上海证大立方大厦阶段性报告材料

证大立方大厦阶段性报告
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证大立方大厦阶段性报告
一、写字楼产品分析
房地产行业，由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。

住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要。

写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理。

写字楼最大的几个特征：
➢无论客户购买写字楼是自用还是出租，本质来说都是一种投资行为。

既然是投资，客户对价格与付款方式相对敏感程度比较高。

➢写字楼销售情况和租赁情况关系比较密切，客户主要购买写字楼主要会分析，将来的出租情况和租金收益情况。

➢写字楼的营销一定要走差异化道路，表示差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。

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➢在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则。

即：政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。

➢写字楼用户不是企业而是人，而人最关心的就是温度、节能等。

写字楼客户往往关心两大问题：一个是空间感，几乎每个客户都会问，楼的净高多少，空间感会不会很压抑；第二个是采光性。

二、上海写字楼市场总结
1、甲级写字楼总结
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总结：
上海甲级写字楼有几个明显特征，第一是集中，每一个CBD区域都有大量的写字楼产品同时存在；第二是政策优势，这五个中心区域都是政府重点扶持区域；第三，入驻多为实力较强的知名企业；第四，空置率比较低。

从客户角度分析，这些区域的租赁客户主要包括大型制造业、金融行业、有规模的商贸公司、咨询公司、会计事务所、保险业等等，和本案的目标租赁客户群体差距比较大。

2、乙级写字楼总结
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总结：
乙级写字楼与甲级写字楼最大的两个明显的区别是：第一是对面积的需求明显比较小，在乙级写字楼的企业需要的面积大多在100-300平方米（使用面积）左右；第二是发展中的企业数量明显增加。

3、浦东写字楼区域
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总结：
有上表可以发现联洋地区的写字楼租赁情况比较良好，出租率都在90%以上，目前供应量比较稀缺，这给本案的推出创造了一定的市场条件。

并且联洋地区通过长期发展，大型高尚住宅社区的概念已经深入民心。

从产品形态来说，包括了别墅等高端产品；从居住层面来说，汇聚了大量的各行业精英人士和上层人物；从区域上来说，联样便利的交通，和周边区域的产业区和科技园区的存在，能够为办公楼在这个区域内的存在提供支撑。

因此，我们觉得本案的前景令人期待，但从价格体系上来说，由于联洋地区的写字楼尚未形成群落，在价格上与其他形成气候的板块相对尚比较薄弱。

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5、05年新开盘写字楼
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分析：
从05年新开的写字楼项目来看，浦东地区的写字楼价格比长宁、静安、普陀等老牌写字楼中心区域的价格要低。

本案所处的联洋地区没有新盘推出，所以价格只能取已经投入运营的例如汇商大厦、金鹰大厦作为参照。

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综合分析：
1、本案所在的联洋区域缺乏形成甲级写字楼区域的必要条件，故未来投入运营后的租价很难达到4元/平方米·天以上。

2、从沪上的乙级写字楼区域分析得知，目前同等类型写字楼销售均价基本都在16000元/平方米以下。

3、分析本案周边的汇商和金鹰等项目，除了产品有一定突破之外，本案在规划、配套设施和地理位置方面都无很大的优势，要突破竞争项目的销售价格有一定的难度。

当然，随着联洋地区商业和生活配套设施的不断进入，地段的潜在价值会被进一步的挖掘，本案未来还是有一定的升值空间的。

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