江苏XX农商银行个人住房按揭贷款管理暂行办法

江苏 XXXX商业银行
个人住房按揭贷款管理暂行办法
第一章总则
第一条为规范江苏XXXXXX商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》，中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》等相关法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指购房者将其所购房屋的
全部法定权益抵押给本行，由本行按房屋交易合同价款（或评估价值）的一定比例向其发放贷款，借款人分期偿还贷款本息的贷款业务。

第三条个人住房按揭贷款分类
（一）按照所购住房交易状况，分为期房贷款和现房贷款。

（二）按照借款人是否由合作机构推介，分为间客式贷款和直客式贷款。

（三）按照利率是否固定，分为浮动利率贷款和固定利率贷款。

（四）按照抵押物是否设定最高额抵押，分为普通抵押担保贷款和最高额抵押担保贷款。

（五）按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目贷款和经济适用住房项目贷款。

第四条名词释义
（一）期房个人住房按揭贷款是指本行向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、已经销（预）售但尚未取得完全产权的住房贷款。

（二）现房个人住房按揭贷款是指本行向借款人发放的，用于购买售
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房人已取得房屋所有权证、具有完全处臵权利、能在二级市场上合法交易的住房贷款。

（三）间客式个人住房按揭贷款是指借款人通过合作机构推介直接向本行申请办理的个人住房贷款。

（四）浮动利率个人住房按揭贷款是指本行向借款人发放的，在约定期限内贷款利率随人民银行利率调整或市场利率变化而浮动的个人住房贷款。

（五）个人住房最高额抵押贷款是指以商品房设立最高额抵押担保，在担保合同约定的最高贷款额度和期间内，本行向借款人发放的用于购买住房的贷款。

（六）个人经济适用住房按揭贷款是指本行向借款人发放的用于购买经济适用住房的贷款。

第五条本办法所指现房是指经有关部门综合验收合格，达到房地产管理部门核发房屋产权证的所有要求或房屋产权证已办妥的商品住房；期房是指不具备上述现房条件，已取得房屋预售权证的个人住宅房屋。

第六条本办法适用于本行所辖城南、城中、新城、八滩小额贷款营销部（统称辖内贷款经办机构）办理的个人住房按揭贷款。

第七条个人住房贷款审批权限依照本行有关规定执行。

第二章合作机构的准入
第八条申请准入的合作机构须具备以下基本条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人；
（二）有固定经营场所，经营管理规范，制度健全；
（三）财务状况良好，有一定资金实力；
（四）信誉良好，无不良记录行为；
（五）企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录；
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（六）在本行开立基本存款账户或一般存款账户；
（七）接受本行要求的其他条件。

第九条禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：
（一）已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；
（二）有组织或协助他人制造“假按揭”贷款行为的机构；
（三）内部管理混乱或资金严重短缺的机构；
（四）已经或即将丧失履行债务能力的机构。

第十条房地产开发企业须具备以下条件：
（一）信用等级评定为AA级（含）以上，包括暂定AA级。

（二）具有房地产开发资质。

（三）承担连带保证责任担保的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的一定比例存入保证金，实行专项存储、专户管理。

第十一条房地产经纪公司须具备以下条件：
（一）经房地产管理部门审查合格；
（二）有1名（含）以上取得《房地产经纪资格考试合格证》的从业人员；
（三）承担阶段性保证担保责任的经纪公司，应按照一定比例缴纳保证金。

保证金实行专项存储，专户管理；
（四）对于专门从事个人贷款服务的中介机构的管理参照房地产经纪公司操作执行。

第十二条房地产评估机构必须为本行指定的评估机构。

第十三条保险公司须具备以下条件：
（一）经中国保监会批准设立且相关险种已经保监会批准经营；
（二）已与本行或上级主管部门签署全面合作协议；
（三）二级保险分公司的相关险种须经一级分公司或总公司授权经营；
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（四）具备较强的赔付能力，且理赔信用记录良好，无重大经济纠纷。

第十四条合作机构的受理与调查由辖内贷款经办机构负责，总行授信评审部审查批准。

申请准入的合作机构要向本行提供以下基本资料：（一）合作机构准入申请报告；
（二）经年检的企业法人营业执照;
（三）验资报告；
（四）公司章程；
（五）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；
（六）最近一期企业财务报表和经审计的近三年的企业财务报表年报；
（七）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书；
（八）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；
（九）个人控股股东和总经理的身份证件；
（十）组织机构代码证；
（十一）经年检的税务登记证；
（十二）贷款卡及贷款卡年审证明；
（十三）开户许可证；
（十四）承担连带保证责任的，还须根据公司章程提供公司股东会、股东大会或董事会出具的同意提供连带保证责任的相关决议；
（十五）本行要求的其他资料。

第十五条本行对合作机构须实行双人调查制度，调查人对资料的真实性负调查责任。

调查人要通过上门调查、查询信贷管理系统和人民银行征信系统等方式对合作机构进行调查。

调查要点包括：
（一）合作机构提供的资料是否完整、真实、有效；
（二）合作机构高层管理人员是否相对稳定，有无逃废或恶意拖欠债务等不诚信行为，有无骗贷记录；
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（三）合作机构及其投资方是否具有较强的经济实力和良好的信誉，管理是否规范，经营场所是否固定，有无金融诈骗、逃废或恶意拖欠债务等行为；
（四）合作机构财务状况是否良好，是否存在提供虚假会计报表的情况，是否存在企业分立、合并等影响财务稳定的情况；
经调查同意的，调查人要出具调查报告，并签署意见后，将相关资料报本行审查部门审查。

第十六条授信评审部对辖内贷款经办机构提交的房地产开发企业和其他合作机构的资料的完整性和合规性负责审查。

审查要点包括：（一）合作机构提供的资料是否完整、有效；
（二）合作机构经营管理是否规范，履约信用状况、从业状况、财务状况和发展前景是否良好，是否有固定的经营场所；
（三）合作机构负责人资信状况是否良好，有无不良记录；
（四）承担连带保证责任的合作机构，资金实力是否与其承担的担保能力相对应，是否承诺在本行开立保证金账户，并承诺存入规定比例的保证金。

审查同意的，将相关材料交总行贷款审查委员会（以下简称总行贷审会）会办，会办同意后交行长决策。

第十七条经审查、审批后，授信评审部向辖内贷款经办机构出具同意合作的批复。

第十八条辖内贷款经办机构根据批复与合作机构建立合作关系，并签订合作协议。

第十九条辖内贷款经办机构负责对合作机构进行动态监测与分析，具体监测内容包括：
（一）合作机构经营管理状况是否正常，高级管理人员是否相对稳定，是否存在重大纠纷或案件，以及即将到期的贷款或其他债务等情况；其他金融机构、政府机关、新闻媒体等是否公布了相关合作机构受到处罚及投
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诉等信息；
（二）合作机构所推荐个人贷款的贷款户数、金额和质量情况；
（三）保证金存入情况。

第二十条合作机构的关系维护工作由本行辖内贷款经办机构负责。

本行辖内贷款经办机构要定期分析合作机构所在行业发展状况和竞争状况，加强与合作机构的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。

一旦发现合作机构在经营资质、信用、经济实力和管理状况等方面发生异常变动，出现负责人变更、重大经济纠纷案件和资金财务状况恶化等重大事项的，要及时向行有关部门报告。

第二十一条合作机构的预警与退出由本行风险管理部门负责。

风险管理部门要根据监测、检查情况，定期或不定期地整理预警名单和退出名单。

第二十二条总行风险管理部要对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行预警：
（一）合作机构推荐的借款人个人住房贷款不良率连续三个月超过2%；
（二）管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对本行资金安全造成影响的；
（三）法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，可能对本行资金安全造成影响的；
（四）房地产评估公司评估价格明显偏高，其评估的抵押物中有超过10%（含）的评估值比复评值高出20%（含）以上；
（五）其他需要预警的情况。

第二十三条行信贷管理部报行贷审会同意后，对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行退出：
（一）组织或协助他人制造“假按揭”贷款；
（二）合作机构推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过5%；－6－
（三）存在金融欺诈、商业（合同）欺诈或涉及重大案件；
（四）未通过年审；
（五）其他需要退出的情况。

第二十四条对预警半年（含）以上仍未撤销的合作机构要终止合作。

对预警的合作机构还要采取以下措施：
（一）本行辖内贷款经办机构要审慎受理被预警合作机构推荐借款人的贷款申请，并跟踪调查合作机构的整改情况；
（二）本行辖内贷款经办机构审批部门要从严审查被预警合作机构所推荐的借款人的贷款申请；
（三）本行辖内贷款经办机构要加大被预警合作机构所推荐的借款人的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作机构的整改情况。

第二十五条预警合作机构经过整改符合准入标准的，本行辖内贷款经办机构要及时向总行风险管理部提出申请并提交相关资料，由风险管理部撤销预警，并向辖内贷款经办机构公布。

第三章按揭项目的准入
第二十六条按揭项目受理
按揭项目的受理工作由本行辖内贷款经办机构负责，按揭项目需在本行辖区内。

并提供以下资料原件及复印件：
（一）公司资料。

1.合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证；
2.最近一期企业财务报表和经审计的近三年企业财务报表年报；
3.房地产企业开发经营资质证书；
4.公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保责任的书面承诺。

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（二）项目资料。

1.申请现房项目按揭的需提供以下资料：
（1）项目竣工验收合格报告；
（2）商品房销（预）售许可证或房屋产权证；
（3）若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（4）项目户型平面图。

2.申请期房项目按揭的需提供以下资料：
（1）项目立项批文及可行性研究报告；
（2）建设用地规划许可证；
（3）国有土地使用证及非划拨土地出让金缴交凭证；
（4）建设工程规划许可证；
（5）建筑工程施工许可证；
（6）在发放个人住房贷款前应补充提供商品房销（预）售许可证；
（7）合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（8）项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况；
（9）该期房项目开发商承诺提供连带保证责任的承诺函。

第二十七条按揭项目调查
按揭项目调查由本行辖内贷款经办机构负责，调查人对调查资料的真实性负责。

按揭项目的调查实行双人调查制度。

项目调查人在收妥上述资料后，应在规定工作日内约见申请人，对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，提交调查报告。

主要调查以下内容：
（一）房地产开发企业的基本情况。

1.企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力等；
2.企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等；
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3.企业与本行的合作情况：如阶段性担保及存款、中间业务的代理等。

（二）项目的基本情况。

1.项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致；
2.开发项目的“四证”是否齐全；在发放个人住房贷款前是否具有商品房销（预）售许可证；
3.土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；
4.土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记;
5.项目总投资概算、自有资金比例、资金来源与到位情况。

（三）实地考察按揭项目，重点考察以下方面：
1.考察项目地理位臵、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；
2.了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数及户型设计等情况；
3.了解项目资金运用、工程进度、公建配套落实及项目销售情况；
4.对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。

（四）对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：
1.建筑工程质量不合格的项目；
2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目；
3.不能提供合法“四证”的项目；
4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；
5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；
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6.开发企业或其法定代表人有不良信用行为记录。

第二十八条按揭项目审查与审批
按揭项目的审查由本行授信评审部负责，按揭项目的审批由总行贷审会负责。

（一）授信评审部收到辖内贷款经办机构提交的项目调查报告和有关资料后，应及时对项目的合法合规性进行审查，并签署审查意见后，上报审批。

（二）总行贷审会对上报的按揭项目进行审批。

（三）经审查审批同意的按揭项目，辖内贷款经办机构约见房地产开发企业，就合作事宜进行商洽后，签订《按揭贷款业务合作协议》；经审查审批不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。

辖内贷款经办机构与房地产开发企业签订《按揭贷款业务合作协议》，应主要明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。

（四）经审批同意的按揭项目应建立按揭项目档案，按揭项目档案管理按照本本行有关规定执行。

第四章贷款对象和条件
第二十九条借款人须具备以下基本条件
（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-60周岁（含）之间；
（二）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；
（三）具有良好的信用记录和还款意愿；
（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
（五）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；
（六）已支付不低于本行规定的首期付款，并已存入房地产开发商在我行指定的专用账户，贷款首付款比例按照我行相关规定执行；
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（七）在本行开立个人结算账户；
（八）有本行认可的有效担保；
（九）同意以本行作为出险的第一受益人，办理保险，并承担相关费用；
（十）接受本行规定的其他条件。

第三十条申请现房个人住房按揭贷款的还须具备以下条件：
（一）所购房屋已建成年限不得超过15年。

（二）售房人对所购房屋具有合法处臵权利，所购房屋具有房屋所有权证；
（三）房屋产权有共有人的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明。

第五章贷款额度、期限、利率、还款方式
第三十一条贷款额度
个人住房按揭贷款金额由本行根据借款人所购买的房屋的抵押率、借款人的还本付息能力和个人信用状况等各方面，并依照本行有关规定确定贷款额度。

第三十二条贷款期限
（一）贷款期限最长不得超过20年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。

两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限；
（二）以商品住房及国有土地使用权证或在建工程抵押的，贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

（三）商业用房购房贷款和以“商住两用房”名义申请贷款的，期限最长不超过10年。

第三十三条贷款利率
（一）个人住房按揭贷款利率按人民银行有关管理规定执行。

（二）个人住房按揭贷款采取浮动利率计息方式，贷款利率按照中国人民银行发布相应档次的商业贷款基准利率和浮动幅度执行。

贷款期间如遇中国人民银行调整基准利率，按合同约定的利率调整方式进行调整。

（三）对借款人已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）及以上住房的，需按照有关规定提高贷款利率。

第三十四条个人住房按揭贷款还款方式有以下几种：
（一）按月等额本息还款法（按月计息）。

（二）按月等额本金还款法（按月计息）。

第三十五条按揭贷款固定还款日为自取得贷款后次月起进入还款期，一般确定每月20日为还款日，如遇节假日顺延。

第六章贷款担保
第三十六条个人住房按揭贷款原则上须采用抵押、质押担保（阶段性保证担保除外）。

抵（质）押担保可采用最高额抵（质）押担保和普通抵（质）押担保两种方式。

第三十七条以商品住房及国有土地使用权证或在建工程抵押的，抵押比例按照本行有关规定执行。

第三十八条以共有财产抵（质）押的，抵（质）押人为全体共有
人。

须经全体共有人一致同意，并出具同意抵（质）押的书面声明且在抵（质）押合同上签名。

第三十九条抵押物的价值需由本行认可的房地产估价机构进行评估、确认。

抵押物的价值一般按以下方式确定：
（一）以贷款所购房屋抵押担保的期房个人住房按揭贷款，抵押物价值一般为房屋的交易价格，如本行认为抵押物交易价格偏高的，可由本行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。

（二）使用其他抵押物抵押的，由本行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。

第四十条以房产抵押的个人住房按揭贷款，应分情况办理登记手续：（一）以期房抵押的，本行辖内贷款经办机构应协助抵押人持依法生效的商品房销（预）售合同到期房坐落地的房地产登记机关办理预告登记，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续；在办妥房屋他项权证前，一般需提供符合本行规定的阶段性担保。

（二）以现房抵押的，本行辖内贷款经办机构应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证；如售房单位未办妥房屋所有权证，本行和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理预告登记手续，并确保自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续，取得房屋他项权证。

第四十一条个人住房按揭贷款可接受的质押物范围及其相关操作与规定参照本行有关规定执行。

第四十二条个人住房按揭贷款原则上须在办妥抵押登记后发放贷款，但提供以下二种阶段性担保方式之一的，可先发放贷款，再办理抵押登记手续：
（一）合作机构阶段性担保；
（二）非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保；
第四十三条其他法人提供阶段性保证担保的，担保条件和有关要求
按照本办法第二章和本行有关规定执行。

第七章贷款受理
第四十四条贷款受理
借款人与售房者在达成初步的购房意向后，向本行辖内贷款经办机构提出贷款申请，并要求借款人和售房人提交以下资料：
（一）借款人资料
1.借款人合法的身份证件；
2.借款人经济收入证明或职业证明，近6个月来银行存款流水账；
3.借款人家庭户口登记簿；
4.能够提供税收证明的借款人需提供个税发票；
5.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；无配偶的借款人需提供当地单位人事部门、民政局或街道办事处、居委会证明；
6.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
7.本行要求提供的其他文件或资料。

（二）所购房屋资料
1.所购房屋为期房的，需提供以下资料：
（1）借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》；
（2）房地产开发企业开具的首期付款的发票原件及复印件。

2.所购房屋为现房的，需提供以下资料：
（1）所购现房的房产权利证明;
（2）与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;
（3）如抵押物须评估的，须由本行认可的评估机构出具的抵押物评估报告；
（4）所购房屋产权共有人面签的同意出售房屋的书面授权文件。

（三）贷款担保资料
1.抵押房屋为非本笔贷款所购房屋的须提供资料：
（1）房产权利证明；
（2）房屋全部所有权人的身份证件；
（3）本行认可的评估机构出具的抵押物估价报告；
（4）本行要求提供的其他文件或资料。

2.自然人提供阶段性保证担保的，保证人须提供资料：
（1）保证人合法的身份证件；
（2）保证人经济收入证明或职业证明；
（3）本行要求提供的其他文件或资料。

3.法人（不含专业担保机构和期房个人住房贷款的房地产开发企业）提供阶段性保证担保的，保证人须提供资料：
（1）营业执照（或事业单位登记表）及最近年度的年检证明；
（2）组织机构代码证书及最近年度的年检证明；
（3）法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；
（4）非法定代表人亲自办理的，提供法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；
（5）企业章程或合伙经营协议及验资报告、出资协议，若属于特殊行业，还须提供特殊行业经营许可证；
（6）税务登记证及最近年度年检证明；
（7）经营场所产权证明或租房证明，以及详细地址；
（8）由专业担保公司提供阶段性保证担保的，须提供《担保函》；
（9）本行要求提供的其他文件或资料。

4.质押担保的，须提供的资料按照本行质押贷款相关要求执行。

5.采用最高额抵（质）押担保的，须签订《最高额抵（质）押担保合同》。