杭州千岛湖项目可行性及融资报告

项目可行性及融资报告
一、项目概况
1、项目名称：千岛湖阳光小区建设项目
2、项目概述：
该项目位于省市淳安县千岛湖镇千岛湖大桥附近，离县政府所在地只有1.5公里，面朝千岛湖湖滨，并且配套湖边公园，淳安县直升机场就位于湖中央的岛上，背靠树木郁葱的矮山，可以建设城堡作为休闲庇荫之处，离淳安汽车站和油轮码头一步之遥，并且千岛湖钓鱼场就近在咫尺，交通便利，湖山环境优雅，为千岛湖周边唯一独具如此得天独厚地理环境优势的地块。

该地块的由来：市淳安县政府为了打造千岛湖旅游项目，拉动当地经济发展，特地引进弘法寺投资建设寺庙项目，由于当地财政匮乏，难于支付建设寺庙的拆迁和铺路费用，特地批出一块地段，由佛教协会负责引资拍地，所得土地款由政府划出一部分支持寺庙建设及拆迁费用。

该地块淳安县政府红线地图已划出，相关规划即日批复，并且和佛教协会代表签署合作文件。

该地块面积共有415亩，为平整地块无需拆迁就可投产建设，分割为五块地块办理土地证，其中85%住宅用地，15%商业用地，建筑规划平均容积率可达1.82，建筑规划：总体规划建筑面积50万平方米，其中住宅建筑面积42.5万平方米，占总体建筑面积的85%，其中公建房（可做酒店或酒店式公寓）建筑面积7.5万平方米，占全部建筑面积的15%。

3、市简述
地处长江三角洲南翼，湾西端，钱塘江下游，京杭大运端，是长江三角洲
重要中心城市和中国东南部交通枢纽。

市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。

西北部和西南部系浙西丘陵区；东北部和东南部属浙北平原，河网密布，是著名的鱼米之乡的一部分。

全市丘陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、荡、水库占8%。

属亚热带季风性气候，四季分明，温和湿润，光照充足，雨量充沛。

年平
均气温16.2℃，夏季平均气温28.6℃，冬季平均气温3.8℃。

无霜期230－260天。

年平均降雨量1435毫米，平均相对湿度为76%。

有着江、河、湖、山交融的自然环境。

市有钱塘江、东苕溪、京杭大运河、萧绍运河和上塘河等江河。

钱塘江水系包括新安江、富春江。

新安江水库是中国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，蓄水量达178亿立方米，库区有大小岛屿1078个，故又称"千岛湖"。

市中心的西湖，南北长3.3
公里，东西宽2.8公里，水面面积5.66平方公里。

西湖与钱塘江沟通后，每天引入钱塘江水约30万立方米。

市西南部的主要山脉为天目山、白际山、千里岗山，东南部为龙门山。

临安市西部与省交界的清凉峰。

历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史。

是华夏文明的发祥地之一。

早在4700多年前，就有人类在此繁衍生息，并产生了被称为文明曙光的良渚文化。

曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。

古称钱唐。

隋朝开皇九年(589年)废钱唐郡，置，之名首次在历史上出现。

南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至，升为临安府。

八年（1138年）南宋正式定都临安，历时140余年。

民国元年（1912年）以原钱塘、仁和县地并置杭县。

民国十六年（1927年），析出杭县城区设市，置市始此。

1949年5月3
日解放，从此揭开了发展新的历史篇章。

行政区划
土地面积（平方公里）2010年末总人口（万人）全市16596 842.78
市区3068 493.19 上城区18 41.27
下城区31 43.22
江干区210 48.04
拱墅区88 39.27
西湖区263 63.03
滨江区73 22.50
萧山区1163 125.74
余杭区1222 100.12
综合实力
2010年，市国民经济快速发展，经济总量迈上新台阶。

生产总值（GDP）突破五千亿，达到5945亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，连续20年保持两位数增长，是1996年以来增幅最高的一年。

经济总量继续位居全国省会城市第二、副省级城市第三、全国大中城市第五。

三次产业构成为6.1：51.6：42.3。

按户籍人口计算的人均生产总值达6.84万元，比上年增长9.7%，按现行汇率折算达到10103美元。

2010年全市财政总收入达1245亿元，比上年增长22.2%，其中地方财政收入671.34亿元，增长28.9%。

农业
2010年，全市第一产业实现增加值227亿元，比上年增长7.5%。

种植业结构继续调整。

粮食与经济作物种植面积比例由上年的52：48调整为46.2：53.8。

都市农业得到较快发展。

茶叶、花卉苗木、水产品、节粮型畜禽、蔬菜和竹业等“六大优势产业”和水果、干果、蚕桑、药材和蜂业等“五大特色产业”共实现产值227.21亿元，比上年增长12.1%，占农业总产值比重为67.3%，比上年提高1.7个百分点。

农业产业化不断推进，年末全市有各类农产品加工企业11626家，其中市级以上龙头企业1147家，连接本地农户157万户。

农村税费改革积极推进，村会计委托代理制全面推行。

实施“百村示，千村整治”工程，进一步改善农村环境。

水涛庄水库建成蓄水，分水江水利枢纽、华光潭水电站等十大水利工程进展顺利。

工业
2010年，全市完成工业总产值11258.49亿元，比上年增长19.9%。

规模以上工业完成工业销售产值11114.53亿元，增长24.2%，工业产销率为97.8%。

工业结构调整取得新进展，高技术制造业发展加快，规模以上工业实现高技术产业总产值2801.4亿元，比上年增长38.8%。

全年工业更新改造投入536.07
亿元，比上年增长29.7%。

纺织、化纤、橡胶、钢铁、金属制品、通用设备制造等传统行业实现总产值增幅均在30%以上。

工业经济效益改善。

全市规模以上工业实现利税1216.34亿元，利润753.48亿元，比上年分别增长41%和51.6%。

国贸易
消费品市场总体实现较快增长。

受金融危机影响，消费品市场一度低迷，但随后出现强劲回升，2010年实现社会消费品零售总额687.52亿元，比上年增长12.4%，其中市区增长12.2%、县（市）增长13.5%。

分行业看，批发零售贸易业零售额608.94亿元，增长13.1%；餐饮业84.42亿元，增长8.9%。

连锁超市继续发展。

年末全市限额以上连锁零售餐饮企业160家，连锁门店1975个，年零售额达到192.5亿元，比上年增长40.1%。

旅游
2010年旅游产业增加值226.4亿元，比上年增长6.7%。

接待海外游客186.12万人次，比上年下降18.5%；接待国游客12776.3万人次，比上年增长4.7%。

旅游总收入1325.9亿元，增长7.3%。

4、千岛湖概述
千岛湖位于省西郊的淳安县境，东距129公里，西距130公里，是“——千岛湖——”这条名城、名湖、名山黄金旅游线上的一颗璀璨明珠。

它与西湖、、西递宏村、婺源、三清山、武夷山等国家级风景区构成了一个有机的旅游网络，千岛湖处于这一网络的中心部位，上海、、、、等多个地区大城市都可一路高速直达千岛湖。

千岛湖湖区面积573平方公里，因湖中1078个芊芊翠岛而得名。

178亿立方米的水体，是太湖的4倍，西湖的3000倍，水体能见度常年保持在9-12米，属国家一级水体，被誉为“天下第一秀水”。

这里的岛屿犹如碧玉翡翠，小的似螺黛一丸，大的则是碧岫千寻，娴静如玉，似笋似笏；它的水如揭去面纱的少女，明眸皓齿，柔情依依，展露了秀水真容；它的腰带就像在翡翠上镶了一圈金边，在太阳的照耀下，光芒四射，耀眼无比。

千岛湖所在的淳安县建县已经1800年，历史悠久，人文璀璨，素以“锦山秀水，文献名邦”著称。

白、王维、陆游、仲淹、朱熹、郭沫若、巴金、夏承焘等众多名人硕儒都与淳安的山山水水结下了不解之缘。

经过近30年的跨越式发展，千岛湖品牌日益响亮，相继获得了首批国家级重点风景名胜区、国家级生态示区、全国保护旅游消费者权益示景区、全国森林公园十大标兵单位、全国青年文明号景区、中国最佳自然生态魅力名镇、国际花园城市、中国旅游强县等诸多荣誉。

近几年，千岛湖在华东最大的度假酒店——千岛湖开元度假村领衔下，天清岛、海外海假日、绿城喜来登等一大批高星级度假酒店在业迅速蹿红，万向洲际、天屿悦榕庄、滨江希尔顿等10多家国际知名品牌酒店也正在建设之中。

到2012年，千岛湖将拥有10余个五星级的度假酒店群。

千岛湖游艇俱乐部、高尔夫、水上娱乐运动中心、自驾车野营基地、山地文化公园等高端度假产品也日益丰富。

千岛湖正朝着长三角首选、国一流世界知名的休闲旅游度假胜地而迈进。

5、淳安县概述
淳安县面积4452平方公里，辖11个镇、12个乡，户籍人口45.43万人，素有“锦山秀水、文献名邦”之称，被誉为“天下第一秀水”的千岛湖横亘县境腹地。

2010年，该县深入实施“以湖兴县、融入都市”的总战略，经济社会又好又快发展。

千岛湖国际商务度假中心等旅游综合体加快建设，绿城喜来登、万向洲际等一批高星级酒店相继建成营业，成功创建国家AAAAA级旅游景区，以旅游为龙头的服务经济发展再上新台阶；康盛管业股份有限公司成功上市，农夫山泉、千岛湖啤酒等骨干企业稳定发展，生态工业发展取得新成效；成功举办有机鱼文化节，省级农业现代农业综合区、省级粮食功能区建设全面启动，现代农业发展迈出新步伐。

全年实现生产总值117.49亿元，增长11.1%；实现财政总收入11.92亿元，增长24.5%。

6、房产发展状况
随着经济的飞速发展，外来人口的增加及当地居民财富的日益增加，西湖世界申遗的圆满成功，房地产开发由市中心开始边缘化发展，城市周边地产建设及大型旅游项目打造成为今后市政府规划发展的重中之重。

淳安县政府以旅
游经济为龙头的经济发展模式，势必配套出台相关旅游开发优惠政策，现与佛教协会已洽谈好引进弘法寺在千岛湖打造亚洲第一庙宇，寺庙建好之后势必会给千岛湖的旅游经济增添新的商机，同时推动当地旅游经济又一次新的突破，必然也会带动旅游配套设施的进一步需求。

2010年主城区房产平均价格达到近20000元/平方米，主城区土地平均价格达到近1000万元/亩，周边地区房产平均价格达到近10000元/平方米，周边地区住宅土地平均价格达到近600万元/亩。

二、项目合作单位
中国佛教协会在千岛湖全资注册的一家旅游公司，佛教协会是受弘法寺委托代为办理在千岛湖建设寺庙工作，实力雄厚，账面现金10亿元人民币之多。

佛教协会已于淳安县政府签署阳光小区开发合作协议，面积415亩，土地性质商住，土地总价款16亿元左右，并且当地政府也就阳光小区地块的红线图规划划出，该地段分五块地挂牌转让，相关审批政策近日出台。

三、市场分析
（一）、市场潜力分析
1、高端住宅：
随着市人口生活水平及消费水平的提高，生活品质追求不断提高，精品高端住宅越来越得到人们的认可。

作为民营经济最为活跃的地区之一，民营老板群体越来越壮大，同时民营经济掌门人开始逐步由第一代向第二代、第三代转化，对生活消费追求逐步提升，别墅、高端住宅是其必然的选择。

参考绿城开发的山体别墅区，基本已经全部销售完毕，并且价位不菲，达到3至4万元一个平方米。

2、酒店式公寓及五星级酒店：
商业经济的繁荣及外来旅游人口增加，高端消费越来越得到人们的青睐，同时亚洲第一寺庙的打造，必然吸引许多香客前来烧香拜佛，增加千岛湖旅游的消费群体。

同时凭借合作方和佛教协会的关系，势必成为香客消费群体的主要住宿、购物场所。

4、土地购买价格优势：
初步意向价格以不超过480万元/亩，而今同类土地价格大约在600万元/
亩。

5、市场购买需求群体：
市中层以上消费者；省中小企业主群体；全国旅游消费者；全世界香客及旅游消费者。

因此，本项目在各方面都有足够的市场需求。

（二）、项目营收估算：
总可供开发面积：415亩。

总建筑面积：50万平方米。

造价成本（包括土地）：每平方米12000元，共计约33亿元。

开发收益：
每平方米均价25000元/平方米，共计125亿元，剔除成本33亿元及相关税费等，初步利润60亿元。

四、政府扶持政策：
具体见投资协议。

五、项目进展：
投资协议已与政府签署；
地块红线图已划出；
项目公司正在筹备。

六、项目融资结构：
1、自由资金10亿元，其中3亿元注册资金，7亿元临时拆借周转。

2、需投资方以入股形式进入，前期需资金至少5亿元，后期5亿元（可以决定控股）。

阳光小区招商引资处
联系人：超鹏（律师）
：137********
：pengchz1888@.
时间2011年7月3日。