S3市场比较法教程

第一节 市场比较法的基本原理
➢ 三、基本公式 ➢ 通过进行交易情况、交易期日、区域因素、个别
因素的修正，就可以把可比实例不动产的实际成 交价格修正为估价对象不动产在估价时点的客观 合理价格。即 ➢ 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系 数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别 因素修正系数 ➢ 在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接 比较修正和间接比较修正。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 例：某宗不动产的交易总价款为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5‰， 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+5‰)6=29.29(万元)
➢ 2、统一币种与货币单位 ➢ 3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑
➢ 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 三、价格可比基础的建立 ➢ 目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、
个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进 行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述 方式和内涵。 ➢ 换算处理内容： ➢ 1、统一付款方式：价格以一次付清所需支付的 金额为基准。
也是很成熟的方法。
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 二、理论依据
➢ 替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相 同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同 的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最 低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的 商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大 的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价 格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的 结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。
➢ 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在的区域 状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准 不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为100， 表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估价 对象所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得 分。
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 2.个别因素间接比较修正公式
本章内容
➢第一节 市场比较法的基本原理 应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 一、市场比较法的概念
➢ 市场比较法（market comparison approach， sales comparison approach），也称市价比 较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场 资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场 法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期 已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已 经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得 出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种 估价方法。
交易实例调查表
不动产类型 名称 坐落 卖方 买方 成交日期 成交价格 付款方式 交易情况说明 不动产状况说明(实物、权益、区位)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 二、可比实例的选取 ➢ 选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，
选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与 估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常 价格的交易实例。选取3个以上的可比实例。 ➢ 选取的可比实例应符合以下要求： ➢ 1、是估价对象类似的不动产（区位、用途、结构、权利、 交易类型） ➢ 2、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长 不宜超过二年。
第一节 市场比较法的基本原理
➢ （一）直接比较修正公式
➢ 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数× 交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修 正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100 ／( )×100／( )
➢ 交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为 基准；交易期日修正的分母为100，表示以可比实例 成交日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示 以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的 分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 不适用的情况： ➢ ——没有不动产交易的地方 ➢ ——在农村等不动产交易较少的地区 ➢ ——某些类型很少见的不动产，或交易实很少的
不动产，如古建筑 ➢ ——难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、
学校等。
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 五、市场比较法的操作程序
➢ ①搜集交易实例 ➢ ②选取可比实例 ➢ ③建立价格可比基础 ➢ ④进行交易情况修正 ➢ ⑤进行交易日期修正 ➢ ⑥进行区域因素修正 ➢ ⑦进行个别因素修正 ➢ ⑧求出比准价格
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢以正常价格为基准，若可比实例的成交价格比其正 常市场价格高低的百分率为±S%，则：
可比实例价格×100÷(100±S)=正常价格 ➢[例]A、B两实例情况见下表，则
VA＝4500×100÷(100-5)＝4736.84(元/m2) VB＝5000×100÷(100+2)＝4901.96(元/m2)
➢ 若先进行期日修正，则用估价时点汇率。 ➢ 3.统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设1m2建
筑面积=0.7m2使用面积，则 甲的建筑面积＝250m2 乙的建筑面积＝3000÷0.7=4285.714ft2
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 4.统一面积单位：若以m2为基准，由于 1m2=10.764ft2 ,则 甲的建筑面积＝250m2 乙的建筑面积＝ 4285.714÷10.764=398.153m2
➢ 1.统一付款方式：以成交时一次付清为基准,假设 当时人民币的月利息率为1％，则有： 甲总价(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(万元) 乙总价(美元)=15 (万元)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 2.统一币种与货币单位:若以人民币为基准,需要将乙 实例的美元换算为人民币。假设乙实例成交时1美元 =8.6人民币,则 甲总价=80(万元),乙总价=15×8.6=129(万元)
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 四、特点、适用条件与范围 ➢ 特点：具有现实性、非正常条件下比准价格往往偏离
收益价格、对估价人员要求有较高素质，即广博的知 识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区 域因素和个别情况的修正）。 ➢ 适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就是 要在同一地区或同一供求范围（comparable search area）内的类似地区中，与估价对象不动产 相类似不动产的交易较多时，才是有效方法。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 5．特殊交易方式的交易 ➢ 6．交易税费非正常负担的交易 ➢ 7．相邻不动产的合并交易 ➢ 8．受债权债务关系影响的交易 ➢ （三）修正的步骤方法 ➢ (1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即
分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易价格 可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类 型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也 可以由估价人员根据经验，判断确定修正比例或系数。 ➢ (2)利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管 不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易 中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟 卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较， 任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价 格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格 过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相 互牵制而接近。
第一节 市场比较法的基本原理
➢ （二）间接比较修正公式
➢ 1.区域因素间接比较修正公式
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易 期日修正系数×标准化修正系数×区域因素修正系数×个 别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×( )/100 ×100／( )
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 五、交易日期的修正 ➢ （一）含义：可比实例成交价格是成交日期时的价格，
而评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成 交日期与估价时点不同，不动产市场状况就发生变化， 价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日 期时的价格修正到估价时点时的价格，这就是交易日 期修正。其实质是对不动产市场状况的修正。 ➢ （二）修正方法 ➢ 在可比实例成交日期至估价时点期间，不动产价格可 能的变化有平稳、上涨、下跌。平稳可不修正。
➢ 5.统一采用单价:以建筑面积为计价单位,则: 甲单价=800000÷250=3200(元/m2) 乙单价=1290000÷398.153=3240(元/m2)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 四、交易情况修正 ➢ （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造
成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为 正常价格。 ➢ （二）造成成交价格偏差的因素 ➢ 1．有利害关系人之间的交易 ➢ 2．急于出售或急于购买的交易 ➢ 3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 ➢ 4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 一、交易实例的搜集 尽可能搜集较多的交易实例，是运用市场比较法的先决条 件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使 市场比较法无法使用。
➢ （一）途径 ➢ 1.查阅政府有关部门关于房地产交易申报登记资料 ➢ 2.查阅各种报刊上关于房地产租售的信息 ➢ 3.以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈了解各种信
面积。 ➢ 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。
➢ 5、统一采用单价
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ [例]有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万 RMB，首付30万RMB，余款53万半年后付清， 建筑面积250m2；乙成交总价15万美元，一次 性付清，使用面积3000平方英尺。若选取此两 宗实例为可比实例，在进行有关修正前建立可比 基础。
息 ➢ 4.通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 5.同行之间相互提供信息资料 ➢ 6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产
登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 ➢ （二）搜集交易实例的内容 ➢ 1、交易双方的基本情况与交易目的 ➢ 2、交易实例的不动产状况 ➢ 3、成交价格与成交日期 ➢ 4、付款方式 ➢ 5、交易情况
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 类似不动产(similar property) ：在用途、建筑结 构、所处地区等方面，与估价对象不动产相同或 相类似的不动产。
➢ 估价对象不动产：一个具体项目中需要估价的不 动产。
➢ 前提：交易市场已经形成。 ➢ 比较结果一般称之为比准价格。 ➢ 它是不动产估价中最重要、最常用的方法之一，
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 修正公式：V比×日期修正系数＝V估价时点 其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准 来确定。若从成交日期到估价时点时，可比实例价格 涨跌的百分率为±T%，则:V比×(1±T%)=V估价时点
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数× 交易期日修正系数×区域因素修正系数×标准化修正 系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×100／( ) ×( )/100
➢ 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别 因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况相 对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因素修 正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况 为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对于标准 不动产的个别因素状况的得分。
可比实例A 可比实例B
成交价 4500元/m2 5000元/m2
交易情况修正 -5% +2%
第二节 市场比较法估价步骤及内容
➢ 注意：（1）因为交易实例有多个，在交易情况 修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有 这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多 个。（2）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一 的尺度，测定较困难，主要由估价人员凭经验加 以判断。其中因税费负担的修正通过调查计算得 到。