佛山市雄盛王府商城投资有限公司与梁嘉成民事房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

佛山市雄盛王府商城投资有限公司与梁嘉成民事房屋买卖合
同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审结日期】2021.06.03
【案件字号】(2021)粤06民终4481号
【审理程序】二审
【审理法官】耿翔翁丰好黄玉凤
【文书类型】判决书
【当事人】佛山市雄盛王府商城投资有限公司;梁嘉成
【当事人】佛山市雄盛王府商城投资有限公司梁嘉成
【当事人-个人】梁嘉成
【当事人-公司】佛山市雄盛王府商城投资有限公司
【代理律师/律所】王梓豪广东通建律师事务所;黄怡婷广东通建律师事务所;黄婉敏广东今晖旺律师事务所;杨建艺广东今晖旺律师事务所
【代理律师/律所】王梓豪广东通建律师事务所黄怡婷广东通建律师事务所黄婉敏广东今晖旺律师事务所杨建艺广东今晖旺律师事务所
【代理律师】王梓豪黄怡婷黄婉敏杨建艺
【代理律所】广东通建律师事务所广东今晖旺律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】佛山市雄盛王府商城投资有限公司
【被告】梁嘉成
【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。

一方面《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

【权责关键词】违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人新证据诉讼请求简易程序增加诉讼请求维持原判
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【更新时间】2021-11-10 12:16:22
佛山市雄盛王府商城投资有限公司与梁嘉成民事房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤06民终4481号当事人上诉人(原审被告)：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。

法定代表人：郭峻海。

委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：梁嘉成。

委托诉讼代理人：黄婉敏，广东今晖旺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨建艺，广东今晖旺律师事务所实习律师。

审理经过上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司(以下简称雄盛王府公司)因与被上诉人梁嘉成房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2020)粤0604民初19170号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判驳回梁嘉成关于逾期办证违约金的请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由梁嘉成承担。

事实与理由：迟延办证是由于不可抗力的影响导致，并非因雄盛王府公司自身的原因，雄盛王府公司已按约定积极履行合同义务，不应承担逾期办证违约责任。

根据建设部《房屋登记办法》第三十条第六项规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的应当提交房屋测绘报告。

本案案涉房屋所位于的佛山市禅城区的《房屋测绘报告》却因政府部门原因拖延至才出具，直接导致雄盛王府公司无法向办证部门申请办理案涉房屋的初始登记。

实际上，雄盛王府公司早在己向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请出具《房屋测绘报告》，测绘部门本应当按照作为国家标准的《房产测量规范》(ＧＢ／Ｔ17986.1-2000)进行建筑面积测量，而佛山市禅城区测绘部门并未按照该国家标准进行，将属于业主使用的“公共绿化活动空间”不纳入建筑面积测量。

为此，雄盛王府公司对测绘部门的测量提出异议。

后因测绘部门迟迟未能出具66号的《房屋测绘报告》，雄盛王府公司每月催促，并于2018年8月25日以挂号信的形式邮寄给佛山市禅城区国土城建和税务局，收件人为该局局长曾宪鹏，该挂号信被签收。

最终在雄盛王府公司多方努力之下，政府职能部门确认将“公共绿化活动空间”列入建筑面积之中，并于，才出具了66号1座和2座的《房屋测绘报告》。

在另案(2018)粤0604民初29288号案中，佛山市禅城区
人民法院依职权调取证据，向佛山市自然资源局禅城分局调查66号一、二座迟延取得测绘报告的原因。

在佛山市自然资源局禅城分局的回复中，也明确提及在雄盛王府公司提出异议后，是相关部门因需讨论“公共绿化活动空间”面积计算及分摊问题才至2019年10月24日才出具66号一、二座的测绘报告。

可以看出，从2018年5月至2019年10月，政府部门就该问题讨论长达150多天，该时间是雄盛王府公司无法控制、无法预见的，故因政府部门讨论研究导致延误的150多天时间不应当纳入办理产权证的时间，也不能归责于雄盛王府公司。

而如果扣除该150多天，则根本不存在梁嘉成诉称的逾期办证的情形。

而雄盛王府公司早已备齐相关办证材料，仅欠缺房屋测绘报告，在取得《房屋测绘报告》后，雄盛王府公司已立即向办证部门递交材料申请办理初始登记，并未无故拖延履行办证义务。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条有关不可抗力的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。

政府、测量机构迟延出具报告显然是雄盛王府公司无法控制的，应当属于不可抗力，也不是雄盛王府公司因自身原因导致，不应当承担逾期办证的违约责任。

综上，雄盛王府公司无需承担逾期办证违约责任。

一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实、正确适用法律，依法改判。

二审被上诉人辩称梁嘉成辩称，雄盛王府公司的主张没有法律依据。

一、合同约定雄盛王府公司于240天内办证，合同由雄盛王府公司提供，已预留宽松办证时间，雄盛王府公司未能依约履行，责任在于雄盛王府公司。

二、本案案涉楼房有问题，多个单位面积不符，众多业主对其起诉，据《复函》可见未依时办证原因在雄盛王府公司，雄盛王府公司理应承担责任。

三、复函不是新证据，一审时已提出，一审法官已经有对其作出考虑，判决合法合理。

四、不可抗力只针对在合同订立时不能预见，不能避免并不
能克服的情况，如政府行为中征收征用，但并不是所有的政府行为都属于不可抗力的范围。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。

请求二审法院驳回雄盛王府公司的上诉请求。

原告诉称梁嘉成向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司退还梁嘉成房屋面积误差的购房款91404.7元(×18885.27元每平方米=91404.7元)及利息(以91404.7元为本金按全国银行贷款利率4.9%从至支付之日止，暂计至共47个月利息为17542元)；2.雄盛王府公司返还梁嘉成房屋误差面积超出3%部分()双倍返还款51468元(×18885.27元每平方米=51468元)；3.雄盛王府公司赔偿梁嘉成因房屋实际面积误差而实际多支付的住房专项维修资金914.05元和多缴纳的契税1305.8元；4.雄盛王府公司因逾期交楼向梁嘉成支付违约金30000元；5.雄盛王府公司支付本案诉讼费用。

诉讼中，梁嘉成变更及增加诉讼请求为：第四项变更为雄盛王府公司向梁嘉成支付逾期交楼违约金34200元(从至止共计10个月，按照30元/月/平方米乘以房产证记载的建筑面积计算)；增加雄盛王府公司因逾期办证向梁嘉成赔偿13312.23元。

一审法院查明一审法院认定事实：，梁嘉成(买受人)与雄盛王府公司(出卖人)签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区季华四路66号二座606房。

该商品房的用途为住宅，建筑面积共，其中套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积。

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18885.27元，总金额1331223元。

第五条面积确认及面积差异处理。

本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

产权登记面积与合同约定计价面积发生差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方
不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。

面积差异百分比=(产权登记面积-合同约定计价面积)/合同约定计价面积×100%。

第八条交付期限。

出卖人应当在，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、已办理竣工验收合格(指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》)。

第九条出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、若出卖人未按照本合同第八条以及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理(2)逾期超过90天后，买受人有权解除合同。

买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。

第十一条交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内(验收期限)前来验收该商品房。

买受人如对该商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限(即买方收到《收楼通知书》之日起第五日)届满之日。

经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：(1)拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定(包括面积差异在本合同允许范围内)；(2)该商品房经竣工验收合格；(3)已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。

除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。

若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同十八条的约定承担保修责任，保修期间，不视
为出卖人逾期交付。

第十五条关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人逾期办证的责任买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失(总额不超过本合同总价款的1%)，本合同继续履行。

同日，梁嘉成(买受人)与雄盛王府公司(出卖人)签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中约定：二、对本合同第四条的补充和修改：该商品房按套内建筑面积计算购房款，如交付使用的商品房分摊公用建筑面积出现差异的，双方互相不退、不补，且互不承担违约责任。

三、对本合同第五条的补充和修改双方同意按以下方式处理套内面积差异：1)差异值在±0.6%以内(含本数)的，双方互相不退、不补。

2)差异值在±0.6%以上(不含本数)的，按购房时的单位价格，实行多退少补。

(扣除0.6%的误差后)。

3)差异值在±3%以上(不含本数)的，除依照本款第(二)项方式实行多退少补外，出卖人应在双方就面积差异问题达成补充协议后10日内按该商品房总价款的1%向买受人支付违约金，本合同继续履行。

双方需要按购房时单位价格实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。

买受人未付清差额房款的，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担延期交房和延期办证的违约责任。

买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。

出卖人交付的商品房分摊公用建筑面积出现差异的，双方互相不退不补，也不承担违约责任。

七、对本合同第九条(方式2)的补充与修改若出卖人未按照本合同第八条以及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理2)逾期超过90天后，买受人有权解除合同。

买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。

十一、对本合同第十五条的补充与修改2、关于《房地
产权证》的办理出卖人在该商品房交付日起240天内办妥初始登记并按照政府主管部门或贷款银行的要求提供应由出卖人提供的办证资料即视为履行了办证义务。

，梁嘉成向佛山市禅城区国土城建和水务局缴纳住房维修基金13312.23元。

同日，梁嘉成向佛山市禅城区地方税务局缴纳涉案房屋的契税19017.47元。

，佛山雄盛王府广场综合体A地块A2区(商业区)通过竣工验收，并予以备案。

，雄盛王府公司向梁嘉成寄送《收楼通知书》，梁嘉成于次日签收该邮件。

，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含涉案房屋在内的佛山市禅城区季华四路66号首、二层部分及一、二座部分出具《首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。

，雄盛王府公司向梁嘉成寄送《办理不动产权证书通知》，梁嘉成于次日签收该邮件。

据梁嘉成提交的不动产权证书所载，涉案佛山市禅城区季华四路66号二座606房的权利人系梁嘉成；经测绘，该房屋的建筑面积为，专有建筑面积为。

一审法院认为一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。

涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》系梁嘉成、雄盛王府公司双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行。

关于面积差购房款。

第一，涉案房屋经房屋测绘中心测绘后的套内面积为，合同约定的套内面积为，两者差为，套内面积差异值为-6.87%【(65.65平方米-70.49平方米)÷70.49平方米
×100%】。

按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，允许当事人就面积误差的处理方式进行约定。

根据补充协议的约定，需扣除0.6%的误差后再计算面积差异款，该约定不论在开发商需向买受人退差异款还是买受人需向开发商补差异款的情况下，均同样适用，未违背公平原则，应为合法有效，故扣除0.6%的误差后，计价的面积
差异百分比为-6.27%，面积差异值为70.49㎡×6.27%=4.42㎡，差异款为18885.27元/㎡×4.42㎡=83472.89元。

梁嘉成诉请超出部分，一审法院不予支持。

第二，梁嘉成主张雄盛王府公司支付面积差购房款的利息，但双方并未明确约定支付面积差购房款的期限，故梁嘉成主张计算利息缺乏理据，一审法院不予支持。

第三，双方已于合同及补充协议中对房屋面积差异进行明确约定，梁嘉成主张雄盛王府公司双倍返还面积误差超过3%部分的房款，缺乏合同依据，一审法院不予支持。

关于逾期交房违约金。

本案中，就雄盛王府公司逾期交房的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交房，构成违约，应承担违约责任。

至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。

根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼(小区)市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据(2017)粤0604民初5088号民事判决书，涉案小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。

本案为毛坯交房，结合本案实际情况，一审法院酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。

关于违约金的计算截止日期。

根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约金应计算至“实际交付之日止”。

根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：(1)拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定(包括面积差异在本合同允许范围内)；(2)该商品房经竣工验收合格；(3)已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。

本案中，雄盛王府公司在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知梁嘉成办理收楼手续，且梁嘉成未举证证明雄盛王府公司交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符等情形，可认定涉案房屋符合合同约定的交付标准。

根据约定，涉案房屋在符合上述三项条件后，梁嘉成无权拒绝办理交付手续。

梁嘉成在收到雄盛王府公司邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续。

根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限(买受人收到《收楼通知书》之日起第五日)届满之日。

因梁嘉成于收到《收楼通知书》，故一审法院确定验收期限届满之日即涉案房屋的交付之日为。

经核算，雄盛王府公司应向梁嘉成支付自至的逾期交房违约金32014.39元(30元/月/平方米××9个月+30元/月/平方米
×÷31×24天)。

对梁嘉成诉请主张的超出部分，一审法院不予支持。

关于逾期办证违约金。

如上所述，涉案房屋的交付日为。

根据《商品房买卖合同补充协议书》的约定，雄盛王府公司应在商品房交付日起240日内办理完初始登记。

本案中，雄盛王府公司于才办妥初始登记，已逾期119日，构成违约，应承担违约责任。

雄盛王府公司抗辩认为迟延办证系由于不可抗力所致，其不应承担逾期办证的违约责任。

雄盛王府公司并不能以此为由免除其自身应承担的合同义务，故一审法院对雄盛王府公司的该项抗辩意见不予采纳。

因无证据证明双方对逾期办证违约金的具体计算方式有约定，仅约定了违约金上限为总房款的1%，故参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法〔2017〕191号)第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的意见，应按已付购房款按年利率6%的标准计算违约金。

雄盛王府公司抗辩认为因梁嘉成主张返还面积差购房款，故向梁嘉成赔偿逾期办证损失的总额应以实际的房价款为计算基数。

如前文所述，雄盛王府公司应向梁嘉成返还面积差购房款83472.89元，涉案房屋实际的总价款应为1247750.11元(1331223元-
83472.89元)。

故根据上述指引，雄盛王府公司应支付的逾期办证违约金为：1247750.11元×6%÷360天×119天=24747.04元。

又因梁嘉成、雄盛王府公司签订的《商品房买卖合同补充协议书》约定逾期办证违约金总额不超过合同总价款的1%，且涉案房屋的实际总价款为1247750.11元，故雄盛王府公司应向梁嘉成支付逾期办证违约金12477.5元。

对梁嘉成诉请主张的超出部分，一审法院不予支持。

关于住房维修基金及契税。

梁嘉成主张因涉案房屋经测绘的面积小于合同约定的面积，导致其向有关部门多缴纳了部分住房维修基金及契税，要求雄盛王府公司赔偿超出的部分。

因梁嘉成并非向雄盛王府公司缴纳上述费用，故主张雄盛王府公司退还超出的部分缺乏理据，一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向梁嘉成支付佛山市禅城区季华四路66号二座606房面积差购房款83472.89元；二、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向梁嘉成支付佛山市禅城区季华四路66号二座606房逾期交房违约金32014.39元；三、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向梁嘉成支付佛山市禅城区季华四路66号二座606房逾期办证违约金12477.5元；四、驳回梁嘉成的其他诉讼请求。

如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费因适用简易程序减半收取2226元，由梁嘉成负担890元，雄盛王府公司负担1336元。

二审期间，双方均未向本院提交新证据。

本院查明经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。

综合双方当事人的诉辩，本案
二审的争议焦点为雄盛王府公司是否需要承担迟延办证的违约责任。

雄盛王府公司上诉主张，政府部门迟延出具涉案房屋的《房屋测绘报告》，导致其迟延办理完初始登记，故其无需承担迟延办证的违约责任。

本院认为，一方面,《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

”雄盛王府公司作为涉案房屋的开发商及涉案合同的草拟人，在订立合同之初即应当对房屋的办证时间等有合理的预期，其清楚知悉房屋开发建设流程，理应预先扣除政府相关部门的工作时间，进而再拟定相关合同条款对办证时间及逾期办证违约责任进行约定，现雄盛王府公司以因政府部门迟延出具涉案房屋的《房屋测绘报告》，导致其迟延办理完初始登记为由主张无需承担迟延办证的违约责任与合同约定不符，亦违反诚实信用原则。

另一方面,《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。

当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

”雄盛王府公司以政府部门原因导致其迟延办理完初始登记来主张无需承担逾期办证违约责任与前述法律规定不符。

综上，雄盛王府公司的上诉意见缺乏法律依据，本院不予支持。

一审判决认定雄盛王府公司向梁嘉成支付涉案房屋逾期办证违约金12477.5元理据充分，本院予以维持。

综上所述，雄盛王府公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费112元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款。