大型购物中心工程改造维修及能耗管理

大型购物中心工程改造、维修、能耗管理
1.运营期工程改造
1.1.运营期工程改造主要包括零星工程（设备）维修与工程（设备）更新改造。

其中：
1.1.1.零星工程（设备）维修主要包括（但不限于）：项目建筑、道路修复；设备设施维修、更换零部件；商户报修事件等。

1.1.
2.工程设备更新改造主要包括（但不限于）：
（1）工程、设备设施的大、中修；
（2）已超过规定使用年限，设施设备运行效果达不到规定要求且不能修复；
（3）因意外灾害或事故使设备损坏严重；
（4）出现重大安全隐患，继续使用将会引起事故危险；
（5）因项目招商、运营需要进行的新建、改建、扩建等。

1.2.零星工程（设备）维修由商管项目公司物业安保部根据实际情况选择施工单位，进行维修。

商管项目公司物业安保部及物业公司对维修结果进行验收。

验收结果作为维修单位结算依据。

1.3.工程（设备）更新改造，由商管项目公司物业安保部按照审批后的《项目年度更新改造计划》进行：
1.3.1.项目年度更新改造计划（含费用）由商管项目公司物业安保部在每年11月底前完成编制，主要内容包括改造事项、方案、工期、预算、静态成本回收测算等，并按规定程序报批更新改造费用纳入商管项目公司物业安保部年度预算。

改造计划编制依据主要包括：
（1）项目相关建筑、设备设施使用情况、检测结果；
（2）项目招商、运营需要等。

1.3.
2.若出现突发事件等特殊情况，商管项目公司物业安保部在商管项目公司总经理的审批下先行选择维修单位进行维修。

完成后，由商管项目公司物业安保部编写说明报告按规定程序报批。

1.3.3.项目年度更新改造计划审批后，商管项目公司物业安保部根据实际情况通过比价或招标方式确定施工单位。

其中主要环节包括：
（1）比价方式：商管项目公司物业安保部向3家符合标准的施工单位询价，商管项目公司综合管理部参与询价，并对询价结果最终审核，物业安保部按照综合管理部审核后的价格结果报商管项目公司总经理审批确定施工单位。

（2）招标方式：商管项目公司组织商管项目公司财务部、综合管理部、业务部门成立招标小组，负责施工单位资质审查、招标文件编写及评标工作。

商管项目公司授权内的，招标结果报商管项目公司总经理审批后确定施工单位。

商管项目公司授权外的，区域公司总部相关部门参与商管项目公司招投标相关环节，招标结果报区域公司总部管理层审批后确定施工单位。

（3）商管项目公司物业安保部负责与施工进行商务谈判，签订商务合同，按规定程序报批后执行。

1.4.施工管理
（1）商管项目公司物业安保部负责对施工单位的施工方案及图纸进行审
核。

如技术条件复杂或涉及整体外立面效果的，需上报区域公司总部工程物业部、规划设计部审核。

（2）施工进场前，物业公司负责为施工单位办理施工许可证、施工人员出入证、施工动火许可证等，并在施工期间对相关证件进行检查。

（3）施工材料、设备验收由商管项目公司物业安保部负责，相关部门视必要性参与。

施工材料、设备的现场保全由施工单位自行负责。

（4）施工期间，商管项目公司物业安保部应组织专人进行巡视，监督施工进度、质量，并做好安保工作。

（5）若因施工对商户正常经营产生影响，由商管项目公司运营部提前3天以书面形式告知相关商户。

1.5.竣工验收：施工完毕后，由商管项目公司物业安保部对施工结果进行验收、对设备设施进行试运行；商管项目公司相关部门视必要性参与。

验收结果作为对施工单位的结算依据。

表单模板：
（1）《项目年度更新改造计划》
2.报修管理
2.1.接报：物业公司设专人负责接受报修信息，并根据报修内容开
具《维修单》，通知相关专业人员到现场进行维修。

（1）若商管项目公司OA系统上线运营，由商管项目公司物业安保部在接受报修信息或发现故障问题时，发起报修申请，流转至物业公司，由物业公司相关人员打印《维修单》，通知相关人员到场维修。

2.2.现场维修
2.2.1.物业公司维修人员在接到《维修单》后，最迟15分钟到
达现场。

若对商户商铺维修时，商管项目公司运营管理人员需陪
同。

2.2.2.物业公司维修人员对故障原因进行分判，根据故障发生原因，区别处理：
（1）若因建筑、设备客观原因造成的故障，由物业人员进行无偿
维修。

若商户提出索赔请求，由商管项目公司运营部负责协调处
理，详见《商户投诉处理管理流程》。

（2）由商户自身原因造成的故障，物业人员进行维修，属于有偿服务范围的项目（详见《维修收费表》），由商管项目公司运营部人员与商户沟通协调收费价格。

商户到商管项目公司财务部缴纳相关费用后，物业公司凭缴费单实施维修工作。

如需商户承担损坏责任的，经相关安装单位判断相关费用，由商管项目公司运营部负责向商户索赔。

2.2.3.维修人员根据故障情况判定故障维修的可行性，进行区别
处理：
（1）属于物业公司能力范围内的故障维修，由维修人员现场提供解决方案进行维修。

正常情况下要求在48小时内解决完成。

（2）物业公司能力范围外的故障，需及时通知商管项目公司物业安保部派专人到场判定，并提出解决方案，由商户自行维修或商管项目公司物业安保部安排外包公司或质保单位进行维修。

如影响商管项目公司物业系统或存在安全隐患，应要求商户及时维修，原则上不超过48小时。

若涉及工程改造或设备设施更新改造的，由商管项目公司物业安保部根据实际情况发起《运营期工程改造流程》。

（3）如需采取影响其他商户正常经营的维修措施（如停水、停电等）时，由商管项目公司运营部负责与其他商管沟通协调。

2.2.4.维修完成后，维修人员会同商户对维修结果进行验收，并进行必要的试用(启动)。

合格后，需商户在维修单上对维修过程及结果进行签字确认。

2.2.5.物业公司维修人员需向物业公司交回维修单，并告知商管项目公司物业安保部维修结果，项目物业安保部进行汇总统计（详见《维修工单统计》）。

由物业公司派单人员及时将维修内容录入信息系统。

2.2.6.商管项目公司商管项目公司物业安保部将维修结果告知运营部，运营部负责在3天内完成对维修商户的回访，了解维修工人服务态度、质量等相关情况。

如有问题，商管项目公司运营管理及时通知物业安保部进行协调处理。

表单模板：
（1）《工程维修单》
（2）《维修工单统计表》（3）《维修收费表》
3.能耗控制管理规范
3.1.商管项目公司物业安保部每年制定年度能耗管控方案及节能目标测算，明确能耗控制目标、管理规范等，按规定程序报批后执行3.2.商管项目公司物业安保部负责组织能耗控制计划的实施，相关部门予以配合。

（1）商管项目公司各部门及物业公司负责能耗控制具体实施工作，并提出能耗管理优化意见。

（2）商管项目公司物业安保部检查项目能耗控制情况，对节能降耗的违规情况予以通报和处罚。

（3）商管项目公司物业安保部定期向商管项目公司财务部、商管项目公司总经理、区域公司总部工程物业部通报能耗使用情况。

（4）商管项目公司物业安保部定期根据能耗控制情况及各部门相关意见，对能耗控制规范进行调整优化后实施。

（5）商管项目公司物业安保部建立能源拓扑图，明确一二三级表的位置、相互之间的逻辑关系、控制区域、数量等基本信息，报区域公司总部工程物业部备案。

3.3.能耗管理操作及程序控制要点
3.3.1.电气专业
（1）按规定开启项目内外各类灯光、照明。

（2）每天对项目内外照明、泛光照明检查2次；检查各类灯具，如不按规范、按时开启和关闭，并及时报告和调整。

（3）卫生间照明及排风扇开闭严格按规定时间开关，由当值保洁
监管。

（4）各商户活动用电必须按规定交纳电费，严禁私自接电、盗电等。

原则上，商管项目公司物业安保部没有收到财务部开具的商户缴费单前，不予接电。

（5）每日记录各一二级电表能耗情况，作为次年的管控、调整依据。

（6）商管项目公司物业安保部设专人负责能耗统计分析，发现能耗异常及时分析、查找原因并调整。

3.3.2.给排水专业
（1）对每日的用水量进行统计，在用水高峰时调整水泵压差，减少流量。

（2）巡视各管道阀门有无跑、冒、滴、漏现象，坚决杜绝违反规定使用能源的行为。

（3）对商场空调用水进行调控，在保证冷冻机正常运行的情况下减少排污。

（4）相关设备的启动\关闭由专人负责，没有授权，任何人不得私自开动设备。

（5）利用冷却系统排污水进行冲刷机房地面。

3.3.3.空调专业
（1）每日参照天气预报温度、湿度合理开闭空调及附属设备，连续监控气温变化，以便及时掌控开关机的准确时机，达到理想的节能效果。

（2）负荷小时，开机时先开启变频机，根据负荷增开机组，变频调节。

（3）空调设备安排专人开关，没有授权，任何人不得私自开动设备。

（4）根据营业时间的要求开启/关闭设备，严禁私自提前或推迟机组运行时间。

（5）严格监控空调的各项参数，根据实际情况（街区人流情况、当天卖场内外温度等）调整运行参数，使设备达到最佳运行状态。

（6）夏季商场温度不得低于26℃。

冬季将新风出风温度设定为18℃。

公共区域冬天空调温度设定在16℃～21℃。

处于季节交替时期，可适当加大新风占比。

每日测温，确保夏季、冬季温度合适，避免浪费。

（7）末端设备加强巡检及监测，及时掌握现场数据，便于调整使主机达到最佳运行状态。

（8）巡视各管道阀门有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。

（9）实吊顶可有效隔绝空气，减少广场的立体空间体积，平时管理要尽量保持吊顶的完整性，如果有检修口未盖上，要及时上盖，减少能量消耗。

（10）每天检查计量系统，以防采集器故障影响计量，与商户发生收费纠纷。

3.3.
4.机动车库系统（在项目有的情况下，适用）
（1）在满足照度的情况下，合理调整照明灯具的数量。

（2）根据车流量，规范停车，关闭或开启区域照明。

（3）夜间23：00到早晨6：00时段可关闭部分照明。

（4）送、排风系统按规范启、停。

（5）人防变压器按每月周期轮换投用。

（6）巡视各管道阀门有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。

3.3.5.综合管理
（1）全体员工有责任对浪费能源的现象及时报告、制止或纠正。

（2）保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段。

（3）清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。

（4）根据街区实际情况合理安排清洗街区的频次，节约用水。

（5）各部门要控制使用取暖器、分体空调等用电器。

（6）办公室内空调温度控制：制冷不低于26℃；制热不高于20℃。

（7）办公室内做到人走灯熄及关掉电器设备。

（8）办公室严禁使用与工作无关的大功率电器，如电炉等。