中小企业孵化器平台建设项目可行性研究报告

中小企业孵化器平台建设项目可行性研究报告
目录
第一章总论 (1)
1.1 项目概况 (1)
1.2 建设单位基本情况 (2)
1.3 编制依据及编制范围 (3)
1.4 项目建设的指导思想及建设原则 (4)
1.5 项目建设的必要性及有利条件 (6)
1.6 可行性研究结论 (7)
1.7 主要经济技术指标 (10)
第二章项目背景 (11)
2.1 项目背景 (11)
2.2 项目建设的必要性 (12)
第三章建设内容与规模 (15)
3.1 建设规模 (15)
3.2 建设内容 (15)
3.3 项目建设标准 (17)
3.4 主要设备 (17)
第四章建设场地与建设条件 (21)
4.1 场址基本情况 (21)
4.2 建设条件 (22)
第五章工程设计方案 (28)
5.1 总图布置 (28)
5.2 建筑设计 (29)
5.3 给水排水设计 (30)
5.4 建筑电气 (33)
5.5 空调及通风系统 (35)
第六章环境影响评价 (37)
6.1 环境述评 (37)
6.2 环境保护措施 (39)
6.3 环境影响评价 (40)
6.4 消防安全 (40)
第七章项目建设管理 (42)
7.1 项目建设管理 (42)
7.2管理制度 (42)
7.3 项目监控 (43)
7.4 工程监理 (43)
第八章项目招标初步方案 (44)
8.1 工程概况 (44)
8.2 项目招标范围 (44)
8.3 资质要求 (45)
8.4 工程招标基本情况 (45)
第九章项目实施进度计划 (46)
9.1 工期安排原则 (46)
9.2 实施条件 (46)
9.3 实施进度安排 (46)
9.4 项目进度计划安排表 (47)
9.5 项目进展情况 (47)
第十章投资估算与资金筹措 (48)
10.1 投资估算 (48)
10.2 总投资分年使用计划 (50)
10.3 资金来源与筹措 (51)
第十一章财务评价 (56)
11.1 财务评价依据 (56)
11.2 营业收入和销售税金及附加估算 (56)
11.3 营业费用估算 (57)
11.4 评价指标 (58)
11.5 不确定性分析 (59)
11.6 主要财务指标汇总 (59)
11.7 评价结论 (60)
第十二章项目风险分析及其控制措施 (69)
12.1 市场风险 (69)
12.2 管理风险 (70)
12.3 经营风险 (71)
第十三章社会效益评价 (72)
第十四章研究结论与建议 (73)
14.1 研究结论 (73)
14.2 几点建议 (73)
附：***经济开发区中小企业孵化器平面布置图
第一章总论
1.1 项目概况
1.1.1项目名称: ***经济开发区中小企业孵化器平台建设项目
1.1.2建设性质: 新建
1.1.3建设地点: ***经济开发区袁家坝工业区川浙合作产业园
1.1.4建设单位：***市园区建设投资有限公司
1.1.5项目可行性研究报告编制单位
本项目可行性研究报告由四川省纺织工业设计院（国家甲级单位）编制，***市园区建设投资有限公司为可行性研究报告的编制工作提供基础材料、数据和设计方案。

1.1.6项目概况
本项目是***市园区建设投资有限公司,为适应***经济开发区初创期科技型中小企业和科技人员创新创业的需要，根据《四川省加快工业园区发展指导意见》（川府发[2007]37号）、《四川省产业园区产业发展引导资金管理暂行办法》和四川省经济和信息化委员会《关于组织申报2010年全省产业园区产业发展引导资金专项的通知》的要求，在***经济开发区袁家坝工业区川浙合作产业园建设，以促进科技成果转化，培育高新技术企业和创新型企业家队伍为宗旨，专门为***经济开发区初创期科技型中小企业和科技人员创新创业提供公用技术设施、公共技术服务及孵化场地等配套服务，推动中小企业快速成长的中小企业孵化器平台。

项
目新征土地121亩，总建筑面积77143平方米,包括中小企业孵化器研发中心、办公综合楼、标准化厂房、辅助用房和倒班宿舍等，购置技术研发设备190台（套），完善相应的配套设施。

项目总投资10180.4万元，其中建筑工程投资5185.35万元，设施设备投资2961.71万元，其他投资2033.34万元。

到2010年12月建设完成交付使用。

1.2 建设单位基本情况
***市园区建设投资有限公司位于***市利州区武汉路8号，是***经济开发区为加大园区开发力度而成立的综合性服务型企业，座落于素有“最适宜人居住的生态园林城市”和“全国最佳旅游城市”之称的四川省***市。

系***经济开发区管委会领导下，专门从事开发区政府投资的基础设施建设、园区城市建设用地整理、国有资产经营管理、中小企业担保、园区服务与管理、园区公共服务平台建设等项目建设和实业投资以及政府授权的其他管理事务的国有全资企业。

公司于2006年3月注册成立，注册资本为人民币4.88亿元。

公司自成立以来，投资兴建了园区道路、河堤、管网等基础设施，筹建了园区部分公共服务平台。

2008年被中国农业发展银行***市分行授予“A级信用企业”称号。

企业法人代表简介：董事长XX，男，汉族，四川苍溪人，生于1963年10月，现年47岁，中共党员，大学学历，1981年10月参加工作。

先后在部队任战士、排长、指导员，机关正连职、副营职、正营职组织干事等职。

1994年7月转业地方工作，任***市人民政府驻新疆办事处
副主任、主任。

1999年6月任***市贸易局副局长，2000年3月任***贸易局党组副书记、副局长（主持全面工作）；2001年10任***市流通行业协会党组书记、会长；2002年10月任中共***市利州区委副书记、区人民政府副区长、代理区长、区长；2008年11月任***市人民政府副秘书长、***经济开发区党委书记等职务，先后被授予“先进工作者”、“质量标兵”等殊荣。

XX同志德才兼备，勤奋务实，勇于拼搏，秉承“促进科技成果转化，培育高新技术企业和创新型企业家”的宗旨。

以建设中小企业孵化器平台为重心，土地整理、园区基础设施建设为两翼；协同作战，同步发展为经营指导思想，始终坚持“用真诚服务企业，用信誉保证效益”的企业经营理念，立足为初创期科技型中小企业和科技人员创新创业提供公用技术设施、公共技术服务及孵化场地等配套服务，为***开发区中小企业的发展和科技人才创业搭建高效的服务平台。

愿意在开发区中小企业孵化器平台建设上不断创造新的业绩。

1.3 编制依据及编制范围
1.3.1编制依据
（1）国家《“十一五”国民经济发展的规划纲要》
（2）国家发改委《产业结构调整指导目录》（2005）
（3）《国家火炬计划优先发展技术领域（2010）》
（4）《四川省加快工业园区发展指导意见》（川府发[2007]37号）（5）四川省经济和信息化委员会《关于组织申报2010年全省产业
园区产业发展引导资金专项的通知》
（6）《四川省产业园区产业发展引导资金管理暂行办法》
（7）***市发改委《关于***经济开发区中小企业孵化器平台建设项目立项的批复》（广发改投资[2009]57号）
（8）***市园区建设投资有限公司提供的相关资料。

1.3.2编制范围
自***经济开发区正式将本项目可行性研究报告的编制工作委托本单位后，即组织二名工程技术人员前往委托方项目实施地进行了现场考察，收集资料、资源和市场调研，并进行了设备询价，对项目建设的必要性，项目建设规模，场址与建设条件，工程设计方案，环境影响评价，项目组织管理，实施进度计划，招标初步方案，投资估算，资金筹措，经济社会效益的评价以及风险分析等方面进行了重点研究，在此基础上编写本项目可行性研究报告。

1.4 项目建设的指导思想及总体原则
1.4.1 项目建设的指导思想
项目建设的指导思想：立足长远，结合实际，着眼未来。

以科学、合理、实用、经济、美观为开发的新理念，体现人文景观、绿色环保、科技创新的新主题。

充分利用和节约土地资源，突出孵化场地绿化和节能环保，在有限空间内全面满足入孵企业生产、科研、办公及公共技术设施和公共技术服务的需要。

1.4.2 项目建设的总体原则
项目建设的总体原则：合理开发、经济适用、科学配套、永续利用的原则，具体为：
1.4.
2.1孵化器的功能空间要更加合理。

要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位面积使用率和功能空间的合理性，满足入孵企业对孵化场地和技术研发设施设备的特殊要求。

1.4.
2.2孵化场地的物理性能要有较大改善。

在保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能等方面达到最优。

1.4.
2.3孵化场地的配套设施要完善。

并满足入孵企业办公自动化、研究开发信息化和研究、实验一体化的实际需要。

1.4.
2.4厂区的绿化环境要完善，要创造自然和谐、优美、安全环保、舒适的生产环境。

1.4.
2.5多层钢构件孵化场地耐久性延长。

孵化场地具有价值最大、位置固定的特点，对耐用性有很强的要求，应当在目前钢构件结构30年的基础上，延长使用寿命。

1.4.3 项目建设的主要目标
以三级孵化服务为手段，以初创期、成长期和扩张期三个不同发展阶段的企业为孵化对象；以企业成长生命周期为标准，为企业分别提供基础层面服务、提高层面服务和发展层面服务，以达到“降低创业成本＋提高创业成功率”的目标。

同时，稳步推进“三级孵化服务体系”建设，搭建具备集约化、多元化、网络化和专业化的孵化器运营平台，营造弘扬
创业文化、有利于科技成果转化的最佳创业环境，致力于建设川北最大的中小企业孵化器平台。

1.5 项目建设的必要性及有利条件
1.5.1 项目建设的必要性
建立社会主义市场经济体制，实行以公有制为主体，多种所有制共同发展的经济形式，为我国中小企业的发展开辟了广阔的天地。

但是，随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业和科技创新人才由于其尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。

中小企业孵化器就是一个为创业企业和创新型科技人才提供创业环境、创业服务的场所，有利于降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。

同时各级政府相继出台了一系列培育孵化企业的政策，种子资金政策、贷款担保政策等，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。

本项目将为开发区现有的科技型中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将进一步增加开发区“造血”功能，增加地方财政税收和房屋租赁收入，迅速壮大当地经济、社会发展实力，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。

同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者、优秀科技成果和企业入孵，创造更多的高科技企业、就业岗位和发展机会。

本项目的实施将通过为新创办的中小企业和创新型科技人才提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的中小企业和企业家队伍。

1.5.2 建设条件
根据市政府和开发区管委会的规划确定，在袁家坝工业区川浙合作产业园的规划地块上，占地80677平方米，建设中小企业孵化器，总建筑面积77143平方米。

建设场地有较好的基础设施、交通条件和水、电、气、通信供应条件。

工程项目建设地工程地质比较稳定，适宜建筑。

1.6可行性研究结论
1、***地处四川盆周北部山区、嘉陵江上游、川陕甘三省结合部。

下辖四县三区，幅员面积1.63万平方公里，总人口303万，市城区面积25平方公里。

拥有宝成铁路复线、广旺铁路和108、212两条国道主干线，嘉陵江水运可直达重庆，成绵广、广巴高速公路已建成通车。

随着兰渝（兰州—重庆）铁路、兰（元）海（南）高速公路的开工建设以及***机场的复航，***的交通优势更加突出。

***将成为四川唯一一个拥有机场，铁路、水路与高速公路双“X”线的地级城市，是连接中国西南地区和西北地区的重要交通枢纽。

2、本项目是在***经济开发区袁家坝工业区川浙合作产业园规划用80677平方米进行建设，主要包括中小企业孵化器综合研发楼、标准化
厂房及其配套用房等，建设总规模为77143平方米，购置科技研发设备190台（套），完善相应的配套服务设施。

以满足中小企业孵化器平台建设的需要。

3、本项目投资主要用于建设中小企业孵化器综合研发楼、标准化厂房及其配套用房，完善配套设施。

将有效地提高企业的资本有机构成，能做到投资少、见效快，并满足入孵企业和科技人才对孵化设施设备的需要，提高初创企业和创新人才的创业成功率。

4、企业重视环境治理，对每个环节都制定了专门的治理方案，严格执行建设项目和环境保护“三同时”制度，项目的实施不会给环境带来新的影响。

5、本项目立足***经济开发区的区位优势，结合开发区具体情况建设中小企业孵化器，既有利于解决科技型中小企业发展的瓶颈问题，同时对解决农村剩余劳动力，城镇待业人员和企业下岗职工就业，维护社会稳定都将起到积极的推动作用。

6、本项目将为开发区现有中小企业和即将入孵的中小企业和科技人才提供孵化平台，将进一步增加开发区“造血”功能，培育更多的高新技术企业和企业家人才，迅速壮大当地经济、社会发展实力，推进园区工业发展进程。

同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多科技人才和企业入孵，创造更多的就业岗位和发展机会。

7、本项目符合国家《产业结构调整指导目录》和《四川省加快工业园区发展指导意见》（川府发[2007]37号）的规定，四川省经济和信息化
委员会《关于组织申报2010年全省产业园区产业发展引导资金专项的通知》对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。

目前开发区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，种子资金政策、贷款担保政策等。

因此本项目符合国家的产业政策。

8、本项目建设拟投资10180.4万元，其中：工程费用投资7605.57万元，孵化器设施设备投资541.5万元，其他工程费用投资1447.41万元，预备费479.72万元，建设期利息106.2万元。

资金来源为：建设单位自筹5180.4万元，申请银行贷款2000万元，申请省产业园区产业发展引导资金1000万元，地方政府配套资金2000万元。

9、经测算，该项目建成后，年可实现营业收入1919.82万元，利润685.34万元，税金135.68万元。

可安置职工23人，投资利润率6.8％；投资利税率8.15%；投资收益率12.07%；当贴现率取8%时,所得税前财务内部收益率为8.23%,财务净现值120.7万元,投资回收期为9.36年。

总之，本项目建设符合国家产业政策和投资方向，符合***产业发展布局，市场前景广阔，建设规模合理，项目投资依据充分。

建设条件较好，工程技术方案先进可行，项目不会对环境产生影响，能达到安全规范要求。

项目投资测算准确，资金筹措到位，项目能获得较好的经济和社会效益。

1.7主要经济技术指标
主要经济技术指标表
第二章项目背景
2.1 项目背景
***市是1985年经国务院批准的省辖地级市，位于四川盆地北部边缘，嘉陵江上游，东经104°36′～106°45′、北纬31°31′～31°57′，是四川省的北大门。

***经济开发区作为***经济发展的先导区和主导区，是***工业经济发展的集聚地，建区以来市委市政府全力以赴，力争把开发区打造成***工业经济的“航母”。

***经济开发区，位于四川省***市利州区。

创建于1992年，1993年8月经四川省政府川府函〔1993〕519号文件批准建立“四川省***市经济开发区”并列为省级开发区，规划面积9.6平方公里。

2005年资源整合后，规划面积调整为22平方公里，现已申报并通过省发改委批准将***经济开发区区域总面积调整为28.23平方公里。

目前重点规划的有：袁家坝工业园区（含川浙合作产业园）、王家营工业园（含塔山湾军民结合产业园）、石龙工业园、盘龙工业园（含医药工业园）、石盘工业园、昭化工业园、下西现代物流园和惠家沟居民生活配套服务区等“七园一区”。

近几年来，***市经济开发区工业快速发展，有色金属、机械电子、食品饮料等产业具备了相当规模，形成了特色鲜明的主导产业和带动作用强的龙头企业。

但是，随着世界经济一体化和经济全球化的发展, 大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。

中小企业孵化器平台建成后，一方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供金
融、商务、信息、咨询、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。

实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。

为适应***经济开发区中小企业及其创业者对中小企业孵化器平台的需要，经多次考察和论证，公司决定在开发区王家营工业园建设中小企业孵化器平台。

以便为开发区中小企业和创业者创业提供管理支持、资源网络，帮助和促进创业企业成长，使创业企业能够在市场上生存与发展。

孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进***工业经济又好又快的发展。

本项目立足本地优越的区位优势，采取开发商筹集一部分，政府投入一部分，向上争取一部分的方式，建设中小企业孵化器平台，项目符合国家产业政策和投资方向。

同时，给城镇待业人员和企业下岗职工找一条出路，安置部分职工就业，为政府安置就业分担一定压力，减少不安定因素，有利于维护社会稳定。

2.2 项目建设的必要性
2.2.1 建设本项目是园区中小企业发展的需要
建立社会主义市场经济机制，实行以公有制为主体，多种所有制共同发展的经济形式，为我国中小企业的发展开辟了广阔的天地。

但是，随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业，由于其业主尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。

中小企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境、创业服务的场所，而孵化服务是指在特定的区域内、在特定的产业领域对经选择的中小企业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。

本项目通过中小企业孵化器项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动开发区中小企业的发展，有利于提高开发区招商引资的成功率。

2.2.2 本项目建设是落实产业发展政策的需要
国家发布的《产业结构调整指导目录》和《四川省加快工业园区发展指导意见》（川府发[2007]37号）对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。

政府引导和政策支持，保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨。

目前开发区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，种子资金政策、贷款担保政策等，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。

同时中小企业的发展，对建设中小企业孵化器项目提出了更高的要求。

本项目建设均按照上述产业政策的要求，设计的方案适应范围广，市场容量大，前景广阔。

因此本项目符合国家的产业政策。

2.2.3 本项目建设是推进开发区工业经济发展的需要
本项目是建设开发区中小企业孵化器平台，属于产业园区公共服务平台建设项目，这对实现园区产业化和规模化具有决定性的作用。

本项目以53094平方米标准化厂房为基础，配合综合研发楼、辅助用房、倒班用房等，建成中小企业孵化园。

有利于园区企业发展壮大，是园区加
快招商引资推进工业项目顺利实施的需要。

同时，项目建成后，入园的中小企业，特别是科技型中小企业，只需要自身实际，抓好生产设备等方面的建设，在厂房及其他基础设施上不需要增加过多投资，把有限的资金全部用于企业的科研、生产和发展上，增强企业的生存能力，促进企业的快速成长和发展壮大。

2.2.4本项目建设是对开发区有效提升的需要
本项目是建设开发区中小企业孵化器平台，属于园区公共服务平台建设项目，这对促进园区尽快形成具有决定性的作用。

按照省、市对中小企业孵化器平台建设的总体要求，在建设中要按照高起点、高质量、不遗漏、不超标的原则，通过加固核心，完善功能，保障安全，强化管理，对标准化厂房实行统一、集中管理。

按照园区公共服务平台建设的统一规划、标准，将开发区中小企业孵化器平台建设成为园区高质量的为园区中小企业服务的平台，为园区中小企业提供高质量的标准化厂房、全方位的信息咨询服务，逐步达到适应园区企业的需要，适应中小企业不断扩大的需要，提升和推动园区工业经济发展。

项目建成后，可以进一步增加开发区“造血”功能，增加地方财政税收和房屋租赁收入，迅速壮大当地经济、社会发展实力，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。

同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者和企业入驻，创造更多的就业岗位和发展机会。

第三章建设内容与规模
3.1 建设规模
新建四层中小企业孵化器科研中心和综合办公楼各一幢，二层标准化厂房和辅助用房六幢，三层倒班宿舍二幢等，总建筑面积77143平方米，完善道路、停车场、绿化等辅助工程，项目总投资10180.4万元。

项目建成后，可接收至少20户中小企业和微小企业入园孵化，培养一批具有很强自主创新能力的企业和企业家队伍。

3.2 建设内容
3.2.1科研中心
建设一幢三楼一底框架结构楼房，平面尺寸为56.52×15.8米，一层标高4.5米，二、三、四层标高为3.6米，属丙级生产类别，二级耐火等级，无腐蚀特征，设计上采用瓷砖地坪，内墙及天棚底面刷防霉涂料。

建筑面积3572平方米，内设各类实验室。

3.2.2综合办公楼
建设一幢三楼一底框架结构楼房，平面尺寸为46.24×16.65米，一层标高4.5米，二、三、四层标高为3.6米，属丙级生产类别，二级耐火等级，无腐蚀特征，设计上采用瓷砖地坪，内墙及天棚底面刷防霉涂料。

建筑面积3080平方米，内设办公室、大小会议室。

3.2.3标准化厂房
采用二层钢结构，每幢厂房长、宽根据设计不等，下弦标高为11.7米，设计上采用钢柱、钢衍架，喷漆地面，复合夹心墙板和彩钢瓦屋面，塑钢门、窗，为丙级生产类别，要求达到二级耐火等级，故对室内的钢构件一律刷防火涂料，必须满足二级耐火等级要求，外墙刷奶白色涂料。

共建5幢标准化厂房，每幢厂房与厂房之间实行平行建筑。

入孵企业可根据生产设计布局进行随意分隔和拼合。

单体建筑面积分别为15980平方米、19800平方米、5634平方米、5840平方米和5840平方米，建筑面积共计53094平方米。

3.2.3其它附属工程
主要建（构）筑物见表3-1
表3-1 主要建（构）筑物一览表。