郑州新威龙置业有限公司、张会梅商品房预售合同纠纷二审民事判决书

郑州新威龙置业有限公司、张会梅商品房预售合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2020.11.09
【案件字号】(2020)豫01民终14519号
【审理程序】二审
【审理法官】贾建新
【审理法官】贾建新
【文书类型】判决书
【当事人】郑州新威龙置业有限公司;张会梅;交通银行股份有限公司河南省分行
【当事人】郑州新威龙置业有限公司张会梅交通银行股份有限公司河南省分行
【当事人-个人】张会梅
【当事人-公司】郑州新威龙置业有限公司交通银行股份有限公司河南省分行
【代理律师/律所】代振阳河南豫和律师事务所;闫鸽河南豫和律师事务所;赵冲河南瀛豫律师事务所
【代理律师/律所】代振阳河南豫和律师事务所闫鸽河南豫和律师事务所赵冲河南瀛豫律师事务所
【代理律师】代振阳闫鸽赵冲
【代理律所】河南豫和律师事务所河南瀛豫律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】郑州新威龙置业有限公司;交通银行股份有限公司河南省分行
【被告】张会梅
【本院观点】根据查明的本案事实，上诉人新威龙公司上诉主张，其公司未收取45000元、虽收取被上诉人的维修基金8507元但已全额转交，不应返还该款项。

【权责关键词】无效撤销委托代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定第三人新证据质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，根据查明的本案事实，上诉人新威龙公司上诉主张，其公司未收取45000元、虽收取被上诉人的维修基金8507元但已全额转交，不应返还该款项。

被上诉人张会梅对此不予认可。

因案涉商品房买卖合同解除，上诉人收取张会梅的维修基金8507元，应予退还。

根据本案的具体情形，一审法院判决上诉人返还张会梅45000元及维修基金8507元并无不当。

二审中虽上诉人新威龙公司提供相应证据，但不能充分证明其上诉主张成立。

故本院对此上诉主张不予采纳。

综上所述，郑州新威龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1159元，由郑州新威龙置业有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 03:10:34
【一审法院查明】二、一审根据已查明的事实，认定职务行为属于适用法律正确。

被答辩人公司上诉主张的对职务行为的解读是片面的，断章取义，是对法律的错误理解，其所主张是不成立的。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。

双方签订商品房买卖合同后，原告依约交纳了首付款并办理了按揭贷款手续，履行了付款义务，而被告未按合同约定在2019年6月30日前交付涉案房屋，截至本判决作出之日，被告仍未举证证明案涉房屋已经竣工验收合格达到交付房屋的条件，现已逾期交房长达一年零三个月，逾期已远超90日。

被告提交的气象证明，只能反映降水情况，不能证明存在因恶劣天气影响到工程施工进度的具体时间，且2016年、2017年、2018年12月5日之前的降水不在案涉商品房买卖合同期间内；被告提交的威龙尚品扬尘管控停工统计系其单方制作，且在案涉商品房买卖合同期间内的仅有27天；被告提交的2019年度扬尘管控统计表系其单方制作；被告提交的2017年郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室通知不在案涉商品房买卖合同期间内，2018年的通知在案涉商品房买卖合同期间内的仅有27天，2019年的通知未涉及具体停工时间。

因此，被告未提供充分证据证明管控措施不能预见、不能避免和不能克服，故对被告辩称其应顺延交房588天，不予采纳。

综上，根据合同约定及法律规定，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××某某某某），于法有据，该院予以支持。

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。

本案中，原告张会梅诉请解除与第三人交通银行河南分行签订的《个人房产抵押贷款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》，于法有据，本院予以支持。

原告诉请被告返还已付购房首付款361125元，但依据本案证据，原告仅支付了首付款30125元，其余
首付款331000元为原告向被告现任法定代表人李光辉借款支付，原告至今实际并未支付该款项，被告认可李光辉的出借行为系代表被告公司实施，基于该事实，本案应认定被告返还原告首付款30125元为宜。

被告之后不应再向原告主张返还该借款，如被告及李光辉向原告主张返还该借款，原告可就该款项另行主张权利。

至2020年7月，原告就案涉房屋共计向第三人偿还了贷款本息93201.75元，现因被告违约造成合同解除，原告诉请被告支付该贷款本息，于法有据，应予支持。

原告在2020年7月后至本案判决生效前，如偿还的有其他银行贷款，被告应一并支付给原告。

下余未返还的银行贷款，应由被告依约向第三人代偿贷款本息。

因商品房买卖合同解除，被告收取原告的维修基金8507元，应予退还。

原告诉请被告退还代办费848元，虽其提交的收据未加盖被告的印章，但被告提交的账户明细打印件显示陈菲菲于2018年12月10日转至其公司驻现场财务人员谷晓芳的账户一笔9355元，该款项扣除维修基金8507元后为848元，且该收据中的收款单位与维修基金收据中的制单人一致，故该院认定该代办费848元系被告收取，被告应予退还。

原告诉请被告返还按揭费1300元，但提交的证据显示该1300元并非被告收取，被告亦不予认可，原告的该项诉请，证据不力，该院不予支持。

原告诉请被告返还团购费30000元、购房资格费15000元，原告提交的证据能够证明其于2018年12月10日向陈菲菲个人的支付宝账户分三笔共计转账了74480元。

被告于当日出具收据确认收到首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元。

而对于下余45000元，被告辩称系代理销售的河南易居房地产顾问有限公司的销售人员陈菲菲收取，并非被告收取，但该款项是原告在与被告签订《商品房买卖合同》的当天支付给销售人员陈菲菲的，被告未举证证明其已将委托代理销售事宜告知原告，和原告清楚知道陈菲菲是以河南易居房地产顾问有限公司名义收取的款项，另被告认可在销售现场委派有财务人员办理收款，被告未能对销售人员私自收款行为予以监管、制止，故原告主张其有理由相信陈菲菲的收款行为系被告授权的职务行为成立。

现合同因被告违约解除，原告支付团购费减免房屋价款的目的已经无法实现，原告诉请被告返还该45000元，应予支持。

上述商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，被告应协助原告办理注销案涉商品房买卖合同登记备案
手续及预告登记。

被告向第三人交通银行河南分行付清涉案房屋的贷款本息后，被告与第三人应协助原告办理注销抵押登记手续。

根据案涉商品房买卖合同中关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，被告应按××累计已付款的0.5%向原告支付违约金。

合同解除时，原告累计已支付房款872125元（首付款30125元、房屋贷款842000元）、代办费848元、维修基金8507元，被告应当向原告支付违约金4407.40元。

原告诉请增加违约金，但未举证证明其实际损失，该院对此不予支持。

原告诉请已付房屋首付款、代办费、维修基金的利息损失，鉴于被告已支付该部分款项的违约金，对上述诉请不予支持。

关于原告主张的团购费30000元、购房资格费15000元的利息损失，鉴于原告系将该款项支付给了销售人员陈菲菲，在没有证据证明该款项已支付给被告，和原告未尽注意义务亦具有相应过错的情形下，该院对原告的该项诉请不予支持。

【二审上诉人诉称】新威龙公司上诉请求：1．依法撤销一审民事判决书第四项，依法改判或发回重审。

2．本案诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：综上所述，郑州新威龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
郑州新威龙置业有限公司、张会梅商品房预售合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2020)豫01民终14519号当事人上诉人（原审被告）：郑州新威龙置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇中山路西侧，统一社会信用代码91410184169979795U。

法定代表人：李光辉，总经理。

委托诉讼代理人：周慧。

被上诉人（原审原告）：张会梅。

委托诉讼代理人：代振阳，河南豫和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫鸽，河南豫和律师事务所实习律师。

原审第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市金水区郑花路某某，统一社会信用代码914101009718599507。

负责人：杨红英，行长。

委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。

审理经过上诉人郑州新威龙置业有限公司（以下简称新威龙公司）因与被上诉人张会梅、原审第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行河南分行）商品房预售合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2020）豫0184民初3734号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月6日公开开庭审理了本案。

上诉人新威龙公司的委托诉讼代理人周慧、被上诉人张会梅及委托诉讼代理人代振阳、闫鸽、原审第三人交通银行河南分行的委托诉讼代理人赵冲到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称新威龙公司上诉请求：1．依法撤销一审民事判决书第四项，依法改判或发回重审。

2．本案诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：
一、一审认定陈菲菲个人私自收款行为系上诉人授权的职务行为，判令上诉人返还45000元，属于认定事实、适用法律错误。

1、所谓职务行为通常是指企业或者法人的工作人员行使职务的行为，是履行职责的活动；其前提条件应该是个人与企业之间存在劳动关系。

而本案在一审时上诉人就已经提供了充足的证据，证明陈菲菲不是上诉人的
员工，而是第三方河南易居房地产顾问有限公司的工作人员。

上诉人在一审中已经提交了与易居公司签署的《威龙尚品项目代理销售合同》，一审也认定该合同显示，乙方（易居公司）在本项目正式开盘前30日内，组建销售团队，包括1名项目总监、1名销售经理、1名案场助理、10-15名置业顾问；乙方负责售楼人员的培训、管理工作，严格按照甲方的书面授权对外承诺，承担超出约定对外承诺引起的法律和赔偿责任。

一审中被上诉人也认可陈菲菲是销售经理，在陈菲菲与上诉人无劳动关系、上诉人对其没有管理权限，且没有任何上诉人书面授权陈菲菲收款文件的前提下，一审认定陈菲菲收取款项的行为系上诉人授权的职务行为，显然属于认定事实错误。

退一步讲，即便认定陈菲菲收款为职务行为，那也应该认定为易居公司授权的职务行为，而非上诉人授权的职务行为。

2、上诉人在威龙尚品项目销售过程中使用的所有宣传资料中均明确显示有代理商为易居公司的信息，且通常情况下易居公司的工作人员均佩戴的有易居公司的工作胸牌、销售员的名片上也均显示易居公司信息；同时本项目其他购房者都能知晓代理销售的事宜，而被上诉人一审称不知道陈菲菲为代理公司的人员，显然是其自身未尽到应有注意义务，而一审却认定被告未将委托代理销售事宜明确知原告，属于认定事实错误。

3、陈菲菲个人收款的行为，上诉人事前也并不清楚；上诉人在收到陈菲菲代为转款的时候，也只知道是被上诉人委托陈菲菲代为支付购房款，对陈菲菲私自收取团购费30000元、资格费15000元并不知情，上诉人根本没有提前告知被上诉人的能力。

4、在有明确证据证明陈菲菲并非上诉人工作人员，同时无任何证据证明上诉人对陈菲菲收款行为有书面授权和上诉人实际收到了45000元的前提下，一审判令上诉人返还被上诉人45000元，缺乏事实和法律依据。

二、一审判令上诉人返还被上诉人维修基金8507元系认定事实、适用法律错误。

维修基金属于上诉人代收代缴的费用，上诉人收取被上诉人缴纳的维修基金8507元后已经全额转交，收款单位已经向被上诉人出具了对应金额的缴存凭证，上诉人并未实
际收取上述费用，一审判令上诉人返还维修基金8507元显然没有法律依据。

综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求依法撤销一审民事判决书第四项，依法改判或发回重审。

二审被上诉人辩称张会梅辩称：一、一审认定陈菲菲收款74480元的事实和行为（其中含有首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元、另外有45000元）属于职务行为事实清楚，证据确实充分，请二审法院对一审查明和认定的事实予以肯定。

从2018年12月5日开始答辩人与被答辩人公司预先签订了《商品房认购书》载明了被答辩人公司的经办人处签名为陈菲菲，《威龙尚品合同审核单》中也明确载明了陈菲菲为被答辩人公司的销售经理。

答辩人在被答辩人公司售楼处办公室按照要求通过支付宝扫码方式共计支付了74480元款项，其中有首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元、所谓的团购费30000元、所谓的购房资格费15000元。

后经答辩人查支付凭证和交易流水显示的以上连同首付款和维修基金、代办费等均是被答辩人公司的陈菲菲支付宝账户，因陈菲菲是被答辩人公司的销售经理，答辩人有理由相信陈菲菲的账户系被答辩人公司的个人账户，更有理由相信陈菲菲的行为属于代表被答辩人公司公司的职务行为。

一审法院查明二、一审根据已查明的事实，认定职务行为属于适用法律正确。

被答辩人公司上诉主张的对职务行为的解读是片面的，断章取义，是对法律的错误理解，其所主张是不成立的。

被告辩称综上，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，被答辩人公司上诉所主张的事实和请求不成立，请求驳回上诉请求，维持原判。

交通银行南省分行述称：上诉人的事实与理由与我行无关。

请求二审法院依法查明认定。

原告诉称张会梅向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买
卖合同》（合同编号：180××××某某某某）；2、判决解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》及新郑市预购商品房抵押合同；3、判决被告返还原告购房首付款361125元及利息损失11501元（利息计算方式自2019年12月11日起以361125元为基数按全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率计算至返还完毕为止）；4、判决被告返还原告维修基金8507元、代办费848元、按揭费1300元、团购费30000元、购房资格费15000元，共计55655元及利息损失4640元（利息计算方式：自2018年12月11日起以55655元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起继续以55655元为基数按全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率计算至返还完毕为止）；5、判决被告返还原告已偿还第三人银行贷款80769元（暂计至原告起诉时当月，即2019年5月2日至2020年5月2日）；6、判决被告返还第三人交通银行河南分行自2020年5月2日至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》项下约定计算）；7、判决被告向原告支付违约金6015.625元，并依法判决增加被告违约金（即以已付款为基数按照5%计算违约金）；8、判令被告协助原告办理涉案房产注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；9、判令被告与第三人协助原告办理涉案房产注销抵押登记手续。

诉讼中，原告将第5项诉讼请求中的金额变更为93201.75元，将第6项诉讼请求中的时间变更为2020年7月4日。

一审法院认定事实：2018年12月5日，张会梅认购新威龙公司开发的位于龙湖镇××路东侧××楼××单元××号商品房，并于当日交纳认购定金10000元。

新威龙公司出具了加盖该公司财务专用章的收据，确认收到张会梅交纳的购房款10000元。

2018年12月10日，新威龙公司（出卖人），张会梅（××）就上述商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××某某某某），主要约定：该商品房建筑面积为130.88平方米，总房款为1203125元；付款方式为2018年12月10日现金支付房
款361125元，剩余房款842000元办理银行按揭贷款，××按出卖人通知时间办理按揭手续并承担相应费用；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格"条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的"特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金等。

该合同中附双方盖章、签字认可的补充协议，该协议第三条约定，除合同约定的房屋价款外，
××还应按照国家及有关部门规定及时缴纳专项维修基金、契税、办证费、按揭贷款费用等税费。

合同签订当日，新威龙公司出具加盖该公司财务专用章的收据两份，证明收到张会梅交付的购房款20125元、维修基金8507元。

张会梅另提交收据一份，证明其于当日交给新威龙公司代办费848元，该收据中未加盖新威龙公司印章，新威龙公司对该收据的真实性不予认可，辩称其未收到此笔费用。

该收据收款单位处注明“谷"与上述加盖新威龙公司财务专用章的三张收据中制单“谷"一致。

张会梅提交收据一份，拟证明其于2018年12月11日支付了按揭费1300元。

该收据中加盖“郑州天象房地产营销策划有限公司"印章。

新威龙公司辩称收款方系郑州天象房地产营销策划有限公司，并非新威龙公司，与本案无关。

张会梅提交中国邮政储蓄银行交易明细清单一份，证明其于2018年12月5日支付新威龙公司购房定金10000元，该笔交易的对方账户名称为新威龙公司；证明其于2018年12月10日支付至对方“陈菲菲"的支付宝账户10000元。

张会梅提交兴业银行交
易明细清单一份，证明曹顺山的账户于2018年12月10日支付至对方“陈菲菲"的支付宝账户20000元、6480元。

张会梅提交支付宝账单详情一份，证明其于2018年12月10日通过支付宝余额支付至对方“陈菲菲"的支付宝账户38000元。

张会梅主张陈菲菲系新威龙公司的销售经理，上述支付至陈菲菲个人账户的共计74480元含首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元、团购费30000元、购房资格费15000元，新威龙公司对首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元出具有收据，对团购费30000元、购房资格费15000元未出具收据。

新威龙公司辩称陈菲菲并非其公司工作人员，其公司委托河南易居房地产顾问有限公司代理销售，陈菲菲系河南易居房地产顾问有限公司的工作人员。

新威龙公司提交账户明细打印件一张，证明陈菲菲于2018年12月10日转至其公司驻现场财务人员谷晓芳的账户10125元、9355元，其余款项并未支付给新威龙公司。

新威龙公司提交《威龙尚品项目代理销售合同》一份，证明其公司将案涉房产对外委托代理销售的事实。

该合同显示，新威龙公司（甲方）、河南易居房地产顾问有限公司（乙方）于2016年4月2日签订《威龙尚品项目代理销售合同》，甲方委托乙方独家代理销售威龙尚品项目全部可售住宅、商业及车位；委托代理期限自2016年4月2日起至实现本项目代销房屋面积95%的成功销售且双方结算支付完毕之日止；甲方负责派专员办理收款、开具发票，及时和乙方结算款项；乙方在本项目正式开盘前30日内，组建销售团队，包括1名项目总监、1名销售经理、1名案场助理，10-15名置业顾问；乙方负责售楼人员的培训、管理工作，严格按照甲方的书面授权对外承诺，承担超出约定对外承诺引起的法律和经济赔偿责任；乙方在代理销售过程中所有与本项目有关的以甲方名义签署的合同及文本须经甲方盖章方为有效，该合同对销售佣金、月度服务费等均进行了约定。

张会梅辩称其对新威龙公司与河南易居房地产顾问有限公司之间的关系并不知情，该证据不能证明陈菲菲系河南易居房地产顾问有限公司的员工。

2018年12月28日，案涉《商品房买卖合同》在不动产管理部门办理完毕合同信。