房地产去库存：进展、问题与对策

房地产去库存：进展、问题与对策作者：***
来源：《金融发展研究》2019年第05期
摘要：本文分析了房地产去库存工作的进展情况，发现取得了一定的成效，但仍存在问题。

根本性的问题在于住宅用地供给长期不足，导致一、二线城市房价持续上涨，存在泡沫隐患。

而从结构性的角度来看，三、四线城市的主要问题在于吸引力不足，软硬件配套设施不够完善，农民工市民化也面临诸多困难。

本文从五个方面提出了政策建议：一是改革土地供给制度，以置换等方式增加城市住宅用地供给，实现“人地挂钩”;二是推进新型城镇化，提高三、四线城市吸引力;三是发展住房租赁市场，降低住房空置率;四是合理运用金融、税收等政策工具，促进消费需求，抑制投机需求;五是推动房地产企业转型，升级房地产供给品种。

关键词：供给侧改革;房地产;去库存;住房金融
中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2019）05-0038-08
DOI：10.19647/ki.37-1462/f.2019.05.006
一、研究背景与文献综述
房地产业作为国民经济的重要组成部分，对金融、建筑、钢铁、水泥、木材、家具、家电等相关行业都有很大的影响。

2008年全球金融危机爆发后，我国出台了一系列刺激政策，鼓励扩大投资，使得房地产行业高速发展。

当前我国经济中的许多问题，如经济结构不合理、产能过剩、杠杆率过高、金融脱实向虚、中小微企业经营成本高等，很大程度上都与房地产行业息息相关。

近年来，在三、四线城市和部分一、二线城市，新建和空置房屋的数量急剧上升，销售量却难以跟上，住房出现大量库存。

2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议召开，部署了供给侧结构性改革的四项措施，其中之一就是要继续推进房地产改革，逐步化解房地产库存，有效促进房地产行业的持续发展。

2015年12月，中央经济工作会议把房地产“去库存”列为2016年的五大经济任务之一。

房地产去库存就是要消化过量的住房供给，这就离不开住房需求的扩大。

住房需求可以分为三个层次：一是消费需求，即自住，这是首先应当得到满足的;二是投资需求，即获取长期稳定的租金收益，这在租金回报率较高的发达国家十分普遍;三是投机需求，即所谓的炒房，期望利用泡沫在短期内赚取差价。

为了营造健康的房地产市场，最终达成去库存的目标，应当鼓励前两种需求，抑制第三种需求。

坚持贯彻落实“房子是用来住，不是用来炒的”理念，不断深化房地产改革，早日实现“居者有其屋”的住房政策目标。

周幼曼（2016）认为只要后续新建规模维持在适度水平，房地产库存规模总量将逐步下降，建议从房地产企业转型和金融机构助推两方面来加快房地产去库存的进程。

胡祖铨（2016）认为去库存重点在推进农民工市民化，建议加强土地供应管控，引导降低商品住房价格，用好用足住房公积金，加快住房保障方式转变，强化房地产市场监管等。

邹士年（2016）提出房地产市场去库存需要因地制宜，加强去库存的精准化，积极发展地方经济，将去库存与改革相结合。

王小广（2017）认为2016年我国房地产“去库存”的效果不尽如人意，出现加杠杆、添泡沫等问题，需要将一、二线城市与三、四线城市区别对待，重新调整房地产的定位。

刘斌等（2018）发现相较于非国有房地产企业，国有房地产企业更不愿意去库存，去库存的程度更小;大股东持股比例越高，地方政府对国有房地产企业的干预能力越强，使其更不容易去库存;在GDP增长压力大的地区，地方政府对国有房地产企业的干预更多，导致其去库存意愿下降。

二、房地产去库存进展情况
在2016年开始实施的“三去一降一补”的供给侧结构性改革中，去库存的效果有所显现，但仍存在明显的问题。

截至2017年底，我国商品住宅房屋广义总库存（含建成待售房屋和在建施工房屋）為61.05亿平方米（见图1），2017年全年商品住宅房屋竣工面积7.92亿平方米，销售面积（含现房和期房）14.48亿平方米（见图2），去库存周期为50.6个月（年末库存面积/当年月均销售面积）。

从数据来看，2015—2017年，商品住宅房屋库存出现了明显下降（见图3），但这是在房价显著上涨的情况下出现的（见图4），库存的下降和房价的上升在时间上高度重叠。

商品住宅销售面积大幅走高，但竣工面积增速明显放缓，甚至在2015年出现了下降。

需求持续增长但供给出现了下降，这样的去库存方式必然带来价格的快速上升。

可以说在很大程度上是泡沫淹没了库存，尤其是一、二线城市的泡沫淹没了三、四线城市的库存。

因此，在政策设计上需要追根溯源，找出症结所在;同时要区别对待，因地施策。

根据经济学的基本原理，普通消费品的需求曲线应该是向下倾斜的，即价格越高需求越低。

但房地产既有消费属性，又有投资属性，正如股票等投资品一样，会出现追涨杀跌的现象，产生向上倾斜的需求曲线。

因此，如果房地产的投资属性过强会扭曲其供求关系，导致短时间内量价齐升，出现泡沫，但又不可持续。

一旦泡沫破灭，就会出现灾难性的后果。

2016—2017年的房地产去库存伴随着房价的上涨，在某种程度上偏离了去库存的本来目标，需要进一步研究其中的问题以及相应的解决之道。

值得注意的是，图1中所统计的广义库存仅包括来自开发商的一手房库存，未统计二手房库存。

空置的二手房，由于名义上已经被销售给居民或其他企业，一直以来并未被视为是房地产库存。

但事实上，从经济学和社会学意义上看，空置的二手房对于房地产市场的影响并不亚于库存的一手房，二手房的库存压力与一手房的库存压力息息相关，二者共同构成了房地产市场的供给。

去库存不但需要降低名义上的库存量，更是要降低房屋的总空置率，让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用，从而真正实现中央经济工作会议所提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”。

三、房地产去库存面临的问题
（一）去库存以来的住房价格走势情况
从图5可以看出，经历了2014年的下跌，一线城市的房价从2015年下半年开始出现了快速回升。

而三线城市房价的下跌势头一直延续到2016年，才开始出现缓慢的回升。

二线城市的情况介于上述二者之间。

与房价相对应的，房地产库存的形势在不同城市间也出现了分化，三、四线城市去库存的压力远远大于一、二线城市。

因此，一、二线城市面临的问题仍然是住房价格过高，泡沫化严重。

国际上常用房价收入比（单套住房成交价中位数/家庭年收入中位数）和售租比（房地产每平方米平均月租金/每平方米均价）这两个指标衡量房地产价格水平。

房价收入比反映的是一个城市居民购房的经济难度，按照国际标准通常超过6就可视为存在泡沫。

根据国家统计局的数据，2017年上半年中国房价收入比最高的5个城市分别是深圳、上海、北京、厦门、珠海。

其中，深圳的房价收入比高达36.33。

这意味着，深圳一个家庭想要购买一套住房，需要花费超过36年的可支配收入。

而2017年上半年全国30个重点城市房价收入比全部超过6，超过10的城市有20个，超过15的城市有6个。

目前我国房价收入比高的城市集中在经济发达的一、二线城市及周边辐射城市。

这些地区就业机会多、收入水平高，居住需求和投资投机需求都居高不下，但当地的平均收入水平仍赶不上房价水平。

事实上，对于一线城市和部分二线城市而言，其购房者并非只有本地居民，还包括全国各地的高收入者，这是拉高这些城市房价收入比的一个重要原因。

售租比反映的是长期持有房地产的投资回报率，同样是衡量房地产运行情况的重要指标，国际标准通常为100—200。

根据国家统计局的数据，2017年1月国内房屋租售比前20的城市该指标均高于300，最高的厦门达到了954.5（见图6），这意味着即使不计算物业维护开支，房东也需要出租945.5个月（近80年）才能收回购房成本（假设租金未来增长率与贴现率相同）。

虽然目前中国很多城市房屋租金持续上涨，但房价上涨的速度远远高于租金的增加，加速了售租比的扩大，这一现象在厦门、南京等部分二线城市表现得尤为明显。

从售租二者的供求关系分析，当非自住房屋越多时，租房的供给就越大。

这意味着，当投资性购房所占比例越大时，产生的大量租房供给会压低租金，使得售租比不断走高。

国际上普遍认为租房市场是一个充分竞争、信息较为透明的“有效市场”，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的，因此在房价飞涨的地区，房租并不会相应地同步大幅上涨。

从金融角度来看，房租不能长期借贷，必须以现金全款支付，是完全由真实的供求关系决定的。

而在宽松的信贷环境下，人们可以将买房作为投资，甚至投机行为，这一信贷消费模式其实是可能扭曲真正供求关系的。

在一个成熟的投资品市场，投资品的价值取决于其未来的现金流，人们期望长期持有的稳定收益，而不是短期内的价格上涨带来的投机性收益，国外的房地产市场就是这样一个成熟市场。

而国内目前的房地产投资更多的是期待房价上涨带来的收益，租金的收益并不重要，因此尽管从售租比来看国内一、二线城市的房地产早已失去了投资价值，却仍然存在大量投机性需求，这与国内一些股民只在乎股票本身价格波动，而不看重公司业绩带来的分红如出一辙。

此外，国内的住房不单有居住功能，还附带户口、教育等附加功能，而租金只能反映其居住功能，这也是推高售租比的另一个原因。

（二）土地供给仍然是根本性问题
长期以来，造成国内住房价格居高不下的原因，追根溯源还是土地供给不足，尤其是住宅建设用地供给不足。

政府垄断了土地供给，同时又过度依赖“土地财政”，一直以来采用了类似于香港地区的土地批租模式，通过限制土地的供给来推高土地价格，造成了住房市场的失衡。

大部分地方政府都愿意低价提供产业用地给工业企业，而不愿意增加住宅用地供给。

这主要是因为工业能带来持续的税收，而住宅用地是一次性收入，高价买卖、拍卖才能实现最大收益。

这样一种以工业用地低价充足供给和住宅用地高价限量供给为核心特征的土地供给结构是不合理的，使得房地产调控效果始终欠佳，造成房价在“只涨不跌”的一致预期中“越调越高”，长效机制难以建立。

因此，作为供给侧结构性改革的重要组成部分，土地供给制度改革尤其应当受到重视。

事实上，全国各大城市的房价都是从2004—2005年左右开始启动涨价，其根源就是从2005年开始的特大城市建设用地供给快速收紧。

其背后是两个重要政策：一是2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。

二是2005年修编的土地利用总规（2006—2020），设置了所谓的“耕地红线”。

在众多大城市中，重庆算是个例外。

重庆的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期偏低。

然而近兩年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减。

现行土地供给结构也影响了实体经济，住宅用地的有限供给和高地价推高了房价、房租，抑制了居民消费能力以及相关服务业的发展，从而抑制了中国经济增长。

土地供给限制带来的城市居住条件恶化，让收入难以赶上住房价格的增速，大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间，大量家庭难以购买更大的房子，这对我国的产业升级和消费升级极为不利，并且会进一步降低我国的生育率。

Li和Wu（2014）还发现高房价会抑制中国大学毕业生的创业积极性。

（三）三、四线城市的结构性问题
三、四线城市去库存压力较大，其首要问题在于吸引力不足。

我国各城市之间区域差距巨大，一线城市具有经济发达、基础设施完备、新兴产业集聚、配套设施齐备的特点，空置房产较少，当地政府纷纷出台限购政策以限制更多居民的涌入。

相反，三、四线城市由于经济发展缓慢，高质量就业机会较少，教育、医疗等配套设施严重不足，城市管理水平和市政建设相对落后，大量人才往一、二线城市流动，所以购房需求不足，而土地供给充足，故而产生大量房地产库存。

从图5可以看出，经历了2014年的下跌，一线城市的房价从2015年下半年开始出现了快速回升。

而三线城市房价的下跌势头一直延续到2016年，才开始出现缓慢的回升。

二线城市的情况介于上述二者之间。

与房价相对应的，房地产库存的形势在不同城市间也出现了分化，三、四线城市去库存的压力远远大于一、二线城市。

因此，一、二线城市面临的问题仍然是住房价格过高，泡沫化严重。

国际上常用房价收入比（单套住房成交价中位数/家庭年收入中位数）和售租比（房地产每平方米平均月租金/每平方米均价）这两个指标衡量房地产价格水平。

房价收入比反映的是一个城市居民购房的经济难度，按照国际标准通常超过6就可视为存在泡沫。

根据国家统计局的数据，2017年上半年中国房价收入比最高的5个城市分别是深圳、上海、北京、厦门、珠海。

其中，深圳的房价收入比高达36.33。

这意味着，深圳一个家庭想要购买一套住房，需要花费超过36年的可支配收入。

而2017年上半年全国30个重点城市房价收入比全部超过6，超过10的城市有20个，超过15的城市有6个。

目前我国房价收入比高的城市集中在经济发达的一、二线城市及周边辐射城市。

这些地区就业机会多、收入水平高，居住需求和投资投机需求都居高不下，但当地的平均收入水平仍赶不上房价水平。

事实上，对于一线城市和部分二线城市而言，其购房者并非只有本地居民，还包括全国各地的高收入者，这是拉高这些城市房价收入比的一个重要原因。

售租比反映的是長期持有房地产的投资回报率，同样是衡量房地产运行情况的重要指标，国际标准通常为100—200。

根据国家统计局的数据，2017年1月国内房屋租售比前20的城市该指标均高于300，最高的厦门达到了954.5（见图6），这意味着即使不计算物业维护开支，房东也需要出租945.5个月（近80年）才能收回购房成本（假设租金未来增长率与贴现率相同）。

虽然目前中国很多城市房屋租金持续上涨，但房价上涨的速度远远高于租金的增加，加速了售租比的扩大，这一现象在厦门、南京等部分二线城市表现得尤为明显。

从售租二者的供求关系分析，当非自住房屋越多时，租房的供给就越大。

这意味着，当投资性购房所占比例越大时，产生的大量租房供给会压低租金，使得售租比不断走高。

国际上普遍认为租房市场是一个充分竞争、信息较为透明的“有效市场”，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的，因此在房价飞涨的地区，房租并不会相应地同步大幅上涨。

从金融角度来看，房租不能长期借贷，必须以现金全款支付，是完全由真实的供求关系决定的。

而在宽松的信贷环境下，人们可以将买房作为投资，甚至投机行为，这一信贷消费模式其实是可能扭曲真正供求关系的。

在一个成熟的投资品市场，投资品的价值取决于其未来的现金流，人们期望长期持有的稳定收益，而不是短期内的价格上涨带来的投机性收益，国外的房地产市场就是这样一个成熟市场。

而国内目前的房地产投资更多的是期待房价上涨带来的收益，租金的收益并不重要，因此尽管从售租比来看国内一、二线城市的房地产早已失去了投资价值，却仍然存在大量投机性需求，这与国内一些股民只在乎股票本身价格波动，而不看重公司业绩带来的分红如出一辙。

此外，国内的住房不单有居住功能，还附带户口、教育等附加功能，而租金只能反映其居住功能，这也是推高售租比的另一个原因。

（二）土地供给仍然是根本性问题
长期以来，造成国内住房价格居高不下的原因，追根溯源还是土地供给不足，尤其是住宅建设用地供给不足。

政府垄断了土地供给，同时又过度依赖“土地财政”，一直以来采用了类似于香港地区的土地批租模式，通过限制土地的供给来推高土地价格，造成了住房市场的失衡。

大部分地方政府都愿意低价提供产业用地给工业企业，而不愿意增加住宅用地供给。

这主要是因为工业能带来持续的税收，而住宅用地是一次性收入，高价买卖、拍卖才能实现最大收益。

这样一种以工业用地低价充足供给和住宅用地高价限量供给为核心特征的土地供给结构是不合理的，使得房地产调控效果始终欠佳，造成房价在“只涨不跌”的一致预期中“越调越高”，长效机制难以建立。

因此，作为供给侧结构性改革的重要组成部分，土地供给制度改革尤其应当受到重视。

事实上，全国各大城市的房价都是从2004—2005年左右开始启动涨价，其根源就是从2005年开始的特大城市建设用地供给快速收紧。

其背后是两个重要政策：一是2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。

二是2005年修编的土地利用总规（2006—2020），设置了所谓的“耕地红线”。

在众多大城市中，重庆算是个例外。

重庆的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期偏低。

然而近两年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减。

现行土地供给结构也影响了实体经济，住宅用地的有限供给和高地价推高了房价、房租，抑制了居民消费能力以及相关服务业的发展，从而抑制了中国经济增长。

土地供给限制带来的城市居住条件恶化，让收入难以赶上住房价格的增速，大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间，大量家庭难以购买更大的房子，这对我国的产业升级和消费升级极为不利，并且会进一步降低我国的生育率。

Li和Wu（2014）还发现高房价会抑制中国大学毕业生的创业积极性。

（三）三、四线城市的结构性问题
三、四线城市去库存压力较大，其首要问题在于吸引力不足。

我国各城市之间区域差距巨大，一线城市具有经济发达、基础设施完备、新兴产业集聚、配套设施齐备的特点，空置房产较少，当地政府纷纷出台限购政策以限制更多居民的涌入。

相反，三、四线城市由于经济发展缓慢，高质量就业机会较少，教育、医疗等配套设施严重不足，城市管理水平和市政建设相对落后，大量人才往一、二线城市流动，所以购房需求不足，而土地供给充足，故而产生大量房地产库存。

从图5可以看出，经历了2014年的下跌，一线城市的房价从2015年下半年开始出现了快速回升。

而三线城市房价的下跌势头一直延续到2016年，才开始出现缓慢的回升。

二线城市的情况介于上述二者之间。

与房价相对应的，房地产库存的形势在不同城市间也出现了分化，三、四线城市去库存的压力远远大于一、二线城市。

比（单套住房成交价中位数/家庭年收入中位数）和售租比（房地产每平方米平均月租金/每平方米均价）这两个指标衡量房地产价格水平。

房价收入比反映的是一个城市居民购房的经济难度，按照国际标准通常超过6就可视为存在泡沫。

根据国家统计局的数据，2017年上半年中国房价收入比最高的5个城市分别是深圳、上海、北京、厦门、珠海。

其中，深圳的房价收入比高达36.33。

这意味着，深圳一个家庭想要购买一套住房，需要花费超过36年的可支配收入。

而2017年上半年全国30个重点城市房价收入比全部超过6，超过10的城市有20个，超过15的城市有6个。

目前我国房价收入比高的城市集中在经济发达的一、二线城市及周边辐射城市。

这些地区就业机会多、收入水平高，居住需求和投资投机需求都居高不下，但当地的平均收入水平仍赶不上房價水平。

事实上，对于一线城市和部分二线城市而言，其购房者并非只有本地居民，还包括全国各地的高收入者，这是拉高这些城市房价收入比的一个重要原因。

售租比反映的是长期持有房地产的投资回报率，同样是衡量房地产运行情况的重要指标，国际标准通常为100—200。

根据国家统计局的数据，2017年1月国内房屋租售比前20的城市该指标均高于300，最高的厦门达到了954.5（见图6），这意味着即使不计算物业维护开支，房东也需要出租945.5个月（近80年）才能收回购房成本（假设租金未来增长率与贴现率相同）。

虽然目前中国很多城市房屋租金持续上涨，但房价上涨的速度远远高于租金的增加，加速了售租比的扩大，这一现象在厦门、南京等部分二线城市表现得尤为明显。

从售租二者的供求关系分析，当非自住房屋越多时，租房的供给就越大。

这意味着，当投资性购房所占比例越大时，产生的大量租房供给会压低租金，使得售租比不断走高。

国际上普遍认为租房市场是一个充分竞争、信息较为透明的“有效市场”，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的，因此在房价飞涨的地区，房租并不会相应地同步大幅上涨。

从金融角度来看，房租不能长期借贷，必须以现金全款支付，是完全由真实的供求关系决定的。

而在宽松的信贷环境下，人们可以将买房作为投资，甚至投机行为，这一信贷消费模式其实是可能扭曲真正供求关系的。

在一个成熟的投资品市场，投资品的价值取决于其未来的现金流，人们期望长期持有的稳定收益，而不是短期内的价格上涨带来的投机性收益，国外的房地产市场就是这样一个成熟市场。

而国内目前的房地产投资更多的是期待房价上涨带来的收益，租金的收益并不重要，因此尽管从售租比来看国内一、二线城市的房地产早已失去了投资价值，却仍然存在大量投机性需求，这与国内一些股民只在乎股票本身价格波动，而不看重公司业绩带来的分红如出一辙。

此外，国内的住房不单有居住功能，还附带户口、教育等附加功能，而租金只能反映其居住功能，这也是推高售租比的另一个原因。