物业精英案例分析分享2014055

物业对违建未尽管理责任业主诉求少缴物业费获法院支持
洪山某小区一业主违法搭建，小区物业公司接到相邻业主反映后，虽然出面制止，但违建业主置之不理。

相邻业主以物业公司未尽完全管理责任起诉，要求减半支付物业费。

市中级法院二审昨日判决，部分支持业主诉求，判其按约定物业服务费的80%支付。

张某是退休职工，2006年5月入住洪山区洪山乡某小区4栋103室，与小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业公司应履行诸如维持小区治安、保洁、维护车辆停放秩序，对房屋公用部位、设备设施进行维护修缮等义务。

住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元计算。

2009年，张某的邻居在露台飞檐上建房，挤压了张某居住空间。

张某多次向物业公司反映情况并请求制止，但邻居的违建房仍成功搭盖。

张某遂从2010年1月开始拒交物业费。

物业公司多次催收无果，2013年6月将张某告上法庭，要求偿付欠缴的物业管理费1.5万余元。

张某反诉物业公司未尽管理责任，请求减半支付物业管理费。

张某提供了一组违章建筑照片，以及多次向物业公司反映违建并请求制止的记录，物业公司承认情况属实。

张某认为，物业公司不作为甚至纵容的态度，间接帮助了违建房建设完工;但物业公司辩称曾多次劝阻、制止违章搭建，已经履行了物业管理义务。

一审法院认为，张某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，服务企业与业主均应诚信守约。

物业公司依约定提供了服务，有权收取相关物业服务费。

张某提出物业公司未能制止违章建筑，属于物业公司在履行物业服务合同中的服务质量问题，构成部分违约;物业服务企业没有执法权力，业主应向相关职能部门反映情况，或者向直接侵权人主张权利。

法院酌定，适当减少张某应支付的物业服务费，判其按约定物业服务费的80%支付。

一审宣判后，张某不服。

二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法>>> 物业部分违约应给业主一定赔偿
随着社会发展，小区物业服务制度已基本普及，与此同时，业主与物业公司的矛盾也日渐增多。

有指责物业公司服务不周的，也有因为与其他业主矛盾而迁怒物业公司的。

原因林林总总，但业主的维权手段却往往只有一种——不缴物业费。

近年来，以物业公司催收物业费为主的物业服务合同纠纷呈明显上升趋势。

法院审理此类案件时，会着重审查物业公司是否按照物业服务合同的约定提供了相应物业服务，如果物业公司提供了基本的物业服务，只是服务标准未完全符合合同约定，法院会综合考量合同内容具体约定，及物业公司提供服务的瑕疵程度等因素，对于业主减付物业费缴纳请求权，在一定比例上予以支持。

本案中，张某因邻居违建、物业公司未能及时阻止而起诉物业公司，物业公司接到张某投诉后，虽出面制止，因其没有执法权而无法制止违建，本应向城管等执法部门反映，但物业公司却放任了，构成部分违约，根据《合同法》相关规定，理应给予业主一定赔偿。

需要说明的是，业主因物业公司服务质量问题而拒缴物业管理费的行为，也是不合法的。