物流行业协会，这些协会 再以股份制的形式在其内部会员中招募资金， 用来购买土地和建造物流设施，若资金不足， 政府可提供长期低息贷款。
二、国外物流园区的发展

③ 良好的市政设施配套及投资环境 政府对规划的物流园区，积极加快交通、 市政设施的配套建设，吸引物流企业进驻园 区，并在促进物流企业发展的同时，促使物 流园区的地价和房产升值，使投资者得到回 报。
物流园区规划
一、物流园区的基本概念


1、物流园区的内涵 ——关于物流园区的内涵，目前国内尚无明确和统一 的定义，即便是在《国家标准物流术语》中，也仅对 物流中心、配送中心进行了界定。 ——从国内提出进行物流园区或物流基地建设的城市、 企业的相关项目的界定，往往会涉及物流运作、交通 运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市物 流功能开发与调整等综合性方面。因此，将物流园区 定义为物流功能和企业服务较为集中的区域是目前较 为通常的做法。
一、物流园区的基本概念


——借鉴目前的工业园区、经济开发区、高新技术产 业开发区等在综合发展上的内在含义，使用“物流园 区”的概念，应赋予其在发展物流等方面的综合意义， 而不是“物流基地”所显示的仅仅是物流运作的场所 的含义。 ——物流园区的内涵进行界定：物流园区是对物流组 织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发 性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流 服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和 改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与 消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的 经济功能区。
四是符合环境保护与生态平衡的要求。

二、国外物流园区的发展

——物流园区的占地规模较大，一般以仓储、运输、 加工（工业加工和流通加工）等用地为主，同时还 包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服 务等设施用地。日本是最早建立物流园区的国家 （一般称之为物流团地），自1965年至今已建成20 个大规模的物流园区，平均占地74公顷（1100亩）； 荷兰的14个物流园区，平均占地44.8公顷（670亩）； 比利时的Cargovil物流园区占地75公顷。德国的一些 物流园区的占地规模较大，如不莱梅的物流园区占 地在100公顷（1500亩）以上。
一、物流园区的基本概念

（4）园区的经济开发功能 ——物流基础设施项目的经济开发功能 ——新建设施的开发功能 ——既有设施及资源的整合功能 ——完善的物流服务所支持的经济开发功能
一、物流园区的基本概念



3、物流园区的作用 ——物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能 角度分析，物流园区的作用主要体现在对经济社会发 展的促进，对区域物流系统和城市物流功能区的完善， 以及对物流企业和物流效率的影响等3个方面。 ① 对经济社会发展的促进作用 ② 对物流系统及功能的完善作用 ③ 对提高社会物流效率和物流企业效益的作用