001龙门大厦尾盘销售方案(2

海福都市家园尾盘销售方案
新的市场调查显示，贵阳市的楼市行情已显平淡，特别是高层楼盘大户型的销售更是处于一种前所未有的低迷状态，“中山大厦”是其中较有代表性的项目，尽管推广力度很大，广告费也投入不少，但是成效却相当小。

与上一年度相比，目前的高层楼市，呈现两个主要特征，一是大户型需求量正在减弱，中小户型产品正逐渐成市场主流需求；二是新项目与老项目相比（相同区位同质楼盘）起价明显走低。

如陕西路的“创世纪新城”，贵山路的“贵山苑”，黄金路的“金色家园”最具有市场代表性，起价均不到2700元，中小户型为主流产品。

来自市场的最新情报无疑加大了海福都市家园尾盘销售的压力。

为了尽快处理掉金海苑所余的三十一套房，我们对海福都市家园的推售策略作如下调整，经发展商审定后予以实施。

一、价格调整
维持2200元的开盘起价，各种不同户型统一起价，楼层差价由30元调整为20元。

目前楼市起价普遍走低，在准现楼的条件下维持开盘起价就是保证本项目的价格优势。

本项目开盘时，我们根据户型的不同设计了2200元、2260元、2300元三种起价，主要是为了实行销售控制策略，现在项目已进入尾盘销售期，销控已无意义，所以建议各种户型销售起价均统一为每平方米2200元。

由于所余房号绝大多数楼层较高，造成单套房屋销售总房款偏高，为了尾盘处理较为顺利，适当控制总房款数很有必要，建议楼层差价由原来的30元调整为20元。

后附新价格表。

二、户型调整
在三十一套剩余房中，E户型为9套，占剩余房的29.03%，比重较大，开盘自今未售一套，很显然是户型存在问题，简析如下：问题之一，户型结构不合理，实用中布局困难，使用不便。

问题之二，餐客厅过大，餐客厅加上旁边的储藏室和卫生间建筑面积总计92.52平方米，占房屋总面积的62.13%，使得整套房屋实用水平较低。

问题之三，客厅采光不充分。

针对上述问题，解决E户型销售的方案有二。

一是调整户型，将客厅旁的储藏室和卫生间共18.9平方米（含公摊后为23.40平方米），划出该户型另作他用，将主卧卫生间改为公共卫生间，以此降低该户型总面积，从而提高其实用水平（附调整后的户型图），调整后的E
户型建筑面积为125.51平方米；二是加大该户型的促销力度（后述）。

三、促销办法
以春节将至为契机，推出促销方案。

根据发展商意见，每平方米拿出100元进行促销，我们通过测算，三十一套房平均销售面积为142.19平方米，也就是说每套房的促销标准约为1.42万元，我们建议促销标准在1.4—1.5万元之间，可公开统一宣传为1.5万元。

我们共设计了六个系列大礼包，由购房者根据自身需要自由选择。

礼包之一，名牌装修公司（“标典”）价值1.5万元厨房高档装修。

由装修公司出装修方案陈于售楼处。

礼包之二，42英寸“飞利浦”背投电视机。

实物陈于售楼处。

礼包之三，长沙远大集团“远铃”整体浴室。

实物陈于售楼处。

礼包之四，“欧派”全套高档橱具。

实物陈于售楼处。

礼包之五，红华家电超市价值1.5万元名牌家电随心组合。

由购房者自行到红华家电超市选择后向海福公司提交组合清单，海福公司再通知红华超市为购房者送货上门。

礼包之六，返款——折现1万元冲抵首期款。

该办法不能见于任何宣传，由售楼员暗中操作。

以上礼包除礼包六外，均以大幅海报张贴于售楼处，以营造现场促销气氛。

四、现场简单包装
售楼处应适当作简单包装，以营造现场促销气氛，除张贴五幅礼包海报外，可在停车场大门口作点导示牌，并悬挂三条布幅，布幅内容分别为：“金海苑迎新春购房送大礼”，“金海苑准现楼交房在即”，“实惠者置业首选金海苑”。

五、广告宣传
本项目已有相当长的一段时间未作任何宣传，市场上几乎认为本项目已销售结束，所以本次尾盘销售进行广告宣传不但有必要，而且应该具有一定的力度。

1．卖点
卖点一，实实在在的卖价。

卖点二，大礼包。

卖点三，准现楼交房在即。

卖点四，宽敞豪华的住户大堂。

卖点五，贵阳首家双层机械停车场，车位充足。

卖点六，金福苑100%销售率，金海苑80%销售率。

卖点七，火爆贵阳的“女人大世界”。

2．文案
文案一——机会篇：
金海苑商业裙楼——“女人大世界”火爆贵阳说明了什么？
金福苑100%销售率，金海苑80%销售率又说明了什么？？
答案很简单！
第一个答案，财位摆得正，生意自然旺。

第二个答案，很多人已比你先下手了。

许多时候，机会往往在犹豫和等待中错过，难怪人们总结了一句经典之语——“该出手时就出手”。

我们非常抱歉地通知，位于中国西部商业黄金走廊——市西商业街的海福都市家园·金福苑已经彻底与你无缘，而拥有装饰豪华和宽敞的住户大堂，贵阳首家双层机械停车场，现已是准现楼的“金海苑”也只给你留下了20%的机会。

市中心高层电梯房只卖2200元/M2，值不值，不比不知道，还有价值15000元新年大礼包在恭候。

文案二——礼包篇：
迎新春购房送大礼
谁不想在新年来临之际喜事连连？海福都市家园·金海苑特备5个大礼包任你选。

礼包之一，“标典”公司价值15000元厨房高档装修。

礼包之二，“飞利浦”价值15000元42英寸背投电视机。

礼包之三，长沙远大集团价值15000元“远铃”整体浴室。

礼包之四，“欧派”价值15000元全套高档橱具。

礼包之五，红华家电超市价值15000元名牌家电随心组合。

3．媒体安排
另印2000份宣传单页（4K，128g铜版纸双面印）。

六、费用预算
1．广告制作及媒体发布预算
以上两项费用共计63480元
中百达房地产经纪代理有限公司
民和辉广告有限公司
二OO二年元月十七日。