物业管理的公共产品属性及难题、对策研究
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物业管理区域内的房屋主体和公共设施设备的维护养护、娱 乐休闲体育设施的利用、安保服务、园林绿化管理、消防安全管理、 车辆及停车场管理、公共区域的卫生管理等，这些服务项目即上面 所提到的常规性的管理和服务，无法按照私人产品“谁受益，谁付 费”的原则，限制特定的人群使用，因此具有典型的非排他性。这些 设施和服务如果要“排他”，在技术上是很困难的。即使通过加强 监管，限制不交费者的使用，则监管的成本也会很高，难以成为行 之有效的方法。
物业 管 理区域 内，物业 管 理 企 业在 提 供 基础 管 理 及 服务 的 过程中，增加一个居民消费的边际成本为零，即增加一个居民的 消费不会使得其他居民的受益减少，也不会增加相应的服务和管 理成本，即不交费家庭“搭便车”行为并不影响缴费者的使用效
2016年6月 153
1 公共产品理论简介 西方经济学将社会产品分为私人产品和公共产品两大类型，
其中公共产品又分为准公共产品和纯公共产品[1]。根据萨缪尔森 (Paul.Samuelson，1954)对于公共产品的定义，公共产品是指消费 者对于某产品的消费不会造成其他人对该产品消费的减少[2]。
一般来说，公共产品具有非排他性(non-excludability)和非竞 争性(non-rivalry)两种属性[3]。非排他性是指无法排除其他人对产 品的消费，或者排除的成本极高。非竞争性是指新增加一个消费者 的消费并不会增加产品的成本，即边际成本为零。
依据非排他性和非竞争性两种属性，可以将社会产品划分为 三类。同时具备两种属性的产品是纯公共产品，两个都不具备的是 私人产品，只具备非排他性或非竞争性中的一个属性的是准公共 产品。
①基金项目：湖南省社会科学院 2014 湖南省情与决策咨询研究 课 题 —— 物业管理的公 共产品属性 及 难 题、对策 (2014BZZ165)。
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果，这就是非竞争性。物业服务企业提供的公共性服务，其服务成 本相对固定，业主和使用人的增加和减少，对服务成本的影响相 对较小。
如小区的清洁或安保工作，只要该管理小区有人缴纳物业管 理费，那么物业管理企业就必须按照合同约定对公共区域的清洁 卫生进行管理，对小区治安进行维护，为小区居民提供一个干净、 整洁、舒适、安全的环境，物业管理企业不会也不能因部分业主未 缴纳物业管理费而减少工作量或降低服务质量。 2.3 外部性
非排他性最典型的问题即“搭便车”问题[6]“。搭便车”即消费 者不用付费即可享受到产品所带来的好处。常规性的物业服务是 基础服务，服务的对象是全体小区业主和使用人。如清洁、安保工 作，物业管理企业不能因个别业主拒交物业管理费而阻止其享受 服务，即无法或很难进行“排他”。既然不交物业管理费也能享受与 交费业主同等的服务，那么业主会基于经济、理性原则和自利本性 而自然选择“搭便车”。 2.2 非竞争性
外部性是指公共产品的生产和消费会使生产者和消费者以外 的社会成员获得利益或遭受损失，而获益者和受损者却无需为此 支付成本或受到补偿。物业管理服务也具有很典型的外部性特征。 优良的物业管理有利于城市治安的改善、城市环境的优化、城市管 理水平的提高，不当的物业管理会破坏社区治安稳定、缩短物业的 使用寿命，而这些并没有通过补偿或成本的方式体现出来。
前物业管理难题的相关对策。
关键词：物业管理 公共产品属性 对策
中图分类号：F719
文献标识码：A
文章编号：2096-0298(2016)06(a)-153-04
据中国物业 管 理协 会 2 013 年 行业 发 展 报告显 示，到 2 01 2 年 底，物业 管 理面 积 约为145. 3 亿平方米，较国家 统计局 2 0 0 8 年发 布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约 16%。现在我国物业服务企业约为71000余家，较2008年增长了约 23%，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年增长了约 145%。
作者简介：涂利娟，女，湖南长沙人，湖南第一师范学院商学院讲师， 硕士，主要从事房地产经济、土地资源管理、物业管理 方面的研究。
2 物业管理的公共产品属性 从 上 述公共产品的定 义 和 物业 管 理 的内容来 看，物业 管 理
具 有 私 人产品和 公共产品的 双 重 属性。物业 管 理 的内容包 括三 个方面：常 规性 的公共服 务、针对 性 的 专项 服 务、委 托 性 的 特 约 服务 [4]。体 现 物业 管 理 的 私 人产品属性 的 是专项 服务和 特 约服 务。而在一定的物业管理范围内，物业管理企业提供的常规性管 理 和 服 务 是面向全 体 小 区 居民 的，是 公共性 的，从 这一角度 看， 物业 管 理 具 有公共产品的 特 性。物业 管 理 企 业 提 供 的公共产品 不仅体现在物质产品上(如花草、路灯、卫生、道路等)，更反映在 一些非物质产品和服务上，如规章制度、邻里关系、社区环境、治 安 状况等 [5 ]。综 上 所 述，本 文归纳出物业 管 理 的公共产品属性包 括以下几个方面。 2.1 非排他性
我国现代物业管理从1981年发展到现在，发展时间虽然不长， 但发展速度很快。快速的发展也带来了一系列问题，业主对物业管 理企业的投诉逐年增加，物业管理企业和业主之间的矛盾和纠纷 不断深化，物业管理费收缴困难，这些问题和矛盾阻碍着物业管理 的健康和持续发展。处理好物业管理发展过程中的难题和矛盾， 对于物业管理行业发展、社区建设和管理、城市管理的良好发展 都具有十分重要的意义。
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物业管理的公共产品属性及难题、对策研究①
湖南第一师范学院商学院 涂利娟
摘 要：本文从公共产品理论出发，阐述物业管理的公共产品属性及其相关特性，通过对长沙市岳麓区的物业管理小区进行实地调研，在
数据分析和理论研究的基础上，分析物业管理的公共产品属性所引发的物业管理难题，并结合难题产生的原因和已有研究，提出解决当
物业 管 理区域 内，物业 管 理 企 业在 提 供 基础 管 理 及 服务 的 过程中，增加一个居民消费的边际成本为零，即增加一个居民的 消费不会使得其他居民的受益减少，也不会增加相应的服务和管 理成本，即不交费家庭“搭便车”行为并不影响缴费者的使用效
2016年6月 153
1 公共产品理论简介 西方经济学将社会产品分为私人产品和公共产品两大类型，
其中公共产品又分为准公共产品和纯公共产品[1]。根据萨缪尔森 (Paul.Samuelson，1954)对于公共产品的定义，公共产品是指消费 者对于某产品的消费不会造成其他人对该产品消费的减少[2]。
一般来说，公共产品具有非排他性(non-excludability)和非竞 争性(non-rivalry)两种属性[3]。非排他性是指无法排除其他人对产 品的消费，或者排除的成本极高。非竞争性是指新增加一个消费者 的消费并不会增加产品的成本，即边际成本为零。
依据非排他性和非竞争性两种属性，可以将社会产品划分为 三类。同时具备两种属性的产品是纯公共产品，两个都不具备的是 私人产品，只具备非排他性或非竞争性中的一个属性的是准公共 产品。
①基金项目：湖南省社会科学院 2014 湖南省情与决策咨询研究 课 题 —— 物业管理的公 共产品属性 及 难 题、对策 (2014BZZ165)。
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果，这就是非竞争性。物业服务企业提供的公共性服务，其服务成 本相对固定，业主和使用人的增加和减少，对服务成本的影响相 对较小。
如小区的清洁或安保工作，只要该管理小区有人缴纳物业管 理费，那么物业管理企业就必须按照合同约定对公共区域的清洁 卫生进行管理，对小区治安进行维护，为小区居民提供一个干净、 整洁、舒适、安全的环境，物业管理企业不会也不能因部分业主未 缴纳物业管理费而减少工作量或降低服务质量。 2.3 外部性
非排他性最典型的问题即“搭便车”问题[6]“。搭便车”即消费 者不用付费即可享受到产品所带来的好处。常规性的物业服务是 基础服务，服务的对象是全体小区业主和使用人。如清洁、安保工 作，物业管理企业不能因个别业主拒交物业管理费而阻止其享受 服务，即无法或很难进行“排他”。既然不交物业管理费也能享受与 交费业主同等的服务，那么业主会基于经济、理性原则和自利本性 而自然选择“搭便车”。 2.2 非竞争性
外部性是指公共产品的生产和消费会使生产者和消费者以外 的社会成员获得利益或遭受损失，而获益者和受损者却无需为此 支付成本或受到补偿。物业管理服务也具有很典型的外部性特征。 优良的物业管理有利于城市治安的改善、城市环境的优化、城市管 理水平的提高，不当的物业管理会破坏社区治安稳定、缩短物业的 使用寿命，而这些并没有通过补偿或成本的方式体现出来。
前物业管理难题的相关对策。
关键词：物业管理 公共产品属性 对策
中图分类号：F719
文献标识码：A
文章编号：2096-0298(2016)06(a)-153-04
据中国物业 管 理协 会 2 013 年 行业 发 展 报告显 示，到 2 01 2 年 底，物业 管 理面 积 约为145. 3 亿平方米，较国家 统计局 2 0 0 8 年发 布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约 16%。现在我国物业服务企业约为71000余家，较2008年增长了约 23%，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年增长了约 145%。
作者简介：涂利娟，女，湖南长沙人，湖南第一师范学院商学院讲师， 硕士，主要从事房地产经济、土地资源管理、物业管理 方面的研究。
2 物业管理的公共产品属性 从 上 述公共产品的定 义 和 物业 管 理 的内容来 看，物业 管 理
具 有 私 人产品和 公共产品的 双 重 属性。物业 管 理 的内容包 括三 个方面：常 规性 的公共服 务、针对 性 的 专项 服 务、委 托 性 的 特 约 服务 [4]。体 现 物业 管 理 的 私 人产品属性 的 是专项 服务和 特 约服 务。而在一定的物业管理范围内，物业管理企业提供的常规性管 理 和 服 务 是面向全 体 小 区 居民 的，是 公共性 的，从 这一角度 看， 物业 管 理 具 有公共产品的 特 性。物业 管 理 企 业 提 供 的公共产品 不仅体现在物质产品上(如花草、路灯、卫生、道路等)，更反映在 一些非物质产品和服务上，如规章制度、邻里关系、社区环境、治 安 状况等 [5 ]。综 上 所 述，本 文归纳出物业 管 理 的公共产品属性包 括以下几个方面。 2.1 非排他性
我国现代物业管理从1981年发展到现在，发展时间虽然不长， 但发展速度很快。快速的发展也带来了一系列问题，业主对物业管 理企业的投诉逐年增加，物业管理企业和业主之间的矛盾和纠纷 不断深化，物业管理费收缴困难，这些问题和矛盾阻碍着物业管理 的健康和持续发展。处理好物业管理发展过程中的难题和矛盾， 对于物业管理行业发展、社区建设和管理、城市管理的良好发展 都具有十分重要的意义。
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物业管理的公共产品属性及难题、对策研究①
湖南第一师范学院商学院 涂利娟
摘 要：本文从公共产品理论出发，阐述物业管理的公共产品属性及其相关特性，通过对长沙市岳麓区的物业管理小区进行实地调研，在
数据分析和理论研究的基础上，分析物业管理的公共产品属性所引发的物业管理难题，并结合难题产生的原因和已有研究，提出解决当