天府国际社区商业策划案
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策划思考
【项目策划初判】
特色风情街（休闲娱乐类）
鹭岛步行街
中小规模
无特定
带有特色风情的餐饮，休闲，娱乐。
中等
要明显区别于区域中的其余项目，休闲标志要明显
√
结合现有的商业布局，通过招商和改造将项目打造为真正意义的“街区式商业”，依托“铁象寺水街”，导入人流做活“内外街”
文化类商业街需要一定的历史或人文元素的支撑，本案紧临“铁象寺水街”可以依托其优势，但完全做成文化类街区项目的建筑形态不支持； 以高端零售为主的特色风情商业街需要满足在中心城区的富人聚集区，一般靠近购物中心等传统成熟商圈。 以高档次休闲业态为主的特定风情商业街成为本案可以尝试的方向之一
内街
外街
内街
普通内外街的构造示意图
项目广场入口的解析
入口广场 项目拥有开阔的入口广场，整体可塑性较强。但是除了临近教堂的广场有一定的展示性外，其他的位置均无亮点。同时广场没有起到衔接内街和分散导入人流的作用。
内庭空间
项目内庭空间的解析
项目总体规划有5个围合式的内庭空间，它将起到聚集人气、衔接内外街商业、分导人流、增强商业内街的可逛性的作用。
1~2
1998.28
3
3~5
3813.38
3
1
174.93
1
通道
18746.46
-1
16466.72
1
-1
2279.74
1
4931.95
1
680.10
1
2~6
4251.85
5
1847.37
-1～2
1847.37
1
480.26
项目整体经济指标
综合技术经济指标 一、规划建设净用地面积：66433㎡（99.61亩） 二、规划总建筑面积： 90650.69 ㎡ （一）地上建筑面积： 71904.23 ㎡ （二）地下建筑面积： 18746.46 ㎡ （三）总户数： 别墅36栋；商业楼栋14栋 三、容积率：0.94 四、建筑密度：27.8% 五、绿地率：40% 六、机动车位：604个
1～2
480.26
1
4367.95
-1～3
4367.95
1
幼儿园
2546.64
-1～1夹层
2546.64
1
俱乐部
824.25
1～1夹层
824.25
1
教堂
73666.50
12012.98
13
34338.46
鹭岛步行街——商业街的营造特色
除了异国风情的建筑外，那里还有干净、整洁的商街、墙上到处挂着的鲜花，张扬着格调和品位。
鹭岛步行街——商业街的营造特色
鹭岛步行街——商业街的营造特色
通过楼栋的围合，营造类似欧洲城镇广场的半天放空间，咖啡厅、茶座等餐饮业态，由室内到室外，营造出西式的休闲氛围
鹭岛步行街——商业街的营造特色
鹭岛步行街——概况
鹭岛步行街以具有海派文化主题的休闲餐饮为主，辅以部分的零售和休闲娱乐功能。 鹭岛步行街——业态组合及配比
鹭岛步行街——业态落位
绿化景观的点缀与遮掩，共同构成了情趣的，布移景异的透视组合空间。 鹭岛步行街——商业街的营造特色
鹭岛步行街建筑风格以欧式文化风格为主。
为了打造与国际接轨的商业街区，开发商聘请了美国易道（EDAW）公司担纲街区景观设计，确保了步行街外立面风格的一致，实现了建筑外立面、材料选择、色彩搭配的有机统一，街区进而形成了欧式海派的整体文化风格。
1
2
由于项目的建筑形态和大商家整栋招租的影响，造成一层二层的商业无法同高楼层的进行有效区分，从而无法形成真正意义的商业街区。
3
项目业态整体而言更注重经营的私密性，如酒店、酒庄、高端餐饮等等。同时业态之间联系较少，无法形成放大效应。所有业态的商家都不具备强大的人流导入功能。
鹭岛步行街案例参考
项目策划的案例参考
项目规划高端低密度住宅区，内部居民规模有限，同时天府一街以北社区和人口分布都较少。
区域环境
昭示性
项目昭示性解析
项目“外街”昭示性较好，但个性和主题性不足，无法吸引消费者的观注。
同时6-7层方块式楼栋的结构，完全无法想像还有“内街”的存在。造成内外冷热不均的格局。
项目内外街的困局解析
内外街 常规外街建筑一般会分割为两个商家经营，这样就能保证内街形成双面商业街的格局，保证一定的人气和经营氛围。 本项目一般为整栋出租，外街商家仅仅注重外街昭示性的打造，内街商家在数量和业态上又不具备导入人流的作用。造成内街基本无可逛性的局面。
52
16466.72
10848.34
7
外部环境的融合
昭示性的解析
内外街的解析
入口广场
内庭空间
PART 2
项目原有问题的解析
项目外部环境的融合情况
天府一街 剑南大道 益州大道
01
02
“天府一街”作为东西向主要的交通干道，车流量较大，又无人行天桥设计，完全割裂同铁象寺水街的联系。
交通隔绝
项目商业鸟瞰分布
整体楼栋号
商业楼栋号
总建筑面积
项目商业的规划指标
幢号
37
38
39
40
41
42
43
44
44（地下室）
45
46
47
48
49
50
合计
总建筑 面积
商业
办公、酒店
车位
其他
楼层
面积
套数
楼层
面积
套数
楼层
面积
套数
楼层
面积
套数
备注
8240.33
1～2
2670.56
11
编制时间：2016年9月14日
BRAND PLANING
天府国际社区商业整体策划案
天府国际社区商业体量较大，建筑形态基本都是公建化立面。一层二层商业没有同高楼层的商业进行严格的区分，造成商业内街和外街没有特色，影响商业氛围。在只租不售、培育商家的策略下，前期招商成果颇丰。但随着商业竞争加剧的情况下，除酒店外，其他业态的商业经营举步维艰，商业街的空置率逐渐攀升。
3～6+1
5061.20
52
1
203.07
1
社区服务中心
1
48.61
1
消防控制室
2
256.89
1
商业网点管理办公
7310.90
1～6
7310.90
1
3072.65
1
386.82
1
2~6
2646.85
5
1
38.98
1
卫生间
4107.05
地理位置：鹭岛步行街位于外双楠成熟高档片区 开街时间：2011年11月 建筑面积：30000平米 经营模式：只租不卖，统一管理 主要业态：主题餐饮、休闲娱东 建筑风格：海派现代商业街（住宅群楼商业1-2层局部3层） 经营商家：名仕SPA、玉器、咯克咖啡、碎喋咖啡、米兰咖啡、午后阳光西餐、peter pan西餐、安塔茶屋等
商业精神堡垒、导视系统，进一步增强的商业的昭示效果
鹭岛步行街——商业街的营造特色 整体协调的外摆空间，同建筑、景观等很好的融合，增强了项目特色。
谢谢
内庭中的小品景观设置较少，且风格迥异，没有突出商业的特色。景观、小品、导视系统等都略显僵化，缺乏活动气息。
交通动线
项目交通动线的解析
项目的动线设置有2条，基本平行设置。主动线为商业外街、次动线为内街商业。 主动线外围可供停车，整体的展示效果较好，但铺设简单，不具有特色。 次动线上主要设置有5个内庭园，在景观和视觉营造上特色性不够强，商业人流导入功能也较弱，所以次动线人流状况堪忧。同时也无法区分内街的主入口为何处。
项目背景
1
项目的重新定位、包装难度较大工作复杂；为了进一步降低后期运营风险，建议聘请专业的咨询策划机构修正项目的整体定位、业态定位、招商运营策略等以及提出具体的改造升级建议；下文内容为市场部对项目研究后的初步想法，仅供参考。
工作建议
2
项目经济技术指标简析
点击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅的阐述您的观点。点击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅的阐述您的观点。
项目建筑营造的解析
建筑 整栋建筑风格、色彩迥异Fra bibliotek公建化立面。 内外街商业风格也不协调，有文化石的简欧风格、也有普通商业街铺风格。没有一个整体的定位和协调。 商业外摆的风格差异较大，且设置不连续，断断续续，略显杂乱。
业态
项目业态组合的解析
项目的商家规格整体较高，基本都以大面积整层或整栋出现，造成项目商家数量有限。
1
633.74
1
2~6
3453.40
5
2
19.91
1
天桥
3365.74
1
382.49
2
2~6
2895.88
5
1
87.37
1
通道
2096.44
1~4
2096.44
4
5741.92
1
836.92
2
2~6
4905.00
5
5
5986.59
【项目策划初判】
特色风情街（休闲娱乐类）
鹭岛步行街
中小规模
无特定
带有特色风情的餐饮，休闲，娱乐。
中等
要明显区别于区域中的其余项目，休闲标志要明显
√
结合现有的商业布局，通过招商和改造将项目打造为真正意义的“街区式商业”，依托“铁象寺水街”，导入人流做活“内外街”
文化类商业街需要一定的历史或人文元素的支撑，本案紧临“铁象寺水街”可以依托其优势，但完全做成文化类街区项目的建筑形态不支持； 以高端零售为主的特色风情商业街需要满足在中心城区的富人聚集区，一般靠近购物中心等传统成熟商圈。 以高档次休闲业态为主的特定风情商业街成为本案可以尝试的方向之一
内街
外街
内街
普通内外街的构造示意图
项目广场入口的解析
入口广场 项目拥有开阔的入口广场，整体可塑性较强。但是除了临近教堂的广场有一定的展示性外，其他的位置均无亮点。同时广场没有起到衔接内街和分散导入人流的作用。
内庭空间
项目内庭空间的解析
项目总体规划有5个围合式的内庭空间，它将起到聚集人气、衔接内外街商业、分导人流、增强商业内街的可逛性的作用。
1~2
1998.28
3
3~5
3813.38
3
1
174.93
1
通道
18746.46
-1
16466.72
1
-1
2279.74
1
4931.95
1
680.10
1
2~6
4251.85
5
1847.37
-1～2
1847.37
1
480.26
项目整体经济指标
综合技术经济指标 一、规划建设净用地面积：66433㎡（99.61亩） 二、规划总建筑面积： 90650.69 ㎡ （一）地上建筑面积： 71904.23 ㎡ （二）地下建筑面积： 18746.46 ㎡ （三）总户数： 别墅36栋；商业楼栋14栋 三、容积率：0.94 四、建筑密度：27.8% 五、绿地率：40% 六、机动车位：604个
1～2
480.26
1
4367.95
-1～3
4367.95
1
幼儿园
2546.64
-1～1夹层
2546.64
1
俱乐部
824.25
1～1夹层
824.25
1
教堂
73666.50
12012.98
13
34338.46
鹭岛步行街——商业街的营造特色
除了异国风情的建筑外，那里还有干净、整洁的商街、墙上到处挂着的鲜花，张扬着格调和品位。
鹭岛步行街——商业街的营造特色
鹭岛步行街——商业街的营造特色
通过楼栋的围合，营造类似欧洲城镇广场的半天放空间，咖啡厅、茶座等餐饮业态，由室内到室外，营造出西式的休闲氛围
鹭岛步行街——商业街的营造特色
鹭岛步行街——概况
鹭岛步行街以具有海派文化主题的休闲餐饮为主，辅以部分的零售和休闲娱乐功能。 鹭岛步行街——业态组合及配比
鹭岛步行街——业态落位
绿化景观的点缀与遮掩，共同构成了情趣的，布移景异的透视组合空间。 鹭岛步行街——商业街的营造特色
鹭岛步行街建筑风格以欧式文化风格为主。
为了打造与国际接轨的商业街区，开发商聘请了美国易道（EDAW）公司担纲街区景观设计，确保了步行街外立面风格的一致，实现了建筑外立面、材料选择、色彩搭配的有机统一，街区进而形成了欧式海派的整体文化风格。
1
2
由于项目的建筑形态和大商家整栋招租的影响，造成一层二层的商业无法同高楼层的进行有效区分，从而无法形成真正意义的商业街区。
3
项目业态整体而言更注重经营的私密性，如酒店、酒庄、高端餐饮等等。同时业态之间联系较少，无法形成放大效应。所有业态的商家都不具备强大的人流导入功能。
鹭岛步行街案例参考
项目策划的案例参考
项目规划高端低密度住宅区，内部居民规模有限，同时天府一街以北社区和人口分布都较少。
区域环境
昭示性
项目昭示性解析
项目“外街”昭示性较好，但个性和主题性不足，无法吸引消费者的观注。
同时6-7层方块式楼栋的结构，完全无法想像还有“内街”的存在。造成内外冷热不均的格局。
项目内外街的困局解析
内外街 常规外街建筑一般会分割为两个商家经营，这样就能保证内街形成双面商业街的格局，保证一定的人气和经营氛围。 本项目一般为整栋出租，外街商家仅仅注重外街昭示性的打造，内街商家在数量和业态上又不具备导入人流的作用。造成内街基本无可逛性的局面。
52
16466.72
10848.34
7
外部环境的融合
昭示性的解析
内外街的解析
入口广场
内庭空间
PART 2
项目原有问题的解析
项目外部环境的融合情况
天府一街 剑南大道 益州大道
01
02
“天府一街”作为东西向主要的交通干道，车流量较大，又无人行天桥设计，完全割裂同铁象寺水街的联系。
交通隔绝
项目商业鸟瞰分布
整体楼栋号
商业楼栋号
总建筑面积
项目商业的规划指标
幢号
37
38
39
40
41
42
43
44
44（地下室）
45
46
47
48
49
50
合计
总建筑 面积
商业
办公、酒店
车位
其他
楼层
面积
套数
楼层
面积
套数
楼层
面积
套数
楼层
面积
套数
备注
8240.33
1～2
2670.56
11
编制时间：2016年9月14日
BRAND PLANING
天府国际社区商业整体策划案
天府国际社区商业体量较大，建筑形态基本都是公建化立面。一层二层商业没有同高楼层的商业进行严格的区分，造成商业内街和外街没有特色，影响商业氛围。在只租不售、培育商家的策略下，前期招商成果颇丰。但随着商业竞争加剧的情况下，除酒店外，其他业态的商业经营举步维艰，商业街的空置率逐渐攀升。
3～6+1
5061.20
52
1
203.07
1
社区服务中心
1
48.61
1
消防控制室
2
256.89
1
商业网点管理办公
7310.90
1～6
7310.90
1
3072.65
1
386.82
1
2~6
2646.85
5
1
38.98
1
卫生间
4107.05
地理位置：鹭岛步行街位于外双楠成熟高档片区 开街时间：2011年11月 建筑面积：30000平米 经营模式：只租不卖，统一管理 主要业态：主题餐饮、休闲娱东 建筑风格：海派现代商业街（住宅群楼商业1-2层局部3层） 经营商家：名仕SPA、玉器、咯克咖啡、碎喋咖啡、米兰咖啡、午后阳光西餐、peter pan西餐、安塔茶屋等
商业精神堡垒、导视系统，进一步增强的商业的昭示效果
鹭岛步行街——商业街的营造特色 整体协调的外摆空间，同建筑、景观等很好的融合，增强了项目特色。
谢谢
内庭中的小品景观设置较少，且风格迥异，没有突出商业的特色。景观、小品、导视系统等都略显僵化，缺乏活动气息。
交通动线
项目交通动线的解析
项目的动线设置有2条，基本平行设置。主动线为商业外街、次动线为内街商业。 主动线外围可供停车，整体的展示效果较好，但铺设简单，不具有特色。 次动线上主要设置有5个内庭园，在景观和视觉营造上特色性不够强，商业人流导入功能也较弱，所以次动线人流状况堪忧。同时也无法区分内街的主入口为何处。
项目背景
1
项目的重新定位、包装难度较大工作复杂；为了进一步降低后期运营风险，建议聘请专业的咨询策划机构修正项目的整体定位、业态定位、招商运营策略等以及提出具体的改造升级建议；下文内容为市场部对项目研究后的初步想法，仅供参考。
工作建议
2
项目经济技术指标简析
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项目建筑营造的解析
建筑 整栋建筑风格、色彩迥异Fra bibliotek公建化立面。 内外街商业风格也不协调，有文化石的简欧风格、也有普通商业街铺风格。没有一个整体的定位和协调。 商业外摆的风格差异较大，且设置不连续，断断续续，略显杂乱。
业态
项目业态组合的解析
项目的商家规格整体较高，基本都以大面积整层或整栋出现，造成项目商家数量有限。
1
633.74
1
2~6
3453.40
5
2
19.91
1
天桥
3365.74
1
382.49
2
2~6
2895.88
5
1
87.37
1
通道
2096.44
1~4
2096.44
4
5741.92
1
836.92
2
2~6
4905.00
5
5
5986.59