华联楚天大厦改建项目咨询报告

项目咨询报告
项目名称：湖北省华联楚天大厦改建项目编制单位：深国投商用置业有限公司
编制时间：二O一一年六月
目录
第一篇、项目调研情况 (1)
1-1、项目用地现状 (1)
1-2、片区市场分析 (3)
1-3、项目片区居民情况分析 (4)
第二篇、项目分析 (5)
2-1、项目位置及用途 (5)
2-2、项目所在街区分析 (5)
2-3、项目用地周边房地产开发概况 (9)
2-4、项目SWOT分析 (10)
第三篇、项目开发操作流程 (12)
3-1、项目开发思路 ... . (12)
3-2、开发操作流程 ... . (13)
第四篇、项目成本测算 (15)
4-1项目规划技术经济指标 (15)
4-2开发成本测算 (15)
4-3总成本及利润分析 (20)
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第一篇、项目调研
1-1项目用地现状分析
项目地块位于解放大道213号，处于古田四路与古田三路之间，地块东临古田四路，南临解放大道。

项目地块较方正，占地面积约24亩。

地块上现有建筑物为空置的申盛大酒店，含临街12-14层主楼和院内2-5层附属办公用房。

项目现状如下图所示。

图片一：
2 图片二：
图片三：
1-2、片区市场分析
硚口区域概况
硚口区位于武汉市三镇汉口的西部、俗称武汉西大门。

东部是繁华的商贸旅游区，西部是广阔的武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大的支流汉江，拥有14.5公里长的滨江景观资源，是武汉市最具活力和发展潜力的城区之一。

区内6座桥梁横跨汉江，分别连通京广铁路、武汉内环线和中环线，辖区内沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道、建设大道5条城市主干道和即将建成的轻轨1号线贯通全区。

硚口区紧邻汉口火车站，离武汉天河国际机场只有二十多公里的路程，区内107国道连通京珠、沪蓉高速公路，交通极为便利。

硚口区是武汉市体育强区，历年来，为国家输送了大批优秀体育运动员，其中乔红、伏明霞等11人相继在国际大赛中夺冠，硚口被誉为“世界冠军的摇篮”。

硚口区还是汉口近现代工业文明的发祥地，商贸历史悠久，明末清初，汉口镇位居“天下四大名镇”之首，名满天下。

硚口区内的汉正街即为昔日汉口镇之正街和商业中心。

硚口区除闻名遐迩的汉正街市场和被誉为"中国建材第一市"的西汉正街市场外，还有着众多专业性市场，共有103个，经营面积达125万平方米，全区个体经营户达到2.5万余户，民营企业达2800余户，使得硚口区成为了武汉市名副其实的市场大区。

硚口区今后将抓住商贸和工业两大产业，突出市场建设和高新技产业两个重点，实施“强东兴西”战略，着力推进八大功能区建设，即汉
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正街商贸旅游区、顺道街装饰装潢经营区、硚口路美食休闲区、西汉正街建材交易区、荣华宝丰特色文化区、太平洋汽车配件贸易区、硚口经济发展区和长丰新区。

面对中国加入WTO的挑战与机遇，硚口区制定了新的发展规划，全面实施“开放先导、体制创新、强东兴西和区域经济一体化”发展战略，加快经济结构调整，在东部加快提升商贸业档次，建设商贸旅游区；在中部着力完善商务功能，建设中央商务区；在西部规划了集居住、科研、生产、生活等多种功能于一体的古田产业新区，发展高科技产业和都市工业；在滨江地区制定了汉江（北岸）滨水区域发展规划，建设新家园区、东风居住生态区、SOHO商务公寓区和汉正商贸文化区，营造优越的人居环境。

展望未来，硚口区正朝着建设商贸繁荣、工业兴旺、环境优美的现代化中心城区目标一步步迈进。

1-3项目片区居民情况分析
项目周边主要社区有易家墩街、韩家墩街、宗关街等三个大型街道办事处，共39个大型社区居委会，辖区人口近20万人。

这些居住社区即有建于五六十年代的大型工厂的职工宿舍，例如汽挂宿舍、有机宿舍、五三五厂宿舍等，也有建于八九十年代的简易、天顺、新明、电信等安居小区。

该区域内居民的家庭结构普遍为两世同堂或三世同堂，居民年龄大多集中在40岁以上，家庭结构基本为家长与成年或未成年子女共同居住。

他们多为原来周边大型国有企业的职工，如省柴油机厂、省汽挂厂
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等，这些工厂曾经非常辉煌，在80年代以前，硚口区的职工平均工资在武汉市也处于较高的水平。

但随着改革开放，这些大型的国企普遍走向了衰弱，经济效益连年下滑，到近年来这些企业更是到了关停并转的地步。

该地区的职工平均工资在武汉市各区域中排在中下游水平。

但片区内也拥有为数不少的军事经济学院教师、普爱医院医生、水厂职工、政府公务员以及汉西建材大市场附近个体经营者等中高收入阶层。

第二篇、项目分析
2-1、项目位置及用途
项目地块位于解放大道213号，处于古田四路与古田三路之间，地块东临古田四路，南临解放大道。

本项目用地为国有划拨商业用地，区域规划控制用途为商业，容积率限制为5.0。

2-2、项目所在街区分析
2-2-1、周边配套设施
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从上表可以看出，项目周边商业、医疗、文化教育、金融电信等设施比较完备，基本均在步行15分钟内既能到达。

但大型餐饮、休闲、娱乐、体育健身等设施比较缺乏。

2-2-2、交通分析
1、道路及交通分析
解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况一览表
汉口核心区、武昌、汉阳的车流基本都是通过解放大道到达项目场地；
货车、客车、公交车比较多，私家车、出租车较少；
周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解放大道和古田四路的十字路口车流量最大。

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2、公交车停靠站
本项目周围主要的公交站点有，古田四路站、古田三路站、辛家地站、古田二路站等。

所在位置如图上红点所示。

主要公交线路有2路、222路、741路、46路、505路、512路、531路、106路、548路、523路、508路、737路、558路、560路、806路、546路、621路、802路等。

其可以到达武汉关、汉口火车站、武昌火车站等地，交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区的车行时间在二十分钟左右。

一般而言，对地块交通方便程度的判断应满足“1＋1”规则，即：武汉市市区内任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足“1＋1”规则。

3、轻轨交通
已建成通车的轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨交通一号线二期工程正好途经项目门口，并于古田四路、古田三路路口分别设站。

轻轨的客运能力为单向1.14万人次／小时，设计时速80公里。

轻轨交通一号线二期工程从宗关一直到吴家山，和一期工程相通，直达黄浦路。

途径站点如下图所示：
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4、人流交通情况
项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线（上图中蓝色虚线部分）。

但只有麦德龙超市前的斑马线有红绿灯，在没有红绿灯的情况下横穿解放大道是非常危险的，所以这也阻碍了解放大道两边的人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大的地方麦德龙超市为附近、其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。

2-2-3、居住环境综合评价 项目地理位置比较优越，交通便捷，出行方便； 商业、金融、生活及教育等基础配套设施比较齐全； 文化、休闲、大型餐饮、体育健身等配套设施缺乏； 项目所处位置为轻轨1号线所遮挡，视野较差；
地块位于长江出版社隔壁，地块为印刷厂、物资储备中心老建筑
古田三路站
古田四路站
本项目
武广、世贸
江汉路、沿江大道
包围，影响了项目的外围环境。

2-3项目用地周边房地产开发概况
古田片区项目概况：
从以上对项目周边房地产项目的市场调研数据来看，可以分析得出古田片区房地产发展呈现出以下几大特征：
1、古田片区随着城市规划不断完善及基础设施不断改进，片区
形象得到很大的改善，区域内品牌开发商接踵而至（如本土名企福星
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惠誉、外地品牌开发商南京三金、福建融侨置业都先后进驻古田）。

区域内项目规模大、品质较高，符合购房者对项目规划设计、园林景观、物业管理的良好心理预期。

2、随着轻轨通车及市政府对古田产业新区规划定位，使得地产开发商和购房者都一致看好古田片区远景发展，古田区域内房价也随之大幅攀升，片区价值得到回归。

3、随着古田片区房价快速上涨，区域内紧凑、实用中小户型房源，销售去化很快，受到购房者的热烈追捧。

可以预见开发紧凑、实用、精致中小户型房源将成为古田片区房地产发展主流方向。

4、区域住宅已渐成饱和状态，目前在售居住项目较少。

2-4、项目SWOT分析
优势（Strength）
1、项目地理位置比较优越，交通便捷，出行方便；
2、商业、金融、生活及教育等基础配套设施比较齐全；
3、随着轻轨通车及市政府对古田产业新区规划定位，会使购房者进一
步看好古田区域发展远景。

4、地块周边原始植被保存良好，绿化率高，应在此基础上适当加以改
造，为项目提供天然绿化景观。

劣势（Weakness）
1、区位劣势—离中心城区距离较远；
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2、与周边项目相比，本项目规模较小，项目自身配套设施不足；
3、项目紧临解放大道及轻轨一号线，噪音污染；
4、周边环境较差—周围旧建筑较多，影响项目形象；
5、优质教育资源缺乏—片区内缺乏较好的幼儿园及小学教育；
6、现有建筑老旧，外立面档次无法满足时代发展的需要。

机会（Opportunity）
1、宏观市场—市场需求及房价逐年增长；
2、硚口区房地产市场—高速上升期，房地产价格补偿性上涨；
3、市政规划—古田四路被规划为市级商业副中心；
4、道路交通—轻轨一号线已通车，地铁1号线将途经本项目；
威胁（Threat）
1、整体形象差—古田片区作为工业贸易区，在武汉的整体印象仍较为
陈旧，难以吸引外区置业者；
2、周边居民平均收入较低—高价格产品很难销售；
3、竞争项目威胁；
4、其他威胁—新拍卖土地的对本项目后期的威胁；
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第三篇、项目开发操作流程
3-1、项目开发思路
3-1-1、深国投商用置业有限公司简介
深国投商置2003年4月成立于中国深圳，项目分布珠江三角洲、长江三角洲等地，是中国最具行业竞争力和影响力的商业地产公司之一。

深国投商置在商业地产价值链的各个环节形成了项目拓展及开发管理、招商运营管理、资产管理及基金投资管理等核心竞争力。

深国投商置在商业地产的开发和运营方面具有独特优势。

截至2010年11月，累计开发及管理的商业地产项目60个，总建筑面积超过400万平方米。

公司现持有经营商业地产项目16个，总建筑面积超过100万平方米。

公司积蓄了丰富的项目开发经验和专业的商业管理团队。

3-1-2、项目开发思路
华联楚天大厦项目作为国有闲置资产，目前由湖北省宏泰国有资产经营有限责任公司处置。

我司通过分析论证，认为该项目有一定运作空间，能为国家发挥更大效益。

该项目可作为改建项目，通过“招拍挂”方式出让，并设置瑕疵点由我司定向摘牌。

该国有土地使用权出让所取得的土地收益中，由武汉市国土房产部门获取50%成交价款。

湖北省宏泰国有资产经营有限责任公司可与我司达成相关合作
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协议，本公司建议采取合作开发形式。

当项目地块进入土地交易中心进行拍卖时，作为国有闲置资产设置相应瑕疵点，由我司进行出面竞标，定向摘牌，取得项目开发权，进行开发建设（其核心问题是在土地交易中心进行拍卖时要确保拿到项目地块）。

结合项目区域市场情况，考虑到项目所在地域的控规为商业用地且容积率不超过5.0，本项目可定位为大型商业写字楼，填补区域市场空白点。

3-2 开发操作流程
武汉市土地交易中心一级市场流程表
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第四篇、项目成本测算
4-1 项目规划技术经济指标(假设条件)
4-2开发成本测算
本项目开发成本由地价款、项目前期综合费、项目建安成本、项目公共设施配套工程费、税费及管理费用及项目营销费用六大部分组成。

（一）地价款
根据武汉市市区2007年商业用地级别与基准地价图，项目所在地级别为商业用途IV级，基准地价为3943元/平米。

而根据2011年4月的土地拍卖结果（土地供给信息表2011年第3号挂牌），桥口区古田四路东侧占地面积为7926平米的住宅地块，成交楼面地价为3844.15元/平米
本项目作为国有闲置资产转出让用地，设置瑕疵点定向摘牌，土
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地价格暂按目前市场成交价格的65%进行测算，即楼面地价控制在2500元/平米。

地价款=楼面地价×总建筑面积
=2500元/平米×80000平米
=2亿元
(二)项目前期综合费
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从上表统计可以得出，项目前期综合费费测算为：1641.99万元（三）项目建安成本
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从上表统计可以得出，项目建安成本费用测算为：12140万元
（四）项目公共设施配套工程费
从上表统计可以得出，项目公共设施配套工程费测算为：1160万元
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（五）税费及管理费用
从上表统计可以得出，项目税费及管理费用测算为：4396.8万元
（六）项目营销费用
项目营销费用=项目总销售金额×2.8%
=8000元/平米×7万方×2.8%
=1568万元
(备注:按常规项目营销费用一般占项目总销售金额百分之二点八,项目销售价格按8000元设定)
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4-3 总成本及利润分析
从上表汇总得出本项目成本测算费用为:40906.79万元
（1）分摊每平方米的费用为:
成本费用÷可销售总面积=40906.79万元÷7万方
=5843.83元/㎡
（2）总销售金额为: 可销售总面积×销售单价
=7万方×8000元/㎡=56000万元
(备注: 可售总面积以万㎡为单位,销售单价设定为8000元/㎡)
综上，项目税前利润约为1.5亿元。

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测算说明:
1、测算收费标准是参照政府职能部门的收费标准及相关行业
的收费标准,具有真实性和实际可操作性。

2、测算按24亩净用地面积计算，实际面积以政府有关部门的
实测面积为准。

3、项目容积率是以5.0为设定测算；
4、测算未计所投入资金的利息；
5、成本不含物业管理启动基金，公共配套中不含幼儿园；
6、未计算地下车位的收益
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