房地产审计流程

房地产开发企业审计工作流程
一、实地初步了解楼盘情况：
1、了解分期规划与楼盘布局
2、绘制楼盘简图
3、目测各栋完工程度与交付入住情况，初步了解各栋销售情况。

4、了解开发土地是否为耕地、是否有回迁安置。

二、查阅会计账簿、报表，从层面上了解开发项目的整体经营情况，包括开发产品收入成本配比情况、成本项目归集、发票开具情况、费用支出情况、已交税金情况，进行合理性分析，确定查账重点。

需关注以下几点：
1、开发产品达到完工条件企业是否在完工当年度进行企业所得税汇算
清缴，未汇算的，进行测算看是否有补税空间，有查补空间的，分析
开发成本的合理性，把重点放在成本费用的调整上，进行记账凭证详
查。

测算没有补税空间的，重点应放在企业隐瞒售房收入上与低价销
售调整上。

2、开发产品达到土地增值税清算条件的，进行清算，步骤参照上述完工
产品企业所得税。

3、达到完工条件的通过企业所得税测算没有补税空间的，重点放在预售
收入上面，关注回迁情况资料，依据企业提供的销售明细表筛选出每
栋楼销售情况，以备进行现场查实，按楼号、单元、房号、类别逐户
核对。

4、达不到完工条件的，重点应放在契税、耕地占用税、土地使用税、个
人所得税、印花税、房产税上面，收入应关注付款方式、付款时间、
及各种定金形式、有无低价销售情况。

关注土地使用税、房产税计税
时间。

二、列出所需资料清单。

包括如下内容：
1、①建设用地规划许可证及批文复印件
②土地出让合同复印件
③建设工程规划许可证及批文复印件
④建设工程施工许可证及批文复印件
⑤商品房（预）销售许可证及批文复印件
⑥国有土地使用证复印件；
2、楼盘销售开始日至检查实施当月售楼部门的销售台账或房源销控表，（列明开发期数、楼号、单元号、合同号、商品房类别、建筑面积、合同金额、付款金额、付款时间）；
3、楼盘销售开始日至检查实施当月商品房购销合同统计表与售房合同原件；
4、建筑安装合同、招标文件、施工单位投标文件；（如需要审核工程成本）
5、房屋租赁协议、银行对账单、银行贷款利息结算通知单、借款合同；
6、销售现房的提供市物价局的商品房销售价格批复、商品房申请销售明细表；
以上资料要求企业提供时复印件必须加盖公章。

四、项目现场勘查及与企业相关人员沟通交流
1、了解整个项目的规划布局、项目进度：
①总建筑面积、分期开发的建筑面积、可售面积、不可售面积、已售面
积②分期开发已完工楼号的建筑面积与已售面积、尚未完工楼号及建
筑面积与已售面积；（为企业所得税汇算清缴或土地增值税清算做准备
工作）
2、销售情况
①分期了解记录已销售的楼号、房型、房号、完工程度、是否已交付使用。

②查看电表、水表、物业交费记录
③测量有必要测量的土地面积、建筑面积（如无数据资料）
④查看开发企业开发房屋自用、出租情况，售楼处建筑面积与账面价值是否相符；
五、实质性审计阶段
1、关注契税计税成本包括的范围
2、关注土地使用税计税面积及方法
3、关注预收房款入账金额与现场勘查情况的匹配，是否有回迁补偿，回迁房是否交付，是否视为销售交纳营业税。

4、关注房屋销售价格，各房屋类型销售价格与同年度同类型销售价格相比较有无低价销售情况，关注大面积销售同一个客户与团购销售，价格是否存在低价销售，利用关联方交易转移收入。

5、是否有股东购买或股东间分配房屋，是否有房屋抵债事项，价格是否低于同类房屋均价。

6、关注是否有代售情况，提供代售合同，代售方式、佣金计算方法，是否存在延迟提供销售清单，必要与代售方对账。

7、关注企业所得税预交毛利率扣除期间费用的范围、票据是否合规、是否相关。

8、关注营销活动家电赠送、赠品、抽奖个人所得税的代扣代缴、开发商赠送商品的视为销售。

9、关注房产税计税成本：电梯设备、水电暖设施、装修等不可移动的房屋构成部分是否计入房屋价值。

10、印花税相关事项：建筑安装合同、加工承揽合同、委托合同、借款合同、产权转移合同、商品房购销合同、商品购买合同、咨询服务合同等。

11、关注房屋是否已交付使用，没有验收、结算已交付使用的均视为完工，应进行完工年度企业所得税汇算清缴。

是否达到土地增值税清算条件，达到清算条件的计算出应补缴的土地增值税。

12、已完工或视为已完工房屋，依据会计资料测算企业成本结转单位建筑安装成本是否合理，工程未结算的，依据国税发2009 31号文规定执行。

13、企业记账凭证较多的，根据检查时间安排，要提高查账效率，要通过查阅账簿确定需审核的记账凭证，遵循重要性原则，无需所有凭证逐一审核。

六、采集相关证据注意事项
1、需被检查单位做相关说明的应以书面形式并签字或盖章
2、被检查单位提供的资料应加盖公章或签字
3、需现场拍照的资料
七、工作底稿的整理
检查结论确定后，整理工作底稿需遵循以下原则：
1、数据来源：账面数复印账页、其他证据复印件或电子件
2、数据调整：调整依据资料
3、计算过程：以表格形式列示
4、分类汇总：以表格形式列示
5、底稿表述：格式化表述、引用文件条款
6、检查报告：格式化表述、特殊事项说明。