DID方法与合成控制法ppt课件
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“结构性扭曲” 形成原因：
1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关
2.与户籍制度直接相关。
“结构性扭曲”结果：产生了巨大的福利分配效应，由于小面积
住房对应的是城市的中低收入阶层，房产税的本意是要减轻他
们的购房负担，但实际结果却完全相反
6
文章结构
第二部分是理论分析和研究假说，简要介绍房产税的
第三部分是关于合成控制法的介绍
为西部城市，房价处于全国平均水平
14
区别
整理ppt
15
检验的假说
(1)房产税改革降低住房价格，试点城市通过对住房征收
房产税，提高了住房的持有成本，进一步抑制住房的投
资性需求，在短期内会抑制房价的上涨
(2)房产税改革的免税条款对住房市场产生挤出效应，由
于房产税改革主要针对的是大面积住房，在房产税政策
=
=
+
∗ =
=
∗ =
加权的意义在于，消除试点城市
房价的特殊性，使得房产税改革前每
个月份的房价与通过对照组加权得出
25
的房价相同；同时使得影响房价的因
素也相同。
+
−
∗ =
∗
=
′
=
−
+
14.71%
人均GDP
78.45%
20.93%
人口密度
130.09%
21.53%
第三产业比重
41.33%
5.30%
限购变量（绝对额）
0.85
0.17
预测变量
对照组
从差异度对比中不
难得出，合成控制
法 比较好地拟合
了重庆房产税改革
之前的特征，该方
法更适宜估房产税
政策的效果。
32
在改革前，合成重庆和真实
1975；FISCHEL，1992、2001)
整理ppt
9
虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一致
结论，但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系
整理ppt
OATES(1969)通过对美国新泽西州东北部53个城镇的调查
发现房地产价值与财产税呈负相关，与地区的公共支出水
平呈正相关
KENNETH(1982)对北加利福尼亚推出的13号法案对房价影
处理组：试点城市（2011年2月之后）
对照组：国内其他城市
障碍：（会造成偏误）
（1）对照组的选取具有主观性和随意性，不具有说服力
（2）政策是内生的，试点城市与其他城市之间有系统性差别，
而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。
18
2、合成控制法
整理ppt
根据数据选择对照组来研究政策效应的方法
量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷
整理ppt
在传统的政策评估中，倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERENCE，DID)是最常
用的
一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革
之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并
不适用。
（2）多种政策的干扰
5
整理ppt
将价格效应进一步分解后，发现不同面积类型的住房价格
走势完全相反，在大面积住房(144平方米以上)价格下降的同
时，小面积住房(90平方米以下)价格反而出现了更大幅度的上
涨
这至少说明两个问题：一是住房平均价格的下降主要是由
大面积住房导致的；二是房产税政策将大面积住房市场需求挤
出到小面积住房市场，导致这些类型的住房价格增长更快。
降幅度为5.27%
33
房产税改革对重庆房价增长
路径的影响
整理ppt
时间
均值差额
（元/平方
米）
2011年
6月
2011年
7月
2011年
8月
2011年
9月
37.04
52.38
118
250.64
波动具有较强的解释力。
11
整理ppt
沈悦和刘洪玉(2004)利用1995～2002年中国14个城市的经
验研究表明，在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经济
基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟变量，
城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说明适应性预期
对住宅价格变动具有显著影响
况伟大(2010)考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认
为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机，但预期
和投机对中国城市房价也有很强的解释力
Wong(2001)根据理性泡沫理论，当投资者期待未来资产价
格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益
况伟大(2009、2012)通过建立投资者和开发商的理论模型，
证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用
昌忠泽(2010)分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征
房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行为
12
1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税
暂行条例》，不过当时的房产税主要针对商业用房，个
人所有的非营业用房产则免征房产税，因此对房地产的
影响较小。
2010年5月国务院提出要推进房产税改革，扩大原有的
房产税征收范围，将个人所有的居住房产也作为征收对
基本思路：根据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个
与处理组类似的对照组。
基本特征：知道对照组内每个经济体的权重，即每个经济体根据各
自数据特点的相似性，构成“反事实”事件中所做的贡献，按照事
件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性。
优点：
（1）扩展了传统的倍差法，是一种非参数的方法
（2）构造对照组时，通过数据来决定权重的大小，从而减少了主观
中国房产税试点的效果评估：
基于合成控制法的研究
1
整理ppt
作者：刘甲炎 范子英
整理ppt
一、引言
2
自2000年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%远远超过了
同期的CPI增长率和银行存款利率
供给管理：减免税费、调整住房供给结构等
需求管理：限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的投
入，尝试建立多维度的住房供给结构
以TIEBOUT(1956)为代表的财政学文献开始将房产税与公
共服务联系起来，认为在劳动力自由流动的情况下，
“用脚投票”的机制会匹配辖区的房产税与公共服务，
那些提供更多公共服务的地区所制定的房产税税负更重，
反之亦然
房产税是一种收益税，影响当地的公共支出，不直接影
响 住 房 价格 和 资 源配 置 (TIEBOUT， 1956 ； HAMILTON ，
城市赋值为0；
30
（一）房产税对重庆房价的影响
表2，在合成重庆
的权重组合中，
湛江的权重最大；
整理ppt
表3，是2011年2
月之前真实重庆
和合成重庆的一
些重要经济变量
的对比，其中房
价上，真实重庆
和合成重庆的差
异度仅为1‰
31
整理ppt
两组对照组的差异度分析
40城市
合成重庆
土地成交均价
43.78%
重庆的房价路径几乎能够完
全重合，说明合成控制法非
常好地复制了房产税改革之
前重庆房价的增长路径。
前4个月：滞后性
整理ppt
2011年5月：拐点
2011年6月起：持续低于合
成组
假设没有实行房产税改革，
2012年2月重庆的潜在房价
为 6676.11 元 ， 与 实 际 样 本
房价均值相差334.11元，下
上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位
置，并且其他经济特征也比较特殊，无法通过其他城市
进行加权平均，但是重庆符合本方法的要求。
此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的36
倍，因而将上海删除。
整理ppt
28
数 据
2010年6月~2012年2月40个大中城市的平衡面板数据，
时考虑到重庆没有实行限购政策，选择了一些与重庆房价
∗ ( − )
′ − −
=
=
整理ppt
=
+
+
∗
=
+
∗
= −
=
26
27
整理ppt
四、房产税对房价影响的平均效应
疑 问
为什么选取重庆来做实证分析而非上海？
合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是
第四部分是基本的结果分析和稳健性检验
第五部分是关于作用机制的进一步分解
第六部分是全文的结论
整理ppt
政策背景和作用机制
7
整理ppt
二 、理论分析及研究假说
8
由于资本的流动性一般都比较高，因此资本并不承担任
何税负，房产税最终会转嫁给消费者，从而以更高的房
价表现出来(SIMON，1943；NETZER，1966)。
免税条款的影响下，导致房产税挤出的需求会进一步抬
高小户型住房的价格，因此房产税还将产生结构效应
整理ppt
16
17
整理ppt
三、估计方法
1、倍差法（DID法，双重差分法）
整理ppt
概念：对比房产税改革之后试点城市房价水平的变化和其他地
区房价的变化，两者之间的差距就反映了房产税改革对试点城
市房价的影响。
通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房
价水平与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。
基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据，
在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结
构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下
降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。
象 见《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》
(国发[2010]15号)。
2011年1月国务院开始在部分城市试点房产税的征收，
重庆和上海成为首批试点城市
整理ppt
13
入选原因
一是两者都是直辖市，在行政上更有利于管理
二是两者的房价具有很好的代表性，上海市作为东部
整理ppt
沿海城市，房价水平是最高的几座城市之一，重庆作
整理ppt
40个城市中包括所有省会城市（除拉萨、港澳地区），同
差别不大，尚未实施限购政策或限购政策实施较晚的城市，
包括：北海、大连、惠州、泉州等。
29
பைடு நூலகம்
变 量
整理ppt
预测控制变量：
土地成交均价、人均GDP、人口密度、限购变量、第三产业比重
被解释变量：
城市住宅均价作为当地房价的代理变量
关系：
(1)土地成交均价的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房
响的研究发现，在当地公共服务没有下降的情况下，平均
每年下降1美元的财产税相应增加7美元的财产价值
ROSENTHAL(1999)对英国马其赛特郡(MERSEYSIDE)等县市
的研究发现税收对房价有抑制作用
10
整理ppt
杜雪君等(2009)利用中国31个省(市自治区)的数据
资料为研究样本，发现中国房地产税对房价有抑制作
判断；通过所有对照组的数据特征构造“反事实状态”，
各自
权重为正数且和为1.（Temple，1999）
19
合成控制法应用举例：
整理ppt
西班牙其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区
的潜在经济增长，进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的
影响。
研究加州的控烟法对烟草消费的影响，利用其他州的数据
加权模拟加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。
地产商开放成本上升，从而会使房价上涨；
(2)人均GDP和人口密度影响房地产市场的需求，人均GDP越高的
城市，其房价也会越高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市
场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高；
(3)限购政策则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，从
而抑制了房价的上涨，作为虚拟变量，限购城市赋值为1，未限制
在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷
等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。
4
整理ppt
本文采用ABADIE和GARDEAZABAL(2003)提出的合成控制法
(SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的影响，合
成控制法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，
长期措施：对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升，
降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上
涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行
为。
整理ppt
消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫
3
2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。
焦点问题集中于房产税对房价是否有影响，以及影响程度是多少
用，而地方公共支出则对房价有促进作用，且后者的
影响较大，因此房地产税负和地方公共支出对房价的
净影响为正
况伟大(2009)的研究表明，在其他条件不变时，开
征房产税将导致房价下降
况伟大(2010)与发达国家不同的是，由于房价的快
速上涨，中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且
更是一个投资市场，预期及投机需求对中国城市房价
分析重庆1997年被划分为直辖市对相关地区经济增长的影
响。
20
模型：
整理ppt
21
整理ppt
22
整理ppt
23
整理ppt
24
+
+
= +
=
+
+
=
+
+
=
=
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+
+
∗ = ， … ，
1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关
2.与户籍制度直接相关。
“结构性扭曲”结果：产生了巨大的福利分配效应，由于小面积
住房对应的是城市的中低收入阶层，房产税的本意是要减轻他
们的购房负担，但实际结果却完全相反
6
文章结构
第二部分是理论分析和研究假说，简要介绍房产税的
第三部分是关于合成控制法的介绍
为西部城市，房价处于全国平均水平
14
区别
整理ppt
15
检验的假说
(1)房产税改革降低住房价格，试点城市通过对住房征收
房产税，提高了住房的持有成本，进一步抑制住房的投
资性需求，在短期内会抑制房价的上涨
(2)房产税改革的免税条款对住房市场产生挤出效应，由
于房产税改革主要针对的是大面积住房，在房产税政策
=
=
+
∗ =
=
∗ =
加权的意义在于，消除试点城市
房价的特殊性，使得房产税改革前每
个月份的房价与通过对照组加权得出
25
的房价相同；同时使得影响房价的因
素也相同。
+
−
∗ =
∗
=
′
=
−
+
14.71%
人均GDP
78.45%
20.93%
人口密度
130.09%
21.53%
第三产业比重
41.33%
5.30%
限购变量（绝对额）
0.85
0.17
预测变量
对照组
从差异度对比中不
难得出，合成控制
法 比较好地拟合
了重庆房产税改革
之前的特征，该方
法更适宜估房产税
政策的效果。
32
在改革前，合成重庆和真实
1975；FISCHEL，1992、2001)
整理ppt
9
虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一致
结论，但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系
整理ppt
OATES(1969)通过对美国新泽西州东北部53个城镇的调查
发现房地产价值与财产税呈负相关，与地区的公共支出水
平呈正相关
KENNETH(1982)对北加利福尼亚推出的13号法案对房价影
处理组：试点城市（2011年2月之后）
对照组：国内其他城市
障碍：（会造成偏误）
（1）对照组的选取具有主观性和随意性，不具有说服力
（2）政策是内生的，试点城市与其他城市之间有系统性差别，
而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。
18
2、合成控制法
整理ppt
根据数据选择对照组来研究政策效应的方法
量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷
整理ppt
在传统的政策评估中，倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERENCE，DID)是最常
用的
一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革
之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并
不适用。
（2）多种政策的干扰
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整理ppt
将价格效应进一步分解后，发现不同面积类型的住房价格
走势完全相反，在大面积住房(144平方米以上)价格下降的同
时，小面积住房(90平方米以下)价格反而出现了更大幅度的上
涨
这至少说明两个问题：一是住房平均价格的下降主要是由
大面积住房导致的；二是房产税政策将大面积住房市场需求挤
出到小面积住房市场，导致这些类型的住房价格增长更快。
降幅度为5.27%
33
房产税改革对重庆房价增长
路径的影响
整理ppt
时间
均值差额
（元/平方
米）
2011年
6月
2011年
7月
2011年
8月
2011年
9月
37.04
52.38
118
250.64
波动具有较强的解释力。
11
整理ppt
沈悦和刘洪玉(2004)利用1995～2002年中国14个城市的经
验研究表明，在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经济
基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟变量，
城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说明适应性预期
对住宅价格变动具有显著影响
况伟大(2010)考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认
为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机，但预期
和投机对中国城市房价也有很强的解释力
Wong(2001)根据理性泡沫理论，当投资者期待未来资产价
格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益
况伟大(2009、2012)通过建立投资者和开发商的理论模型，
证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用
昌忠泽(2010)分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征
房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行为
12
1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税
暂行条例》，不过当时的房产税主要针对商业用房，个
人所有的非营业用房产则免征房产税，因此对房地产的
影响较小。
2010年5月国务院提出要推进房产税改革，扩大原有的
房产税征收范围，将个人所有的居住房产也作为征收对
基本思路：根据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个
与处理组类似的对照组。
基本特征：知道对照组内每个经济体的权重，即每个经济体根据各
自数据特点的相似性，构成“反事实”事件中所做的贡献，按照事
件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性。
优点：
（1）扩展了传统的倍差法，是一种非参数的方法
（2）构造对照组时，通过数据来决定权重的大小，从而减少了主观
中国房产税试点的效果评估：
基于合成控制法的研究
1
整理ppt
作者：刘甲炎 范子英
整理ppt
一、引言
2
自2000年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%远远超过了
同期的CPI增长率和银行存款利率
供给管理：减免税费、调整住房供给结构等
需求管理：限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的投
入，尝试建立多维度的住房供给结构
以TIEBOUT(1956)为代表的财政学文献开始将房产税与公
共服务联系起来，认为在劳动力自由流动的情况下，
“用脚投票”的机制会匹配辖区的房产税与公共服务，
那些提供更多公共服务的地区所制定的房产税税负更重，
反之亦然
房产税是一种收益税，影响当地的公共支出，不直接影
响 住 房 价格 和 资 源配 置 (TIEBOUT， 1956 ； HAMILTON ，
城市赋值为0；
30
（一）房产税对重庆房价的影响
表2，在合成重庆
的权重组合中，
湛江的权重最大；
整理ppt
表3，是2011年2
月之前真实重庆
和合成重庆的一
些重要经济变量
的对比，其中房
价上，真实重庆
和合成重庆的差
异度仅为1‰
31
整理ppt
两组对照组的差异度分析
40城市
合成重庆
土地成交均价
43.78%
重庆的房价路径几乎能够完
全重合，说明合成控制法非
常好地复制了房产税改革之
前重庆房价的增长路径。
前4个月：滞后性
整理ppt
2011年5月：拐点
2011年6月起：持续低于合
成组
假设没有实行房产税改革，
2012年2月重庆的潜在房价
为 6676.11 元 ， 与 实 际 样 本
房价均值相差334.11元，下
上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位
置，并且其他经济特征也比较特殊，无法通过其他城市
进行加权平均，但是重庆符合本方法的要求。
此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的36
倍，因而将上海删除。
整理ppt
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数 据
2010年6月~2012年2月40个大中城市的平衡面板数据，
时考虑到重庆没有实行限购政策，选择了一些与重庆房价
∗ ( − )
′ − −
=
=
整理ppt
=
+
+
∗
=
+
∗
= −
=
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27
整理ppt
四、房产税对房价影响的平均效应
疑 问
为什么选取重庆来做实证分析而非上海？
合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是
第四部分是基本的结果分析和稳健性检验
第五部分是关于作用机制的进一步分解
第六部分是全文的结论
整理ppt
政策背景和作用机制
7
整理ppt
二 、理论分析及研究假说
8
由于资本的流动性一般都比较高，因此资本并不承担任
何税负，房产税最终会转嫁给消费者，从而以更高的房
价表现出来(SIMON，1943；NETZER，1966)。
免税条款的影响下，导致房产税挤出的需求会进一步抬
高小户型住房的价格，因此房产税还将产生结构效应
整理ppt
16
17
整理ppt
三、估计方法
1、倍差法（DID法，双重差分法）
整理ppt
概念：对比房产税改革之后试点城市房价水平的变化和其他地
区房价的变化，两者之间的差距就反映了房产税改革对试点城
市房价的影响。
通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房
价水平与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。
基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据，
在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结
构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下
降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。
象 见《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》
(国发[2010]15号)。
2011年1月国务院开始在部分城市试点房产税的征收，
重庆和上海成为首批试点城市
整理ppt
13
入选原因
一是两者都是直辖市，在行政上更有利于管理
二是两者的房价具有很好的代表性，上海市作为东部
整理ppt
沿海城市，房价水平是最高的几座城市之一，重庆作
整理ppt
40个城市中包括所有省会城市（除拉萨、港澳地区），同
差别不大，尚未实施限购政策或限购政策实施较晚的城市，
包括：北海、大连、惠州、泉州等。
29
பைடு நூலகம்
变 量
整理ppt
预测控制变量：
土地成交均价、人均GDP、人口密度、限购变量、第三产业比重
被解释变量：
城市住宅均价作为当地房价的代理变量
关系：
(1)土地成交均价的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房
响的研究发现，在当地公共服务没有下降的情况下，平均
每年下降1美元的财产税相应增加7美元的财产价值
ROSENTHAL(1999)对英国马其赛特郡(MERSEYSIDE)等县市
的研究发现税收对房价有抑制作用
10
整理ppt
杜雪君等(2009)利用中国31个省(市自治区)的数据
资料为研究样本，发现中国房地产税对房价有抑制作
判断；通过所有对照组的数据特征构造“反事实状态”，
各自
权重为正数且和为1.（Temple，1999）
19
合成控制法应用举例：
整理ppt
西班牙其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区
的潜在经济增长，进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的
影响。
研究加州的控烟法对烟草消费的影响，利用其他州的数据
加权模拟加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。
地产商开放成本上升，从而会使房价上涨；
(2)人均GDP和人口密度影响房地产市场的需求，人均GDP越高的
城市，其房价也会越高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市
场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高；
(3)限购政策则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，从
而抑制了房价的上涨，作为虚拟变量，限购城市赋值为1，未限制
在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷
等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。
4
整理ppt
本文采用ABADIE和GARDEAZABAL(2003)提出的合成控制法
(SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的影响，合
成控制法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，
长期措施：对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升，
降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上
涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行
为。
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消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫
3
2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。
焦点问题集中于房产税对房价是否有影响，以及影响程度是多少
用，而地方公共支出则对房价有促进作用，且后者的
影响较大，因此房地产税负和地方公共支出对房价的
净影响为正
况伟大(2009)的研究表明，在其他条件不变时，开
征房产税将导致房价下降
况伟大(2010)与发达国家不同的是，由于房价的快
速上涨，中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且
更是一个投资市场，预期及投机需求对中国城市房价
分析重庆1997年被划分为直辖市对相关地区经济增长的影
响。
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模型：
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