莱芜恒大金碧天下花园洋房营销定位及销售思路0918

THANK YOU
占地面积
约80亩
建筑面积
约53360㎡
容积率
1
栋数
约53栋
户数
约320户
装修标准
毛坯
户型面积
143-206㎡
地块面积为开发部所得资料
花园洋房样 板间
看房通道
花园洋房户型小结
四房两厅二卫 约171.03㎡
户型小结 前庭后院，150㎡超大花园 1F客厅面宽13.1m，采光性能出众 2F客厅南向9m面宽，采光性能出众 3F动静分离、客厅7m挑高 4F全部为主人房，私密性出众 4F超大露台，户外风景尽收眼底
户型小结 前庭后院，160㎡超大花园 1F客厅13.5m超大开间 3F动静分离 4F全部为主人房，私密性出众 4F超大露台，户外风景尽收眼底 多边形飘窗的设计，加强了室内外的互动
花园洋房的市场机会万科
花园洋房的市场机会
• 机会一
私家院子、层层退台、建筑立面丰富多彩的建筑形式
• 机会二 • 机会三 • 机会四
短信：
恒大塞纳时光—济南东原生山水叠墅典范，即将荣耀开盘！开盘认筹额外85折！超大退 台3+1花园洋房恢弘首发，恭迎品鉴83176333（64字符） 恒大塞纳时光—济南东原生山水叠墅典范，超大退台3+1花园洋房恢弘首发！限席发售， 先到先得！即将开盘额外85折83176333（64字符） 尊敬的业主：恒大塞纳时光，即将荣耀开盘！135-210㎡3+1花园洋房恢弘首发！开盘 认筹额外85折！老带新各送3年物业费83176333（70字符）
建筑面积
约350万㎡
0.97
绿化率
60%
别墅毛坯 高层1500元/㎡精装
户型面积
别墅255-349㎡ 高层90-180㎡
首期销售待罄
白金七星级酒店、国际会议中心、健康中心、饮食中心、娱乐中 心、儿童欢乐中心、运动中心、羽毛球中心、网球中心、商业中
心、水世界、乐世界、室内滑雪场、室内溜冰场
购买客户 年龄为30-50岁，多为个体经营者，其次为企事业单位高管
【产品参数】 层数为3+1层，一层1户，二层1户，三四层1户 建议面积建议缩小，以降低房源总价 露台设计：精做露台围栏
【产品配置】 协调解决集中采暖入户 户外设置空调机位 建议预留中央空调
【需落实的关键问题】 物业管理费建议参照住宅标准收取。
产品定位
整体定位
物理定位 客户定位
• 与万亩原生态湖泊水区融为一体，纳万亩湖景于生活细节之中，体现 原生态隐逸水岸人居之魅。以极致静美水域生活，为城市人提供私享 度假胜地，提供无限期奉送湖泊美景与静思空间的第二居所。
1
5 气派的横向客厅
3
6 豪华的顶层套房
机会二
花园洋房(1F)——步入式花园\双向私家庭园\地下室
首层私家花园，业主 可自由种植各类观赏性 花卉、植草和树木； 首层单位赠送私家花 园和半地下室。
步入式设计，穿过院 子才可进入家门，回归小 院生活；
私家花园彰显居住者 生活情调，业主小院落与 社区大环境的结合；
机会三
二层结构关键词：地下室与大露台
二层： 附送露台/地下室 明厨明卫 方正实用
露台
通向地下室的楼梯
机会四
（3.4F）复式结构，阁楼和空中花园，体现休闲感，空间奢侈
三层复式结构： 复式结构 4个露台 独立主人套房 客厅挑空
顶层附送阁楼 送露台空中花园
机会四
大阳台
洋房(3F)关键词：景观阳台，体现休闲感，空间奢侈
由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底
大阳台
机会四
洋房(4F)关键词：露台\阁楼
多角落露台设计，增加赠送面 积，提高产品性价比
随意布 置的露台， 使居住者 能充分接 触自然， 是花园洋 房重要的 卖点之一。
阁楼提供了丰富的是 室内空间变化，而丰富 的变化正是居住品质提 高的重要标志。
花园洋房主要功能空间面积建议
莱芜恒大金碧天下
花园洋房营销定位及销售思路
目录
一、项目概况 二、花园洋房户型小结 三、花园洋房的市场机会 四、产品定位 五、销售思路
项目概况
恒大金碧天下项目基本信息
位置 开发商 占地面积 容积率 装修标准 销售情况
配套
项目基本信息
莱芜市莱城区雪野湖环湖路北侧（济青南线雪野出口下）
恒大地产集团
约8000亩
1. 梳理前期来电来访客户，针对性的推介 2. 加强媒体广告的投入，增加报广、软文的曝光率 3. 筛选短信数据包，保证短信的发送质量 4. 小红帽有针对性的派单
1. 组织一次正式的开盘仪式 2. 加强媒体广告的投入，增加报广、软文的曝光率 3. 筛选短信数据包，保证短信的发送质量 4. 小红帽有针对性的派单
花园洋房（1F）步入式花园\双向私家庭园\地下室 花园洋房（2F）入户门厅平台\外置楼梯\大露台 花园洋房（3.4F）复式结构，阁楼和空中花园，体现休闲感，空间奢侈
机会一
私家院子、层层退台、建筑立面丰富多彩的建筑形式
1 巧妙的入户方式 2 独特的露台空间
6 4
3 多景式情景房
2
4 丰富的建筑形态
5
广播：
恒大塞纳时光—济南东135-210㎡超大退台3+1花园洋房恢弘首发！开盘认筹额外85折！ 大景观、大配套、大山水，限席发售，先到先得！详询83176333 83176333（87字符） 恒大塞纳时光—济南东原生山水叠墅典范，即将荣耀开盘！开盘认筹额外85折！135210㎡超大退台3+1花园洋房恢弘首发！恭迎品鉴83176333 83176333（83字符）
四房二厅二卫 约172.56㎡
户型小结 前庭后院，150㎡超大花园 1F客厅面宽13.1m，采光性能出众 2F客厅南向9m面宽，采光性能出众 3F动静分离、客厅7m挑高 4F全部为主人房，私密性出众 4F超大露台，户外风景尽收眼底
四房二厅二卫 约194.40㎡（中间户）—206.65㎡（右单边户）
• 认可旅游地产的全年龄段销售人群 • 对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户 • 认可雪野发展的投资客户
形象定位
• 假日生活场 心情栖息地
案名建议
参考方案
主案名： 定位语：
恒大·塞纳时光 济南东—原生山水叠墅典范
Logo及形象设计
销售思路
销售思路
• 蓄客期
• 内部认购 • 正式发售
1. 推广前期以半软半硬的形式进行导入，保持报广、软文的曝光率 2. 结合媒体做花园洋房的产品介绍和推介 3. 筛选短信数据包，保证短信的发送质量 4. 销售团队进行心理分析培训培养小资情结 5. 采用单独热线做为本案销售专线 6. 向老业主释放产品信息 7. 小红帽有针对性的派单
物业情况
别墅：物业收费为3.5元/㎡/月 高层：物业收费为1.8元/㎡/月
恒大金碧天下项目区位
恒大金碧天下位于济南莱芜中心腹地度假天堂雪野湖，距离济南市区70公里，车程时间 45分钟，距离莱芜市区仅有20公里，15分钟的车程。项目隔路相望是约12平方公里（相当于 30个大明湖水面面积）的雪野湖美景
济南市区
济南动物园
章丘市区
锦屏山
卧虎山水库
锦绣川水库 红叶谷
吕祖泉
项目
雪水库
泰山景区
莱芜市区
项目配套、园林
国际级航母配套 珍稀园林
花园洋房基本信息
羽毛球中心 网球中心 运动中心 娱乐中心
儿童欢乐中心
花园洋房
商业中心 酒店
会议中心
饮食中心 健康中心
花园洋房总规图
花园洋房地 块
还花园洋房基本信息
机会二
庭院入户/多景式情景房 从入户花园走到一楼地下室 地下室是附送的，面积也很大，可 以分影音室和书房
一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房
半围合庭院
地下室
机会三
洋房(2F)——入户门厅平台\外置楼梯\大露台
打开栅栏 门，已是自 家天地
2层以上通过外接楼梯回 家，改变“过堂式”的传 统方式。
产品类 型
花园洋 房
楼层
1F 2F 3F
4F
户型
四房 四房 三房 两房
面积区间 （平米）
120-160
120-160
创新点
步入式花园\双向私家庭园\地下室 入户门厅平台\外置楼梯\大露台
100-140 复式结构，阁楼和空中花园，体现休闲感，
80-120
空间奢侈
细节建议
【装修标准】 毛坯房 为客户提供更多的设计空间