上海地价与房价关系实证研究

上海地价与房价关系实证研究Empirical study on the relationship between the land prices and the
housing prices in Shanghai
学员姓名：
姓名汉语拼音：
学号：
指导教师：
上海PCEC东亚学院
2009年10月
目录
谢辞 (1)
摘要 (2)
Abstract (3)
图目录 (5)
表目录 (7)
第一章绪论............................ 错误！未定义书签。

1.1研究课题的背景................... 错误！未定义书签。

1.2研究的目的和意义................. 错误！未定义书签。

1.3待答问题......................... 错误！未定义书签。

1.4有关名词的解释或界定 (8)
1.5研究的范围、限制 (10)
第二章文献评论......................... 错误！未定义书签。

2.1 .................................. 错误！未定义书签。

2.2 .................................. 错误！未定义书签。

第三章研究方法与设计................... 错误！未定义书签。

3.1 .................................. 错误！未定义书签。

3.2 .................................. 错误！未定义书签。

3.3 .................................. 错误！未定义书签。

3.4 .................................. 错误！未定义书签。

第四章.................................. 错误！未定义书签。

4.1 .................................. 错误！未定义书签。

4.2 .................................. 错误！未定义书签。

4.3 .................................. 错误！未定义书签。

4.4 .................................. 错误！未定义书签。

第x章结论与建议....................... 错误！未定义书签。

5.1 结论............................. 错误！未定义书签。

5.2 建议—从宏观调控层面看........... 错误！未定义书签。

5.3 建议—从房地产开发商层面看....... 错误！未定义书签。

参考文献................................ 错误！未定义书签。

尾注................................... 错误！未定义书签。

光阴茬苒，转眼间，在亚洲(澳门)国际公开大学两年的学习和充电的生活即将结束，回想起在课堂上老师深刻而生动的讲解，学员们认真听讲和热烈讨论的许多场景至今仍然历历在目，令我终生难忘。

本文从选题到写作的整个过程中都是在我的导师夏嘉华教授的悉心指导下完成的，在此我向夏老师表示衷心的感谢。

在两年的学习期间，老师对学术孜孜不倦和求实创新的精神深深地感染了我，这将成为我人生路途中一份宝贵的精神财富，激励着我更加努力地学习和工作。

同时，也感谢在本文写作中向我提供大量有关调研数据的九龙仓（中国）置业有限公司和易居中国集团等机构和上海新江湾城项目部的各位朋友的无私帮助。

另外，在研究生学习和论文撰写过程中，得以经常和亚洲(澳门)国际公开大学的黄青等同窗好友一起探讨学术问题，度过了美好的时光，他们的无私帮助和真知灼见使我受益匪浅。

在此，我还要感谢我的爱人和我的父亲、母亲，正是他们多年来在我身后默默无闻的支持和关心，才使我可能完成学业和取得工作中的一些成绩。

最后，衷心感谢各位评委老师和专家学者百忙之中对这篇文章进行审阅，由于本人学识浅薄，加之论文准备仓促难免有错误和疏漏之
处，恳请各位予以批评指正。

地价与房价的关系是争议已久的问题，其研究不仅是房地产市场的基础和源头问题，而且是推进土地市场和房地产健康、有序和协调发展的关键，对房地产开发企业的土地获取和开发经营决策而言更是具有十分重要的参考价值。

由于房价与地价受经济、社会、环境、政策等因素影响，在市场经济条件下，房地产价格的形成与上涨主要是由价值规律和市场供求关系决定的，房地产价格上涨归根到底是城市社会经济发展引起房地产市场供求关系变化的结果，同时，房价与地价相互作用，相互影响，并通过一定的传导机制发生作用。

随着近几年来上海房价的不断攀升以及上海地王的接连涌现，到底是地价决定房价，还是房价决定地价，开始成为房地产市场迫切需要解决的一个重要问题。

本文拟就以上海的房价和地价之间的辩证关系为主要研究对象，从房价与地价形成的经济学基本理论出发，结合地价与房价的内涵及外延，以本人曾经参与的新江湾城开发建设的实际案例作为切入点，对不同市场条件下地价和房价之间的一般性影响进行理论分析，并对上海地价和房价的走势及其成因进行实证性分析，从而为房地产企业的开发经营决策提供相应的建议和参考。

关键词：地价房价地价与房价的关系
As a long-disputed issue, the relationship between the land prices and the housing prices is always considered the basis and source of the real estate market as well as the key issue on maintaining the sustainable development of the land and real estate market. Moreover, it is also of great reference value for those estate developers' decision-making on land-getting and their business development plans.
As the housing and land prices are affected by economy，social environment，policies etc, the formation and rise of the housing prices are mainly determined by the law of value and the supply-demand relationship under the market economy conditions. To sum up, the increase of the housing prices is considered the result of the changes in supply and demand caused by the development of urban economy. Meanwhile, the housing prices and the land prices are able to interact with each other under certain transmission mechanism
With the continuous increase of the housing prices and the land prices, whether the land prices determine the housing prices or the housing prices determine the land prices has become a problem calling for an immediate solution. This article is to study the dialectical relationship between the land prices and the housing prices from basic economy theories. My analysis on the relationship between the land prices and the housing prices under different market conditions is
conducted based on my experience in the New Jiang Wan City development project, which serves as the cut-in point of this article. I also have made an empirical analysis on the trend of land prices and housing prices in Shanghai to provide some suggestion and reference for those estate developers.
Key words：Land prices Housing prices
Relationship between land and housing Prices
图目录
图2-1 土地供给弹性与地租构成....... 错误！未定义书签。

图2-2 需求曲线..................... 错误！未定义书签。

图2-3 供给曲线..................... 错误！未定义书签。

图2-4 供给曲线..................... 错误！未定义书签。

图3-1 谷物供需图................... 错误！未定义书签。

图3-2 土地供需图................... 错误！未定义书签。

图3-3 四象限模型图................. 错误！未定义书签。

图4-1 04-07年上海土地供应量....... 错误！未定义书签。

图4-2 04-07年上海土地公告幅数图... 错误！未定义书签。

图4-3 04-07年上海土地成交面积图... 错误！未定义书签。

图4-4 2007年上海各行政区域商品房土地成交量图错误！未定义书签。

图4-5 2007年上海市各类公告土地成交比例图错误！未定义书签。

图4-6 04-07年上海土地成交均价走势图错误！未定义书签。

图4-7 2007年上海不同类型土地成交均价情况图错误！未定义书签。

图4-8 04-07年上海公告土地楼板价走势图错误！未定义书签。

图4-9 2007年上海各环线土地成交价格图错误！未定义书签。

图4-10 2007年上海各行政区土地成交价格图错误！未定义书
签。

图4-11 01-07年上海商品房市场供应量走势图错误！未定义书签。

图4-12 2007年上海各行政区域商品房供应量错误！未定义书签。

图4-13 01-07年上海商品房市场成交量走势图错误！未定义书签。

图4-14 2007年上海各行政区域商品房成交走势图错误！未定义书签。

图4-15 01-07年上海商品房市场供求比走势图错误！未定义书签。

图4-16 2007年上海各类型房地产成交比重图错误！未定义书签。

图4-17 01-07年上海商品房市场成交均价走势图错误！未定义书签。

图4-18 2007年上海各区域商品房成交走势图错误！未定义书签。

图4-19 02-07年上海各类型房地产成交走势图错误！未定义书签。

图4-20 00-07年上海地价与房价指数走势图错误！未定义书签。

图4-21 05-07年上海地价与房价四象限模型图错误！未定义书签。

图4-22 新江湾城地理位置图.......... 错误！未定义书签。

图4-23 新江湾城土地规划示意图...... 错误！未定义书签。

图4-24 新江湾城成交土地楼板价走势图错误！未定义书签。

图4-25 04-08年新江湾城住宅成交均价图错误！未定义书签。

图4-26 05—07年新江湾城土地及房屋成交均价图错误！未定义书签。

表目录
表4-1 2000-2007年上海地价与房价指数错误！未定义书签。

表4-2 PH与PL的格兰杰检验结果..... 错误！未定义书签。

表4-3 2005-2007年上海土地和商品房的成交量及成交价格错误！未定义书签。

表4-4 新江湾城土地成交明细表....... 错误！未定义书签。

8。