确定购房合同无效的情形

一、违反法律法规
1. 开发商未取得预售许可证就出售房屋。

根据我国《城市房地产管理法》规定，开发商在出售房屋前必须取得预售许可证。

若开发商未取得预售许可证，所签订的购房合同无效。

2. 违反土地使用政策。

若购房合同涉及的土地使用存在违法违规行为，如未经批准擅自改变土地用途等，该合同无效。

二、欺诈、胁迫手段签订合同
1. 欺诈：一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识而签订的购房合同无效。

2. 胁迫：一方当事人以暴力、威胁或其他手段迫使对方当事人违背真实意愿签订的购房合同无效。

三、合同内容违反公序良俗
1. 违反社会公共利益：合同内容违反国家法律法规、公序良俗，损害国家、集体或他人利益，该合同无效。

2. 限制消费者权益：合同内容限制消费者依法享有的权利，如合同约定购房者在一定期限内不得转卖房屋等，该合同无效。

四、合同主体资格不符合要求
1. 无民事行为能力人签订合同：无民事行为能力人签订的购房合同无效。

2. 限制民事行为能力人未取得法定代理人同意签订合同：限制民事行为能力人未取得法定代理人同意签订的购房合同无效。

五、合同存在重大误解或显失公平
1. 重大误解：因重大误解签订的购房合同，当事人可以请求变更或撤销。

2. 显失公平：合同内容明显对一方当事人不利，属于显失公平的，当事人可以请求变更或撤销。

六、合同履行不能
1. 房屋主体结构不合格：经工程质量检测机构核验，房屋主体结构不合格的，购房合同无效。

2. 房屋面积误差超过3%：实际交付的房屋实测面积与合同约定的建筑面积或套内
面积误差绝对值超过3%的，购房合同无效。

七、其他情形
1. 开发商私自变更设计：开发商未经购房者同意，私自变更设计（如户型、面积、朝向等），购房者有权要求退房，购房合同无效。

2. 一房多卖：开发商将同一房屋出售给多个购房者，所签订的购房合同均无效。

总之，在购房过程中，购房者应仔细审查购房合同，确保其合法、合规。

若发现合同存在上述无效情形，购房者有权要求变更、撤销合同，以维护自身合法权益。