资产评估练习题房地产评估(七)

资产评估练习题房地产评估(七)
一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)
1. 被评估企业有一块土地，总面积1.5万m2，为5年前通过购买方式取得，当时每平方米价格为2000元。

在最近5年中，土地价格每年的变化幅度分别为2%、5%、-1%、4%、-2%，如果不考虑其他因素，则被评估企业该宗土地的评估总值最接近于万元。

A.3000
B.3240
C.3242
D.3263
答案：C
5×2000×(1+2%)×(1+5%)×(1-1%)×(1+4%)×(1- 2%)＝3242(万元)
2. 有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的纯收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于万元。

A.128
B.141
C.149
D.150
答案：A
P＝A/r(1-1÷(1+2)n)＝15÷10%×[1-1÷(1+10%)30]＝128(万元)
3. 用于资产评估的房地产收益应该是房地产。

A.实际总收益－实际总费用
B.实际总收益－客观总费用
C.客观总收益－实际总费用
D.客观总收益－客观总费用
答案：D
用于评估的房地产收益应是由房地产的客观总收益扣除客观总费用求得。

二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

)
1. 在房地产评估中，收益法主要适用于。

A.商场
B.政府大楼
C.学校
D.公寓
E.旅馆
答案：ADE
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。

2. 房地产一般特性的主要内容包括。

A.土地形状
B.土地开发程度
C.土地权利性质
D.建筑物结构
E.建筑物朝向
答案：ABDE
本题考核点为房地产特性。

房地产是土地和房屋及其权属的总称，它一般具有如下特性：①位置固定性；②供求区域性；③长期使用性；④大量投资性。

这些特性里就包括土地形状、土地开发程度、建筑物结构和建筑物朝向等内容。

3. 下列属于建筑安装工程费的有。

A.招投标费
B.质量监督费
C.测量、勘察设计费
D.竣工图费
E.预算审查费
答案：ABDE
房屋建筑安装工程费包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费、三材差价、定额调整系数、建材发展基金等。

4. 运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是。

A.新开发地
B.学校用地
C.公园用地
D.商业用地
E.军队营房
答案：ABCE
对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产评估用成本法较适宜。

5. 应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括。

A.城镇基准地价
B.基准地价修正系数
C.宗地的收益
D.宗地的开发成本
E.宗地容积率
答案：ABE
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正
系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。

基准地价修正系数法的适用范围如下：
(1)适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。

(2)基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。

(3)基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

6. 房地产是土地和房屋及其权属的总称。

房地产一般具有的特性是。

A.位置固定性
B.供求广泛性
C.长期使用性
D.投资风险性
E.效益性
答案：ACD
房地产一般具有如下特性：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保增与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。

7. 建筑物的有形损耗包括。

A.建筑物自然老化
B.建筑物磨损
C.自然灾害引起的建筑物功能减弱
D.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧
E.以上皆是
答案：ABC
因建筑物使用而使建筑物磨损、建筑物自然老化、自然灾害引起的建筑物结构缺损和功能减弱，所有这些因素均导致建筑物价值减损，故这种减损又被称为自然折旧或有形损耗。

8. 采用假设开发法，投资回报利润率的计算基数为。

A.地价
B.土地开发费
C.土地取得费
D.专业费
E.土地增值收益
答案：ABD
假设开发法中，投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润率的计算基数一般为房地产售价。

9. 确定地块的最佳利用方式，包括确定。

A.土地面积
B.建筑容积率
C.土地覆盖率
D.建筑高度
E.建筑装修档次
答案：BCDE
根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。

10. 新建房地产的开发成本包括。

A.可行性研究费
B.设计费
C.土地出让金
D.场地平整费
E.勘察费
答案：ABDE
新建房地产的开发成本包括勘察设计和前期工程费，基础设施建设费，房屋建筑安装工程费，公共配套设施建设费，及开发过程中的税费及其他间接费用。

而勘察设计和前期工程费包括：临时用地、水、电、路场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。

11. 下列各项中可用于标定地价评估的是。

A.基准地价
B.市场交易资料
C.宗地地价
D.使用年限修正系数
E.容积率修正系数
答案：ACDE
标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小和形状及容积率等条件通过系数修正进行评估；也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的一般方法评估。

12. 国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括。

A.土地补偿费
B.拆迁费
C.安置补助费
D.地上附着物补偿费
E.青苗补偿费
答案：ACDE
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费。

13. 关于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是。

A.楼面地价一定大于土地单价
B.楼面地价一定小于土地单价
C.楼面地价可以等于土地单价
D.楼面地价可以小于土地单价
E.楼面地价与土地单价无关
答案：CD
楼面地价≤土地单价
14. 房地产价格由政府指定并定期公布的有。

A.基准地价
B.交易底价
C.标定地价
D.房屋重置价格
E.转让价格
答案：ACD
基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

15. 运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括。

A.土地使用年限
B.土地出让金
C.土地等级
D.容积率
E.拆迁费用
答案：AD
基准地价修正法是通过待估宗地条件与区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限、容积率和价格等修正因素进行修正，即可得到被估宗地地价。

16. 土地使用权出让可以采用方式。

A.协议
B.招标
C.划拨
D.拍卖
E.合伙
答案：ABD
土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌等方式。

17. 土地的经济特性包括。

A.稀缺性
B.产权的可垄断性
C.不可再生性
D.质量的差异性
E.土地效益的级差性
答案：ABE
土地的经济特性包括土地供给的稀缺性，产权的可垄断性，土地利用的多方向性，土地效益的级差性。

18. 收集与被估在建工程有关的政府批准文件有。

A.土地使用权出让合同
B.建设用地许可证
C.开工许可证
D.施工许可证
E.完工程度
答案：ABCD
收集与被估在建工程有关的政府批准文件包括土地使用权出让合同、建设用地许可证、施工许可证、开工许可证、预售许可证等等。

19. 城镇土地的基准地价是以为依据评估出来的。

A.标定地价
B.土地形状
C.土地用途
D.土地级别
E.土地面积
答案：BD
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

20. 运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是。

A.土地取得费用和土地开发费用
B.土地取得费用和土地增值收益
C.土地开发费用和土地增值收益
D.开发后的土地地价
E.土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用
答案：AD
利润率计算的基础可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。

21. 在建工程评估的常用方法主要有。

A.形象进度法
B.市场比较法
C.变动因素调整法
D.重编预算工程进度法
E.假设开发法
答案：AE
在建工程评估常用方法主要有：形象进度法，成本法，假设开发法。

22. 应用假设开发法评估地价时，从房屋预期售价中应扣除的费用项目有。

A.征地费用
B.建筑总成本
C.利润
D.税金
E.利息
答案：BCDE
假设开发法的基本公式：土地价值＝房屋的预期售价-开发建没成本-利息-利润-税费。

23. 评估建筑物需考虑的因素包括。

A.产权性质
B.用途
C.建筑结构
D.建设单位
E.装修质量和水平
答案：ABCE
产权性质与用途是影响房地产价格的一般因素，建筑结构和装修质量和水平是个别因素。

24. 运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是。

A.待开发土地
B.已开发建筑完成的土地
C.将生地开发为熟地
D.待拆迁改造的再开发土地
E.在建工程
答案：ACDE
假设开发法主要适用于：待开发土地的评估，将生地开发成熟地的土地评估、待拆迁改造的再开发地产的评估，另外，在建工程也可用假设开发法进行评估。

25. 地价的特征包括。

A.地价是地租的资本化
B.地价是权益价格
C.地价具有可比性
D.地价具有稳定性
E.地价与用途有关
答案：ABCE
地价是地租的资本化，它是权益价格，与用途相关，具有可比性和个别性。

26. 假设开发法中的投资利润是以为计算基础的。

A.专业费用
B.投资利息
C.卖楼价
D.地价
E.建筑费用
答案：ADE
开发商的合理利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费用三项。

27. 房地产评估的原则包括。

A.可比原则
B.替代原则
C.最有效使用原则
D.贡献原则
E.合法原则
答案：BCDE
房地产评估的原则包括替代原则、贡献原则，除遵循了资产评估经济技术原则外，还特别遵循了最有
效使用原则和合法原则。

28. 影响房地产价格的一般因素包括。

A.商业繁华程度
B.经济发展因素
C.交通便捷因素
D.城市规划及开发战略
E.人口因素
答案：BDE
影响房地产价格的一般因素：经济因素，包括经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素；社会因素，包括人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素；行政因素，包括土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制；心理因素。

29. 在路线价估价法中各种形式的深度百分比率中，呈递减现象的有。

A.平均深度百分率
B.单独深度百分率
C.累计深度百分率
D.标准深度百分率
E.以上皆是
答案：AB
单独深度百分率和平均深度百分率呈递减现象，而累计深度百分率呈递增现象。

30. 房地产评估收益法公式：房地产价格＝纯收益/资本化率，其成立的前提条件是。

A.纯收益每年不变
B.资本化率固定
C.收益期限为法定最高年限
D.收益年限为无限期
E.价格是稳定的
答案：ABD
C项为收益是有限年限的房地产价值计算公式成立的条件之一，E项的说法错误。

31. 基准地价是城市建成区的。

A.单位地价
B.路线价
C.平均价格
D.区域性价格
E.土地使用权价格
答案：ACDE
基准地价具有下列特点：基准地价是土地使用权价格；一般要覆盖整个城市建成区；基准地价是单位土地面积的地价，是评估出的一定时期内的价格。

32. 新建房地产的公共配套设施建设费包括等建设费用。

A.临时用电
B.附属锅炉房
C.自行车棚
D.大型游乐场
E.幼儿园
答案：BCE
公共配套设施建设费包括：由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等，附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电贴费等，文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。

而商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。

33. 属于基础设施配套中“三通一平”的项目有和平整地面。

A.通水
B.通邮
C.通气
D.通讯
E.通电
答案：AE
“三通一平”指：通水、通电、通路、平整地面。

三、简答题
1. 影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?
答案：区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。

具体包括：(1)商服繁华因素；(2)道路通达因素；(3)交通便捷因素；(4)城市设施状况因素；(5)环境状况因素。

2. 简述在建工程评估的几种方法及其评估思路。

答案：在建工程评估的主要方法有：
(1)形象进度法。

形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度进行评估在建工程价格的方法。

应用形象进度法评估在建工程价格的计算公式：
在建工程价格＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1-折扣率)
其中在建工程建造完成后的房地产市场价格，一般可采用市场法或收益法进行评估。

折扣率的确定应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素。

(2)成本法。

成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价格的方法。

在建工程价格＝土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税
其中，取得土地费用可以采用成本法、市场法或基准地价修正系数法等进行评估。

专业费用包括咨询、规划、设计等费用。

建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和。

(3)假设开发法。

用假设开发法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售支出、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价格的一种评估方法。

应用假设开发法评估在建工程的公式：
在建工程价格＝房地产预期售价－(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
房地产预期售价可以采用市场法或收益法评估。

3. 基准地价有哪些作用?
答案：基准地价的作用如下：
(1)具有政府公告作用；
(2)宏观调控地价水平的依据；
(3)是国家征收城镇土地税收的依据；
(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；
(5)是进一步评估宗地地价的基础；
(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。

4. 房地产投资的风险性表现在哪些方面?
答案：房地产投资的风险主要来自三个方面：其一，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很易造成长期的空置、积压。

其二，房地产的生产周期比较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3～5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。

其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。

5. 房地产评估应遵循哪些原则?
答案：房地产评估应遵循的原则：(1)供需原则；(2)替代原则；(3)最有效使用原则，(4)贡献原则；(5)合法原则。

6. 简述假设开发法的评估思路及适用范围。

答案：假设开发法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。

运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后房地产正常交易的价格，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定被估土地价格。

具体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。

开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且这个收益越高越好。

因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地覆盖度、最高层数、朝向等，以及有关法律法规的限制，来确定该块土地的最佳使用状况。

然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产价值，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润。

开发商就知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。

也就是说，这个最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。

假设开发法主要适用于下列房地产的估价：
(1)待开发土地的估价。

用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。

(2)将生地开发成熟地的土地估价。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就可得到生地地价。

(3)待拆迁改造的再开发地产的估价。

这时的建筑费还应包括拆迁费用。

7. 简述土地的经济特性。

答案：土地的经济特性：
(1)供给的稀缺性。

所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。

土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定
性、土地质量的差异性等有关。

(2)可垄断性。

土地的所有权和使用权都可以垄断。

由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。

(3)土地利用多方向性。

一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。

(4)效益级差性。

由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。

8. 简述地价的特征。

答案：地价的特征有：
(1)地价是地租的资本化。

地价与一般商品的价格不同，一般商品是劳动的产物，其价格围绕价值上下波动，价格由生产成本和利润构成。

土地则不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

(2)地价是权益价格。

由于地产位置不可移动，因此，地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，所以，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。

(3)土地具有增值性。

由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，土地往往具有自然增值的属性。

(4)地价与用途相关。

一般商品的价格由其生产成本、供给和需求等因素决定，其价格一般并不因使用状况不同而产生差别。

但是，同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价格是不一样的，土地价格与其用途相关性极大。

因此，在市场经济条件下，一宗土地如果用于经营商业比用于住宅更有利，其价格必然由商业用途决定。

(5)地价具有个别性。

由于土地的个别性，没有两宗土地条件完全一致，同时，在土地价格决定中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。

因此，地产价格形成具有个别性。

由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此，形成地产市场是一个不完全竞争市场。

土地不像一般商品，可以开展样品交易、批量交易。

每一宗土地交易都具有个别性。

(6)地价具有可比性。

地产价格尽管具有与一般商品不同的许多特性，但并不意味着其价格之间互不联系。

实际上，人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。

四、计算题
1. 有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如下表。

上表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

另外，该城市地价指数情况见下表。

试根据以上条件，评估待估宗地1999年1月份的价格。

答案：(1)建立容积率地价指数表，见下表。

(2)参照物地价修正为：
A＝762(762.04)(元/m2)
B＝789(788.6)(元/m2)
C＝805(805.35)(元/m2)
D＝851(851.26)(元/m2)
(3)确定评估结果为：
(762+789+805+851)÷4]＝3207÷4＝801.75(元/m2)≈800～802(元/m2)
注：允许计算结果有一定误差，误差范围土2之内。

2. 某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地(50年使用权)，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。

该类建筑重置价格为每平方米2500
元。

该建筑物占地面积1000m2，建筑面积为1800m2，现用于出租，每年实收租金为72万元。

另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%。

试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。

答案：计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×1800×(1-10%)＝972000(元)
(2)计算总费用：
①年管理费＝972000×3%＝29160(元)
②年维修费＝2500×1800×1.5%＝67500(元)
③年税金＝25×1800＝45000(元)
④年保险费＝2500×1800×0.2%＝9000(元)
年总费用＝①+②+③+④
＝29160+67500+45000+9000＝150660(元)
(3)计算房地产纯收益：
年房地产纯收益＝年总收益-年总费用
＝972000-150660＝821340(元)
(4)计算房屋纯收益：
①计算年(折旧费)贬值额：年(折旧费)贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。

这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。

本题中，房地产使用者可使用的年期为50-2＝48(年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。

②计算房屋现值：
房屋现值＝房屋重置价－年(折旧费)贬值额×已使用年数
＝2500×1800－93750×1＝4406250(元)
③计算房屋纯收益：
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率。