2016年海南省房地产估价师经营与管理：房地产市场指标试题

2016年海南省房地产估价师经营与管理: 房地产市场指标试题
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、估价对象是一套不带车位的住宅, 选取的可比实例成交价格为86万元, 含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具, 家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。

A：75.00
B：75.60
C：83.60
D：86.00
E: 工业用地的监测点评估价格
2、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房, 单价为10000元／㎡, 买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后, 经实测, 建筑面积为95㎡, 如陈某选择购房, 则实付购房款万元。

A：90
B：91
C：93
D：95
E: 执行层的组织协调
3、对于出售的房地产, 采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时, 根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势, 可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】
A：比较法
B：收益法
C：成本法
D：路线价法
E: 工业用地的监测点评估价格
4、某商场正常经营的收入为1200万元, 费用为450万元, 经营者利润为400万元, 则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。

A．750
B．350
C．800
D. 850
5、下列关于商业银行资产业务的表述中, 正确的是__。

A．按贷款发放时有无担保品, 贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款
B．商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类
C．长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款
D．抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款
6、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是__。

A. 消费者的自我需要
B. 未来预期收益变化
C. 政府税收政策
D. 收入水平的变化
7、估算房地产开发项目的收入, 首先要制定切实可行的__。

A．使用计划
B．出租计划
C．销售计划
D. 租售计划
8、作为产品的生产者和商品的供给者, __是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。

A．经济实体
B．经营者
C．厂商
D. 营销商
9、对价格的定义, 第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象, 第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说, 主要是从上把握房地产价格的“数量”。

A：货币支付
B：价值
C：现象
D：本质
E: 工业用地的监测点评估价格
10、有学者认为, 根据个性不同可将购物者分为六种类型, 即__。

A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型
B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型
C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型
D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型
11、下列不属于城市规划体系的是__。

A．规划法律体系
B．规划运作体系
C．规划执行体系
D．规划行政体系
12、下列不属于房地产的部门规章的是。

A: 《商品房销售管理办法》
B: 《城市房地产开发经营管理条例》
C: 《城市房屋拆迁单位管理规定》
D: 《房地产开发企业资质管理办法》
E: 房地产估价机构必须加盖公章
13、房地产抵押自合同__之日起生效。

A. 登记
B. 工商鉴证
C. 公证
D. 签订
14、以下有关假设开发法的表述中, 不正确的是。

A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”B：假设开发法是一种科学实用的估价方法, 在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下, 得到了广泛应用
C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产, 应采用假设开发法进行估价
D：假设开发法除了适用于房地产估价, 还适用于房地产开发项目投资分析, 是房地产开发项目投资分析的常用方法之一
E：工业用地的监测点评估价格
15、根据建筑物重要性和使用要求。

一般居住建筑的建筑物的重要性等级是。

A: 特等
B: 甲等
C: 乙等
D: 丙等
E: 执行层的组织协调
16、在房地产销售量预测中, 引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值, 使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D. 指数平滑法
17、某可比实例的实物状况比估价对象优9%, 则其实物状况修正系数为__。

A．0.91
B．0.92
C．1.09
D. 1.10
18、下列关于定金和违约金的表述中, 正确的是__。

A．不论违约金约定为多少, 在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B．约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效
C．定金和违约金只能选择其一适用
D．定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
19、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A. 世界经济状况
B. 重要政治人物的健康状况
C. 国际竞争状况
D. 政治对立状况
20、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。

A: 6
B: 10
C: 12
D: 15
E: 执行层的组织协调
21、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时, 如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多, 则认为该开发商采用了__。

A．领导定价法
B．随行就市定价法
C．目标定价法
D. 挑战定价法
22、房地产市场自然周期中, 在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上, 空置率由。

A：上升到下降
B：下降到上升
C：高于合理空置率到低于合理空置率
D：低于合理空置率到高于合理空置率
E: 借款合同
23、下面关于路线价法的表述中, 不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法, 其理论依据与市场法相同, 是房地产价格形成的替代原理
B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整, 两侧临街土地的排列较整齐
D. 路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度, 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
24、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性, 以期既不冒太大的风险, 又不失去获取较高收益的机会。

A．空间分布
B．人口分布
C．时间分布
D. 经济分布
25、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地, 总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地, 根据四三二一和九八七六法则, 其总价为__万元。

A．109
B．117
C．124
D. 130
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。

错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得0.5 分）
1、投资利润率的计算基数不包括__。

A. 土地取得成本
B. 开发成本
C. 管理费用
D. 销售费用
2、27。

某宗土地取得成本为1000万元, 开发成本为1200万元, 管理费用为80万元, 销售费用为30万元, 销售税费为18万元, 投资利息为15万元, 投资利润率为15%, 则开发利润为__万元。

A．346.5
B．349.2
C．348.75
D. 351.45
3、A市B住宅小区, 专有部分面积为8万, 小区总面积为9万。

该小区于2006年10月业主全部入住, 并召开了业主大会, 成立了业主委员会。

如果该小区共有750户业主, 该小区业主做出有关改建小区建筑物决定, 应当经。

A：专有部分面积为4．5万以上的业主同意
B：专有部分面积为6万以上的业主同意
C：且有业主总数中的375户以上业主同意
D：且有业主总数中的500户以上业主同意
E: 由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产, 应通知抵押权人, 或解除抵押, 或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿
4、《中华人民共和国土地管理法》规定, 征收耕地的补偿费用不包括__。

A．土地补偿费
B．土地使用费
C．安置补助费
D. 地上附着物和青苗的补偿费
5、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区, 该经济适用住房项目每平方米成本价中, 征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元, 建安工程费800元, 住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元, 贷款利息30元。

其每平方米计入房价的管理费应不超过元。

A：12
B：24
C：36
D：48
E：执行层的组织协调
6、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。

A: 说明估价报告的合法性、真实性
B: 说明估价的独立、客观、公正性
C: 规避估价风险
D: 保护估价报告使用者
E: 防止委托人提出高估或低估要求
7、下列关于工程造价计价中的定额计价, 表述正确的是。

A：定额计价以直接费单价为基础
B：定额计价以综合单价为基础
C：定额计价是分部分项工程的不完全价格
D：定额计价是分部分项工程的完全价格
E: 目前采用单位估价法和实物估价法确定
8、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识, 并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣, 并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
9、下列不属于一般性货币政策工具的是__。

A. 法定存款准备金率
B. 再贴现利率
C. 优惠利率
D. 公开市场业务
10、下列有关住房置业担保公司的表述中, 不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C．设立担保公司, 应当报经城市房地产行政主管部门审核, 并经城市人民政府批准后, 方可向工商行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
11、下列关于房地产抵押价值评估的表述中, 正确的有（）。

A．法律法规规定不得抵押的房地产, 没有抵押价值
B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物, 应当没有抵押价值
E．在评估土地使用权足以划拨方式取得房地产的抵押价值时, 不应包括土地使用权出让金
12、法人包括等。

A: 机关法人
B: 事业单位法人
C: 企业法人
D: 社团法人
E: 自然法人
13、房地产具有保值增值特性, 真正的房地产自然增值是由于引起的．【2005年考题】
A：装饰装修改造
B：通货膨胀
C：需求增加导致稀缺性增加
D：改进物业管理
E: 周围环境改善
14、反映企业长期偿债能力的指标是__。

A. 流动比率
B. 速动比率
C. 资产负债率
D. 存货周转率
15、下列贷款中, 不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款
B．建设贷款
C．土地开发贷款
D. 房地产抵押贷款
16、某写字楼的购买价格为100万元, 其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款, 30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元, 则该投资的税前现金回报率为（）。

A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D. 7.52%
17、以出让等有偿方式取得建设用地使用权, 超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的, 可以无偿收回建设用地使用权。

A．1
B．2
C．3
D. 4
18、根据投资的对象, 房地产投资可以分为__。

A．房地产开发投资和购买投资
B．土地投资和房屋投资
C．建筑材料投资和土地投资
D. 生产投资和经营投资
19、某开发项目的成本利润率为80％, 开发周期为4年, 则该项目的年成本利润率。

A：等于20％
B：大于等于20％
C：小于20％
D：小于等于20％
E: 借款合同
20、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。

之后, 有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实, 则重新估价的估价时点应为__。

A．1998年6月30日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D. 要求重新估价的委托方指定的日期
21、《注册房地产估价师管理办法》规定, 有下列情形之一的, 国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求, 可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的
C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的
E: 依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形
22、城市房屋拆迁补偿估价中, 实行房地权调换且所调换房屋为期房的, 为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价, 则__。

A．估价时点为未来, 估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在, 估价对象为未来状况
D．估价时点为现在, 估价对象为过去状况
23、下列属于正常利润的是__。

A. 创新利润
B. 使用自有土地的地租
C. 企业主应得的酬金
D. 雇佣工人的剩余价值
E. 企业主自有资本的利息
24、对比较实例价格进行交易日期修正时, 最适宜采用__。

A．一般物价指数
B．建筑材料价格指数
C．房地产价格指数
D．定额调整系数
25、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币, 根据国家关于估价收费标准的一般规定, 该房地产估价最高收费额为万元。

A：1.80
B：2.80
C：3.05
D：5.00
E：执行层的组织协调。