泰安伟盛房地产开发有限公司、高宁商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

泰安伟盛房地产开发有限公司、高宁商品房预售合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省泰安市中级人民法院
【审理法院】山东省泰安市中级人民法院
【审结日期】2021.10.30
【案件字号】(2021)鲁09民终4039号
【审理程序】二审
【审理法官】毕经纶井慧于永刚
【审理法官】毕经纶井慧于永刚
【文书类型】判决书
【当事人】泰安伟盛房地产开发有限公司;高宁
【当事人】泰安伟盛房地产开发有限公司高宁
【当事人-个人】高宁
【当事人-公司】泰安伟盛房地产开发有限公司
【代理律师/律所】张常会山东舜天律师事务所;姜思宇山东舜天律师事务所
【代理律师/律所】张常会山东舜天律师事务所姜思宇山东舜天律师事务所
【代理律师】张常会姜思宇
【代理律所】山东舜天律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】泰安伟盛房地产开发有限公司
【被告】高宁
【本院观点】双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同约定履行相关的合同权利及义务。

首先，新冠疫情作为突发公共卫生事件，属于不可抗力，山东省新冠疫情防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，共计43天，一审法院将本案逾期交房日期中扣除上述43天，符合公平原则及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》有关规定。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【更新时间】2022-09-21 19:42:51
泰安伟盛房地产开发有限公司、高宁商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
山东省泰安市中级人民法院
(2021)鲁09民终4039号上诉人(原审被告)：泰安伟盛房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区财源街道东岳大街以南校场街以东恒隆广场某某。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：鲁金兵，男，系该公司经理。

被上诉人(原审原告)：高宁，男，1978年8月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。

委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜思宇，山东舜天律师事务所实习律师。

上诉人泰安伟盛房地产开发有限公司(以下简称伟盛地产)因与被上诉人高宁商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2021)鲁0902民初5533号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

伟盛地产上诉请求：1.撤销一审法院作出的判决，依法改判或将本案发回重审，驳回一审原告的诉讼请求；2.一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误，具体理由如下：一审法院对上诉人因新冠疫情影响停工的期间认定错误，应为127日而非43日。

因新冠肺炎疫情的蔓延，2020年1月24日，山东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。

2020年1月29日山东省人力资源和社会保障厅下发《关于延迟省内企业复工的紧急通知》要求，各类企业不早于2月9日24时前复工，企业复工前要提前申请。

2020年2月17日，山东省住房和城乡建设厅下发《关于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》(鲁建标字[2020]1号)，关于工期调整，认为受新冠肺炎疫情影响，工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)第9.10条不可抗力的规定予以顺延。

疫情防控期间未开复工的项目，顺延工期一般应从接到工程所在地管理部门停工通知之日起，至接到复工许可之日止。

因疫情稍有缓解，2020年3月7日24时起，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。

根据山东省住建厅、泰安市住建委及泰安市政府的文件，申请复工的企业需建造隔离设施，住建部门需会同责任单位核验，核验合格后才同意复工，上诉人积极申请复工，但是泰安市住建委一直未核验，并且泰安市政府均未均不同意工地接着复工。

另涉案工程分包单位的农民工有四
川的人员，复工存在更大的难度，直至2020年四月份中旬泰安市政府部门就忽然开始督促开工，之后复工人员经过14天的隔离期，工期一直延误到2020年4月底才正式复工。

故单纯按照由Ⅱ级响应调整为Ⅱ级响应的时间确定不可抗力期间不符合实际情况，大家都是从疫情经历过来的，泰安市虽调整了成了Ⅱ级响应，但是事实上各行各业特别是建筑行业根本不允许复工，受理法院也应该考虑到现实情况，上诉人认为自2020年1月24日至2020年4月30日共计97日为上诉人受新冠疫情影响不能开工的时间，即为不可抗力的期间，受理法院就算不支持这个时间，最起码应该按照建委的文件加上建设隔离设施的时间及建委核验通过的合理的期限为不可抗力时间。

而不能单纯的从Ⅱ级响应的当天开始就认定为复工。

故上诉人因新冠疫情影响停工的97日应在工期中予以顺延，在逾期交房的逾期天数中相应扣除97日计算逾期违约金。

另外泰安市创城及环保政策并不是上诉人可以控制的行为，这也是身为泰安市人民均知道的情形，上诉人认为也应扣减合理的期限30日。

根据《中华人民共和国民法典》第180条的规定，何时停工、何时复工均不在上诉人的控制范围内，上诉人不能预见、不能避免且不能克服，属于不可抗力，法院应按照180条的规定认定上诉人不可抗力的期间为127日。

高宁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。

高宁向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿原告逾期交付房屋、储藏室及车位违约金27273.6元；2.请求判令被告向原告交付性质为居民用水、电、暖、燃气的供水、供电、供暖、供气配套设施；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。

一审法院认定事实：2019年4月9日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订新建商品房买卖合同(预售)一份。

主要约定：出卖人以出让方式取得位于龙潭路以东、泮河大街以南的地块的土地使用权，土地用途为商服；买受人购买上述项目中的4号商务综合楼17~17层1704号房；预测建筑面积208.68平方米，房款总金额为1565100元整，买
受人以贷款方式付款，于2019年3月31日前支付首期房价款785100元，余款780000元向银行申请贷款支付；该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；(一)基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全……、2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……、3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准……、4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设……，以上由出卖人负责办理开通并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意协商解决；(二)公共服务及其他配套设施……3.规划的车位、车库2021-1-31达到规划设计标准；出卖人应当在2021年1月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定交付房屋，逾期90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。

后原告按照约定向被告支付购房款1565100元。

2019年3月11日，原告与被告签订车位使用权转让协议两份，购买涉案小区车位两处，并按约定付清车位款各80000元，共计160000元。

2019年3月11日，原告与被告签订储藏室使用权协议一份，购买涉案小区储藏室一处，并按约定支付价款59500元。

原告称双方签订的商品房买卖合同、转让协议、储藏室使用权协议对于车位、储藏室交付时间和交付标准作出明确约定，案涉车位、储藏室作为主房配套设施存在逾期交付事实，被告应承担违约责任。

被告称车位、储藏室不属于商品房的配套设施，且协议中并未约定车位及储藏室的交付时间，原告按照商品房买卖合同中的违约金计算储藏室和车位没有依据。

2021年5月28日，涉案楼房完成综合竣工验收。

被告通知原告于2021年6月4日办理交房手续，原告至今未接收房屋。

原告以被告未按合同约定的期限交付房屋为由
诉至一审法院，要求被告以购房款1704600元(包含储藏室和车位款)为基数，按照日万分之二标准支付自2021年2月1日至6月4日(扣除新冠43天)计算的违约金。

原告庭审中明确主张逾期天数为80天，违约金为27273.6元。

原告提交山东省新型冠状病毒肺炎疫情处置部门公布的关于调整山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别的公告两份、2021鲁09民终1965号民事判决书一份，用以证明因新冠疫情影响导致的停工时间认定为43天。

被告称2020年3月7日山东省新冠疫情响应调整为2级，泰安市住建局发出的文件可以在此之后申请复工，并且需要建隔离房等一切措施，另外牵扯到省外务工人员，还需隔离14天，另外施工单位建的隔离房及防疫设施还需住建局验收合格后才能开工，被告的单位积极申请开工，泰安市住建委一直不同意开工，直至2020年4月底泰安市才发出督促全市开工的通知，被告方才得以正式开工，所以原告仅仅提供两份文件及判决，认为自2020年3月7日当天起就开工根本不符合实际情况，中院的判决与本案情况不一致，也看不到庭审笔录中被告如何答辩，另外本案被告务工人员均是四川务工人员，根本不可能在2020年3月7日当天开工，自2020年1月24日至4月30日共计97天应从逾期交房日期中予以扣除。

被告提交建筑渣土和土地管理工作群通知一份，用以证实建筑渣土及工程建设管理部门经常因为污染启动应急响应，只要启动响应就要停工，这属于政府行为，应当作为不可抗力，要求从逾期交房日期中扣除30天。

原告对该证据的真实性有异议，并称创城及环保政策不能作为影响逾期交房的理由，不应扣除相关天数。

原告称被告销售人员曾明确告知其所购买的房屋均会配置民用的水电暖气，根据合同约定和国务院出台的相关文件，被告应当提供性质为居民用水、电、暖、燃气的供水、供电、供暖、供气配套设施。

被告称从未承诺给原告交付民用的水电气暖配套设施，被告只能按照规划及主管部门要求交付，若原告实际居住后涉案楼房统一实际使用性质为住宅，原告等其他住户可按照政策向主管部门申请，被告没有交付居民用水用电
的义务。

另查明，受新冠肺炎疫情影响，山东省于2020年1月24日至2020年3月7日启动重大突发公共卫生事件一级响应。

一审法院认为，原、被告签订的新建商品房买卖合同(预售)系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相关的义务。

双方约定被告应于2021年1月31日前交付房屋，但被告于2021年6月4日通知原告办理交房手续，已构成违约，逾期交房124天。

新冠疫情作为突发公共卫生事件，属于不可抗力，山东省新冠疫情防控启动一级响应期间为43天，应当从逾期交房日期中予以扣除，原告主张逾期交房时间为80天，符合法律规定，一审法院予以支持。

被告辩称泰安市住建局因涉案工程工人来自四川，直至2020年4月中旬才同意复工复产，且工人复工需隔离14天，但被告未能举证证实上述事实，故对被告要求从逾期交房日期扣除97天的辩称意见，一审法院不予采信。

污染天气应急预警响应，是国家、省、市为保护人民健康制定的常态化预案，在签订商品房买卖合同时，被告作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，不应构成不可预见的客观因素，故对被告要求从逾期交房日期扣除30天的辩称意见，一审法院不予采信。

根据双方合同约定，逾期交房日期未满90日，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。

原告主张按照1704600元计算违约金，但购房合同明确约定总价款为1565100元，原告支付的购房款亦为1565100元，原告购买的储藏室及车位均系另行签订合同且未明确约定交付日期及逾期违约金，故逾期交房的违约金应以购房款1565100元为计算依据，不应包含储藏室、车位等其他费用。

被告应向原告支付违约金12520.8元(1565100元×0.1‰×80日)。

购房合同明确约定涉案房产的土地性质为商服，原告在购买时应知晓涉案房产属于商服性质。

国务院在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第十二条规定，将商业用房的土地用途调整为居住用地后，用水、用电、用气
价格按照居民标准执行。

原告未能举证证实涉案楼房已变更土地用途为居住用地，故对原告要求被告交付性质为居民用水、电、暖、燃气的供水、供电、供暖、供气配套设施的诉讼请求，一审法院不予支持。

原告主张被告的置业顾问承诺涉案房产会配置民用水、电、暖、气，但未提交证据予以证实，被告亦予以否认，故对原告的上述主张，一审法院不予采信。

判决：一、被告泰安伟盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高宁违约金12520.8元；二、驳回原告高宁的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费241元，由原告高宁负担130元，被告泰安伟盛房地产开发有限公司负担111元。

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同约定履行相关的合同权利及义务。

根据合同约定，上诉人应于2021年1月31日前交付房屋给被上诉人，但上诉人未按约定履行交房义务，属违约行为，应承担相应的违约责任。

上诉人主张新冠疫情、泰安市创城及环保政策均系其不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，涉案房地产项目因上述不可抗力应扣减127日的逾期天数。

本院认为，首先，新冠疫情作为突发公共卫生事件，属于不可抗力，山东省新冠疫情防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，共计43天，一审法院将本案逾期交房日期中扣除上述43天，符合公平原则及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》有关规定。

其次，上诉人主张的泰安市创城及环保政策不构成不可预见的客观因素，故对上诉人要求从逾期交房日期扣除30天的主张，一审法院不予支持并无不当。

综上，泰安伟盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决
认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费113元，由泰安伟盛房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长毕经纶
审判员井慧
审判员于永刚
二〇二一年十月三十日
法官助理王乐文
书记员许安冉
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。