房地产内控审计工作底稿

控制的基本要求 了解内控
穿行测试
控制测试 补偿控制
评价与建议
序号 主要业务活动 风险点编 号 可能产生的风险 控制目标 受影响的相关交 易和账户余额及 其认定 常用的控制活动 注意事项 被
审计单位的控制活动
相关的控制文 件 主要责 任部门 控制活动对实 现控制目标是 否有效(是/否 ） 初步判断说明 备注 控制活动的制 度设计是否有 效（是/否 设计缺陷 索引号 是否测试该控 制活动运行有 效性（是/否 ） 备注 执行控制的频 率 所测试的项目 数量 差错比例 差 错/样本量 控制活动是否 有效运行(是/ 否) 运行缺陷 索引号 备注 补偿控制（有 /否） 补偿措施 索引号 备注 缺陷认定（设 计与运行） 内控缺陷影响 程度（重大/ 重要/一般） 财务风险/非 财务风险 相关报表项目 改进建议 1 项目立项阶段
根据取得的项目信息以及公司发展
1.1 编制项目建议 书 投资意向与国家产业 政策和企业发展战略 脱节； 项目开发策划应坚持成本效 益原则，以公司利益最大化 为目标 战略、年度经营和投资计划，提出 需求及方案，经机会研究和初判后 ，由工程部门会同相
关部门研究后
上报公司讨论确定。

项目建议书内容不合 对于确定后拟开发的项目，由工程 主要包括：1）项目的必要性和依据； 规、不完整，项目性 质、用途模糊，拟建 规模、标准不明确， 项目投资估算和进度 项目开发总策划应遵守国家 法律法规和公司内部规章制 度规定, 部门牵头负责编制项目建议书经会 签后报决策机构。

对于专业性较强 和较为复杂的工程项目，可以委托 专业机构进行工程投资分析，编制 （2）产品方案、拟建规模和建设地点 的初步设想；（3）投
资估算、资金筹
措方案设想；（4）项目的进度安排； （5）经济效果和社会效益的初步估计 安排不协调 项目建议书。

；（6）环境影响的初步评价等。

公司应当对项目建议书进行集体审 项目建议书经公司决策机构 议，组织会计、技术、工程等部门
项目开发策划应经过 集体审议批准。

并视法规要 人员讨论。

必要时，可以成立专家 适当审批，防范重大 求和具体情况报有关政府部 组或委托专业机构进行评审.决策 差错、舞弊、欺诈而 门审批或备案.对委托外部 机构对项目建议书进行审核，经审 导致的资产损失 务的专业机构编制的项目建 核通过后，以会议纪要的形式下发
议书,该机构不得参与评审. 相关部门.如根据国家规定应当报 批的应及时报批并取得有效批文。

至少包括：（1）项目概况；（2） 缺乏可行性研究，或
项目建设的必要性和市场预测；（
可行性研究流于形式 3）项目建设选址及建设条件论证 委托专业机构进行可行性研究的，应 或达不到要求，无法 根据经批准的项目建议书开 ；（4）建设规模和建设内容；（5 当制定专业机构的选择标准，确保可 1.2 可行性研究 为项目决策提供充分 、可靠的依据或导致 展可行性研究、编制,内容 保持完整。

也可委托专业机 ）项目外部配套建设；（6）环境 保护，劳动保护与卫生防疫，消防 行性研究科学、准确、公正。

在选择 专业机构时，应当重点关注其专业资 决策不当，难以实现 构进行编制。

、节能、节水；（7）总投资及资 质、业绩和声誉、专业人员素质、相 预期效益，甚至可能 金来源；（8）经济、社会效益； 关业务经验等 导致项目失败； （9）项目建设周期及进度安排；
（10）招投标法规定的相关内容等
组织会计、技术、工程、法律等专 业人员或委托外部机构进行评审，
重点关注项目投资方案、投资规模
1.3 项目评估和决 策 项目评审流于形式， 误导项目决策； 组建项目评审组或委托具有 资质的专业机构对可行性研 究报告进行评审。

（成本测算）、资金筹措（开发周 期及付款计划、现金流）、规模、 布局选址（最终定位）、技术、安
全、环境保护等方面情况，核实相
关资料的来源和取得途径是否真实
、可靠，特别要对经济技术可行性
进行深入分析和全面论证。

项目评审组成员不得参与可行性研究 ，委托专业机构进行评审的，该专业 机构不得参与项目可行性研究 权限配置不合理，或 者决策程序不规范， 导致决策失误，给企 业带来巨大经济损失 。

按照规定的权限和程序对工 程项目进行决策， 决策过程必须有完整的书面记录， 并实行决策责任追究制度。

重大工 程项目，应当报经董事会或者类似 决策机构集体审议批准，任何个人 不得单独决策或者擅自改变集体决 策意见。

可行性研究报告一经批准，投资估 1、根据市场变化需对原批准的项目进
1.4 后续调整 调整未经批准,责任不 明确. 按照规定的程序,对实施过 程中出现变化进行可行性研 究调整 算就是具体项目投资的最高限额。

如需调整，应另行组织编制项目《 可行性研究调整报告》，并按照规 行调整；2、项目的建筑面积或总投资 额超过批准额；3、项目开发策略发生
变化，如租售比例、装修程度变化等 定的权限进行重新决议。

。

在通过“招标、拍卖、挂牌”等方 式获得土地使用权后,签定土地出 让合同.取得用地规划许可证,建设
相关许可的取 得 项目未经政府有权部 门审批开工,违反相关
规定
按照政府的规定,取得相关 许可. 用地规划许可证,向人防主管部门 报批人防规划设计，向园林主管部 门报批绿化规划方案，在开工前向
1.5
关注相关许可日期与开工日期顺序
建设行政主管部门申请办理施工许
控制的基本要求了解内控穿行测试控制测试
补偿控制评价与建议
序号
主要业务活
动风
险
点
编
号
可
能
产
生
的
风
险
控
制
目
标
受影响的
相关交易
和账户余
额
及
其
认
定
常
用
的
控
制
活
动
注
意
事
项
被
审
计
单
位
的
控
制
活
动
相关
的控
制
文
件
主要
责任
部
门
控制
活动
对
实现
控制
目
标是
否有
效
(是
/
否）
初步
判断
说
明
备
注
控制
活动
的
制度
设计
是
否有
效
（是
/
否
设
计
缺
陷
索
引
号
是否
测试
该
控制
活动
运
行有
效性
（
是
/
否）
备
注
执行
控制
的
频
率
所
测
试
的
项
目
数
量
差错
比例
差错
/样
本
量
控
制
活
动
是
否
有
效
运
行
(是
/
否)
运
行
缺
陷
索
引
号
备
注
补偿
控制
（
有
/
否）
补
偿
措
施
索
引
号
备
注
缺陷
认定
（
设计
与运
行
）
内控缺
陷影
响程度
（重
大/重
要/一
般）
财
务
风
险
/
非
财
务
风
险
相关
报表
项
目
改进建议
初步设计设计单位不符合项目资质
要求；项目设计符合国家
相关法律法规的要
求
采用招标方式
确定设计单位
，根据项目特
点选择具有相
应资质和经验
的设计单位
初步设计未进行多方案比选；设计人员对相关资料研究不透彻，初步设计出现较大疏漏；工程设计内容、功
能和质量符合要求
，项目设计与项目
的定位一致
向设计单位提供开展设计
所
需的详细的基础资料，并
进
行有效的技术经济交流，
避
免因资料不完整造成设计
保
守、投资失控等问题
设计深度不足，造成施工批准制度，聘请专家从技术组织不周密、工程质量存项目设计经过恰当和经济两方面论证,通过严格在隐患、投资失控以及投的内部和外部审批的复核、专家评议等制度，产后运行成本过高层层把关，确保评审工作质
门的相关专业人员或委托具
有相应资质的中介机构对编
施工图设计概预算严重脱离实
际，导
致项目投资失控；项目概预算水平符
合国家规定和公司
成本控制计划的要
求
制的概算进行审
核，重点审
查编制依据、项目
内容、工
程量的计算、定额
套用等是
否真实、完整和准
确。

如发
现施工图预算超过
初步设计
批复的投资概算规
模，应对
项目概算进行修
正，并经审
工程设计与后续施
工未有
效衔接或过早衔接，导致
技术方案未得到有效落实
，影响工程质量，或造成
工程变更，发生重大经济
损失。

工程设计与实际施
工想匹配,满足项
目建设的要求,
重点关注施工图设计
深度能
否满足全面施工及各
类设备
安装要求，施工图设
计质量
是否符合国家和行业
规定，
各专业工种之间是否
做到了
有效配合等。

施工图
设计基
本完成后，应召开施
工图会
按照国
家法
律法规
和本
单位管
理要
求执行
各项
设计报
批要
求，杜
绝出
现边勘
察、
控制的基本要求了解内控穿行测试控制测试
补偿控制评价与建议
序
号主要
业务
活
动风
险
点
编
号
可
能
产
生
的
风
险
控
制
目
标
受
影
响
的
相
关
交
易
和
账
户
余
额
及
其
认
定
常
用
的
控
制
活
动
注
意
事
项
被
审
计
单
位
的
控
制
活
动
相关
的控
制
文
件
主要
责任
部
门
控制
活动
对
实现
控制
目
标是
否有
效
(是
/
否）
初步
判断
说
明
备
注
控制
活动
的
制度
设计
是
否有
效
（是
/
否
设
计
缺
陷
索
引
号
是否
测试
该
控制
活动
运
行有
效性
（
是
/
否）
备
注
执行
控制
的
频
率
所
测
试
的
项
目
数
量
差错
比例
差错/
样本
量
控
制
活
动
是
否
有
效
运
行
(是
/
否)
运
行
缺
陷
索
引
号
备
注
补偿
控制
（
有
/
否）
补
偿
措
施
索
引
号
备
注
缺陷
认定
（
设计
与运
行
）
内控缺
陷影
响程度
（重
大/重
要/一
般）
财
务
风
险
/
非
财
务
风
险
相关
报表
项
目
改
进
建
议招标人肢解建设项目确需划分标段组织招标的
招标，致使招标项目
不完
整，或逃避公开
招标招标项目经过审批，应由工程管理部
门牵头
提出方案，报经招
标决策
；机构集体审议通过后执行
根据项目特点确定投标人
投标资格条件因人而
设，未做到公平、合
理，可能导致中标人
并非最优选择；招标公告的编制公
开、透明
的资格要求，不得
根据“
意向中标人”的实际
情况
确定投标人资格要
求。

如
不具备自行招标能
力的，
可委托具有相应资
质的招
标机构代理招标。

相关人员违法违纪泄
露标底，存在舞弊行
为。

建立招投标管理制
度，明确应当进行
招标的各环节的管
理要求
根据项目特点决定
是否编
制标底；需要编制
标底的
，标底编制过程和
标底应
当严格保密。

招标人与投标人
串通
投标投标，存在舞弊行为
；建立招投标管理制
度，明确应当进行
招标的各环节的管
理要求
合理确定投标人资
格要求,
履行完备的标书签
收、登
记和保管手续。

录投标
文件
签收日
期、
地点和
密封
状况，
签收
标书后
应将
投标人的资质条
件不
符合要求或挂靠、冒
用他人名义投标，可
能导致工程质量难以
达到规定标准等。

对拟投标单位资格
审查
严格按照招标公告
或资格
预审文件中确定的
投标人
资格条件对投标人
进行实
质审查，通过查验
资质原
件、实地考察，或
到工商
和税务机关调查核
实等方
开标、评标开标不公开、不透明
和定标，损害投标人利益；组建评标委员会，
确保其成员具有较
高的职业道德水平
开标过程应邀请所
有投标
人或其代表出席，
并委托
公证机构进行检查
和公证。

评标委员会应在评标报告
中详细说明每位成员的评
评标委员会成员缺乏
专业水平，或者建设
单位向评标委员会施
加影响，致使评标流
于形式；或与投标人
串通作弊，损害招标
人利益。

采用集体评审和明
确责任,明确决策
程序和权限,防止
存在的舞弊和不公
平.
价意见以及集体评
审结果
，对于中标候选人
和落标
人要分别陈述具体
理由。

每位成员应对其出
具的评
审意见承担个人责
任。

评
标委员会成员名单
在中标
结果确定前应当严
格保密。

中标候选人是1
个以上时
，招标人应当按照
规定的
程序和权限，由决
策机构
使用国家规定的格式合同有施工图纸
，合同签订前，审批人员的，施工图
合同签定合同不规范、不
完整
，不严密，造成
经济
损失。

合同条款合规、完
整,责权利明确
应当对合同草案进
行严格
审核,财务人员应参
与,对
相关条款事项进行
审核。

纸是合
同的
重要附
件，
与合同
具有
重要的合同，征询法律顾同等法律效
问或专家的意见。

力
合同的归口管理部门对承
包合同进行连续编号、按
顺序进行记录。

对于主、
合同归集不完整，相应收账款：完从合同、原合同与变更合
合同归口管关合同未建立关联关所有工程合同均已整性同或补充合同之间要建立理系，产生法律与经济得到归口管理主营业务收入起关联关系，便于检索查风险。

：完整性找。

财务部门应有合同复
印件,工程部门与财务部门
建立合同台账并适时记录
变动情况
公司/项目﹕流程：
负责所：
负责人员：复核人员：
序
号主要业务
活动风险
点编
控制的基本要求了解内控穿行测试
控制测试补偿控制评价与建议
受影响的相关交相关的控制文主要责控制活动对实控制活动的制是否测试该控执行控制的频所测试的项目差错比例差控制活动是否补偿控制（有缺陷认定（设内控缺陷影响财务风险/非
可能产生的风险控制目标常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动初步判断说明备注设计缺陷索引号备注运行缺陷索引号备注补偿措施索引号备注
易和账户余额及件任部门现控制目标是度设计是否有制活动运行有率数量错/样本量有效运行(是/ /否）计与运行）程度（重大/ 财务风险
相关报表项目改进
建议公司对经监理机构批准的，审施工
施工质量、进
度和安全盲目赶进度，
牺牲质
量、费用目
标，导致
质量低劣，费
用超支
；
实施有效的施工过程控制，
保证工程质量
单位按合同规定的工
程进度编制详
细的进度计划进行审
核。

确需调整
进度的，应经公司
及、监理机构统
一。

施工单位按月对
完成投资情况
进行统计、分析和对
比，报监理机
构审批后报公司。

公司选择重要的质量部位、重点工
序和重点的质量因素作为控制点进
行重点控制。

公司对监理工作进行
不定期的检查，确保监理材料的真
质量、安全监管不到实施有效的施工过程控制，实性、完整性及时性，掌握工程的
位，存在质量隐患保证工程质量质量、进度和投资情况。

公司应当
加强对施工单位的安全检查，并授
权监理机构按合同约定的安全工作
内容监督、检查承包单位安全工作
的实施。

重大设备和大宗材料的采购应当采工程物资采购过程控用招标方式,并安排非申请与物资
工程物资采购制不力，材料
和设备
质次价高，不
符合设
计标准和合同
要求，
工程采购材料质量符合施工
质量要求
保管人员，二人以上
参与供应商选
择、比价与谈判，在
协商能提供税
务局监制的正式发票
的情况下，签
影响工程质量和进度定采购合同，经核准后，办理采购
业务。

1、由承包单位购买的工程物资应
在施工合同中，具体说明建筑材料
和设备应达到的质量标准，明确责
任追究方式。

2、对于承包单位提
供的重要材料和工程设备，应由监
未经检验，发
生质量
问题，验收不
严格，
产生物资缺少
现场所有收货均经过检验与
验收;已验收材料均有送货
单;现场物资已安排安全保
管;已验收物料均已记录。

理机构查验材料合格
证明和产品合
格证书，一般材料要
进行抽检。

3
、未经监理人员签
字，工程物资不
得在工程上使用或安
装。

4、运入
施工场地的材料、工
程设备，包括
备品、备件、安装专
用工器具等，
必须专用于合同工
程，未经监理人
员同意，承包单位不
得运出施工场
地或挪作他用。

进度款支付时，监理单位对施工单
位上报的进度款支付申请书中工程
量的施工质量、施工安全、完成的
详细形象进度、施工进度执行情况
、付款金额根据合同的有关计价原
则进行确认，并出具进度付款建议
书；•工程部项目经理对施工完成
工程价款结算建设资金使用
管理混
乱，项目资金
不落实
，导致工程进
度延迟
或中断。

实施有效的工程进度管理，
确保工程进度付款符合实际
完成的工程量
进度进行确认，并整
体审核进度付
款金额。

工程支付款
中涉及材料预
付款支付的，项目经
理应在审核文
件中注明；专职的工
程财务人员确
认进度款支付申请书
的审核流程流
转完整且签字确认人
员有相应授权
后，复核监理单位确
认的付款金额
的合理性，并签字确
认。

对工程的
实际成本突破了工程
项目预算，应
当及时分析原因后按
照规定的程序
予以处理。

1、对于重大的变更事项，必须经公司、监理机构和承包单位集体商议，提高审批层级。

涉及需报有关政府部门审批的，必须取得同意变
现场控制不当，工程
超支、工期延误。

工程施工过程中的设计变更
及现场签证经适当审核，防
范因重大差错、舞弊、欺诈
而导致资产损失
更的批复文件。

2、
工程变更获得
批准后，应尽快落实
变更设计和施
工，承包单位应在规
定期限内全面
落实变更指令。

3、
因人为原因引
发工程变更，如设计
失误、施工缺
陷等，应当追究当事
单位和人员的
责任。

4、对变更文
件须齐备后须
经监理机构复核工作
量的计算并签
字确认予以支付。

工程变更变更频繁，导致费用
·
控制的基本要
求了解内控穿行测试控制测试
补偿控制评价与建议
序
号主
要
业
务
活
动风
险
点
编
号
可
能
产
生
的
风
险
控
制
目
标
受影
响的
相关
交
易和
账户
余额
及
其
认
定
常
用
的
控
制
活
动
注
意
事
项
被
审
计
单
位
的
控
制
活
动
相关
的控
制文
件
主
要
责
任
部
门
控制
活动
对实
现控
制目
标是
否有
效(是
/否
）
初
步
判
断
说
明
备
注
控制
活动
的制
度设
计是
否有
效
（是
/否
设
计
缺
陷
索
引
号
是否
测试
该控
制活
动运
行有
效性
（是/
否
）
备
注
执行
控制
的频
率
所测
试的
项目
数
量
差
错
比
例
差
错
/
样
本
量
控制
活动
是否
有效
运行
(是/
否)
运
行
缺
陷
索
引
号
备
注
补偿控
制（有
/
否）
补
偿
措
施
索
引
号
备
注
缺陷
认定
（设
计
与运
行）
内控
缺陷
影响
程
度
（重
大/
重
要/
一
般）
财
务
风
险
/
非
财
务
风
险
相关报表项目改进建议
经过承包单位初检、监理机构审核
后，公司进行正式竣工。

正式竣工竣工验收不
规
范，质量检验
把关不严，可
能导致工程存
在重大质量隐
患；保证工程达到预计效
果
验收前，根据合同规
定应当进行试
运行的，应当由建设
单位、监理单
位和承包单位共同参
与试运行。

试
运行符合要求的，才
能进行正式验
收。

正式验收时，应
当组成由建设
单位、设计单位、施
工单位、监理
单位等组成的验收
组，共同审验。

重大项目的验收，可
吸收相关方面
专家组进行评审。

虚报项目投
资
完成额、虚列
建设成本或者
隐匿结余资金
，竣工决算失
真；进行有效的工程结算
审核及成本管理，控
制工程成本
对工程竣工决算的审
核，在自行审
核后委托具有相应资
质的中介机构
实施审计；未经审计
的，不得办理
竣工验收手续。

对完
工后剩余物资
、各种节约的材料、
设备、施工机
械工具等，要清理核
实，妥善处理。

资产达到预定可使用状态后，未及时进行估价、结转。

资产达到预定可使用
状态的，公司
后根据验收材料及时
进行暂估，转
入相关资产核算。

项目完工后，工程部专人办理项目承接资料、施工资料、竣工结算资
项目资料归档项目资料未按
规定完
整归档
项目资料已按规定归档
料等按建设工程资料
归档要求整理
，经公司总工程师或
负责技术的高
管签字，档案管理人
员核对后，办
理归档手续。

需报政
府有关部门备
案的，应当及时备
案。

工程负责对项目进行后评估，对项
目立项、合同订立、准备、实施、
后续服务全过程的活动进行评估，
并对项目的技术实施，成功与不足
，项目的经济性（经济效益），盈
亏与商务活动的关系，项目管理的
项目后评估企业发展后劲不足。

后评估促进企业可持续发展经验与教训进行全面总结。

编写后
评估报告，后评估报告一般包括：
总论、项目前期工作后评估、项目
实施后评估、项目后续服务后评估
、项目经济后评估、综合结论，后
评估报告经审定后，办理项目资料
补充归档。

项目后评估结果应当作
为绩效考核和责任追究的依据。