日照房地产分析报告

日照房地产市场发展分析报告
一、日照市2010年房产背景
房地产是城市化的载体，更主要的是城市发展的一个必然结果，一时间优先发展住宅产业对于城市经济发展几乎成了一剂万能良药。

2009年下半年，在国家货币、房产等政策宽松的大环境下，被压抑了一年多的住房、投资需求瞬间爆发，导致全国各个城市房价一路飙升。

为了遏制房价非理性上涨，政府于2010年初至今，便出台了一系列政策来调控日益增长的房价。

土地方面，主要从限制开发商交纳各种资金、保障性住房用地、金融监管和土地增值税等政策来加强土地管理，从而抑制囤地、滥开发等现象。

房产方面，主要从首付款、家庭房产套数界定、贷款利率、契税等方面打击投机性购买，抑制炒房现象。

银行方面，主要从上调准备金率、流动资金贷款的投资方向等方面来紧缩银根、遏制信贷。

税收方面，主要从征收土地增值税管理、规范土地增值税清算、开征物业税、将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年、调整个人住房转让营业税政策。

“新国十条”及相关配套政策措施颁布以来，日照市房地产市场未受太大影响，依然延续了2009年底的良好势头，2010年，日照房地产开发投资快速增长，并将逐渐趋于平稳，住宅投资比重略有提升。

二、宏观政策的详细解读：
1、 2010年土地政策列表
2、 2010年房产政策列表：
3、2010年银行政策列表：
年税收政策列表：
4、2010
1、2010年房地产开发投资量
上半年快速增长，下半年逐渐趋于平稳，住宅投资比重略有提升。

上半年，全市房地产开发企业完成投资26.34亿元，同比增长80.9%。

其中住宅投资21.56亿元，增长87.4%，占房地产开发投资的81.8%，同比提高2.8个百分点。

4、5、6月份房地产开发投资环比增幅分别为3.8%、54%和22.2%；下半年开发投资比政策出台前明显减少。

投资减少的主要原因一是销售下降导致的开发意愿下降，二是市场前景不明，观望氛围浓厚。

2、2010年房地产销售价格走势
面对楼市新政，商品房销售价格继续上扬，总体房价下跌的可能性不大。

今年以来，房屋销售价格延续了上年的上涨态势。

据抽样调查资料显示，上半年新建商品房屋销售价格同比上涨5.3%，其中4、5、6月份同比分别上涨5.5%、6.7%、6.0%，环比上涨0.6%、1.2%和0.3%，新政的实施并未造成日照市房屋销售价格的下降，但6月份环比涨幅明显缩小。

综合分析，目前虽然在一些大城市出现房产价格下降，但是在二、三级市场房价将不会受很大影响。

另外日照市商品房屋销售价格与周边地市相比不高，尤其与青岛、威海、烟台等城市相比，在居住环境及条件相近的情况下，价格相对较低。

因此，日照市总体房价下跌的可能性不大，但近期也不会出现明显涨幅。

3、2010年房地产销售量走势
客户感到国家对房地产的调控越来越严厉，政策预期未来越清晰，观望情绪越严重，2010年10月中旬到2010年12月底（春节前），销量开始走低，价格相对稳定；预计2011年上半年，销量持续低迷，价格开始有所松动，促销力度会
逐渐加大；到2011年9月、10月以后调控接近尾声，市场预期稳定，供应量加大，前期的购房需求逐步释放。

4、2010年房地产开发贷和个贷涨幅情况
明显收紧。

国内贷款有所下降，但企业资金较为充足，年内不会出现资金链断裂的现象。

上半年，全市房地产开发企业资金来源合计34.74亿元，同比增长59%。

其中，国内贷款8.36亿元，下降5.2%；企业自筹资金8.04亿元，增长43.5%；其他资金18.35亿元，增长144.3%。

在其他资金来源中，定金及预收款12.14
亿元，增长178.4%；个人按揭贷款4.11亿元，增长280.8%。

5、2010年房屋销售面积涨幅情况
商品房销售面积比政策出台前减少。

从相关数据看，与企业调查相符，自4月份调控政策出台以来，5、6月份商品房销售面积环比分别下降1.1%和17.5%。

6、2010年房屋施工面积涨幅情况
上半年全市商品房施工面积296.02万平方米，同比增长了28.8%。

其中四季春城、中央绿城、阳光海岸、御景东方、轿顶山花园、观海苑家居广场等大批项目开工建设，新开工面积达到67.1万平方米，增长220.4%。

下半年大家都捂地观望，施工面积没有太大涨幅。

7、2010年房屋空置面积涨幅情况
但也应当看到，今年房地产投资及销售的快速增长与上年基数较低有一定关系，且房屋销售面积已从5月份开始环比下降。

8、2010年房屋成交量涨幅情况
成交量从低迷到渐出“谷底”。

据日照市房管局的数据显示，11月份日照市区内共办理房屋登记3432件，与去年同期比较交易量增长1.93%。

三、当前企业对2011年的全年预测
调查发现，在商品房销售面积、新开工面积、房地产开发投资以及可供销售面积（不包括政策性住房）上，各企业普遍认为与上年同期相比会下降；在商品房销售价格上，与上年同期相比持平。

四、当前企业的应对措施
1、适当调整企业投资计划，控制开发进度，保持适度投资规模，回笼资金，平稳过渡；
2、根据市场及项目销售情况，采取灵活的市场销售机制，适当调整销售价格或优惠额度促进销售；
3、调整市场定位，将外销作为营销重点，日照市场内销的同时，更加注重开发外销路线，坚持内销外销'两条腿'走路，将房子卖到更多的内陆城市，让更多的内陆城市居民来日照投资置业。

或对规划设计适当调整，开发适销对路的产品，满足市场刚性消费群的需求，如大力开发中小户型房源等，随着购房者越来越理性，他们在购房时更多的关注楼盘的品质。

符合购房需求、有着高附加值的性价比楼盘，才更受购房者青睐。