房地产开发估算、报告报表编写
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• 利息的计算，可参照金融市场利率和资金 分期投入的情况按复利计算；利息以外的 其他融资费用，一般占利息的10％左右。
• 1．6 销售费用
• 销售费用是指房地产开发企业在销售房地 产产品过程中发生的各项费用，以及专设 销售机构或委托销售代理的各项费用。
• 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅 费，销售机构的折旧费、修理费、物料消 耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费 及销售许可证申领费等。
• （2）土地出让地价款
• 以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出 让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础 设施建设费构成；
• 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出 让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建 设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要 进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇 土地拆迁补偿费。
• 土地使用权转让时，地上建筑物及其它附 着物的所有权随之转让。
• （4）土地租用费
• 土地租用费是指土地租用方向土地出租方 支付的费用。
• 以租用方式取得土地使用权可以减少项目 开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
• （5）土地投资折价
• 房地产项目土地使用权可以来自房地产项 目的一个或多个投资者的直接投资。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 管理费可按项目总投资的3％一5％估算。 如果房地产开发企业同时开发若干个房地 产项目，管理费应该在各个项目间合理分 摊。
• 1．5 财务费用
• 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各 项费用，主要为借款或债券的利息，还包 括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、 外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他 财务费用。
合有关收费标准估算，一般为设计概算的 0．5％左右。
• “三通一平”等土地开发费用，主要包括地 上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平 整费用和通水、电、路的费用。这些费用 的估算，可根据实际工作量，参照有关计 费标准估算。
• 1．3 房屋开发费 • 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施
建设费和基础设施建设费。 • （1）建筑安装工程费 • 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建
• 4．1 财务评价的报表
• 房地产开发项目财务评价报表包括基本报 表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、 收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助 报表通过某种对应关系生成基本报表。通 过基本报表就可以对项目进行财务盈利能 力、清偿能力及资金平衡分析。
• 4．1．1 基本报表
• （1）现金流量表
• 现金流量表反映房地产项目开发经营期内 各期（年、半年或季度、月）的现金流人 和现金流出，用以计算各项动态和静态评 价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。 按投资计算基础的不同，现金流量表分为：
房地产开发项目投资与收入估算
• 1 投资估算
• 房地产开发项目投资估算的范围，包括土 地费用、前期工程费、房屋开发费、管理 费、财务费、销售费用、其他费用及开发 期税费等，各项费用的构成复杂、变化因 素多、不确定性大，尤其是由于不同建设 项目类型的特点不同，其费用构成有较大 的差异。
• 1．1 土地费用估算
• 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付 土地使用权的获取费用，但一般需要将土 地使用权评估作价。
• 1．2 前期工程费
• 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、 设计、可行性研究、水文地质勘测以及 “三通一平”等土地开发工程费支出。
• 项目的规划、设计、可行性研究所需的费 用支出一般可百分比估算。一般情况下， 规划设计费为建安工程费的3％左右，可行 性研究费占项目总投资的1％一3％，水文、 地质勘探所需的费用可根据所需工作量结
• 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费 用的估算，可以采用单元估算法、单位指 标估算法、工程量近似匡算法、概算指标 估算法、概预算定额法，也可以根据类似 工程经验进行估算。
• 具体估算方法的选择，应视资料的可获得 性和费用支出的情况而定。比较常用的方 法有以下几种：
• 1）单元估算法。单元估算法是指以基本建 设单元的综合投资乘以单元数得到项目或 单项工程总投资的估算方法。
• 开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发 生的费用。
• 开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的 费用各不相同。
• 主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆 迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资 入股土地的投资折价。
• （1）土地征用拆迁费 • 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城
• 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本 金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍 然不满足资金需求时，可安排借贷资金
房地产开发项目财务报表的编制
在完成房地产市场调查与预测、开发项 目策划、开发项目投资与成本费用估 算、 开发项目收入估算与资金筹措计划编制等 基础工作后，就可以通过编制财务报表、 计算财务评价指标，对房地产开发项目的 财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况 进行财务评价。
镇土地拆迁费。 • 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青
苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新 菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、 拆迁费、其它费用。 • 城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构 筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费， 周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿 费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
• 3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法 采用与工程概预算类似的方法，先近似匡 算工程量，配上相应的概预算定额单价和 取费，近似计算项目投资。
• 4）概算指标法。概算指标法采用综合的单 位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指 标计算整个工程费用。常使用的估算公式 是：
• 直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，
• 1.7 开发期税费
• 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所 负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费 用。
• 主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管 线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政 公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建 材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当 地有关法规标准估算。
• 主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿 园、公共厕所、停车场等。一般按规划指 标和实际工程量估算。
• （3）基础设施建设费
• 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目 红线范围内的各种管线、道路工程的建设 费用。
• 主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、 热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、 室外照明等设施的建设费用，各项设施与 市政设施干线、干管、干道等的接口费用。 一般按实际工程量估算。
• （2）租售价格
• 租售价格应在房地产市场分析的基础上确 定，一般可选择在位置、规模、功能和档 次等方面可比的交易实例，通过对其成交 价格的分析与修正，最终得到房地产项目 的租售价格。
• 也可以参照房地产开发项目产品定价的技 术和方法，确定租售价格。
• 租售价格的确定要与开发商市场营销策略 相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观 环境对物业租售价格影响的同时，还应对 房地产市场供求关系进行分析，考虑已建 成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对 拟开发项目租售价格的影响。
• 土地出让地价款的数额由土地所在城市、 地区、地段、土地用途及使用条件等许多 方面因素决定。
• 许多城市对土地制定了基准地价，具体宗 地的土地出让地价款要在基准地价的基础 上加以适当调整确定。
• （3）土地转让费
• 土地转让费是指土地受让方向土地转让方 支付的土地使用权的转让费。依法通过土 地出让或转让方式取得的土地使用权可以 转让给其它合法使用者。
• 2 资金使用计划
• 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的 实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。
• 在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、 季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。 编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款 特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以 及按工程进度付款的具体情况。
• （1）租售方案
• 租售物业的类型与数量，要结合房地产开发项目 可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租 售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。
• 对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须 明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物 的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、 季度、月）拟销售或出租的物业类型和数量。综 合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用 功能划分。
• （4）收款方式
• 收款方式的确定，应考虑当地房地产交易 的付款习惯，确定分期付款的期数及各期 付款的比例。
• 3．2 资金筹措
• 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计 划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相 应的数量。
• 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租 售收入及借贷资金三种渠道。
• 如以每间客房的综合投资乘以客房数估算 一座酒店的总投资、以每张病床的综合投 资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
• 2）单位指标估算法。单位指标估算法是指以单位 工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算 方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明 工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热 量（千卡/小时）指标计算，变配电安装按设备容 量（千伏安）指标计算，集中空调安装按冷负荷 量（千卡/小时）指标计算，供热锅炉安装按每小 时产生蒸汽量（立方米/小时）指标计算，各类围 墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外 道路按道路面积（平方米）指标计算等。
筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、 设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照 明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电 梯及其安装、其他设备及安装等）等。 • 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单 项工程分别估算建筑安装工程费用。
• （2）公共配套设施建设费
• 公共配套设施建设费是指居住小区内为居 民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施（或公建设施）的建设费用。
估算的准确程度，以上述各项费用之和的3％一7 ％估算。 • 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经 营时，还应估算项目经营期间的运营费用。 • 运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行 费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保 安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产 税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可 预见费。
• （3）租售收入
• 房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数 量乘以单位租售价格。
• 对于出租的情况，还应考虑空置期（项目竣工后 暂时找不到租客的时间）和空置率（未租出建筑 面积占总建筑面积的百分比）对年租金收入的影 响。
• 租售收人估算，要计算出每期（年、半年、季度、 月）所能获得的租售收人，并形成租售收入计划。
• 1．8 其他费用
• 其他费用主要包括临时用地费和临时建设 费、工程造价咨询费、总承包管理费、合 同公证费、施工执照费、工程质量监督费、 工程监理费、竣工图编制费、工程保险费 等杂项费用。
• 这些费用一般按当地有关部门规定的费率 估算。
• 1．9 不可预见费 • 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用
• 3 收入估算与资金筹措
• 8．4．3．1 收入估算
• 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可 行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。
• 租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、 时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款 方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规 定，并与开发商的投资策略相配合。
• 主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指 标×建筑面积。
• 1．4 管理费
• 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和 管理开发经营活动而发生的 各种费用。
• 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、 差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育 经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、 诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术 转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊 销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和 报废损失以及其他管理费用。
• 1．6 销售费用
• 销售费用是指房地产开发企业在销售房地 产产品过程中发生的各项费用，以及专设 销售机构或委托销售代理的各项费用。
• 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅 费，销售机构的折旧费、修理费、物料消 耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费 及销售许可证申领费等。
• （2）土地出让地价款
• 以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出 让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础 设施建设费构成；
• 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出 让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建 设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要 进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇 土地拆迁补偿费。
• 土地使用权转让时，地上建筑物及其它附 着物的所有权随之转让。
• （4）土地租用费
• 土地租用费是指土地租用方向土地出租方 支付的费用。
• 以租用方式取得土地使用权可以减少项目 开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
• （5）土地投资折价
• 房地产项目土地使用权可以来自房地产项 目的一个或多个投资者的直接投资。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 管理费可按项目总投资的3％一5％估算。 如果房地产开发企业同时开发若干个房地 产项目，管理费应该在各个项目间合理分 摊。
• 1．5 财务费用
• 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各 项费用，主要为借款或债券的利息，还包 括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、 外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他 财务费用。
合有关收费标准估算，一般为设计概算的 0．5％左右。
• “三通一平”等土地开发费用，主要包括地 上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平 整费用和通水、电、路的费用。这些费用 的估算，可根据实际工作量，参照有关计 费标准估算。
• 1．3 房屋开发费 • 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施
建设费和基础设施建设费。 • （1）建筑安装工程费 • 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建
• 4．1 财务评价的报表
• 房地产开发项目财务评价报表包括基本报 表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、 收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助 报表通过某种对应关系生成基本报表。通 过基本报表就可以对项目进行财务盈利能 力、清偿能力及资金平衡分析。
• 4．1．1 基本报表
• （1）现金流量表
• 现金流量表反映房地产项目开发经营期内 各期（年、半年或季度、月）的现金流人 和现金流出，用以计算各项动态和静态评 价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。 按投资计算基础的不同，现金流量表分为：
房地产开发项目投资与收入估算
• 1 投资估算
• 房地产开发项目投资估算的范围，包括土 地费用、前期工程费、房屋开发费、管理 费、财务费、销售费用、其他费用及开发 期税费等，各项费用的构成复杂、变化因 素多、不确定性大，尤其是由于不同建设 项目类型的特点不同，其费用构成有较大 的差异。
• 1．1 土地费用估算
• 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付 土地使用权的获取费用，但一般需要将土 地使用权评估作价。
• 1．2 前期工程费
• 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、 设计、可行性研究、水文地质勘测以及 “三通一平”等土地开发工程费支出。
• 项目的规划、设计、可行性研究所需的费 用支出一般可百分比估算。一般情况下， 规划设计费为建安工程费的3％左右，可行 性研究费占项目总投资的1％一3％，水文、 地质勘探所需的费用可根据所需工作量结
• 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费 用的估算，可以采用单元估算法、单位指 标估算法、工程量近似匡算法、概算指标 估算法、概预算定额法，也可以根据类似 工程经验进行估算。
• 具体估算方法的选择，应视资料的可获得 性和费用支出的情况而定。比较常用的方 法有以下几种：
• 1）单元估算法。单元估算法是指以基本建 设单元的综合投资乘以单元数得到项目或 单项工程总投资的估算方法。
• 开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发 生的费用。
• 开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的 费用各不相同。
• 主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆 迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资 入股土地的投资折价。
• （1）土地征用拆迁费 • 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城
• 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本 金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍 然不满足资金需求时，可安排借贷资金
房地产开发项目财务报表的编制
在完成房地产市场调查与预测、开发项 目策划、开发项目投资与成本费用估 算、 开发项目收入估算与资金筹措计划编制等 基础工作后，就可以通过编制财务报表、 计算财务评价指标，对房地产开发项目的 财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况 进行财务评价。
镇土地拆迁费。 • 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青
苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新 菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、 拆迁费、其它费用。 • 城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构 筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费， 周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿 费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
• 3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法 采用与工程概预算类似的方法，先近似匡 算工程量，配上相应的概预算定额单价和 取费，近似计算项目投资。
• 4）概算指标法。概算指标法采用综合的单 位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指 标计算整个工程费用。常使用的估算公式 是：
• 直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，
• 1.7 开发期税费
• 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所 负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费 用。
• 主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管 线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政 公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建 材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当 地有关法规标准估算。
• 主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿 园、公共厕所、停车场等。一般按规划指 标和实际工程量估算。
• （3）基础设施建设费
• 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目 红线范围内的各种管线、道路工程的建设 费用。
• 主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、 热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、 室外照明等设施的建设费用，各项设施与 市政设施干线、干管、干道等的接口费用。 一般按实际工程量估算。
• （2）租售价格
• 租售价格应在房地产市场分析的基础上确 定，一般可选择在位置、规模、功能和档 次等方面可比的交易实例，通过对其成交 价格的分析与修正，最终得到房地产项目 的租售价格。
• 也可以参照房地产开发项目产品定价的技 术和方法，确定租售价格。
• 租售价格的确定要与开发商市场营销策略 相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观 环境对物业租售价格影响的同时，还应对 房地产市场供求关系进行分析，考虑已建 成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对 拟开发项目租售价格的影响。
• 土地出让地价款的数额由土地所在城市、 地区、地段、土地用途及使用条件等许多 方面因素决定。
• 许多城市对土地制定了基准地价，具体宗 地的土地出让地价款要在基准地价的基础 上加以适当调整确定。
• （3）土地转让费
• 土地转让费是指土地受让方向土地转让方 支付的土地使用权的转让费。依法通过土 地出让或转让方式取得的土地使用权可以 转让给其它合法使用者。
• 2 资金使用计划
• 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的 实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。
• 在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、 季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。 编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款 特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以 及按工程进度付款的具体情况。
• （1）租售方案
• 租售物业的类型与数量，要结合房地产开发项目 可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租 售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。
• 对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须 明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物 的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、 季度、月）拟销售或出租的物业类型和数量。综 合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用 功能划分。
• （4）收款方式
• 收款方式的确定，应考虑当地房地产交易 的付款习惯，确定分期付款的期数及各期 付款的比例。
• 3．2 资金筹措
• 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计 划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相 应的数量。
• 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租 售收入及借贷资金三种渠道。
• 如以每间客房的综合投资乘以客房数估算 一座酒店的总投资、以每张病床的综合投 资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
• 2）单位指标估算法。单位指标估算法是指以单位 工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算 方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明 工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热 量（千卡/小时）指标计算，变配电安装按设备容 量（千伏安）指标计算，集中空调安装按冷负荷 量（千卡/小时）指标计算，供热锅炉安装按每小 时产生蒸汽量（立方米/小时）指标计算，各类围 墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外 道路按道路面积（平方米）指标计算等。
筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、 设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照 明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电 梯及其安装、其他设备及安装等）等。 • 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单 项工程分别估算建筑安装工程费用。
• （2）公共配套设施建设费
• 公共配套设施建设费是指居住小区内为居 民服务配套建设的各种非营利性的各种公 共配套设施（或公建设施）的建设费用。
估算的准确程度，以上述各项费用之和的3％一7 ％估算。 • 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经 营时，还应估算项目经营期间的运营费用。 • 运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行 费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保 安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产 税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可 预见费。
• （3）租售收入
• 房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数 量乘以单位租售价格。
• 对于出租的情况，还应考虑空置期（项目竣工后 暂时找不到租客的时间）和空置率（未租出建筑 面积占总建筑面积的百分比）对年租金收入的影 响。
• 租售收人估算，要计算出每期（年、半年、季度、 月）所能获得的租售收人，并形成租售收入计划。
• 1．8 其他费用
• 其他费用主要包括临时用地费和临时建设 费、工程造价咨询费、总承包管理费、合 同公证费、施工执照费、工程质量监督费、 工程监理费、竣工图编制费、工程保险费 等杂项费用。
• 这些费用一般按当地有关部门规定的费率 估算。
• 1．9 不可预见费 • 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用
• 3 收入估算与资金筹措
• 8．4．3．1 收入估算
• 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可 行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。
• 租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、 时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款 方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规 定，并与开发商的投资策略相配合。
• 主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指 标×建筑面积。
• 1．4 管理费
• 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和 管理开发经营活动而发生的 各种费用。
• 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、 差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育 经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、 诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术 转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊 销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和 报废损失以及其他管理费用。